无棣县万兴建筑工程有限公司、滨州华诺房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省滨州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁16执监4号

申诉人（申请执行人）：无棣县万兴建筑工程有限公司。住所地：无棣县棣新六路南端东侧。

法定代表人：孟垂军，董事长。

被执行人:滨州华诺房地产开发有限公司。住所地：滨州市黄河八路李南堡居民委员会。

法定代表人：魏圣华，董事长。

本院在执行本院(2015)滨中民四初字第25号民事判决关于无棣县万兴建筑工程有限公司与滨州华诺房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，无棣县万兴建筑工程有限公司对本院的执行行为不服，向本院申请监督。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并经本院审判委员会讨论决定，现已审查终结。

申诉人无棣县万兴建筑工程有限公司申诉请求：滨州市中级人民法院（以下简称滨州中院）依法将收取的申请人交纳的沿街3号楼、住宅22号、住宅28号楼房所附土地价款1004.8153万元退回给申请人，以维护申请人合法权益。

事实与理由：申请人诉被申请人建设工程施工合同纠纷一案，由滨州中院作出（2015）滨中民四初字第25号民事判决，因被申请人拒不履行判决义务，申请人向滨州中院申请依法强制执行。在执行程序中，滨州中院依法拍卖由申请人承建的被申请人沿街3号楼、住宅22号、住宅28号楼房，同时拍卖的还有申请人承建的住宅23号、24号、29号、30号、31号（由无棣县丰泽典当有限责任公司拍得）。滨州中院就申请人拍得的沿街3号楼、住宅22号、住宅28号楼房由申请人交纳了土地价款1004.8153万元。滨州中院拍卖的上述楼房所附土地的土地价款均是按每亩85万元计算的（说明：沿街3号楼、住宅22号、住宅28号楼房所附土地没有办理土地登记确权颁证，住宅23号、24号、29号、30号、31号所附土地已办理了土地登记确权颁证）。滨州中院拍卖给申请人的沿街3号楼、住宅22号、住宅28号楼房，因至今已达二年不能为申请人办理所附土地的登记确权颁证，申请人交纳的土地款1004.8153万元，应依法退还给申请人。为此，申请人提出申诉，请求滨州中院撤销对沿街3号楼、住宅22号、住宅28号楼房所附土地使用权的拍卖并将申请人交纳的土地价款1004.8153万元退回申请人，以避免申请人损失继续扩大发生，维护法院执行公平正义及申请人合法权益。

本院查明，本院在执行本院（2015）滨中民四初字第25号民事判决关于无棣县万兴建筑工程有限公司与滨州华诺房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，本院于2019年4月10日作出（2019）鲁16执恢19号执行裁定，拍卖被执行人滨州华诺房地产开发有限公司名下位于无棣县东区6＃、10＃、14＃住宅楼地上建筑物部分，8＃、9＃、11＃、12＃、13＃、16＃、17＃、20＃、21＃、22＃、23＃、24＃、28＃、29＃、30＃、31＃住宅楼、3号商铺楼及其附属土地使用权。

经过拍卖，本院于2019年4月10日作出（2019）鲁16执恢19号之一执行裁定：无棣县东区6＃、10＃、14＃住宅楼地上建筑物部分所有权，22＃住宅楼、28＃住宅楼、3＃商铺楼房产所有权及附属土地使用权归买受人无棣县万兴建筑工程有限公司所有；无棣县东区8＃、9＃、11＃、12＃、13＃、16＃、17＃、20＃、21＃、23＃、24＃、29＃、30＃、31＃共14栋楼房产所有权及附属土地使用权归买受人无棣县丰泽典当有限责任公司所有。房产所有权及土地使用权自本裁定送达买受人时发生转移。

关于涉案土地，本院查明：无棣县人民政府（甲方）与华诺（香港）国际集团投资有限公司（乙方）于2005年8月7日签订无棣县城新区行政中心大楼投资建设合同书，约定将包含11#住宅楼、22#住宅楼、28#住宅楼、3#商铺楼房4栋房产占压土地范围内的土地使用权置换给乙方，并承诺办理土地使用证。

2021年2月4日，无棣县自然资源和规划局函复我院，称“该地块（11#住宅楼、22#住宅楼、28#住宅楼、3#商铺楼房）属于集体建设用地，权属单位为海丰街道办事处朱家村”，“该地块属于未批先建用地”暂不具备办证条件。现买受人无棣县万兴建筑工程有限公司以买受房产占压土地无法办证为由，多次要求本院退还上述房产占压土地使用权的拍卖价款1004.8153万元。

本院认为，国家实行土地用途管制制度，因为涉案土地属于集体建设用地，权属单位为海丰街道办事处朱家村，“该地块属于未批先建用地”，虽然无棣县人民政府与华诺（香港）国际集团投资有限公司签订了《投资建设合同书》，通过置换方式，对土地的使用得到许可，但县政府签订《投资建设合同书》只是作为民事主体，最终并没有完成土地权属的变更，无棣县人民政府作为行政主体尚未办理审批手续，属于未批先建，违反了土地管理法的有关规定。从法律角度看，房产是建在他人所有的集体土地上，被执行人尚未取得土地使用权，因此对土地使用权的拍卖不符合法律规定，同时也会对当地的用地规划及管理产生影响，因此对土地使用权的拍卖应当撤销。鉴于土地上的房产办理了建设许可的手续，尚属于合法的建筑物，且权利主体系被执行人，本院对房屋部分的拍卖并无不当，因此应当只对楼房占用土地部分的拍卖予以撤销。申诉人无棣县万兴建筑工程有限公司的部分申诉请求成立，本院予以支持，但其请求本院将收取的土地价款1004.8153万元退回的请求应当在执行实施阶段处理，不属于监督案件处理的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第一百九十八条第一款、第二百条的规定，裁定如下：

撤销本院（2019）鲁16执恢19号及（2019）鲁16执恢19号之一执行裁定书中11#住宅楼、22#住宅楼、28#住宅楼、3#商铺楼房占用土地部分的拍卖及成交。

本裁定送达后即发生法律效力。

审判长　　牛立敏

审判员　　李然深

审判员　　刘超元

本件与原本核对无异

二〇二一年五月十三日

书记员　　崔淑敏