盐城市华得新能源电子科技有限公司（现更名为苏州华得新能源电子科技有限公司）、某某等民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏09民终6626号

上诉人（原审原告、变更后的申请执行人）：盐城市华得新能源电子科技有限公司（现更名为苏州华得新能源电子科技有限公司），统一社会信用代码91320903MA202FLC4F，住所地苏州市相城区渭塘镇渭西村塘角路18号A幢二楼B049工位。

法定代表人：孙永钢，该公司经理。

委托诉讼代理人：张剑，江苏牧剑律师事务所律师。

上诉人（原审被告、案外人）：**，男，1977年4月4日出生，汉族，住南京市玄武区。

委托诉讼代理人：袁响兵，江苏良烨律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏新立工程建设有限公司，统一社会信用代码91320903693326926D，住所地盐城市城南新区金庭苑3号楼904室。

诉讼代表人：江苏新立工程建设有限公司管理人盐城谨轩清算事务所有限公司法定代表人向小莉。

委托诉讼代理人:徐益峰，江苏行真律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：潘栋，男，1965年3月20日出生，汉族，住盐城市城南新区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：李兰，女，1962年6月11日出生，汉族，住盐城市城南新区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：潘伟一，男，1986年7月26日出生，汉族，住盐城市城南新区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：孙舒，女，1985年8月22日出生，汉族，住盐城市城南新区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：潘柱，男，1970年3月15日出生，汉族，住盐城市亭湖区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：徐亚，女，1974年5月21日出生，汉族，住盐城市亭湖区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：顾克发，男，1969年3月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：盐城市天诚投资担保有限公司，统一社会信用代码681633451，住所地盐城市亭湖区迎宾大道888号环保产业园研发大楼三楼。

法定代表人：顾克发，该公司董事长。

被上诉人（原审被告、被执行人）：盐城市盐都区立业装饰工程有限公司，统一社会信用代码91320903MAIMTMNDXE，住所地盐城市盐都区秦南镇光明西路L。

法定代表人：王志霞，该公司董事长。

上诉人苏州华得新能源电子科技有限公司（以下简称华得公司）、上诉人**与被上诉人江苏新立工程建设有限公司（以下简称新立公司）、潘栋、李兰、潘伟一、孙舒、潘柱、徐亚、顾克发、盐城市天诚投资担保有限公司（以下简称天诚投资公司）、盐城市盐都区立业装饰工程有限公司（以下简称立业装饰公司）因申请执行人异议之诉一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初2599号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

华得公司上诉请求：1.判令对潘栋、李兰、潘伟一、孙舒名下位于盐城市盐都区潘黄镇美丽居委会金某1幢商铺1-01室、1-02室不带租拍卖；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2014年3月22日，盐城市立业建筑材料有限公司（以下简称立业建材公司）与潘栋等四名房主签订《房屋租赁合同》后，并未实际占有、使用所租房屋，仅是作为立业建材公司的工商注册地址，潘栋等四名房主在对抵押物委托评估时的照片也显示仍为毛丕房，在抵押给江苏银行时所出具的承诺书中也明确没有出租。2.2014年3月22日立业建材公司与潘栋等四名房主签订的《房屋租赁合同》约定的租期为36个月，租赁的也仅为三楼东六间，已在盐城市市场监督局备案；2014年4月2日潘某与潘栋签订的《房屋租赁合同》没有备案，一审也认定不能作为定案的依据，故立业建材公司没有合法有效的租赁关系，更谈不上再转租的事实。3.2015年4月11日，潘栋等四名房主与**签订的《房屋租赁协议书》，充分证明潘栋等四名房主在将房屋出租给立业建材公司（潘某）后，因立业建材公司没有实际使用，又重新租赁给**，且是在抵押给江苏银行之后，亦未经江苏银行同意，故不能对抗抵押权。4.另，一审认定2015年8月21日、2016年9月1日的合同不是潘栋、李兰签字，没有事实依据；2015年4月11日的合同在执行异议审查阶段未经质证，且备案合同无立业建材公司章印，而**提交的合同中有立业建材公司章印，存在伪造嫌疑；**一次性支付450万元的租金违反常理。

**辩称，1.华得公司称立业建材公司未实际占有、使用案涉房屋的理由不能成立的，2014年4月2日租赁合同签订后，潘栋及潘某等合同当事人均确认次日已交付房屋，因租赁时本来就是毛坯房，租赁房屋目的是为开办装饰市场，装修使用需要一个过程，所以华得公司提供的银行抵押评估时的照片中房屋为毛坯房。2.2014年3月22日备案合同中加盖的是立业建材公司的公章，而立业建材公司成立于2014年3月28日，即该合同签订时立业建材公司还未成立，完全是为了工商备案用，所涉房屋也仅为三楼东六间，期限是36个月；而2014年4月2日的租赁合同清楚表明潘栋等四名房主将金某1幢商铺1-01室、1-02室、1-06室、2室、3室租赁给潘某；就该两份合同而言，应当视为后一份合同是对前一份合同的变更。3.华得公司认为2015年4月11日的合同应视为新的租赁关系，对此，租赁合同是否备案不是法定的程序和要件，虽然备案合同中没有立业建材公司章印，但**持有的同一份合同中有立业建材公司章印，合同同样是合法有效的；潘栋等人将案涉房屋出租给潘某，潘某成立了立业建材公司，**租赁立业建材公司的房屋时为了保险起见，要求潘栋等四名房主及立业建材公司签字、盖章确认，并按合同约定支付了450万的租金，租金也是按照立业建材公司的要求转给潘栋的，收条上有立业建材公司的章印，表明**是从立业建材公司转租的案涉房屋，并不是**于2015年4月11日与潘栋等人重新建立新的租赁关系。4.至于华得公司提到的一审其他错误问题，我们也认为一审法院在认定相关事实时是存在错误的，包括是否是当事人的真实签名，有必要核实相关当事人。

**上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认**对盐城市盐都区均享有租赁权，并依法予以带租拍卖；2.上诉费用由华得公司承担。事实和理由：1.2014年3月22日，立业建材公司与潘栋等四名房主签订的《房屋租赁合同》仅是为设立立业建材公司的工商备案使用，2014年4月2日潘某与潘栋签订的《房屋租赁合同》变更了原合同内容，应以该份合同认定租赁的事实；华得公司对该合同不予认可，但没有提出鉴定申请。2.2015年4月11日潘栋等四名房主与**签订的《房屋租赁协议书》，无论是备案合同还是未备案合同，均约定了租赁的范围为金某1幢商铺1-01室、1-02室、1-06室、2室、3室，**所给付的每年45万的租金也是针对全部房屋的租金，一审认定**仅租赁了1-01室、1-02室，不符合合同约定和租金标准，且**一直占有使用案涉房屋，并经营盐城市虎中虎宾馆有限公司（现变名为盐城市颐景轩酒店有限公司）。

华得公司辩称，1.2014年3月22日立业建材公司与潘栋等签订租赁合同，所承租的是三楼东六间，双方2014年4月2日签订的租赁合同未备案，立业建材公司也未实际占用租赁的房屋，也未交付租金，故不存在真实的房屋租赁关系，进而也就不存在后期转租给**的说法。2.2015年4月11日**与潘栋等签订的《房屋租赁协议书》，备案合同中并无立业建材公司盖章，立业建材公司之前也未实际承租占有租赁房屋，**与潘栋等四名房主形成的是新的租赁关系，不属于立业建材公司的转租行为，**的承租行为发生在抵押之后，不能阻却案涉房产的拍卖。3.立业建材公司原工商注册地址为1-01室、1-02室,2021年8月19日经盐南高新区市场监督管理局核查整改要求已变更为三楼东六间,故一审认定1-01室、1-02室由立业建材公司转租给**的事实不能成立,也不存在不定期租赁的事实；且三楼东六间的租赁期限为36个月，租期早已届满，立业建材公司也从未占有使用，实际是由**在2015年租赁后一直在使用，故该三楼东六间的租赁也在抵押之后。

新立公司辩称，一审认定立业建材公司于2015年4月11日将案涉房屋转租给**，该事实认定有误，我们认为不构成转租，是一个新的租赁合同关系。

潘栋辩称，1.潘栋在新立公司与江苏银行办理贷款业务时已明确告知江苏银行案涉房屋已出租，所出具的《抵押物未出租承诺》中没有落款时间、银行章印、客户经理签字时间，而本案中华得公司提交的承诺书中却出现上述内容，该证据是伪造的。2.正是因为江苏银行知道承诺书没有明确抵押物在2014年4月28日没有出租的情况，故其在**2015年10月9日回函告知抵押物是立业建材公司转租给**时，江苏银行没有提出异议。3.江苏银行将债权转让给长城资产公司，长城资产公司又转让给华得公司，转让行为涉嫌违规而应认定无效。

李兰、潘伟一、孙舒同意潘栋的答辩意见。

潘柱二审未应诉、答辩。

徐亚辩称，由法院依法处理。

顾克发和天诚投资公司共同辩称，顾克发全程参与了贷款抵押过程，顾克发是盐城市中小企业互助协会会长，也是天诚投资公司董事长，贷款是潘栋、李兰与顾克发一起联系的，顾克发作为会长有义务帮助会员企业和银行对接，联系好后，江苏银行要求顾克发和天诚投资公司担保，并说这笔贷款江苏银行已评估过，只要担保本金2200万，价值是够的，没有风险，江苏银行承诺到时如有风险先执行资产，资产不够再商量。江苏银行还明确说抵押物没有租赁，并出具了贷款方没有租赁的承诺，在此情况下顾克发和天诚投资公司才提供了担保。贷款出现风险后，顾克发专门找潘栋与江苏银行进行了多次协调和沟通，最终没有达成共识，贷款后转让给长城资产公司，关于**租赁的事实不清楚。

立业装饰公司二审未应诉、答辩。

华得公司向一审法院起诉请求：1.判令对潘栋、李兰、潘伟一、孙舒名下位于盐城市盐都区房屋和土地使用权许可执行（2200万元范围内），即不带租拍卖。2.确认潘栋、李兰、潘伟一、孙舒与**签订的房屋租赁合同无效。3.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定的事实：原告中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司与被告新立公司、潘栋、李兰、潘伟一、孙舒、潘柱、徐亚、顾克发、陆某、天诚投资公司金融借款合同纠纷一案（审理过程中原告撤回了对陆某的起诉），一审法院于2018年3月9日作出（2016)苏0902民初1329号民事判决：一、被告新立公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司欠款本金21783762.38元及利息456981.77元（暂计算至2015年12月20日，及从2015年12月21日至实际履行完毕之日止按合同约定利率计算利息、罚息、复息）。二、被告潘栋、李兰、潘伟一、孙舒、潘柱、徐亚对上述款项在3400万元范围内承担连带保证责任。三、被告顾克发、天诚投资公司对上述款项在2200万元范围内承担连带保证责任。四、被告立业装饰公司对上述款项承担连带责任。五、原告中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司对位于盐城市盐都区房屋和土地使用权拍卖、变卖价款在抵押范围内享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153000元，保全费5000元，合计158000元，由新立公司负担。

该民事判决书生效后，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向一审法院申请执行，一审法院于2018年9月13日立案，案号为（2018)苏0902执2648号。同年9月14日，一审法院作出（2018)苏0902执2648号执行裁定，于10月25日，查封了潘栋、李兰、潘伟一、孙舒所有的盐城市盐都区房屋和土地使用权。11月28日，一审法院作出（2018)苏0902执2648号之一执行裁定：拍卖被执行人潘栋、李兰、潘伟一、孙舒所有的市区的房地产。

后**以执行案件案外人提出异议，请求法院确认异议人对案涉的盐城市区金某1幢商铺1-01室、1-02室、1-06室、2室、3室房屋的租赁权，依法予以带租拍卖。事实与理由：潘某为创办立业建材公司与潘栋于2014年4月2日签订租赁合同，租期18年从2014年4月3日至2032年4月2日止。后又于2015年4月11日转租给**，签订10年期租赁合同，从而证实案涉房屋于抵押之前出租，并占有、使用的事实。根据物权法关于抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响的规定,异议人对案涉房屋在租赁期内依法享有占有、使用、收益的权利。

2020年3月30日，一审法院对**与申请执行人中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司、被执行人新立公司、潘栋、李兰、潘伟一、孙舒、潘柱、徐亚、顾克发、天诚投资公司、立业装饰公司金融借款合同纠纷执行异议一案，作出（2019)苏0902执异66号执行裁定：对被执行人潘栋、李兰、潘伟一、孙舒名下位于盐城市盐都区房屋，在案外人**享有的租赁期内予以带租拍卖。

后盐城市华得新能源电子科技有限公司不服（2019)苏0902执异66号执行裁定，向一审法院提起本案执行异议之诉。

另查明，2014年3月22日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒（甲方）与立业建材公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将金某1幢商铺三楼东六间，面积150平方的房屋出租给乙方作为公司办公室用。租金因亲属关系为无偿使用。租期36个月，从2014年3月18日至2017年3月17日。该合同在盐城市市场监督管理局备案。

2014年4月2日，潘某（甲方）与潘栋（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方因为创办立业建材公司需要，双方经友好协商，根据《合同法》相关规定，现就甲方租赁乙方的房屋一事达成以下协议：第一条、乙方出租的房屋位于盐城市美丽居委会金某。第二条、房屋法律概况。1、房屋所有权证书登记人：潘栋、李兰、潘伟一、孙舒；2、房屋所有权证书编号：金某1幢商铺1-01室，房屋产权证为市区都字第××号；1-02室，房屋产权证为市区都字第××号；1-06室，房屋产权证为市区都字第××号；2室，房屋产权证为市区都字第××号；3室，房屋产权证为市区都字第××号。第三条、出租房屋概况：清水房，乙方自本协议签订之日起交付给甲方，由甲方自行装潢，甲方装潢不得损坏租赁物的结构。第四条、租赁期限、用途:该房屋租赁期18年，自2014年4月3日起至2032年4月2日止。本协议约定的每一个租赁年度为每年的4月3日至下一年的4月2日。第五条、租金及支付方式：1、甲方支付年租金2万元给乙方，本协议签订后一次性支付18年租金，合计36万元。3、甲方在租用本协议房屋的第四年起，需按照装饰装修材料销售展示馆开票价格的1.5%支付租金给乙方。第八条、房屋修缮与使用：3、本协议有效期内甲方有权部分或者全部转租给第三方，乙方不得干预，但第三方需承担甲方对乙方在本协议中约定的义务。乙方如需承租本合同项下的房屋或者协助甲方招商租赁必须经过甲方书面同意，且使用用途不得与甲方雷同或者相似。第十条、违约责任3、租赁期内，乙方如将合同项下房产再租赁给第三人，则支付违约金36万元给甲方，乙方并赔偿甲方为本合同项下的项目付出的一切费用，双方并继续履行本协议……。李兰、潘伟一、孙舒在该协议中签名表示“我们同意本协议”。

2014年4月21日，立业建材公司由登记机关原盐城市盐都工商行政管理局核准，企业住所地在金某1幢商铺1-01室、1-02室，成立日期2014年3月28日，营业期限2014年3月28日至****,公司法定代表人为潘某。

2014年4月28日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒因新立公司向江苏银行盐城黄海支行借款，将金某1幢商铺1-01室，1-02室，1-06室，2室，3室办理抵押登记于江苏银行盐城黄海支行名下。同日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒、新立公司出具给江苏银行股份有限公司盐城分行《抵押物未出租承诺》一份，载明：本公司（人）郑重承诺：截至2014年4月28日，上述抵押物上未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿贵行一切损失，同时贵行有权采取提前收回全部借款本息等措施；在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得贵行书面同意。

2015年4月11日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒（甲方）与**（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，载明：甲、乙双方就甲方将位于盐城市房屋出租给乙方使用的相关事宜，经充分协商，达成如下协议：1、甲方自愿将上述房屋出租给乙方使用，该房屋面积以产权登记证书载明的面积为准。2、租期为10年。租期自甲方将上述房产交付乙方实际使用之日起算（具体交接时间以双方书面确认为准）。考虑到乙方租用后需进行装潢改造，甲方同意给予乙方六个月的装修期，在此期间免收租金。3、租金按年计算，租金标准为人民币45万元每年。5、在租期内，乙方可根据实际需要进行转租……。立业建材公司在该协议书中加盖了公章。该《房屋租赁协议书》在房屋登记机关备案，备案件中立业建材公司未加盖公章。

2015年8月2日，立业建材公司、潘栋出具收条一份，载明：今收到**（金某1幢商铺1-01室，1-02室，1-06室，2室，3室）（上述房产对应的产权证号为市区都字第××号，第0113946号，第0113950号，第0113956号，第0113958号）一次性房租肆佰伍拾万元整（4500000.00元）。从张志航建行卡：6227001328120053399转入潘栋建行卡：236681320000949711。另有当日张志航转账给潘栋的银行交易信息。

2015年8月21日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒（甲方）与盐城市虎中虎宾馆有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，载明：甲、乙双方就甲方将位于盐城市房屋出租给乙方使用的相关事宜，经充分协商，达成如下协议：1、甲方自愿将上述房屋出租给乙方使用，该房屋面积以产权登记证书载明的面积为准。2、租期为10年。租期自甲方将上述房产交付乙方实际使用之日起算（具体交接时间以双方书面确认为准）。考虑到乙方租用后需进行装潢改造，甲方同意给予乙方六个月的装修期，在此期间免收租金。3、租金按年计算，租金标准为人民币45万元每年。5、在租期内，乙方可根据实际需要进行转租……。该《房屋租赁协议书》在盐城市市场监督管理局备案，尾部甲方签名不是潘栋、李兰所写。

2015年9月1日，盐城市虎中虎宾馆有限公司核准设立，企业住所地在金某1幢商铺2室，公司法定代表人为**。2017年1月17日，该公司名称变更为盐城市颐景轩酒店有限公司。

2016年9月1日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒（甲方）与刘某（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，载明：甲、乙双方就甲方将位于盐域市房屋出租给乙方使用的相关事宜，经充分协商，达成如下协议：1、甲方自愿将上述房屋出租给乙方使用，该房屋面积以产权登记证书载明的面积为准。2、租期为10年。租期自甲方将上述房产交付乙方实际使用之日起算（具体交接时间以双方书面确认为准）。考虑到乙方租用后需进行装潢改造，甲方同意给予乙方六个月的装修期，在此期间免收租金。3、租金按年计算，租金标准为人民币8万元每年。5、在租期内，乙方可根据实际需要进行转租。该《房屋租赁协议书》在江苏省盐南高新技术产业开发区市场监督管理局备案，尾部甲方签名不是潘栋、李兰所写。

2016年9月14日，盐城市城南新区懒茗居茶叶店核准设立，企业住所地在金某1幢商铺3室，经营者为刘某。

2020年11月27日，一审法院作出（2020)苏0902执异196号执行裁定：变更盐城市华得新能源电子科技有限公司为本院(2016)苏0902民初1329号民事判决书的申请执行人。

还查明，案涉房屋办理抵押登记于江苏银行盐城黄海支行名下的抵押登记债权金额为：金某1幢商铺1-01室138万元，1-02室260万元，1-06室172万元，2室1067万元，3室563万元，合计2200万元。

一审法院认为，司法拍卖，系人民法院通过拍卖方式对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。拍卖过程中，对执行标的物上租赁关系应依法处理。

一、关于**提供的2014年4月2日《房屋租赁合同》问题。2014年4月2日，潘某（甲方）与潘栋（乙方）签订的《房屋租赁合同》，出租案涉金某1幢商铺1-01室、1-02室、1_06室、2室、3室房屋，虽有潘某、潘栋签字及房屋所有权人李兰、潘伟一、孙舒的签名表示同意，但该《房屋租赁合同》未在登记机关备案，不能作为本案定案的证据。

2014年3月22日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒（甲方）与立业建材公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将金某1幢商铺三楼东六间，面积150平方的房屋出租给乙方作为公司办公室用。租金因亲属关系为无偿使用。租期36个月，从2014年3月18日至2017年3月17日。该合同在盐城市市场监督管理局备案，应作为定案的证据。2014年4月21日，立业建材公司由登记机关核准设立，登记的企业住所地在金某1幢商铺1-01室、1-02室，应认定立业建材公司租赁了案涉金某1幢商铺1-01室、1-02室作为场所，从而应认定2014年4月28日潘栋、李兰、潘伟一、孙舒将案涉房屋办理抵押登记给江苏银行盐城黄海支行时，案涉金某1幢商铺1-01室、1-02室、3室东六间已在先租赁给潘某设立的立业建材公司。

二、关于**提供的2015年4月11日《房屋租赁协议书》问题。2015年4月11日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒与**签订《房屋租赁协议书》,出租案涉金某1幢商铺1-01室、1-02室、1-06室、2室、3室房屋，有潘栋、李兰、潘伟一、孙舒、**的签名，并有立业建材公司在该协议中加盖公章，结合华得公司提供的该《房屋租赁协议书》在登记机关的备案件(立业建材料公司未加盖公章），应认定案涉金某1幢商铺1-01室、1-02室、3室东六间房屋已在立业建材料公司同意下转租给**，其余房屋的转租关系不能成立。其中1幢商铺1-01室、1-02室被登记为立业建材料公司的经营住所地，无书面租赁合同，应视为不定期租赁，且与立业建材料公司的营业期限相同，并受转租期限的约束。3室东六间的原租期为36个月，现已超出原租期，故不能抵抗抵押权。

根据2015年8月2日立业建材料公司和潘栋出具的450万元收条、银行450万元的转账流水，应认定1幢商铺1-01室、1-02室的10年转租租金已支付。

三、关于华得公司要求对潘栋、李兰、潘伟一、孙舒名下位于盐城市盐都区房屋和土地使用权许可执行，不带租拍卖的诉讼请求。一审法院作出的（2019)苏0902执异66号执行裁定：“对被执行人潘栋、李兰、潘伟一、孙舒名下位于盐域市盐都区潘黄镇美丽居委会金某1幢商铺1-01室、1-02室、1-06室、2室、3室房屋，在案外人**享有的租赁期内予以带租拍卖。”该裁定已对潘栋、李兰、潘伟一、孙舒名下位于盐城市盐都区房屋许可执行，并应在**享有的租赁期内全部予以带租拍卖。因此，对华得公司的该项诉讼请求，依法予以部分支持。

四、关于华得公司请求确认潘栋、李兰、潘伟一、孙舒与**签订的房屋租赁合同无效问题。因本执行异议之诉案件是申请执行人提起的许可执行异议之诉，案涉房屋租赁合同已作为与案涉房屋相关的基础法律关系进行审理，并作为判断是否具有排除执行情形的依据，故不对案涉房屋租赁合同效力单独进行裁判。

据此，依照《最高人民法院关于适用

二审另查明：1.江苏省盐城市盐都区人民法院于2021年8月6日作出（2021）苏0903破申17号民事裁定，受理蔡勇对新立公司的破产清算申请。

2.江苏省盐城市盐都区人民法院于2021年11月2日作出（2021）苏0903破申26号民事裁定，受理华得公司对立业装饰公司的破产清算申请。

3.2021年8月19日盐南高新区市场监督管理局对立业建材公司的限期补正材料通知书以及立业建材公司的回复报告，证明因立业建材公司的住所证明与登记地址不一致，经补正，立业建材公司的经营地址改正为金某1号商铺三楼东六间，不再是原登记的1-01室、1-02室。

4.一审法院（2016）苏0902民初1329号民事案件卷宗中的《抵押物未出租承诺》中无承诺人签字时间、银行章印和客户经理签字时间；本案中华得公司提交的《抵押物未出租承诺》添加有上述内容。华得公司称，后一份添加内容的《抵押物未出租承诺》是在华得公司取得案涉债权后，与长城资产公司和江苏银行交接资料时由江苏银行提供的复印件，其经与江苏银行核实，是江苏银行在转让债权时由经办人完善了内容。

本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案系因**提出执行异议衍生的执行异议之诉案件，**应当就其对案涉不动产在抵押前已取得承租权承担举证责任。

根据涉案合同签订情况，2014年3月22日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒与立业建材公司签订的《房屋租赁合同》，系约定将金某1幢商铺三楼东六间出租给立业建材公司,该合同于2017年3月17日已到期，虽现立业建材公司又将工商登记地址变更为该处，但不能依此认定双方的租赁合同关系仍然存在。2014年4月2日，潘某与潘栋签订的《房屋租赁合同》，李兰、潘伟一、孙舒在该协议中签署“我们同意本协议”，该协议中的租赁期限长达18年，双方未办理房屋租赁登记备案手续；且2015年4月11日，潘栋、李兰、潘伟一、孙舒（甲方）又与**（乙方）签订《房屋租赁协议书》，合同明确载明“甲、乙双方就甲方将位于盐城市房屋出租给乙方使用的相关事宜，经充分协商，达成如下协议”，表明潘栋、李兰、潘伟一、孙舒与**间就案涉房屋又形成新的租赁关系，而此时案涉房产已办理抵押。该合同备案件中无立业建材公司章印，未备案件中加盖有无立业建材公司章印，就证明力而言，备案合同明显高于未备案合同。即使根据加盖有立业建材公司章印的未备案合同，也仅能证明立业建材公司同意潘栋、李兰、潘伟一、孙舒重新出租，并不能认定是立业建材公司将案涉房屋再转租给**。至于2015年8月2日张志航转账至潘栋银行卡的450万元款项，张志航出具情况说明称是根据**的指示转账，虽然潘栋和立业建材公司出具的收条载明是收到**一次性房租450万元，但该支付方式明显违反常理，不符合商业习惯。根据2014年4月28日潘栋、李兰、潘伟一、孙舒、新立公司共同向江苏银行盐城黄海支行出具的《抵押物未出租承诺》内容，以及抵押估价报告中的照片所反映的毛坏房情况，也可以印证至2014年4月28日时案涉抵押的不动产尚未出租。本案审理中华得公司提交的添加了承诺人签字时间、银行章印和客户经理签字时间的《抵押物未出租承诺》，对相关承诺内容并无篡改，不影响《抵押物未出租承诺》的证明效力。因案涉不动产系抵押后出租给**的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，**主张对盐城市房屋带租拍卖，没有依据，本院不予支持。

综上，华得公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。**的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实有误、适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用

一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初2599号民事判决；

二、准许执行潘栋、李兰、潘伟一、孙舒名下位于盐城市盐都区不动产，并不予带租拍卖；

三、驳回苏州华得新能源电子科技有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费151800元，公告费900元，由**负担。二审案件受理费151800元，由**负担;苏州华得新能源电子科技有限公司预交的二审案件受理费38640元，本院依法退回。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈　东

审 判 员　　史宏春

审 判 员　　钟红梅

二〇二二年一月二十五日

法官助理　　朱明鹏

书 记 员　　王蔼娥