上海丞源排水技术服务有限公司与上海利浦机械仪器维修有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）沪二中民二（民）终字第2657号

上诉人（原审原告）上海丞源排水技术服务有限公司，住所地上海市。

法定代表人杨忠华，经理。

委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海利浦机械仪器维修有限公司，住所地上海市。

法定代表人舒静蓉，经理。

委托代理人林金根。

委托代理人郭纪曾，上海市君志律师事务所律师。

原审第三人上海市城市排水有限公司，住所地上海市。

法定代表人李建勇，董事长。

委托代理人杨红良，上海市金茂律师事务所律师。

原审第三人陈志良，男，1957年3月15日出生，汉族，住所地上海市。

上诉人上海丞源排水技术服务有限公司（以下简称“丞源公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2015）闸民三（民）初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：上海市彭浦镇凌家角生产队北面走马塘南房屋的权利人为上海市城市排水有限公司（以下简称“城市排水公司”）。

2004年1月1日，上海宝山污水泵站管理所（以下简称“宝山泵站管理所”、甲方）与上海利浦机械仪器维修服务部（以下简称“利浦机械维修服务部”、乙方，）签订租赁合同，约定甲方同意将走马塘一号泵站生产厂房80平方米及部分场地出租给乙方从事热处理加工业务使用。租期自2004年1月1日起至2006年12月31日止，全年租金人民币（以下币种均为人民币）20，000元，动力电费按0.655元／度结算，照明电费按0.76元／度结算等内容。

2005年，宝山泵站管理所转制为丞源公司。2007年7月，利浦机械维修服务部经核准更名为上海利浦机械仪器维修有限公司（以下简称“利浦公司”）。

2007年6月1日，丞源公司（甲方）与利浦公司（乙方）签订租赁合同，约定乙方继续承租走马塘一号泵站部分厂房、场地，租期自2007年6月1日起至2012年5月31日止。全年租金30，000元，动力电费按0.75元／度结算。出现下列规定之情况，甲方可随时停止履行本合同：1、不可抗拒因素；2、市政动迁和市政设施建设需要（甲方需提前二个月通知乙方）；3、乙方人员擅自进入甲方生产场所，擅自靠近甲方泵站有毒有害高危区域。不服从甲方正常管理，严重影响泵站正常生产。其它可能严重影响泵站安全的情况；4、乙方未按约定时间给付租金和电费超过一个月；5、国家颁布的其它合同解除的相关法律、法规和规定。合同期满或合同提前解除时，乙方承租的建筑物必须保持主体结构完整安好。乙方自行搭建的建筑物和构筑物权属均归甲方所有，乙方对其不再提出任何权利要求。

2012年3月21日，丞源公司向利浦公司发出书面通知称：西干线污水输送泵站年内将报废。根据城市排水公司部署，要求丞源公司就西干线各泵站与城市排水公司办理移交手续，凡泵站内有租赁关系的客户待合同到期，自然终止后，不再续签。

2013年11月26日、12月18日，丞源公司两次向利浦公司发出书面通知称：1号泵站因功能性转变，将停止运行，丞源公司将与产权单位年底前办理1号泵站的移交手续。要求利浦公司年底前做好配合搬迁工作，并通知自12月30日起不能正常供电。

2013年12月20日，丞源公司向利浦公司出具委托书，载明：经公司领导班子研究决定，委托陈志良同志负责丞源公司与利浦公司办理1号泵站的搬迁工作。

2014年1月20日，陈志良作为丞源公司（甲方）代表与利浦公司（乙方）签订《临时租赁协议》，约定由于原租赁合同中甲方单位尚未确定，为便于双方正常运转，因此和丞源公司代表陈志良签订临时租赁协议，协议内容与2007年6月1日租赁合同相同，不再列出。协议有效期直至新合同签订止。

2014年3月18日，陈志良代表丞源公司（甲方）与利浦公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意乙方继续租用高平路XXX号一号泵站部分场地，及乙方租地已造好的厂房，用于热处理加工。租赁期为2014年3月1日起至2019年12月31日止，全年租金30，000元，动力电费按0.79元／度结算，其余内容与丞源公司、利浦公司2007年6月1日签订的《租赁合同》约定基本一致。另外双方约定：本合同双方签字盖章后生效。合同尾部“甲方”处只有陈志良的签名，无丞源公司的盖章。2014年4月起，丞源公司向利浦公司开具名为“租赁费”的发票。

2014年12月5日、2015年1月12日，丞源公司分别向利浦公司发出书面通知，再次要求利浦公司限期搬离租赁现场。2015年2月，丞源公司向原审法院提起诉讼，要求判令：1、利浦公司搬离其租用的厂房及场地【具体部位为：沪房地（闸）字（2000）第003367号房地产权证所附平面图中所标注的③号房屋以西的所有房屋和场地】，并将其归还给丞源公司；2、案件受理费由利浦公司负担。

原审法院另查明：自1997年起利浦公司便与宝山泵站管理所建立起租赁关系。丞源公司起诉时提供的沪房地闸字（2000）第003367号《上海市房地产权证》复印件所附房屋平面图中，标注为⑥的部位处写有“土地租赁外单位建造”的字样，而城市排水公司持有的产权证原件的房屋平面附图中则无上述字样。

原审审理中，关于利浦公司承租场地上的房屋来源，利浦公司称产证平面图中标注的④、⑥、⑦、⑧号房屋原系利浦公司自行建造，为此提供以下材料证明：1、上海信宇工贸总公司、上海彭浦工业公司共同确认的《情况说明》，其中载明④、⑥、⑦、⑧号房屋（共计292.57平方米），系利浦机械维修服务部于1995年建造，资金由上级单位上海信宇工贸总公司调拨，拨款数为220，571.88元；2、利浦机械维修服务部《资产负债表》。同时，利浦公司申请证人陈某某出庭作证。证人称自己原先在彭浦镇镇办企业上海利浦工贸总公司担任党支部书记兼常务副总经理，1993年左右，上海利浦工贸总公司与宝山污水泵站协商由泵站出土地、由利浦工贸总公司建房。据证人所知陈志良当时也是宝山污水泵站负责三产的领导，但具体任职情况不清。利浦工贸总公司为此下拨了300，000元左右给利浦机械维修服务部，建成大约200平方米的房子。拿到场地时，场地上有几间大约80平方米左右的房屋是属于宝山污水泵站的，之后利浦机械维修服务部在场地空地上建了一栋2层的楼与之进行了置换。因场地不属于利浦机械维修服务部，故不能将所建房屋的产权直接做在该公司的名下。建房之初公司曾与宝山污水泵站达成口头协议，房屋由利浦机械维修服务部无偿使用，但需向对方支付场地使用费，双方形式上签订了租赁合同，但未对房屋的使用期限作出过约定。上海利浦工贸总公司在2005年进行了更名，更名为上海信宇工贸总公司。对于上述书面证据的形式真实性，丞源公司与城市排水公司均表示无异议，但认为不能以此认定相关房屋系利浦公司出资建造的事实，第三人陈志良则认可相关房屋系利浦公司出资建造的事实。对于证人证言，丞源公司与城市排水公司均认为证人陈述的事实无其他证据予以佐证，对证人证言的真实性无法确认。陈志良则表示不清楚证人所述的情况，不发表意见。

原审法院审理后认为：本案的争议焦点为在原租赁合同约定的租期届满后，陈志良代表丞源公司与利浦公司签订的《租赁合同》是否合法有效。虽然陈志良称与利浦公司的签约行为未经丞源公司同意，系其个人行为，但考虑到陈志良与丞源公司具有利害关系，故仅凭陈志良的自认，法院尚难认定陈志良的行为构成无权代理。丞源公司向陈志良出具的委托书中虽表明仅委托陈志良处理利浦公司的搬迁工作，但在当时利浦公司并未同意搬迁的情况下，陈志良代表丞源公司与利浦公司就租赁事宜进行的磋商行为，并未超出上述授权的合理范围。对利浦公司而言，当初陈志良系丞源公司方招商引资的代表，亦曾作为出租方代表与利浦公司签订过租赁合同，故利浦公司有理由相信陈志良有代表丞源公司与利浦公司洽谈租赁事宜并最终续签合同的权利。且从丞源公司之后向利浦公司开具性质为“租赁费”的发票，以及丞源公司在较长时间内未再以明确、有效的方式要求利浦公司搬离等事实来看，法院有理由相信，陈志良代表丞源公司与利浦公司签订的租赁合同已实际履行，并得到了丞源公司的认可，故陈志良代表丞源公司与利浦公司签订的《租赁合同》合法有效，在合同约定的租赁期限尚未届满之时丞源公司要求利浦公司搬离，于法无据，法院难以支持。据此，原审法院判决如下：驳回上海丞源排水技术服务有限公司的诉讼请求。

原审判决后，上诉人丞源公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，所作判决不当。丞源公司仅委托陈志良与利浦公司办理搬迁工作，故陈志良与利浦公司签订租赁合同的行为是超越代理权的行为，该行为未经丞源公司追认，是无效行为。事实上，陈志良自己也承认其签合同时未向丞源公司汇报，也未办理盖章追认手续。原租赁合同期满后，利浦公司拒绝搬离，其与丞源公司之间转为不定期租赁关系，丞源公司收取租金（使用费）并开具发票是正常的企业经营行为。丞源公司在原租赁合同期满前后要求利浦公司搬离是一个持续的行为，并曾四次发送书面通知，说明丞源公司要求利浦公司搬离的态度是非常明确的，在此情形下，利浦公司要求陈志良与其签订租赁合同明显存在恶意。据此，原审法院认定陈志良与利浦公司签订的租赁合同已实际履行并得到了丞源公司的认可，属事实认定和法律适用错误。综上，上诉人丞源公司请求本院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉请。

被上诉人利浦公司答辩称：不同意丞源公司的上诉请求。陈志良代表丞源公司与利浦公司就租赁事宜进行磋商，并未超出委托书授权的合理范围。仅凭陈志良的自述，无法认定其行为构成无权代理。另外，本案的租赁纠纷有特殊性，是利浦公司租地造屋性质的租赁，双方曾口头约定过利浦公司可以长期使用房屋，陈志良在当时是出租方的代表，对这一情况是清楚的，所以才会继续与利浦公司签订租赁合同，利浦公司也有理由相信陈志良有权签订租赁合同，故陈志良与利浦公司签订的租赁合同是合法有效的。丞源公司向利浦公司开具“租赁费”发票，也反映了双方达成了租赁的合意。综上，被上诉人利浦公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回丞源公司的上诉请求，维持原判。

原审第三人城市排水公司述称：同意丞源公司的上诉请求。委托书上“负责搬迁工作”的授权范围推导不出陈志良有权代表丞源公司签订租赁合同的结论，故陈志良的签约行为系无权代理。在陈志良被授权处理搬迁工作之前，丞源公司就明确表示要求利浦公司搬迁，且陈志良是在20年前作为出租方的代表，不能代表20年后还有代理权，故陈志良的行为亦不构成表见代理。原合同到期后，利浦公司事实上还在继续使用租赁的房屋和场地，不能仅以丞源公司开具了租赁费的发票就认定双方之间重新达成了租赁的合意。综上，原审第三人城市排水公司请求本院支持丞源公司的上诉请求。

原审第三人陈志良述称：同意丞源公司的上诉请求。丞源公司委托陈志良时明确表示只能谈搬迁，但陈志良为了稳定双方的关系，与利浦公司签订了一份三个月的临时租赁合同，该合同期限届满后又应利浦公司的要求签订了一份合同。两份合同都没有体现陈志良的真实意思，陈志良认为只有自己签字也没用，故没有仔细看，也没有将情况告知丞源公司。合同中没有加盖丞源公司的印章，故应当是无效的。综上，原审第三人陈志良请求本院支持丞源公司的上诉请求。

本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：本案的争议焦点在于陈志良以丞源公司名义与利浦公司签订租赁合同的行为是否有效。根据丞源公司出具的委托书的内容，陈志良“负责与利浦公司办理1号泵站的搬迁工作”，故其与利浦公司签订租赁合同的行为显然超越了该代理权限，现无证据证明丞源公司事后对该合同予以追认，丞源公司在本案审理中亦明确表示拒绝追认，故该租赁合同对丞源公司不发生效力。利浦公司关于陈志良的行为未超出授权范围、即使超出授权范围亦构成表见代理的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。丞源公司与利浦公司签订的租赁合同已于2012年5月31日到期，丞源公司于到期前后曾多次发出书面通知要求利浦公司搬离，故利浦公司应当搬离其所租赁的房屋和场地。利浦公司主张其与丞源公司之间曾约定过其可以长期使用所租赁的房屋和场地，但未提供相应证据，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销上海市闸北区人民法院（2015）闸民三（民）初字第432号民事判决；

二、上海利浦机械仪器维修有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离其租用的房屋和场地【具体部位为：沪房地（闸）字（2000）第003367号房地产权证所附平面图中所标注的③号房屋以西的所有房屋和场地】，并将该房屋和场地返还给上海丞源排水技术服务有限公司。

本案一审案件受理费人民币1，341.40元，由上海丞源排水技术服务有限公司负担人民币1，261.40元，由上海利浦机械仪器维修有限公司负担人民币80元；二审案件受理费人民币80元，由上海利浦机械仪器维修有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周刘金

审　判　员　　王　伟

代理审判员　　陈家旭

二〇一六年三月二十五日

书　记　员　　朱丹丹

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……