济南华鲁实业有限责任公司、齐河县国有资产运营保障中心等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁14民终90号

上诉人（原审原告）：济南华鲁实业有限责任公司，住所地山东省济南市历下区工业南路26号。

法定代表人：王加清，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李长勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张明阳，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：齐河县国有资产运营保障中心，住所地山东省齐河县城区齐鲁大街282号。

法定代表人：陈阳，该中心主任。

被上诉人（原审被告）：齐河县经济开发区洪通加油站，住所地山东省齐河县公铁立交桥308国道379公里处右侧。

经营者：张超群，男，1980年11月30日出生，汉族，住山东省齐河县。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李恩会，齐河齐杰法律服务所法律工作者。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李臣，齐河齐杰法律服务所法律工作者。

上诉人济南华鲁实业有限责任公司（以下简称华鲁实业）因与被上诉人齐河县国有资产运营保障中心（以下简称齐河国资中心）、齐河县经济开发区洪通加油站（以下简称洪通加油站）确认合同无效纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院(2021)鲁1425民初4366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华鲁实业上诉请求：1.依法撤销山东省齐河县人民法院（2021）鲁1425民初4366号民事判决；2.依法改判支持华鲁实业的全部诉讼请求或发回重审；3.本案上诉费等诉讼费用由齐河国资中心、洪通加油站承担。事实和理由：一审法院在认定基本事实、适用法律方面均存在错误，华鲁实业对涉案土地享有优先承租权。一、一审法院认定涉案《齐河县国有资产（土地）租赁合同书》（以下简称《土地租赁合同》）签订时涉案加油站的实际经营者为洪通加油站，签订目的是避免国有资产流失和运营管理上的空档，显然是认定事实错误。1.根据隗杰与洪通加油站的经营者张延超签订的涉案加油站租赁协议的约定，2021年1月31日张延超就应该按照约定返还涉案加油站及相关经营资质，而《土地租赁合同》的签订时间为2021年8月23日，此时张延超及洪通加油站的身份实质上是涉案加油站的非法占有人。一审法院故意回避这一显而易见的基本事实，将非法占有人的身份主观臆断为实际经营者，属于认定基本事实错误。洪通加油站现在的经营活动所依据的场所及资质均根本来源于华鲁实业，华鲁实业已经另案起诉洪通加油站返还加油站及经营资质，洪通加油站在返还前述财产后，将失去经营涉案加油站的根本基础。2.一审法院认定《土地租赁合同》签订目的是避免国有资产流失和运营管理上的空档，更是没有任何事实依据。华鲁实业在涉案土地租赁到期前已经多次就续租事宜与齐河国资中心进行协商联系，而且在一审开庭时华鲁实业也明确表示同意按照《土地租赁合同》的条件签订租赁协议，同意自2021年1月31日起计算土地租赁费用并实际支付，根本不会造成任何国有资产的流失。至于运营管理的空档问题，华鲁实业有能力独自经营涉案加油站，且即便存在运营管理的空档也与齐河国资中心无关，不会影响华鲁实业支付土地租赁费用。二、一审法院适用法律存在错误，现代民法不禁止类推适用。本案中，华鲁实业对涉案土地的优先承租权应类推适用《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款的规定，虽然该条款中规定的是房屋承租人的优先承租权，但该条款在法条结构中位于租赁合同，在本案中类推适用并未突破租赁合同这一法律关系，且房产及土地在财产性质方面均为不动产，对两者适用同一法律规范，也弥补了法律规定不周延的漏洞。另外，一审法院认为规定房屋承租人的优先租赁权，目的只是维护房屋承租人的居住生活环境的稳定，不能适用于土地租赁，属于主观狭隘理解，并未从客观方面分析本案的具体情况。本案中，华鲁实业要求类推适用的目的是保护物权关系的稳定，华鲁实业对涉案加油站享有永久性产权是无争议的事实，“房地分离”的状态是历史原因形成的，此时如果再人为造成土地承租人与加油站产权人的分离，将导致出现更大的纠纷，如加油站的产权补偿问题等，不利于交易的稳定性及资源的合理利用。三、一审法院从情理分析认定土地权利人选择原承租人继续租赁经营本身就存在多处错误及反常理分析。1.关于土地权利人及原承租人的问题，一审法院的认定存在错误，且混淆了两个租赁关系的概念。一审庭审中齐河国资中心并未提供证据证明其为涉案土地的权利人，而土地原承租人实际上是华鲁实业，并非洪通加油站。本案中涉及两个租赁关系的概念，即土地租赁与加油站租赁。华鲁实业是原土地租赁关系的承租人，如果维护土地租赁关系的稳定性，就应该与华鲁实业续签土地租赁协议；而张延超及洪通加油站的租赁关系仅是涉案加油站租赁，且该租赁关系已经到期，华鲁实业已决定自行经营，就张延超及洪通加油站而言已不可能存在续租问题。一审法院认为《土地租赁合同》的签订维护了租赁关系的稳定，是不可能出现的情况，反而是根本损害了租赁关系的稳定性。2.关于对加油站经营业务的熟悉优势问题。华鲁实业本身就经营了多家加油站，是中国石化集团济南炼油厂下属单位，正规、规范，其业务优势及抗风险能力均远超涉案加油站的非法占有人张延超及洪通加油站。3.华鲁实业作为涉案加油站的产权人，有权独自选择经营方式，只要没有更改加油站的用途，任何第三方无权对此进行干涉及评判。如齐河国资中心要求华鲁实业在承租涉案土地后自己经营，完全可以在土地租赁合同中进行约定，而非以此作为不与华鲁实业续签土地租赁协议的理由，且涉案《土地租赁合同》的签订已经侵害了华鲁实业的合法权利，应为无效协议。

齐河国资中心、洪通加油站共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华鲁实业的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

华鲁实业向一审法院起诉请求：1.请求依法确认齐河国资中心、洪通加油站于2021年8月23日签订的《土地租赁合同》无效；2.请求依法判令华鲁实业在同等条件下优先承租齐土国用（2000）字第90号土地；3.请求依法判令洪通加油站向华鲁实业支付加油站占有使用费（自2021年2月1日起至完成全部返还义务之日止，按每日占用费1000元计算）；4.请求依法判令齐河国资中心、洪通加油站承担本案的全部诉讼费用。庭审中，华鲁实业主动放弃上述第三项诉讼请求。

华鲁实业向一审法院提交以下证据：证据1.《加油站产权转让合同》；证据2.企业名称变更核准通知书；证据3.济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初6493号民事判决书。以上三份证据共同证明华鲁实业对涉案加油站的全部地上建筑及附属设备享有所有权。证据4.国有土地使用证复印件，证明涉案土地的使用证为齐土国用（2000）字第90号国有土地使用权证，该使用证记载土地使用权人为齐河县××室，该土地证载使用期限的终止日期为2046年12月27日；证据5.齐河厚德加油站租赁协议复印刷件，证明租赁期限已经于2021年1月31日届满，洪通加油站的经营者张延超已无任何理由继续占有涉案加油站；证据6.律师函及签收记录一份，证明华鲁实业已通过律师函的形式通知洪通加油站返还涉案加油站并要求支付占用费，该律师函已被签收；证据7.《土地租赁合同》，证明租赁土地用途未发生任何变化，租赁期限不存在中断，双方在明知加油站内的建筑物及附属设施在产权方面存在问题的情况下故意倒签协议，恶意串通损害华鲁实业合法权益，应当确认为无效合同。证据8.短信截图1页，证明原租赁合同期限届满之后，华鲁实业曾就涉案加油站土地续租事宜积极与齐河国资中心的上级单位齐河县财政局局长马刚进行沟通，明确表达了继续承租的意思表示。

齐河国资中心、洪通加油站对华鲁实业提交的上述证据的真实性及证据记载反映的案件事实均无异议，但辩称并不能证明华鲁实业的诉讼主张。相反，上述证据能证明以下案件事实：第一，华鲁实业承租加油站后，自己并未实际经营，而是多层转租，坐收渔利，侵害出租人合法权益；第二，承租期限内，华鲁实业起诉次承租人隗杰，要求解除合同，返还财产，济南市历下区人民法院作出判决事项：解除次承租合同及隗杰返还财产等与本案齐河国资中心、洪通加油站无关；第三，原租赁合同20年租期届满后，齐河国资中心已收回土地使用权，并且，原租赁合同并没有约定合同期满后华鲁实业有优先承租权，齐河国资中心与涉案加油站的实际经营者张延超协商签订新的土地租赁合同，合法有效；第四，原租赁合同到期后，华鲁实业确与齐河国资中心协商过租赁事宜，但双方并没有就此达成一致，因此，齐河国资中心直到2021年8月份才与洪通加油站签订租赁合同，同时，考虑到原租赁合同已于2021年1月31日届满，为避免国有资产到期后出现管理的空档，确保管理监督使用的连续性，才与洪通加油站负责人张延超协商将租赁期限起始点确定为2021年2月1日，并非华鲁实业主张的倒签合同问题，并且，此事项与华鲁实业无关；第五，华鲁实业与洪通加油站并无直接的法律关系，华鲁实业无权直接向洪通加油站发送律师函。

一审法院经审查认为，华鲁实业提供的上述证据，因齐河国资中心、洪通加油站对真实性均无异议，且形式、来源合法，与本案有关联，故予以采纳认定为有效证据。

齐河国资中心提交如下证据：证据1.2001年2月1日，华鲁实业与齐河石化运销公司兴齐加油站签订的《加油站产权转让合同》，证明合同约定租赁期限已于2021年1月31日到期终止，齐河国资中心作为国有资产管理者有权收回土地；证据2.2021年2月1日，齐河农业开发中心向华鲁实业出具的收回土地通知书，证明华鲁实业与齐河石化运销公司兴齐加油站签订的合同到期后，该土地收回，并且通知书中限7日内处理地上附着物；证据3.2021年8月23日，齐河国资中心与洪通加油站签订的《土地租赁合同》，证明华鲁实业到期后没有与齐河国资中心对于涉案土地继续签订租赁合同，齐河国资中心与洪通加油站签订了《土地租赁合同》，因避免国有资产流失，合同实际签订日期虽为8月23日，但履行时间不能空白、有间断，所以，合同确定承租期自2021年2月1日开始；证据4.2021年8月23日，齐河国资中心出具的收取租金发票一份，证明洪通加油站缴纳了2021年2月1日至2024年1月31日的租赁费；证据5.2020年3月26日，齐河县人民政府常务会议纪要两份，证明县政府为整治部分国有资产违规转租牟利，管理混乱的问题，政府统一收回国有资产管理权，由齐河国资中心集中管理运营，所以，涉案加油站土地虽然登记在齐河县××室（现更名为齐河农业开发中心）名下，但齐河国资中心对涉案的土地具有运营管理权。

华鲁实业对上述证据证据1-4的真实性均无异议，只对关联性有异议，认为不能证明齐河国资中心的诉讼主张，并进一步说明：第一，原租赁合同虽然没有约定优先承租权，但民法典734条第二款约定，房屋承租人应当享有优先承租权，是法定权利，无需当事人约定；第二，因原产权转让合同系华鲁实业与齐河石化运销公司兴齐加油站签订，所以，收回使用权的主体应该为齐河石化运销公司兴齐加油站，而根据土地使用权证书记载的权利人，收回使用权主体应该为齐河县农业外资引用项目委员会办公室；第三，据了解，涉案土地已由齐河国资中心负责，齐河县农业中心无权向华鲁实业下发收回土地使用权通知；第四，《加油站产权转让合同》的土地租赁期限到期后，华鲁实业已经明确向齐河国资中心表明继续签订租赁合同意向，并不会导致国有资产流失，合同期限已经届满，洪通加油站已经无权继续经营该加油站，齐河国资中心、洪通加油站明知华鲁实业是涉案财产的产权人，并具备土地优先承租权的情况下仍然倒签合同，属于无效合同；第四，发票与土地租赁合同相关联，发票最终效力取决于租赁合同的效力；第五，政府会议纪要是复印件，不认可其真实性，华鲁实业不存在转租行为，华鲁实业将加油站承包给自己的员工隗杰，属于内部承包经营，隗杰将加油站转包给张延超经营并注册成立洪通加油站，华鲁实业对此并不知情，所以，华鲁实业不存在政府会议纪要中所称的国有资产出租过程中违规转租牟利的相关问题。洪通加油站对上述证据无异议。

一审法院经审查认为，齐河国资中心提供的上述证据1、2、3、4，因华鲁实业及洪通加油站对真实性均无异议，且形式、来源合法，与本案有关联，所以，予以采纳认定为有效证据。华鲁实业对齐河县政府常务会议纪要真实性虽有异议，但一审法院认为，该会议纪要内容客观，且为政府公文，具有可信性，所以，一审法院对其真实性、合法性和关联性予以确认。

洪通加油站向一审法院提交如下证据：证据1.2011年8月4日，齐河县厚德加油站及隗杰与张延超签订的加油站租赁合同一份，证明租赁期限自2011年8月至2021年1月31日，合同已到期，该合同与华鲁实业没有任何关系；证据2.济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初6493号民事判决书，证明法院已经判决该案涉及的加油站地上附着物及所有手续由隗杰向华鲁实业交付，与张延超及洪通加油站没有任何关系；证据3.华鲁实业第三加油站工商登记信息一份，证明华鲁实业第三加油站营业执照于2008年4月10日因不按期年审而吊销，与张延超现在经营的洪通加油站没有任何关系，同时，也说明华鲁实业租赁土地后，自2008年4月份开始未就该土地正常经营，而是向外转租牟利，所以收回土地使用权符合法律程序；证据4.齐河厚德加油站工商登记信息一份，证明该加油站在2012年注销停业与张延超现在经营的洪通加油站没有任何关系，同时说明华鲁实业将该加油站转租给隗杰成立厚德加油站后，因不正常经营而注销，从而说明华鲁实业租赁土地及加油站后，自己不经营多层转包，所以应当收回土地使用权；证据5.洪通加油站营业执照一份，证明2014年1月15日开始，张延超承租该加油站后自己成立洪通加油站经营，与华鲁实业没有任何关系，加油站现在经营状态良好，齐河国资中心与其签订租赁合同符合法律规定。

华鲁实业对上述证据的真实性均无异议，但对证据的关联性有异议，认为上述证据不能证明洪通加油站的诉讼主张。第一，洪通加油站系租赁经营，合同期满后，应当将加油站返还华鲁实业，虽然（2021）鲁0102民初6493号民事判决书判决隗杰向华鲁实业还，只因在该案诉讼中，洪通加油站列为第三人，所以没有判决其承担返还义务。华鲁实业已另案起诉洪通加油站返还加油站；第二，基于加油站经营的特殊性，出租或转租后，经营主体发生变化，原经营单位不得继续经营，其转让方或出租方均需注销经营手续，否则无法实现经营目的，经营手续的注销及变更属于合同的附随义务，其依据是转让合同或出租合同等主合同；第三，洪通加油站仅是相关手续的持有者和享有者，而手续最终来源者是华鲁实业，经营场所地上房屋等产权也是华鲁实业所有，洪通加油站租赁合同期满后，应当将相关手续及财产返还华鲁实业。

一审法院认定事实：2001年1月12日，华鲁实业（曾用名济南华鲁实业总公司）与齐河县农业开发中心（原齐河县××室）下属齐河石化运销公司兴齐加油站签订《加油站产权转让合同》，双方约定，齐河石化运销公司兴齐加油站将位于齐河县××村××公路北侧、占地面积3169.10平方米的加油站内所有的地上物产权一次性出售给华鲁实业，为华鲁实业永久资产，双方并约定土地使用权期限为20年，自2001年2月1日起至2021年1月31日止，合同期满后，齐河石化运销公司兴齐加油站有权收回土地使用权。此后，华鲁实业将加油站名称变更为济南华鲁实业有限责任公司第三加油站。2009年3月31日，华鲁实业与隗杰签订齐河加油承包合同，将加油站承包给隗杰，承包期限为2009年4月1日至2017年9月5日，承包后隗杰将加油站名称变更为齐河厚德加油站。2011年8月9日，隗杰又将加油站转租给张延超，承包期限为2011年8月10日至2021年1月31日，张延超又将加油站的名称变更为齐河县经济开发区洪通加油站。2021年1月31日加油站产权转让合同约定的土地使用期限到期后，华鲁实业与齐河国资中心就涉案土地续租赁事宜，未能协商达成一致。2021年8月23日，齐河国资中心与洪通加油站实际经营者张延超协商签订《土地租赁合同》，为避免国有资产流失和运营管理上的空档，与《加油站产权转让合同》到期日2021年1月31日相衔接，该合同确定租赁期限为2021年2月1日至2024年1月31日，租赁用途仍然为加油站。2021年5月14日，华鲁实业向济南市历下区法院起诉被告隗杰、第三人张延超，诉讼请求：第一，请求确认华鲁实业与隗杰签订《齐河加油站承包合同》已于2017年9月5日终止，并判决隗杰返还加油站全部地上建筑物、附属设施并完成腾退义务；第二，请求判决隗杰排除妨害，向华鲁实业返还相关经营资质证书，配合华鲁实业为恢复对该加油站经营权所需履行的必要变更程序；第三，请求判决隗杰赔偿华鲁实业经济损失（参照转租租金）。济南市历下区法院审理后，作出（2021）鲁0102民初6493号民事判决书，判决：一、华鲁实业与隗杰之间的齐河加油站承包经营合同关系于2021年3月24日解除；二、隗杰于本判决生效之日起三十日内返还华鲁实业提交的《加油站财产清单》中所记载的物品并完成腾退义务；三、隗杰于本判决生效之日起十日内返还华鲁实业规划许可证、土地使用证、土地转租证明；四、驳回华鲁实业的其他诉讼请求。

一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是，华鲁实业诉求对涉案土地具有优先承租权，并以此诉求确认齐河国资中心与洪通加油站签订的《土地租赁合同》无效，是否具有法律依据，其诉讼请求能否得到法院支持。对此，一审法院作如下分析认定：第一，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”可见，该条款主要规定的是房屋承租人优先承租权，主要目的是维护房屋承租人居住生活环境的稳定性，而现行法律并未对土地租赁使用合同的承租人规定优先承租权，所以，一审法院认为，华鲁实业对涉案土地主张土地租赁优先权，缺乏法律依据；第二，华鲁实业提交补充说明主张因其对涉案加油站房屋享有永久产权，按照物权法“房地一体”主义原则，在原加油站产权转让合同20年土地使用年限期满后，享有继续租赁土地权益。对此，一审法院认为，《加油站产权转让合同》双方将房产及其他财产约定作为永久性财产转让，而对加油站土地约定了20年的使用期限，并且，约定合同期满，权利方有权收回土地使用权，可见合同订立时，双方并没有将土地连并房产一体永久性转让的本意，且双方约定并不违反当时的法律规定，内容合法有效，而《中华人民共和国物权法》于2007年开始施行，《加油站产权转让合同》于2001年由合同双方协商签订，故物权法“房地一体”主义原则对《加油站产权转让合同》并不适用，一审法院认为，华鲁实业该诉讼主张没有法律依据和事实依据；第三，从情理上说，原土地租赁期限到期后，权利人选择原承租人继续租赁经营，是出于充分发挥原承租人对加油站经营业务熟悉优势，以维护租赁关系的稳定性，让加油站发挥更大的社会经济效益，而2001年华鲁实业签订《加油站产权转让合同》成立华鲁实业第三加油站之后，只实际经营到2009年，2009年以后即转租给隗杰成立厚德加油站承包经营，2011年隗杰又转租给张延超成立洪通加油站经营，在长达20年的土地租赁期限里，华鲁实业大部分时间将加油站交与他人承包经营，已经丧失持续承租加油站土地的情理基础，齐河国资中心从利于更大发挥加油站经济效益出发，选择了现在实际经营并且已经营该加油站10年之久的洪通加油站及张延超继续租赁该加油站土地并无不妥；第四，在原加油站产权转让合同确定的20年土地使用期满后，华鲁实业对涉案土地已不再具有使用权，齐河国资中心基于齐河县人民政府关于对国有资产集中统一管理运营的授权，对涉案土地与洪通加油站签订租赁合同，属于对自有权利的合法处分，并无不当。综合上述考虑，一审法院认为，华鲁实业诉求对涉案土地具有优先承租权，并以此诉求法院确认齐河国资中心与洪通加油站签订的《土地租赁合同》无效，缺乏法律依据和事实依据，其诉讼请求，一审法院依法不予判决支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第一百一十四条、第七百三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百五十二条、第一百五十七条规定，判决：驳回华鲁实业的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由华鲁实业公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华鲁实业提交2021年2月3日针对齐河县农业开发中心的《答复函》，证明华鲁实业收到齐河县农业开发中心收回土地的《通知书》后，不同意齐河县农业开发中心单方面收回土地，并明确表示华鲁实业有权继续使用涉案土地，具体使用方式另行协商。齐河国资中心、洪通加油站对上述证据的质证意见：该《答复函》不属于新证据，根据《加油站产权转让合同》约定，涉案土地租赁期限已经到期，合同没有约定华鲁实业对涉案土地享有优先承租权，齐河国资中心有权收回土地，虽然华鲁实业出具了答复函，但是双方在长达六个月的时间内，并未就华鲁实业继续承租涉案土地达成一致意见。因此，齐河国资中心与洪通加油站签订的《土地租赁合同》是有效的。本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的将在本院认为部分综合论述。

对一审查明的其他事实本院予以确认。

本院认为，华鲁实业与齐河县农业开发中心下属的齐河石化运销公司兴齐加油站签订的《加油站产权转让合同》约定，本合同土地使用权限为20年，自2001年2月1日起至2021年1月31日止，合同期满甲方有权收回土地使用权。上述协议系双方当事人真实意思表示，且双方也按照上述协议履行了各自的义务。对于华鲁实业主张根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，其享有优先承租权的问题，本院认为，上述法律规定的“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”系针对房屋租赁而言，而本案系针对土地的租赁。涉案土地租赁到期后，2021年2月1日，齐河县农业开发中心向华鲁实业发出收回涉案土地使用权的《通知书》，2021年2月3日，华鲁实业向齐河县农业开发中心复函称，根据房地一体的原则，《加油站产权转让合同》约定的20年土地租赁期限无效，土地使用权应延续，并提出双方协商办理。但直到2021年8月，双方仍未就以何种方式继续使用涉案土地达成一致意见。因此，齐河国资中心基于对涉案土地享有使用权与洪通加油站签订《土地租赁合同》并未违反法律规定。一审法院驳回华鲁实业的诉讼请求并无不当。

综上所述，华鲁实业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人济南华鲁实业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孔祥波

审判员　　王　芳

审判员　　高红梅

二〇二二年一月二十八日

书记员　　庄　宁