上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行与深圳市雍盛建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院

民事判决书

（2015）深龙法布民初字第2396号

原告上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，住所深圳市福田区福华三路深圳国际商会中心1、2、25、26。

负责人**，该分行行长。

委托代理人***，广东嘉得信律师事务所律师。

被告深圳市雍盛建筑工程有限公司，住所深圳市龙岗区布吉中心城区布吉中心花园商铺301，组织机构代码19232085-X。

法定代表人***，该公司总经理。

委托代理人***，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

委托代理人***，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、被告的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年12月6日，原告与被告签订《房产租赁意向书》，约定被告将其位于深圳市布吉深惠路与布龙路交汇西南角布吉中心花园半地下层的部分房产出租给原告用于营业网点及办公，期限自2006年12月6日起至2014年12月5日止。该意向书还约定原告在签订合同后向被告支付相当于两个月租金的定金计人民币36万元（以下币种相同），该定金在免租期满后自动转为租赁保证金，合同到期结清相关费用后退还原告。原告于2006年12月11日向被告支付了36万元作为租赁保证金。2007年3月7日，双方签订了《深圳市房地产租赁合同书》，对双方的权利义务作了进一步约定。租赁期间，原告按合同约定履行了支付租金义务，2014年12月合同期满，被告未按合同约定返还原告租赁保证金36万元。原告为了维护自身的合法权益，依法诉请法院判令：1、被告退还原告房屋租赁保证金36万元及逾期退款期间利息21600元（按年利率6%计息，暂计至2015年12月5日，之后利息计至实际退款之日止）；2、判令被告承担本案一切诉讼费用。

被告答辩称，一、被告于2013年12月8日向原告发出了《关于出租房变更相关事宜通知函》，明确通知原告自2013年8月1日起在合同期内由第三方按原合同履行被告方涉及商铺的相关权利义务，相关问题均可直接与第三方商定，原告对该通知函明确予以确认，应认定为租赁意向书和合同约定的权利义务已由商铺新的产权人承受，该承受是基于法定的债的概括承受，也是基于二手房转让下的租赁涉及的相关权利义务由新的产权人概括承受的交易习惯。二、按合同原告尚未向被告支付广告费，被告保留该未支付款项的追偿另行起诉的权利。3、申请追加商铺新的产权人邓亮为本案的第三人。

经审理查明，2006年12月6日，原告与被告签订《房产租赁意向书》，约定被告将其位于深圳市布吉深惠路与布龙路交汇西南角布吉中心花园半地下层的部分房产约900平方米（含南向位置6间街铺）出租给原告用于营业网点及办公，期限自2006年12月6日起至2014年12月5日止，租金标准为每月每平方米200元，免租金期自2006年12月6日始至2007年3月5日；约定原告在签订合同后向被告支付相当于两个月租金的定金计人民币36万元，该定金在免租金期满后自动转为租赁保证金，合同到期结清相关费用后退还原告；该意向书约定，在本合同有效期内，原告放弃对租赁房产全部或部分的优先购买权，被告有权自行出售租赁房产全部或部分，但本合同效力不受影响，买受方应无条件承担本合同中被告方的一切权利义务。2007年3月2日，双方签订了《深圳市房地产租赁合同书》，并于同年3月7日办理了合同备案登记，该合同对双方的权利义务作了进一步约定。签订意向书和合同后，被告依约将出租房产交付给原告使用，原告亦按约于2006年12月11日支付了被告租赁保证金360000元及履行支付租金的义务。合同期满后，原告要求被告返还该保证金360000元未果，因而形成本讼。

另查，被告称于2013年12月8日向原告发了一份《关于出租房变更相关事宜通知函》，主要内容为：已将涉案的4间商铺于2013年7月出售给邓亮，通知原告自2013年8月1日起在合同期内邓亮将按原合同履行被告原签订的涉及其4间商铺的相关权利和义务，除涉及到出售给邓亮4间商铺外的相关事宜，原有合同在租赁期间仍有效，有关该4间商铺的相关问题均可直接与邓亮商定，其一切与被告无关。但被告未能提供该通知函的原件。原告对此不予确认已收到函件，主张即使有收到仅仅为被告单方的函件，并未得到原告和邓亮的确认。在庭审中，原告确认2013年8月19日支付了一笔租金给被告，之后就没有支付租金给被告，直接支付给新的产权人邓亮。

以上事实，有房产租赁意向书、房地产租赁合同书、租赁保证金收据、关于出租房变更相关事宜通知函、以及庭审笔录当事人的陈述等予以证明，足以认定。

本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即被告在租赁期间将涉案商铺出售给案外人邓亮后，原告有权在原租赁合同期间继续租赁涉案商铺，案外人作为新的所有权人仍应履行继续将涉案房屋交付原告使用的义务。根据原、被告双方所签订的合同约定，被告收取原告的租赁保证金360000元在合同期满后应予退还，被告作为债务人将该债务转移第三人，应当经原告同意，被告仅提供一份《关于出租房变更相关事宜通知函》，从该《通知函》的内容看，不能足以证明原告已经同意该债务由案外人邓亮承担，且原告亦不予认可，故对被告提出原告所支付的保证金已转移新的产权人邓亮承受及申请追加邓亮为本案的第三人的答辩主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告诉请被告退还保证金360000元及逾期付款期间的利息，符合双方合同的约定，于法有据，本院予以支持。关于利息，原告依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的若干规定》第二十九条的规定主张按年利率6%支付占用期间利息，而本案属于房屋租赁合同纠纷，原告的主张不符合法律规定，本院确定按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：

一、被告深圳市雍盛建筑工程有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行房屋租赁保证金360000元及支付逾期付款期间的利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2014年12月6日起计付至本判决确定付款之日止）；

二、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3512元（原告已预交），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员冼定航

二○一六年三月二十九日

本件与原本核对无异

书记员*静全