***、绿城物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省永康市人民法院 民事判决书 （2023）浙0784民初3333号 原告：**。 委托诉讼代理人：**。 被告：甲公司。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：**。 委托诉讼代理人：**1。 原告**为与被告甲公司物业服务合同纠纷一案，于2023年5月18日向本院提起诉讼【案号：（2023）浙0784民诉前调3322号】，本院于2023年5月31日组织双方进行诉前调解、证据交换、鉴定协商，并进行诉前鉴定。后本案于2023年8月1日正式立案，并依法适用简易程序，于2023年8月14日公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人**，被告甲公司委托诉讼代理人**1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告于2018年购置位于XXXX的期房，并于2020年7月3日办理该房屋的不动产权证，房屋交付后原告于2022年底装修完毕尚未入住。九龙湾小区由被告提供前期物业服务。2023年3月22日下午六时许，原告前往XXXX对房屋进行通风换气，开门却发现满屋的污水横流，原告立即联系物业工作人员并一同对溢水点进行检查，检查后确认系厨房污水主管道堵塞导致的返水。屋内污水处理完毕后，原告发现地板地砖、橱柜、木门、家具、墙壁及日用品均遭受不同程度的浸泡毁损，经核算损失高达39000余元。事后，原告多次与被告协商赔偿事宜，但被告仅愿意赔付6000元，双方就此赔偿数额未能达成一致意见。综上所述，被告根据《九龙湾前期物业服务协议》条款约定理应对公共区域内的雨、污水管道每年疏通一次，每月检查一次，并视检查情况及时清掏。但原告家中此次污水满溢反流事件却反映出被告未有尽到对公共污水管道疏通的职责，理应对原告的各项财产损失予以赔偿。为此，原告向本院提出诉讼请求：1、由被告赔偿原告因管道溢水造成的各项损失39005元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩称，被告提供的物业服务在前期物业服务合同里有明确约定，且被告根据物业服务协议制作了相应的维保计划，明确维保项目和内容，并按计划完成了维保内容工作。本案所涉的房屋管道溢水，这个管道是在原告户内设置，具体原因据初步了解是四楼到三楼之间弯角的地方堵塞，这部分的管道是属于隐蔽工程，不在公共的区域内，不属于物业服务的内容。原告在装修房屋之前与被告签订装修管理服务协议，向被告提出装修申请并做出相应的装修承诺，装修管理责任承诺里有约定，由于原告的要求，封闭检查口等引起房屋受损，责任自理，在上下水试验确认书上，原告也明确装修之前涉案住房户内上下水都是畅通的，如因原告装修引起的管道堵塞，由原告自己承担，这些当时都签字确认过。对于损失的具体金额，应当以鉴定结论为准。被告认为案涉管道溢水，主要是油污结块和管道设计的问题，要根本解决矛盾隐患，应当追加建设单位、施工单位为被告，由建设单位、施工单位对其建设问题承担相应的法律责任。 庭审中，原告明确不同意追加建设单位、施工单位为被告。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交不动产登记信息查询记录、案涉房屋溢水现场照片、视频、案涉房屋毛胚照片、受损财产报损清单及定购合同、销售合同、《九龙湾前期物业服务协议》以及发票、案涉溢水主管道视频及照片等证据。被告为证明其抗辩主张，向本院提交《九龙湾前期物业服务协议》、装修申请表、装修管理责任承诺、上下水试验确认书、保险公司评估损失表、设施设备维护保养计划、设施／设备日常保养记录及照片等证据。本院根据原告申请对案涉房屋溢水造成的装修损失委托金***价格评估有限公司进行价格鉴定。金***价格评估有限公司于2023年7月18日出具***【2023】第063号《价格鉴定意见书》。 本院依法组织当事人进行证据交换和质证。双方提交的不动产登记信息查询记录、《九龙湾前期物业服务协议》以及发票、装修申请表、装修管理责任承诺、上下水试验确认书，经对方质证对证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；原告提交案涉房屋溢水现场照片、视频，本院对其真实性予以认定；原告提交的案涉房屋毛胚照片、案涉溢水主管道视频及照片，用以证明案涉堵塞管道系共用污水管道，且原告户内部分没有相应的检修口，对此被告认可案涉堵塞管道系上下楼层共用污水管道，对该管道在原告户内部分无检修口亦未提出异议，本院对上述被告无异议的事实予以认定；原告提交受损财产报损清单及定购合同、销售合同，用以证明案涉管道堵塞溢水造成的损失，并明确损失金额以鉴定评估为准，现金***价格评估有限公司出具的《价格鉴定意见书》，经双方质证对证据的真实性、合法性无异议，本院对《价格鉴定意见书》予以认定，对受损财产报损清单及定购合同、销售合同不予认定；被告提交的保险公司评估损失表、设施设备维护保养计划、设施／设备日常保养记录及照片，经原告质证不予认可，本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下：原告**系永康市东城XXXX业主。 原告**（即协议乙方）与被告甲公司（即协议甲方）签订《九龙湾前期物业服务协议》一份，协议约定甲方为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，服务内容包括：物业共用设施设备（指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的排水管道、窨井、化粪池等设施设备）的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外，其中雨污水管道的服务要求为园区内主要公共雨污水管道每年疏通一次，主要雨污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏。2022年9月21日，原告**向被告甲公司出具装修管理责任承诺，承诺如由于本人的要求而封闭检查孔、抬高地坪、改变下水走向、改变电线走向而引起的房屋受损，责任自理。 后九龙湾5幢因上下楼层共用污水管道堵塞溢水至原告**家中造成其损失，原告**于2023年3月22日发现上述情况。相应的损失委托金***价格评估有限公司进行价格鉴定。金***价格评估有限公司于2023年7月18日出具***【2023】第063号《价格鉴定意见书》，价格鉴定结论为：在价格鉴定基准日（2023年3月22日）案涉房屋因管道溢水造成的装修损失为25777元。原告**垫付评估费4000元。 本院认为，原告**与被告甲公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应予确认合法有效。被告甲公司应当依约提供物业服务，妥善运行、维修、养护和管理物业共用设施设备。就案涉污水管道而言，其上下贯通不具有构造上的独立性，且系业主共同使用也不具有利用上的独立性，若堵塞则影响整个单元的排水，应属于共用设施，被告抗辩管道堵塞部位在业主户内，并非物业服务范围，有违常理且无相应依据，本院不予采纳。本案因共用污水管道堵塞溢水至原告房屋内，给原告造成损失的事实清楚。本院据原告申请对案涉损失进行鉴定，现原告主***在《价格鉴定意见书》以外的损失，但未能进一步举证证明，本院根据《价格鉴定意见书》确定案涉损失金额为25777元。被告甲公司未能提供充分证据证明其履行了物业服务合同约定的义务，应就溢水造成的损失承担赔偿责任。另，据被告庭审陈述管道堵塞原因在于油污结块和管道设计，被告未有证据证明案涉管道堵塞与原告**的装修行为有关。但原告**作为业主，对自己的房屋负有审慎的管理、注意义务，从污水溢出至原告**发现，污水已满溢家中，原告**对损失的扩大存在一定的责任。综合上述，本院酌定被告甲公司对案涉事故损失承担80％，即20621.6元的赔偿责任。关于被告主张的管道堵塞还存在管道设计因素并申请追加建设单位、施工单位为本案被告，对此原告**明确不同意追加，本院不予追加。综上，原告的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。被告的抗辩，有事实和法律依据的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 1、由被告甲公司赔偿原告**财产损失20621.6元；款限本判决生效后三日内履行完毕。 二、驳回原告**的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元（已减半收取），鉴定费4000元，由原告**负担受理费78元，由被告甲公司负担受理费310元、鉴定费4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向金华市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员** 二〇二三年十月八日 代书记员**渟