***、绿城物业服务集团有限公司宁波分公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院 民事判决书 （2023）浙0212民初3770号 原告：***，女，汉族，1970年11月18日出生），户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：**、***，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。 被告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（统一社会信用代码为91330206764528083H）。住所地：宁波北仑新碶中河路36号海晨大厦206室。 负责人：***。 被告：绿城物业服务集团有限公司（统一社会信用代码为913300007109582058）。住所地：杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。 法定代表人：***。 两被告共同委托诉讼代理人：**，浙江同舟律师事务所律师。 原告***与被告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（以下简称为绿城物业宁波分公司）、绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷（立案时立为财产损害赔偿纠纷一案，在证据交换中原告已明确为物业服务合同纠纷）一案，本院先立为诉前调案件，后于2023年4月6日立为本案，依法由审判员***适用简易程序审理本案。审理中，双方向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告***向本院诉称（变更后）：1．被告赔偿原告装饰装修损失109034.44元，电器及家具损失34470元，合计143504.44元；2．被告支付原告交通费损失3000元，房屋空置造成的损失42000元（每月按6000元计算，自2021年12月6日起至2022年7月5日止共计7个月，此后的房屋空置损失费计算至修复之日止）。 二被告共同答辩称：首先，本案被告依据物业服务合同已经履行了定期检查义务，每月对公共管道进行检查维护，发现管道堵塞及时进行疏通，已经尽到了维修、养护的义务。其次，在本案发生前，其他共有管道也发生过类似共有管道堵塞导致屋内反水的事件，也不排除存在管道设计不当、使用不当等原因。事发管道为共有管道，存在楼上其他用户使用不当导致共有管道堵塞，且被告已经尽到了每月应尽的检查和养护义务。被告不可能每天或隔两三天就去检查小区所有的管道。对小区管道每月进行一次检查维护是合理的。因此，可能是被告在检查间隔期间，楼上其他用户使用不当导致事件发生。对于空置费和交通费的损失，交通费损失只是其中一张油卡加油的发票，并不能证明其与本案有关系，空置费的损失需要原告拿出相应的依据。对于原告认为的一些鉴定的漏项等等，根据鉴定意见，实际上没有受到太大的损失，我方不予认可。 本院经审理认定以下事实： 原告为宁波市鄞州区不动产的所有权人，该不动产面积为80.94平方米。被告绿城物业宁波分公司为该小区提供物业服务，并签订有物业服务合同。该物业服务合同约定：被告对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理，其中共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重载体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、中央空调、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备等，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。 2020年，原告的房屋曾发生下水管道堵塞导致污水倒灌的事情。2021年12月6日，厨房下水管道再次堵塞致使污水返流至原告家中，导致原告遭受财产损失。 原告提出损失鉴定，2022年12月21日，中衡保险公估股份有限公司宁波分公司作出保险公估报告，鉴定损失金额共计为27468.84元。原告为此支出公估费5000元。原告对该公估报告提出异议，认为第一，评估报告存在漏项。1．次卧地板，因房屋内各个房间和客厅间地板下龙骨是相通的，漏水后全屋的地板龙骨均被污水浸泡，故对次卧地板龙骨也同样造成损坏，需一并更换，《评估报告》中只鉴定了主卧及客厅地板，将次卧地板评估遗漏；2．柜子，首先，通过现场照片可以很明显的看到客厅柜子底部已经发黑，有霉坏的情况，但《评估报告》中只认定主卧柜面下饰板及厨房台面下饰板进行更换，而原告家中在主卧、客厅、**、厨房、次卧处都有柜子，且《评估报告》检测结果中写道“**水湿，**、餐桌、床具等家具底部都水湿，”既然连**、客厅**都水湿了，那么**、客厅、次卧等处的柜子必然底部也是水湿的，《评估报告》中理应对**、客厅、次卧等处的柜子受损金额进行评估，其次，《评估报告》中指出对柜子下饰板进行更换，但原告家中柜子是整体制作，并无所谓的下饰板，其直接与地板及地板地龙相连接，无法单独拆除维修，因此对柜子必须进行拆除，按照原先柜子样式重新制作，按照原先工程造价计算受损金额，主卧柜10252.8元，次卧柜12371元，鞋柜9380.6元，酒柜6052元，次卧电视柜5197.5元，主卧门口柜12371元，门口柜4125元，**屏风柜4966.5元；3．木门。屋内木门和门框是直接被污水浸泡的，现在门框已经开始变形，木门和门框属于同一性质的材质，经过污水浸泡必然变形，影响使用，理应进行更换，《评估报告》中遗漏了对木门的评估。4．电线，屋内地面的电线均被污水浸泡，严重影响后续屋内用电安全，需要全部更换，《评估报告》中遗漏了对电线的评估。二、《评估报告》部分价格较市场价格偏低严重。1．**维修价格低，《评估报告》中对**维修费用只有500元，现在普通木匠人工费用大概350-500元／天，该费用完全无法修复**柜；2．地面大理石价格低，原告购买该块大理石价格在750元左右，《评估报告》中对大理石的价格评估为300元，远远低于原告装饰的大理石的价格，原告无法按照赔偿金额进行更换；三、《评估报告》中部分家具（**、床垫、地毯等）无法通过清洗修复。因**、床垫、地毯等被污水浸泡，且被告长期不予处理，其中不仅有污水带来的脏臭，更有因长期堆积产生的霉味，清洗后依然无法使用，需更换。被告对该评估报告提出异议，对评估报告中的财产成新率按90％计算不予认可，实际上，成新率的确定有具体的标准，成新率的确定按照中华人民共和国公共安全行业标准火灾损失统计方法，办***用房装修为10年，本案中，案涉房屋装修完成时间为2020年7月，管道反水时间为2021年12月6日，因此成新率约为86.7％，损失金额应核减732.29元。公估公司对此作出了意见回复，内容为：次卧地板，本次事故发生时间至我司现场勘查时间，期间已有一年左右，根据我司以往经验，如果次卧地板水泡后会出现开裂、松动、起鼓等现象，而我司现场查勘时，未发现次卧地板有开裂、松动、起鼓的现象，故我司在评估时未将地板计算在内；2．柜子，通过现场查勘，木柜仅底部有水湿，柜子的内部等其他部位是没有水湿情况的，这种损失程度及损失情况，我司认为将全部的柜子更换是不合理的，根据我司以外对此类受损财产的评估，是按照清洗方式对其他进行修复处理；3．木门，通过现场查勘时，发现木门无明显受损情况，而在现场查勘时，我司与原被告双方一一确认了现场受损的情况，书面记录并双方签字，在清点表中未记录木门相关损失情况，综上，我司未将木门评估在内；4．电线，现场我司对冰箱等电器进行了通电测试，未发现有跳闸现象，而且电路本身是具有防水效果，只有在插座进水才可能会导致电线路短路等情况出现，本次事故我司认为水是达不到插座高度，故也不会导致电线路短路等情况，综上，我司未将电线路评估在内；5．市场价格过低，**和大理石我司通过市场价格并结合实际损失情况进行核定；6．部分家具，地毯我司已做更换处理，通过现场查勘，**、床垫、桌子等家具浸泡高度不高，事故发生后是可以通过清洗的方式解决的，因长期堆积而产生的各种问题，不在评估范围，我司不做核定；7．成新率：本次事故受损房屋装修完成时间为2020年7月，管道反水时间为2021年12月6日，我司考虑到房屋装修完成后会晾晒通风3-4个月，实际入住时间已接近2021年年底，按照我司计算实际使用年限约为1年，装修年限为10年，故成新率核定为90％。 另查明，原告提供的证据显示其多次准备出租。原告向本院提供了一张58同城的汇悦湾81平米的豪装的房屋出租价格截图，显示的金额为月租金6500元。 审理中，被告向本院申请追加中国平安财产保险股份有限公司上海分公司为本案共同被告，因与本案系不同的法律关系，因此在民诉前调案件的证据交换中，本院不予准许。 被告还向本院提供了管道检查记录表、管道疏通记录表、照片，拟证明其尽到了物业服务合同的约定，对共用设施设备尽到了合理的维修、养护及管理义务，定期疏通管道。原告对该证据认为签名不是同一人，对证据的真实性有异议，并对关联性亦有异议。被告认为管道检查记录表中的二个员工均已不在职，有部分签名笔迹不同可能是做记录的时候其中一个人把二个人的名字都签好了，关于房屋的出租价格，八十平装修过的，一般出租价格为3000多元，关于管道堵塞，管道堵塞目前应该不会再发生，已经对管道结构进行了改造。 以上事实由原告提供的房产证、物业服务合同、损失照片、微信聊天记录、截图、视频、发票、装饰装修合同、保修单、订货单、收条，被告提供的管道检查记录表、管道疏通记录表、照片，经原告申请本院委托公估报告、回复意见、发票以及原被告的***以证实。 本院认为：事发管道为公共管道，属于物业服务合同约定的由被告绿城物业宁波分公司进行维修、养护及管理。被告绿城物业宁波分公司认为有可能系管道设计、使用不当或楼上用户的原因，但并无证据向本院提交，本院不予采纳该意见，被告绿城物业宁波分公司认为其已尽到了定期检查的义务，证据不充分，本院不予采纳。故被告绿城物业宁波分公司应当对原告的损失承担赔偿责任。关于财产损失，公估机构经现场勘查后，作出的意见为27468.64元，原被告提出异议后，公估机构又作出了说明，本院对该金额予以确认，因此，对于该财产损失，本院认定为27468.64元。对于原告的空置费损失，原告按照6000元／月的租金标准进行主张，本院认为，由于污水进屋，确实导致了房屋不能使用，且原告亦有出租的意向，原告参照房租租金的损失计算，并无不当，关于租金，原告主张6000元／月进行主张，经本院查询相关的网站，案涉小区81平米的房屋租金在3200元-4200元／月之间，本院按照3500元／月予以支持，至于期限，本院认定为14个月，共计租金损失为49000元。关于交通费，考虑到原告居住于宁海，本院酌情支持300元。被告绿城物业宁波分公司系绿城物业公司的分公司，由绿城物业公司承担责任。 根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下： 一、被告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司、绿城物业服务集团有限公司赔偿原告***财产损失27468.64元，于本判决生效之日起五日内履行完毕； 二、被告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司、绿城物业服务集团有限公司赔偿原告***房屋空置损失49000元，于本判决生效之日起五日内履行完毕； 三、被告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司、绿城物业服务集团有限公司赔偿原告***交通费损失300元，于本判决生效之日起五日内履行完毕； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付**履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×**履行期间）。 案件受理费4070元，减半收取2035元，由原告***负担1206元，被告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司、绿城物业服务集团有限公司负担829元；鉴定费5000元，由被告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司、绿城物业服务集团有限公司负担（鉴定费已由原告缴纳，该鉴定费由被告在本判决生效之日起五日内直接给予原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员    *** 二〇二三年九月三日 代书记员    王梓楠