临清市烟店镇许张寨村村民委员会、某某确认合同无效纠纷二审民事裁定书

山东省聊城市中级人民法院

民 事 裁 定 书

(2021)鲁15民终1117号

上诉人(原审原告)：临清市烟店镇许张寨村村民委员会。

法定代表人：许广启，主任。

委托诉讼代理人：李胜勇，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1986年7月28日出生，汉族，住临清市。

被上诉人(原审被告)：临清市鸿基房地产开发有限公司，住所地：临清市新华办事处杨八里村。

法定代表人：荣德春，董事长。

被上诉人(原审被告)：临清市第三建筑工程有限公司，住所地：临清市新华办事处杨八里工业区。

法定代表人：荣德春，董事长。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘锋，山东众星为民律师事务所律师。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟广兴，山东众星为民律师事务所律师。

上诉人临清市烟店镇许张寨村村民委员会（简称许张寨村委会）因与被上诉人***、临清市鸿基房地产开发有限公司（简称鸿基公司）、临清市第三建筑工程有限公司（简称三建公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初113号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

许张寨村委会上诉请求：依法撤销一审裁定书，指定法院继续审理。事实与理由：原审法院认定案涉《房屋购买合同书》无效，本案属于新农村建设过程中引发的房屋买卖纠纷，属事实认定错误，适用法律错误，望二审法院查明事实后，依法改判指定法院继续审理。首先，案涉《房屋购买合同书》涉及的土地系根据2009年12月14日临清市烟店镇人民政府与被上诉人鸿基公司、三建公司所签《开发建设烟店镇名苑佳居花园小区协议书》获得，该《协议书》第二条明确记载“土地性质、用途土地性质为国有出让土地，土地用途为住宅综合用地，使用年限为70年”；第三条明确记载“出让价格及付款方法土地出让价为每亩12万元，包括土地出让金和拆迁补偿(含拆迁费及青苗、树木等地上附着物的补偿)”；第五条明确记载“甲方(临清市烟店镇人民政府)责任4.协助乙方(鸿基公司、三建公司)办理开工建设和房屋销售的各项手续(包括土地使用证、用地规划许可证、工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证)，乙方提供必要的技术资料”。由此可见，案涉《房屋购买合同书》涉及的宗地系按照国有土地的使用性质进行的征收，涉及的房屋亦系按照正常的“商品房”进行的建设，而不是原审法院错误认定的“新农村建设”。时至今日，因为被上诉人鸿基公司在未能完成案涉土地性质的转换的情况下将房屋作为商品房进行了出售，并将房屋出售给非上诉人集体组织成员的被上诉人***，违反了《土地管理法》第四十三条之规定，所以符合《合同法》规定的“违反法律和行政法规的强制性规定的合同”应认定无效的情形，故案涉《房屋购买合同书》属无效合同，请二审法院查明事实后依法改判指定法院继续审理。其次，根据案涉《房屋购买合同书》第十四条记载“为尽早给乙方(被上诉人***)办理确权证，早日入住，交钥匙时，必须将契税、天然气开口费、三个月的物业管理费交给甲方，否则不得交付使用”和第十八条记载“本合同一式四份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力，房产科两份，用于备案、办理房产证”。不难看出，被上诉人鸿基公司亦是按照商品房进行的对外出售，所以原审法院认定上诉人请求确认案涉《房屋购买合同书》无效属“新农村建设过程中的纠纷”是错误的。因被上诉人鸿基公司至今未能完成商品房使用土地的性质的转换，所以案涉《房屋购买合同书》应属无效合同，故请二审法院查明事实后，依法改判指定法院继续审理。最后，原审审理过程中上诉人提交了最高人民法院(2013)民申字第252号民事裁定书，证明本案的案件性质与前述(2013)民申字第252号案件性质完全一样，(2013)民申字第252号案件依法确认了案涉合同属无效合同，而不是依据属“新农村建设”驳回该案件原告的起诉，所以本案原审法院驳回上诉人的起诉是错误的，望二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。综上，上诉人认为原审法院存在事实认定错误，适用法律错误的情形，特提起上诉，请二审法院查明事实后，依法改判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人***辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。

被上诉人鸿基公司、三建公司辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。

许张寨村委会向一审法院起诉请求：确认案涉《房屋购买合同》无效，诉讼费由被告承担

一审法院认为：本案纠纷属于新农村建设过程中引发的房屋买卖合同纠纷。从国家关于新农村建设的政策规定来看,农村新民居建设是为改善农村生活环境，提升农村生活质量，增进农民福祉的一件惠民政策，新民居房屋买卖合同是一种特殊的房屋买卖合同。其与一般房屋买卖合同有所不同的是,农村新民居的合同除当事人自行约定的内容外,还要受到新农村建设政策的制约,不完全等同于以市场价格支付对价。由于农村新民居买卖合同涉及到我国现行的新农村建设政策,如果当事人争议的事项为是否适用农村新民居政策以及如何适用农村新民居政策（如新农村建设房屋买卖的主体资格、如何计算优惠条件等）,不属于民事权益纠纷,人民法院不宜作为民事案件受理。本案中,原告许张寨村委会以被告***与鸿基公司、三建公司没有获取本案涉案房屋买卖主体资格为由请求依法确认被告***与临清市烟店镇新农村建设名苑佳居片区指挥部之间的房屋购买合同书无效,本案不属于民事权益纠纷。另，依据临政字〔2020〕6号《临清市人民政府关于调整行政村（居）设置、成立行政村村委会和社区居委会的通知》规定，撤销许张寨村委会，成立张寨联合村委会，撤销村（居）委会后，原行政村（居）行政区域、行政职能隶属所在村委会、社区居委会，新的村委会、社区居委会在第十三届村（居）委会换届选举中产生，新的村委会、社区居委会产生前，原村（居）委会成员待遇不变，可继续承担自然村工作，故在新的村委会选举产生前，许张寨村委会作为原告提起诉讼并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四第一款第(三)项规定，裁定：驳回原告临清市烟店镇许张寨村村民委员会的起诉。案件受理费100元，减半收取，退还原告许张寨村委会。

二审中，许张寨村委会提交证据一、安徽省临泉县人民法院（2017）皖1221民初5689号民事判决书网络打印件一份，证明：该文书在法院认为部分明确记载案涉公司在未取得政府土地征收而直接与村委会签订协议（与本案上诉人与被上诉人鸿基公司、第三公司）性质完全相同，在没有取得规划许可建设施工许可证的情况下，将集体土地用于房地产开发，并将开发的房屋出售给非该村集体成员，该房屋转让合同违反《城市房地产管理法》和《土地管理法》的效力性规定，该房屋买卖合同应认定为无效。证据二、安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12民终963号民事判决书网络打印件一份，证明：在法院认为部分认定将集体所有的土地用于房地产开发，并将开发的房屋出售给非该村集体成员，案涉房屋买卖合同应是无效的。

***质证称，对该两份证据不予认可。

鸿基公司、三建公司质证称，对该两份判决书打印件真实性有异议，而且该两份判决书所涉及的内容与本案的事实及是否属于人民法院管辖无任何关联性，对本案无证据效力。

本院查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案诉争房屋的建设及销售,系为贯彻落实国家关于新农村建设的战略部署，依据（2009）临政发87号文件《临清市人民政府关于推进农村新居建设和危房改造的意见》而进行的；与一般的商品房买卖合同不同，***与临清市烟店镇新农村建设名苑佳居片区指挥部签订的“房屋买卖合同书”，涉及的当事人不仅仅是开发商及购房户两方，还涉及新农村建设的政策规定，涉及政府行为；据许张寨村委会称，因被上诉人未交纳契税、未完成土地性质转换手续，其无法得到烟店镇人民政府许诺返还的完税税收，引起本案纠纷，据此,本案纠纷不属于民法调整的平等主体的公民和法人之间的财产关系内容,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。

综上所述，许张寨村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　郭召勇

审 判 员　石　鑫

审 判 员　孙久强

二〇二一年三月二十三日

法官助理　王　蕾

书 记 员　姚　迪