某某、某某等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳前海合作区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0391民初4601号

原告（反诉被告）：***，男，汉族，1972年10月24日出生，住址：广东省汕尾市红海湾区。

委托诉讼代理人：王飞，广东利人律师事务所律师。

被告（反诉原告）：陈煜婷，女，汉族，1993年12月12日出生，住址：广东省深圳市南山区。

委托诉讼代理人：陈明晓，广东法仁律师事务所律师。

被告：深圳市胜杰发展有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南山街道桂庙路向南瑞峰A2座1911房。

法定代表人：林钟杰，该公司董事长。

第三人：深圳平南铁路有限公司，住所地：广东省深圳市南山区内环中路南山村兴南楼。

法定代表人：简炼，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马光勇，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：林海航，男，该公司员工。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）陈煜婷、深圳市胜杰发展有限公司（以下简称胜杰公司）、第三人深圳平南铁路有限公司（以下简称平南铁路公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）***及其委托诉讼代理人王飞、被告（反诉原告）陈煜婷的委托诉讼代理人陈明晓、被告胜杰公司法定代表人林钟杰、被告平南铁路公司的委托诉讼代理人马光勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***提出以下诉讼请求：1、判令原告与被告陈煜婷签订的《物业租赁合同》无效；2、判令被告陈煜婷承担过错责任，双倍返还租赁押金76万元；3、判令二被告共同赔偿原告经济损失共计645800元，第三人承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告、第三人承担。事实与理由：2018年5月26日，原告与被告陈煜婷签订了一份《物业租赁合同》，该合同约定：由被告陈煜婷将位于深圳西站南侧新濠汽车城标志4S店地块（钢架结构库房及附属场、空地）租赁给原告经营使用。被告陈煜婷即出租方保证对该租赁地块和地上物拥有完全租赁权，否则，因出租方权利瑕疵给承租人造成实际损失的应予赔偿。租赁期限为5年，自2018年6月1日至2023年4月30日止，其中，2018年6月1日至2018年8月1日为装修免租期。租金每月38万元整。合同签订后，原告向被告陈煜婷支付了38万元的合同押金后，被告陈煜婷向原告交接了租赁场地的管理使用权。随后，原告根据自身的经营设计对租赁场地展开全面改造和装修，与设计公司、装修公司确定工程方案，签订施工、安装合同，招聘工人进入场地开展各项基础工作。一切工作正在顺利进行，2018年7月4日原告突然看到深圳市南山区规划土地监察局在租赁物业的外墙张贴一份《限期拆除通知书》，该通知书要求第三人于2018年7月12日前拆除租赁物业，至此，原告才得知该租赁物业是超限违章建筑。于是，原告多次向被告陈煜婷的代表人梁家好、及被告陈煜婷、第三人询问事情如何解决，均未得到答复。8月2日，再次收到《限期拆除通知书》要求在8月27日前拆除。9月4日，第三人将租赁场地的水、电全部停掉。原告与二被告及第三人沟通无果，只好向被告陈煜婷发出律师信，明确表示自收到《限期拆除通知书》之日起，解除与被告的租赁合同，并要求承担违约责任、赔偿经济损失。时至今日，被告既不解决违建拆除的事情，也不同意解除合同，不同意退还押金、赔偿损失，也没有给场地通水通电，只是一味地向原告索要租金。被告不接收租赁场地，第三人却在9月12日派遣保安人员围堵租赁场地。综上，原告认为被告故意隐瞒出租物业是违章建筑的事实，将违章建筑出租牟利，明显违反法律规定和诚信原则，不仅没有妥善解决纠纷，反而一味逼迫原告交付租金，是对原告的明显欺压，给原告造成了巨大的经济损失。据此，原告恳请法院判令租赁合同无效，确认二被告承担过错责任，判令被告双倍返还租金押金76万元，并赔偿各项经济损失645800元，第三人承担连带责任。请法院依法做出公正判决，为维护原告的合法权益。

被告（反诉原告）陈煜婷辩称：一、答辩人无需向被答辩人***双倍返还租赁押金，被答辩人的主张毫无事实和法律依据，首先，答辩人不存在过错责任，答辩人在承租案涉标的时，被告二及第三人均提供了前海管理局出具的函件及租赁合同有效的、以往生效的裁判文书，答辩人对其有足够的信任，案涉标的可以正常使用，认为租赁合同是合法的。并且在原审一审判决中也基于此事实认定案涉租赁合同有效，更何况答辩人作为普通的民众更难以对案涉租赁合同的性质做充分的认定，这是明显超出答辩人作为普通民众的认知范畴，同时答辩人将涉案租赁标的出租给被答辩人***时，答辩人也告知了被答辩人涉案标的的现状，***是在了解情况之后才与答辩人签订的租赁合同，因此答辩人对此出租行为不存在过错，其次，从承租之日起截至2019年3月13日被答辩人***从未向答辩人支付过任何的租金或者占有使用的费用，答辩人在案涉标的出租给***时已经免收其两个月的租金，如果案涉租赁合同无效，那么被答辩人***支付的37万元的押金也应当用于抵消这两个月的费用。二、答辩人无需赔偿被答辩人***的经济损失，***与答辩人签订案涉租赁合同后并没有按照合同的要求进行消防装修，而是对租赁标的直接使用，经营垃圾回收业务，从涉案标的的房屋检测报告中可以看出在鉴定之日2019年6月19日的拍摄照片就可以明显看出涉案标的的现状，被答辩人***并没有对该房屋进行任何的装修，并且被答辩人***也没有对其装修进行司法鉴定的依据，没有充分有效的证据证明其装修损失，因此***的主张损失事实和法律依据，恳请法院驳回其起诉。

被告胜杰公司辩称，答辩内容同被告陈煜婷。

第三人平南铁路公司辩称：针对原告诉讼请求第三项，请求第三人对其经济损失承担连带责任发表如下：一、要求第三人承担连带责任没有法律依据和合同依据，首先第三人与原告和被告陈煜婷之间并没有任何的合同关系，更没有关于承担连带责任的相关约定，其次本案也不符合法律对连带责任的几种情形的明确规定，关于最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，具体应用法律若干问题的解释第5条第2款，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第9条、第13条、14条的规定处理，根据合同法第58条合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿被告因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由此可以看出，对于合同无效所导致的经济损失的赔偿责任为缔约过失责任，不符合本案的情况。二、第三人对原告没有施加任何侵害行为，也没有主观过错。原告与被告陈煜婷之间签定的租赁合同与第三人完全无关，第三人并不知情，被告陈煜婷并没有得到第三人任何的授权或其他的合同权利，被告陈煜婷对涉案地块并无从第三人处得到任何的权限，第三人与被告胜杰公司在签署土地物业出租合同时已明确约定禁止转租，即原告与被告陈煜婷签订出租合同并不是第三人的意思表示，第三人并未对原告和被告陈煜婷主动地施加侵害行为，即使第三人在涉案地块中存在过错，根据合同的相对性原则，也仅对被告胜杰公司承担过错责任，况且根据第三人提交的相关证据已经证明涉案地块及土地，第三人拥有合法的使用权，在第三人提交的几份民事判决书中对此已经有明确的表述，第三人在将该地块上的土地和相关建筑物出租给被告二时，该法院判决书已生效达四年之久。三、如原告与被告陈煜婷的租赁合同无效，则原告对此也应承担责任，首先根据原告与被告陈煜婷之间的租赁合同第12条规定，原告是明确知晓被告陈煜婷出租给其的地块属于第三人深圳平南铁路有限公司所有，根据第1条被告陈煜婷应当向原告提供业主其余的有效凭证，否则因被告陈煜婷权利瑕疵给原告造成实际损失的应予赔偿；第12条若因有关租赁法律法规须改、政府行为，平南公司对该租赁汽车城4S店租赁物的改造或征用，导致甲方无法继续履行本合同时，由政府部门及平南公司对该租赁物作出赔偿，根据上述表述，原告应知晓该地块并非被告陈煜婷所有，最终所有人应当是第三人，但原告并未向第三人备案或者告知其承租了该地块，也没有向被告陈煜婷和被告外索取相应的来自第三人的转租许可。

被告（反诉原告）陈煜婷向本院提出以下反诉请求：1、请求法院判决反诉被告向反诉原告支付占有使用费人民币2824666.67元（自2018年6月2日起计至标的实际返还之日止，暂计至2019年3月13日）；2、请求法院判决反诉被告支付反诉原告逾期支付损失人民币1302023.51元（详见逾期支付损失计算表）；3、请求法院判决反诉被告承担本案所有诉讼费用。（以上暂共计人民币4126690.18元）。事实与理由：2018年5月26日，反诉被告与反诉原告签订了《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》，该合同约定反诉被告向反诉原告承租了位于深圳西站南侧原新濠汽车城标志4S店地块，免租期为两个月，反诉被告应当于2018年6月2日前向反诉原告支付首月租金人民币380000元。在合同签订后，反诉原告按合同约定将租赁标的交付给反诉被告，该租赁标的一直由反诉被告占用并实际使用，用于经营资源回收相关业务。虽然2020年5月20日深圳中级人民法院作出（2019）粤03民终25017号民事裁定认定案涉租赁合同无效，但是反诉被告也应当按照合同约定的租金为标准向反诉原告支付占有使用费，反诉被告自始至终都未向反诉原告支付任何租金或者占有使用费。综上，反诉被告的行为严重损害了反诉原告的利益，理应承担赔偿责任。反诉原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请贵院依法公正判决，支持反诉原告的所有反诉请求。

针对陈煜婷的反诉请求，***答辩称：本案是经中级法院作出裁定撤销原一审判决，在裁定中已明确认定本案所涉租赁合同无效，因此对于合同效力的问题，反诉被告认为只要按照中院裁定确认的内容即可。但反诉原告包括刚才本案的其他被告和第三人还一再反复强调本案所涉租赁合同的效力仍然有效，我方认为这是浪费司法效率，基于此，反诉被告认为反诉原告的理由和事实不成立。且其声称反诉被告有在继续使用该场地，也是无中生有，请求驳回反诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，本院认定如下：

1.2018年6月10日，平南铁路公司与胜杰公司签订《物业租赁合同书》，约定平南铁路公司将位于深圳西站南侧原马自达汽车4S店的土地及上盖物使用权出租给胜杰公司。租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日止。合同约定租赁物业的用途为汽车销售。本合同一经签署，即视为该租赁物业自2018年6月1日起由平南铁路公司交付给胜杰公司。合同还约定胜杰公司不得将该租赁土地的租赁权转让或者将该租赁土地及上盖物全部或部分转租给第三人（转租或分租给胜杰公司的关联企业或授权的汽车品牌企业，在得到平南铁路的书面同意除外），不得采用租赁权作价与第三方合作、承包等任何方式处置该租赁物及上盖物，不得对该租赁土地及上盖物设置抵押等任何第三方权利。

2.2018年5月26日，***与陈煜婷签订《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》，约定陈煜婷将位于深圳西站南侧原新濠汽车城标志4S店地块（钢架结构库房及附属场、空地）租赁给***作汽贸维修、再生资源打包、工场经营用途。租赁期限为5年，即从2018年5月至2023年4月30日止，其中2018年6月1日至2018年8月1日为免租金装修期，计租日期自2018年8月1日开始，合同签订后***必须按约定计租日期缴交租金给陈煜婷。

关于租金，合同约定：租赁期第一年每月租金38万元，租赁费用每一年调整一次，每次调整幅度在原每月租金基础上上浮百分之五。***应于每月十日或该日以前向陈煜婷支付当月租金及其他租赁费用。

关于租赁保证金，合同约定：租赁保证金为首月租金的三倍，即114万元。本租赁合同签订后，***须交付首月租金和租赁保证金，陈煜婷开具专项收款收据给***。上述款项应于6月2日前到账，否则合同作废。

合同还约定：如政府相关部门或政策需要提出征收租赁物，在***未承租满五年时，陈煜婷与***自接到征收租赁物通知之日起，双方须无条件执行，同时陈煜婷须按租赁保证金的双倍赔偿***，除此之外，其他全部免责。***逾期支付费用，应向陈煜婷支付违约金，按照拖欠天数乘以欠缴租赁费用总金额的3%支付。***欠交租金或物业管理费超过三十日，陈煜婷有权停止***使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由***全部承担。

3.2018年6月1日，胜杰公司出具《转租同意书》，表示与陈煜婷签署了《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》，并同意陈煜婷将该租赁物转租给***，如政府相关部门或平南铁路对承租物未有征收、拆除及改造等情况，同意转租期限为5年。庭审时本案当事人均承认涉案地块于2018年6月1日交付给***使用。

4.2018年6月20日，***向陈煜婷转账33万元。之后***向梁家好（陈煜婷的公公）转账3万元，另微信转账1万元，合计37万元。庭审时***表示另给予梁家好1万元现金，但陈煜婷不予认可。***提交一份陈煜婷签字的收款收据，载明“***交来标志厂押金一个月38万元”。因***提供了陈煜婷签字确认的收款收据，且***的陈述并不违反日常交易习惯，故本院认定***共计向陈煜婷支付38万元。

5.***主张其与梁家好口头议定押金可延后交付，待租赁场地的水电接通后再缴齐押金。但陈煜婷不予认可该主张，且***未提供其他证据来佐证该主张，故本院不采纳其关于双方同意延后缴纳押金的主张。

6.深圳市规划与国土资源局南山分局在2004年6月20日出具《临时建设工程规划许可证》记载，该临时建设工程使用期限两年，期满或城市建设需要时必须无条件拆除，如需延期，须经核发机关批准。

7.***向法庭提供两份《深圳市南山区规划土地监察局限期拆除通知书》，证明南山区规划土地监察局两次通知平南铁路公司限期拆除涉案租赁建筑物等。平南铁路公司向法庭提供该公司致深圳市前海管理局《平南铁路公司关于对深圳西站旁原新濠汽车城进行维修及部分装修的函》以及深圳市前海管理局回复该公司的《深圳市前海管理局关于平南铁路公司申请对深圳西站旁原新濠汽车城进行维修及部分装修的复函》，证明案涉租赁物已经纳入了平南铁路公司与深圳市轨道办签订的《资产收购协议》中，并评估造价、登记造册，等待深圳市轨道办向平南铁路发出移交通知。鉴于平南铁路停办客运业务及深圳西站搬迁时间不确定，协议确定收购资产分两批移交，新濠汽车城与深圳西站同时搬迁移交。从目前情况看，深圳西站搬迁还需几年时间，故新濠汽车城不可能在近年内移交，为此，平南铁路公司致函深圳市前海管理局，要求该局同意平南铁路公司对新濠汽车城场地内的建筑物及构筑物进行维修及局部装修，以便继续经营使用，实现国有资产保值增值。深圳市前海管理局复函表示原则同意平南铁路公司对深圳西站原新濠汽车城进行维修及部分装修。在收到南山区规划土地监察局上述两份限期拆除通知书后，平南铁路公司及时向南山区政府进行了解释，并提供了一份该公司致南山区人民政府《关于暂时保留平南公司部分办公及经营性上盖物业的请示》，平南铁路公司当庭表示，上述两份拆除通知书系南山街道执法队根据环水部门的要求在南山街道办范围内开展排查，排查结果包括涉案地块在内的一大批平南铁路公司的遗留建筑需拆除，平南铁路公司根据与深圳市轨道办签订的资产收购协议向南山区政府去函，阐明该地块及地上物已列入政府移交财产，需按原状保存。平南铁路表示该地块目前未遭到拆迁，仍作为待移交资产，维持现状等待移交。

8.***于2018年9月20日对陈煜婷、胜杰公司、平南铁路公司就本案纠纷向本院提起诉讼，案号（2018）粤0391民初3593号。***提出以下诉讼请求：1.判令解除原告***与被告陈煜婷签订的《物业租赁合同》；2.判令被告陈煜婷承担违约责任，双倍返还租赁押金76万元；3.判令三被告共同赔偿原告经济损失共计645800元；4.本案诉讼费用由三被告承担。该案本院一审后经上诉程序，深圳市中级人民法院二审撤销了本院一审判决，发回本院重审。

本院认为，关于合同效力的问题。本案涉案的租赁物为深圳西站南侧原新濠汽车城标志4S店地块（钢架结构库房及附属场、空地），针对该地块，根据深圳市规划与国土资源局南山分局在2004年6月20日出具《临时建设工程规划许可证》记载，该临时建设工程使用期限两年，期满或城市建设需要时必须无条件拆除，如需延期，须经核发机关批准。根据该证明，涉案租赁物行政许可已经期满，陈煜婷及前手出租方平南铁路公司并未提供租赁物的建设工程规划许可证或其他合法报建报批手续，并且深圳市南山区规划土地监察局分别于2018年7月4日、2018年8月21日向以涉案租赁物超过批准期限未拆除为由向平南铁路公司发出《限期拆除通知书》，限期拆除。平南铁路公司提交的深圳市前海管理局2017年12月21日向其回复的《深圳市前海管理局关于平南铁路公司申请对深圳西站旁原新濠汽车城进行维修及部分装修的复函》中，称“我局原则同意你司对深圳西站原新濠汽车城进行维修及部分装修，需按有关规定完成危房鉴定报告并办理消防、装修等相关施工审批”。从该复函的性质来看，并非属于临时建筑物延长使用年限的正式审批；从内容看，也仅是在具备一定条件的前提下有限使用，而陈煜婷及平南铁路公司也未对其具备相应使用条件予以举证，因此，该复函不能证明涉案租赁物已属于合法建筑物。陈煜婷将超过批准期限的涉案租赁物用于出租，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈煜婷与***签订的涉案《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》依法应认定为无效。

关于案件事实，本案的争议焦点在于：对于合同无效的过错责任应当归结于谁。一、关于平南公司和胜杰公司的过错责任问题：根据在案证据，本案涉租的标的物租赁权初始权利人为第三人平南公司，被告陈煜婷和被告胜杰公司均系转租方。平南公司将本案标的物出租给胜杰公司后，胜杰公司将其转租给陈煜婷，陈煜婷再行转租给***，本案租赁合同当事人为***和陈煜婷。***没有证据证明其与陈煜婷之间订立合同时平南公司和胜杰公司参与了合同订立，***认为陈煜婷和胜杰公司名为两家实为一家人的主张无证据予以证明，根据合同相对性，平南公司、胜杰公司并非***和陈煜婷之间的租赁合同的当事人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此在本案租赁合同关系当中，原告向被告胜杰公司和第三人平南公司主张责任无事实和法律依据。二、关于***和陈煜婷的过错责任问题：本案中，陈煜婷作为出租方，根据合同第一条内容，对于涉案租赁标的物的租赁权负有保证义务，陈煜婷未举证证明其对于租赁标的物的权利状态对***进行了充分的告知，应当承担造成合同无效的过错责任；***作为承租方，无证据证明其对合同无效存在过错责任。

关于***诉请陈煜婷双倍返还租赁押金76万元的诉讼请求。***认为，由于陈煜婷的过错导致合同无法继续履行，因此希望按照合同法定金罚则的规定双倍返还。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，双方未书面约定定金，***主张陈煜婷按照定金罚则向其返还76万元的诉讼请求无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此在本案中，根据双方过错责任划分，陈煜婷应当返还***租金38万元。

关于***要求陈煜婷赔偿装修损失的诉讼请求。***在庭审中主张其租赁涉案标的物后，其付出的经济损失包括垃圾清理费72800元、交接水电修理安装费用28000元、地磅做基础材料工钱65000元、装修费及材料工钱30万元、工人工资18万元，***确认上述费用的支付均为案外人甘溶和支付。关于甘溶和，在本案的原审庭审时，原告***曾承认甘溶和是其现场管理员，庭审后其提供的甘溶和书面证言又称甘溶和是其分租户。在本案庭审当中，甘溶和出庭作证，陈述自己是***的租户，租赁的是与本案所争议的场地，刚租赁的时候先清理了所有的场地垃圾，花了将近两个月的时间添加了一些设备，这些设备是自己出的钱。并称其与***之间的合约约定如果经营不下去，损失是由***负责。***对于甘溶和的证言没有意见。关于甘溶和与***之间的关系，由于***前后陈述不一致，本院采信甘溶和的证言。由于***所主张的费用支出均为甘溶和支付，二者之间是否存在纠纷，***是否会产生实际损失，目前尚不确定，对于***所主张的损失赔偿，本院不予支持。

对于陈煜婷反诉要求***支付租赁场地占有使用费的请求。在本案的装修免租期内，被告陈煜婷通过原告***已经知晓涉案租赁标的物属于需拆迁建筑物，即可推定其已经知晓本案合同行为的效力及履行后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本院认为，被告陈煜婷不应当通过出租违法建筑物获利，其要求***支付租赁场地占有使用费的请求于法无据，另因原告***对于合同无效没有责任，本院对陈煜婷反诉诉讼请求均不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）陈煜婷于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）***租赁保证金38万元；

二、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）陈煜婷的反诉请求。

如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费17452元，由陈煜婷承担4717元，***承担12735元，***在（2018）粤0391民初3593号已经预交17452元，本院予以退回4717元；反诉案件受理费19906.5元，陈煜婷在（2018）粤0391民初3593号已经预交13320.5元，本案中预交6586元，均由陈煜婷负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　　窦天山

人民陪审员　　马毅雪

人民陪审员　　詹立琼

二〇二一年三月三十日

法官　助理　　王子越

书　记　员　　邹汇丰