某某、某某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤03民终17671号

上诉人（原审被告）：***，女，1993年12月12日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。

委托诉讼代理人：陈明晓，广东法仁律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：***，男，1972年10月24日出生，汉族，住所地广东省汕尾市红海湾区。

被上诉人（原审被告）：深圳市胜杰发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道桂庙路向南瑞峰****，统一社会信用代码91440300MA5EHWW37A。

法定代表人：林钟杰，该公司董事长。

原审第三人：深圳平南铁路有限公司，住所地，住所地广东省深圳市南山区内环中路南山村兴**会信用代码91440300618832482M。

法定代表人：筒炼，该公司董事长。

上诉人***、***因与被上诉人深圳市胜杰发展有限公司（以下简称胜杰公司）、第三人深圳平南铁路有限公司（以下简称平南公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院（2020）粤0391民初4601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

***上诉请求：1．撤销深圳前海合作区人民法院作出（2020）粤0391民初4601号判决第一项、第二项，重新审理，判决支持***的一审全部诉讼请求；2．判令一、二审诉讼费由***、胜杰公司承担。

***上诉请求：1．撤销广东省深圳前海合作区人民法院作出的（2020）粤0391民初4601号民事判决内容第一项、第三项；改判***向***支付占有使用费人民币2824666.67元（自2018年6月2日起计至标的实际返还之日止，暂计至2019年3月13日）及逾期支付损失人民币1302023.51元（自2018年6月2日起计至占有使用费实际付清之日止，暂计至2020年9月29日），或者发回重审；2．判决***承担本案所有诉讼费用。

胜杰公司未向本院提交书面答辩意见。

***向一审法院的起诉请求：1．判令***与***签订的《物业租赁合同》无效；2．判令***承担过错责任，双倍返还租赁押金76万元；3．判令***、胜杰公司共同赔偿***经济损失共计645800元，平南公司承担连带责任；4．本案诉讼费用由***、胜杰公司、平南公司承担。

***向一审法院的反诉请求：1．请求法院判决***向***支付占有使用费人民币2824666.67元（自2018年6月2日起计至标的实际返还之日止，暂计至2019年3月13日）；2．请求法院判决***支付***逾期支付损失人民币1302023.51元（详见逾期支付损失计算表）；3．请求法院判决***承担本案所有诉讼费用。（以上暂共计人民币4126690.18元）。

一审法院认定事实：1.2018年6月10日，平南公司与胜杰公司签订《物业租赁合同书》，约定平南公司将位于深圳西站南侧原马自达汽车4S店的土地及上盖物使用权出租给胜杰公司。租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日止。合同约定租赁物业的用途为汽车销售。本合同一经签署，即视为该租赁物业自2018年6月1日起由平南公司交付给胜杰公司。合同还约定胜杰公司不得将该租赁土地的租赁权转让或者将该租赁土地及上盖物全部或部分转租给平南公司（转租或分租给胜杰公司的关联企业或授权的汽车品牌企业，在得到平南铁路的书面同意除外），不得采用租赁权作价与第三方合作、承包等任何方式处置该租赁物及上盖物，不得对该租赁土地及上盖物设置抵押等任何第三方权利。2.2018年5月26日，***与***签订《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》，约定***将位于深圳西站南侧原新濠汽车城标志4S店地块（钢架结构库房及附属场、空地）租赁给***作汽贸维修、再生资源打包、工场经营用途。租赁期限为5年，即从2018年5月至2023年4月30日止，其中2018年6月1日至2018年8月1日为免租金装修期，计租日期自2018年8月1日开始，合同签订后***必须按约定计租日期缴交租金给***。关于租金，合同约定：租赁期第一年每月租金38万元，租赁费用每一年调整一次，每次调整幅度在原每月租金基础上上浮百分之五。***应于每月十日或该日以前向***支付当月租金及其他租赁费用。关于租赁保证金，合同约定：租赁保证金为首月租金的三倍，即114万元。本租赁合同签订后，***须交付首月租金和租赁保证金，***开具专项收款收据给***。上述款项应于6月2日前到账，否则合同作废。合同还约定：如政府相关部门或政策需要提出征收租赁物，在***未承租满五年时，陈煌婷与***自接到征收租赁物通知之日起，双方须无条件执行，同时***须按租赁保证金的双倍赔偿***，除此之外，其他全部免责。***逾期支付费用，应向***支付违约金，按照拖欠天数乘以欠缴租赁费用总金额的3%支付。***欠交租金或物业管理费超过三十日，***有权停止***使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由***全部承担。3.2018年6月1日，胜杰公司出具《转租同意书》，表示与***签署了《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》，并同意***将该租赁物转租给***，如政府相关部门或平南铁路对承租物未有征收、拆除及改造等情况，同意转租期限为5年。庭审时本案当事人均承认涉案地块于2018年6月1日交付给***使用。4.2018年6月20日，***向***转账33万元。之后***向梁家好（***的公公）转账3万元，另微信转账1万元，合计37万元。庭审时***表示另给予梁家好1万元现金，但***不予认可。***提交一份***签字的收款收据，载明“***交来标志厂押金一个月38万元”。因***提供了***签字确认的收款收据，且***的陈述并不违反日常交易习惯，故一审法院认定***共计向***支付38万元。***主张其与梁家好口头议定押金可延后交付，待租赁场地的水电接通后再缴齐押金。但***不予认可该主张，且***未提供其他证据来佐证该主张，故一审法院不采纳其关于双方同意延后缴纳押金的主张。深圳市规划与国土资源局南山分局在2004年6月20日出具《临时建设工程规划许可证》记载，该临时建设工程使用期限两年，期满或城市建设需要时必须无条件拆除，如需延期，须经核发机关批准。***向法庭提供两份《深圳市南山区规划土地监察局限期拆除通知书》，证明南山区规划土地监察局两次通知平南铁路公司限期拆除涉案租赁建筑物等。平南公司向法庭提供该公司致深圳市前海管理局《平南公司关于对深圳西站旁原新濠汽车城进行维修及部分装修的函》以及深圳市前海管理局回复该公司的《深圳市前海管理局关于平南公司申请对深圳西站旁原新濠汽车城进行维修及部分装修的复函》，证明案涉租赁物已经纳入了平南公司与深圳市轨道办签订的《资产收购协议》并评估造价、登记造册，等待深圳市轨道办向平南铁路发出移交通知。鉴于平南铁路停办客运业务及深圳西站搬迁时间不确定，协议确定收购资产分两批移交，新濠汽车城与深圳西站同时搬迁移交。从目前情况看，深圳西站搬迁还需几年时间，故新濠汽车城不可能在近年内移交，为此，平南公司致函深圳市前海管理局，要求该局同意平南公司对新濠汽车城场地内的建筑物及构筑物进行维修及局部装修，以便继续经营使用，实现国有资产保值增值。深圳市前海管理局复函表示原则同意平南公司对深圳西站原新濠汽车城进行维修及部分装修。在收到南山区规划土地监察局上述两份限期拆除通知书后，平南公司及时向南山区政府进行了解释，并提供了一份该公司致南山区人民政府《关于暂时保留平南公司部分办公及经营性上盖物业的请示》，南铁路公司当庭表示，上述两份拆除通知书系南山街道执法队根据环水部门的要求在南山街道办范围内开展排查，排查结果包括涉案地块在内的一大批平南公司的遗留建筑需拆除，平南铁路公司根据与深圳市轨道办签订的资产收购协议向南山区政府去函，阐明该地块及地上物已列入政府移交财产，需按原状保存。平南铁路表示该地块目前未遭到拆迁，仍作为待移交资产，维持现状等待移交。***于2018年9月20日对***、胜杰公司、平南铁路公司就本案纠纷向一审法院提起诉讼，案号（2018)粵0391民初3593号。***提出以下诉讼请求：1.判令解除***与***签订的《物业租赁合同》；2.判令***承担违约责任，双倍返还租赁押金76万元；3.判令***、胜杰公司共同赔偿***经济损失共计645800元；4.本案诉讼费用由***、胜杰公司承担。该案一审法院一审后经上诉程序，深圳市中级人民法院二审撤销了一审法院一审判决，发回一审法院重审。

一审法院认为，关于合同效力的问题。本案涉案的租赁物为深圳西站南侧原新濠汽车城标志4S店地块（钢架结构库房及附属场、空地），针对该地块，根据深圳市规划与国土资源局南山分局在2004年6月20日出具《临时建设工程规划许可证》记载，该临时建设工程使用期限两年，期满或城市建设需要时必须无条件拆除，如需延期，须经核发机关批准。根据该证明，涉案租赁物行政许可已经期满，***及前手出租方平南公司并未提供租赁物的建设工程规划许可证或其他合法报建报批手续，并且深圳市南山区规划土地监察局分别于2018年7月4日、2018年8月21日向以涉案租赁物超过批准期限未拆除为由向平南公司发出《限期拆除通知书》，限期拆除。平南公司提交的深圳市前海管理局2017年12月21日向其回复的《深圳市前海管理局关于平南公司申请对深圳西站旁原新濠汽车城进行维修及部分装修的复函》中，称“我局原则同意你司对深圳西站原新濠汽车城进行维修及部分装修，需按有关规定完成危房鉴定报告并办理消防、装修等相关施工审批”。从该复函的性质来看，并属于临时建筑物延长使用年限的正式审批；从内容看，也仅是在具备定条件的前提下有限使用，而***及平南公司也未对其备相应使用条件予以举证，因此，该复函不能证明涉案租赁物已属于合法建筑物。***将超过批准期限的涉案租赁物用于出租，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，***与***签订的涉案《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》依法应认定为无效。关于案件事实，本案的争议焦点在于：对于合同无效的过错责任应当归结于谁。一、关于平南公司和胜杰公司的过错责任问题：根据在案证据，本案涉租的标的物租赁权初始权利人为平南公司，***和胜杰公司均系转租方。平南公司将本案标的物出租给胜杰公司后，胜杰公司将其转租给陈煜停，***再行转租给***，本案租赁合同当事人为***和***。***没有证据证明其与***之间订立合同时平南公司和胜杰公司参与了合同订立，***认为***和胜杰公司名为两家实为一家人的主张无证据予以证明，根据合同相对性，平南公司、胜杰公司并非***和***之间的租赁合同的当事人。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因平南公司的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和平南公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此在本案租赁合同关系当中，***向胜杰公司和平南公司主张责任无事实和法律依据。二、关于***和***的过错责任问题：本案中，***作为出租方，根据合同第一条内容，对于涉案租赁标的物的租赁权负有保证义务，***未举证证明其对于租赁标的物的权利状态对***进行了充分的告知，应当承担造成合同无效的过错责任；***作为承租方，无证据证明其对合同无效存在过错责任。

关于***诉请陈煌婷双倍返还租赁押金76万元的诉讼请求。***认为，由于***的过错导致合同无法继续履行，因此希望按照合同法定金罚则的规定双倍返还。一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，双方未书面约定定金，***主张***按照定金罚则向其返还76万元的诉讼请求无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此在本案中，根据双方过错责任划分，***应当返还***租金38万元。关于***要求***赔偿装修损失的诉讼请求。***在庭审中主张其租赁涉案标的物后，其付出的经济损失包括垃圾清理费72800元、交接水电修理安装费用28000元、地磅做、地磅做基础材料工钱65000元及材料工钱30万元、工人工资18万元，***确认上述费用的支付均为案外人甘某和支付。关于甘某和，在本案的原审庭审时，***曾承认甘某和是其现场管理员，庭审后其提供的甘某和书面证言又称甘某和是其分租户。在本案庭审当中，甘某和出庭作证，陈述自己是***的租户，租赁的是与本案所争议的场地，刚租赁的时候先清理了所有的场地垃圾，花了将近两个月的时间添加了一些设备，这些设备是自己出的钱。并称其与***之间的合约约定如果经营不下去，损失是由***负责。***对于甘某和的证言没有意见。关于甘某和与***之间的关系，由于***前后陈述不一致，一审法院采信甘某和的证言。由于***所主张的费用支出均为甘某和支付，二者之间是否存在纠纷，***是否会产生实际损失，目前尚不确定，对于***所主张的损失赔偿，一审法院不予支持。对于***反诉要求***支付租赁场地占有使用费的请求。在本案的装修免租期内，***通过***已经知晓涉案租赁标的物属于需拆迁建筑物，即可推定其已经知晓本案合同行为的效力及履行后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院认为，***不应当通过出租违法建筑物获利，其要求***支付租赁场地占有使用费的请求于法无据，另因***对于合同无效没有责任，一审法院对***反诉诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、***于本判决生效之日起十日内返还***租赁保证金38万元；二、驳回***的其他诉讼请求；三、驳回***的反诉请求。一审案件受理费17452元，由***承担4717元，***承担12735元，***在（2018）粵0391民初3593号已经预交17452元，一审法院予以遐回4717元；反诉案件受理费19906.5元，***在（2018）粵0391民初3593号已经预交13320.5元，本案中预交6586元，均由***负担。

经审理查明，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。

本院认为，本案是租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：一、涉案《物业租赁合同是否无效；二、***应否双倍返还租赁押金；三、***应否赔偿***损失；四、平南公司因否对***的债务承担连带责任；五、***应否支付占有使用费。对于无争议事项，本院予以确认。

关于焦点一，***主张，应当支持其一审全部诉讼请求，而其一审诉讼请求有确认《物业租赁合同》无效。本院认为，关于合同无效的理由，一审法院已经详细论述，本院不复赘述，但是一审法院仅仅论述，却未进行判决，属于漏判，本院予以纠正。

关于焦点二，***主张，交付的合同押金38万元，其实质是定金，因***存在过错，应当双倍返还定金。***主张，虽然合同无效，但是涉案房产可以合法租赁使用，其无需返还该押金。本院认为，因租赁合同无效，双方对于合同押金的约定无效，双方负有返还义务，***应当返还该38万元，一审认定无误，本院予以维持。

关于焦点三，***主张，涉案物业被限期拆除，致使***遭受巨大经济损失，***应当予以赔偿。本院认为，***和证人甘某和均认可涉案的所有投入均系甘某和支付，甘某和认可是***的“租户”，因此，即使因为合同无效造成损失，该损失目前不确定，且***未实际支付，***进行主张，无事实依据，一审法院认不予支持，符合法律规定，本院予以维持。

关于焦点四，***主张，平南公司应当对***的债务承担连带责任。本院认为，根据合同的相对性，平南公司与***之间并无任何合同关系，平南公司也未实施任何侵权行为，***的主张无事实依据，一审法院不予支持，符合法律规定，本院予以维持。

关于焦点五，***主张，即使涉案合同无效，***占有使用涉案房屋，应当按照合同标准支付占有使用费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于***占用涉案房屋的时间，***在一审庭审时认可，其是在2018年9月离开，后续场地经营是甘某和在使用，因此，***并未向***交还涉案物业，甘某和也认可对于清场磨合了很久，设备都在场地，大概好几个月才调走，结合***认可在2019年3月，发现已经搬走，且其主张的占有使用费截止到2019年3月13日，因此，综合各方陈述，本院采信涉案物业使用至2019年3月13日。关于责任承担的主体，无论甘某和是***的职员、分租户或者是合作伙伴，均属于内部关系，涉案租赁合同是***对外签订，因此，***应当支付占有使用费，其内部问题可另循法律途径解决。关于占有使用费的支付标准，因相关行政机关2次发函要求拆除临时建筑，势必导致使用者无法正常经营，即使涉案建筑未立即拆除，也对承租人产生较大的影响，结合各方的称述，之后还有停电等现象的发生，各方多次发生冲突，且在进行清场工作，此时，再按照合同约定的租金标准支付占有使用费，有违公平。因此，本院酌定，按照每月15万的标准进行支付。关于免租期的问题，因合同无效，免租期的约定亦无效。但是，合同无效的过错在于***，也是因为租赁物存在拆迁问题，导致本案纠纷，因此，免租期的损失应当由***来承担。综上，***应当支付***2018年8月2日至2019年3月13日的占有使用费，共计1105000元（150000×7＋150000÷30×11＝1105000）。因***未及时支付，***主张利息损失，与法有据，本院予以支持。因***在一审过程中，陈述***一直在催要占有使用费，但双方均未明确催要的时间，本院从***起诉之日起算。一审法院认定有误，本院予以纠正。

综上，***的上诉请求，理由不成立，本院不予支持，***的上诉请求，理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持广东省深圳前海合作区人民法院（2020）粤0391民初4601号民事判决第一项；

二、撤销广东省深圳前海合作区人民法院（2020）粤0391民初4601号民事判决第二项、第三项；

三、确认***和***于2018年5月26日签订的《物业租赁合同》无效；

四、***应当与本案生效之日起十日内支付***占有使用费人民币1105000元及利息（利息以1105000元为基数，以按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年11月20日起支付至款项付清之日止）；

五、驳回***的其他诉讼请求；

六、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费17452元，由***承担4717元，***承担12735元，***在（2018)粵0391民初3593号已经预交17452元，一审法院予以退回4717元；反诉案件受理费19906.5元，***在（2018)粵0391民初3593号已经预交13320.5元，由***负担5330元，***负担14576.5元。二审案件受理费***上诉费应当为14032元，由***全部负担，***上诉费应当39813元，由***负担10750元，***负担29063元。（***、***已预交17452）。即，由***负担诉讼费12660元，***负担诉讼费17584元。

本判决为终审判决。

审判长　彭　 安　 明

审判员　许　 莹　 姣

审判员　黄　 玮　 娜

二〇二一年十二月二十八日

书记员　付红萍（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。