某某、某某租赁合同纠纷二审民事裁定书

广东省深圳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤03民终25017号 上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1972年10月24日出生，身份证住址：广东省汕尾市红海湾区， 被上诉人（原审被告）：陈煜婷，女，汉族，1993年12月12日出生，身份证住址：广东省深圳市泉园路63号麒麟花园Ｂ区， 被上诉人（原审被告）：深圳市胜杰发展有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南山街道桂庙路向***A2座1911房，统一社会信用代码：91440300MA5EHWW37A。 法定代表人：***，系该公司董事长。 原审第三人：深圳平南铁路有限公司，住所地：广东省深圳市南山区内环中路南山村兴南楼，统一社会信用代码：91440300618832482M。 法定代表人：简炼，系该公司董事长。 上诉人***因与被上诉人陈煜婷、深圳市胜杰发展有限公司（以下简称胜杰公司）以及原审第三人深圳平南铁路有限公司（以下简称平南铁路公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市前海合作区人民法院（2018）粵0391民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。 本院认为，***与陈煜婷签订的涉案《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》中约定的租赁物为深圳西站南侧原新濠汽车城标志4S店地块（钢架结构库房及附属场、空地）。就该租赁物，陈煜婷及前手出租方平南铁路公司虽称该租赁物原报批手续完备，但并未提供租赁物的建设工程规划许可证或其他合法报建报批手续，并且深圳市南山区规划土地监察局分别于2018年7月4日、2018年8月21日向以涉案租赁物超过批准期限未拆除为由向平南铁路公司发出《限期拆除通知书》，限期拆除。因此，涉案租赁物至少已超出批准期限。平南铁路公司提交的深圳市前海管理局2017年12月21日向其回复的《深圳市前海管理局关于平南铁路公司申请对深圳西站旁原新濠汽车城进行维修及部分装修的复函》中，称“我局原则同意你司对深圳西站原新濠汽车城进行维修及部分装修，需按有关规定完成危房鉴定报告并办理消防、装修等相关施工审批”。从该复函的性质来看，并非属于临时建筑物延长使用年限的正式审批；从内容看，也仅是在具备一定条件的前提下有限使用，而陈煜婷及平南铁路公司也未对其具备相应使用条件予以举证，因此，该复函不能证明涉案租赁物已属于合法建筑物。陈煜婷将超过批准期限的涉案租赁物用于出租，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈煜婷与***签订的涉案《汽车城（原马自达与标志）物业租赁合同》依法应认定为无效。鉴于一审判决认定涉案租赁合同效力不一致，在本院认定涉案房屋租赁合同无效后，当事人有权变更诉讼请求，因此，本案依法应发回一审法院重审。综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省深圳市前海合作区人民法院（2018)粵0391民初3593号民事判决； 二、本案发回广东省深圳市前海合作区人民法院重审。 本案二审案件受理费30772.5元，由本院退回***。 审判长　陈　明　亮 审判员　许　莹　姣 审判员　张　秀　萍 二〇二〇年五月二十日 书记员　**（兼） 附相关法律条文： 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条：租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。