首建建设发展有限公司
陕西誉诚物业管理有限公司、西安高新枫尚小区物业管理委员会等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2021)陕0113民初12321号
原告：首建建设发展有限公司，住所地：西安经济技术开发区。
法定代表人：秦军亮，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李**涛，陕西致易衡律师事务所律师。
被告：西安高新枫尚小区物业管理委员会，住所地：西安市高新区。
委托诉讼代理人：韩瑶，系物管会成员。
被告：陕西誉诚物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市新城区。
法定代表人：王广利，系公司经理。
委托诉讼代理人：侯明哲，陕西众致律师事务所律师。
第三人：西安高新技术产业开发区行政审批服务局，住所地：西安市高新区锦业路都市之门A座205办公室。
负责人：刘清朝，系该局局长。
委托诉讼代理人：吕兆华，系该局工作人员。
原告首建建设发展有限公司（以下简称首建公司）与被告西安高新枫尚小区物业管理委员会（以下简称高新枫尚物管会）、被告陕西誉诚物业管理有限公司（以下简称誉诚公司），第三人西安高新技术产业开发区行政审批服务局（以下简称高新区审批局）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首建公司的委托诉讼代理人李**涛，被告高新枫尚物管会的委托诉讼代理人韩瑶、被告誉诚公司的委托诉讼代理人侯明哲，第三人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告首建公司诉称，2019年初因涉案高新枫尚小区建筑物外立面墙砖存在空鼓、脱落等重大安全隐患问题，西安市高新区嘉会坊管理办公室于2019年3月15日向高新枫尚小区物业公司即被告二誉诚公司下达通知，要求其迅速组织维修。为此，2019年8月13日，被告二誉诚公司与原告就高新枫尚A、B、C座外墙维修工程分别签订《维修工程施工合同》，双方约定由原告承包高新枫尚小区A、B、C座外墙维修工程，工程款暂定，最终以第三方工程造价工程造价咨询机构审定的金额为准，付款方式为由被告二誉诚公司申报大修资金并办理相关手续，房管局大修资金审核通知后，拨付至誉诚公司维修资金账户，然后由誉诚公司分次拨付原告。合同签订后，誉诚公司向第三人申请住宅专项维修资金应急使用，第三人于2019年11月5日向被告二誉诚公司出具《住宅专项维修资金应急使用确认书》，明确该项目符合应急使用情形，要求誉诚公司立即组织维修。为此，原告按照誉诚公司要求于2019年12月4日进场开始排险铲除部分瓷砖，于2020年3月3日开始全面进行维修施工，直至5月26日完成维修施工。工程完工后，誉诚公司委托第三方对工程价款予以审核，最终审定价钱为661701.26元。因涉案小区于2020年7月成立了物管会，誉诚公司已经被被告一所代表的业委会解聘，现被告一以各种理由推脱报送相关资料，导致第三人无法拨付住宅专项航维修资金，从而使得原告的工程款久拖无人支付。故提起诉讼，请求依法判令：1、二被告协助原告完善向第三人报送涉案工程款结算的相关材料，相关手续办理完毕后，原告自行向第三人领取住宅专项资金即工程款661701.26元，第三人负有协助义务，若二被告未协助办理，则由被告一高新枫尚物管会向原告支付工程款661701.26元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告高新枫尚物管会辩称，其于2020年7月24日成立，全体业主叫停大修资金发放是2020年6月7日，所以其认为原告起诉不合理不合法。物业管理委员会是热心业主组成的，是成立业委会之前的临时组织，其认为原告不应该将其列为本案被告。
被告誉诚公司辩称，其与原告签订合同是代理行为，其法律效果归于全体业主，现应由被告一物管会承担完善和报送相关材料的义务；被告誉诚物业已经完善并向被告一物管会移交了相关申报材料，申报工作应由被告一高新枫尚物管会开展和实施，被告二誉诚公司不应承担任何责任。
第三人高新区审批局述称，就起诉状所涉及的事实部分，实际情况为：2019年9月12日陕西誉诚物业管理有限公司向其报送高新枫尚小区资料申请列支住宅专项维修资金，后因不符合法定审批条件未审批通过该事项。就原告诉请部分，依照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条的规定，只有在物业服务企业或相关业主持有关资料向其申请列支，且符合法定的申请列支条件情形下，其方可按照《住宅专项维修资金管理办法》、《西安市物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定依法受理并启动相关审批工作。
经审理查明，誉诚公司原系西安市XX路XX小区物业管理服务公司。2017年、2019年因小区内外墙瓷砖脱落发生伤人及车辆毁坏的情况，誉诚公司于2019年8月13日就该小区A、B、C三座住宅楼分别与原告誉诚公司（原西安收件建设集团有限公司）签订三份施工合同，约定将该小区A、B、C三座住宅的外墙维修工程发包给首建公司，承包的范围为原墙面空鼓瓷片拆除、垃圾清理外运，基层清理挂网，补抹抗裂砂浆，底漆、质感漆、面漆；吊篮的承租使用管理及安全防护设施的搭建等。合同最终价以第三方工程造价咨询机构审定金额为准。工程费用的结算方式为由誉诚公司申报大修基金并办理相关手续，原告配合誉诚公司提供大修资金审核部门需要的相关资料，维修费以最终审定的金额为准，分三次拨付原告。房管局大修资金审核通过后，拨付至誉诚公司维修资金账户，誉诚公司按审定后的维修资金总额的30%拨付给原告。原告在工程款验收合格后，尾款拨付至誉诚公司维修资金账户，7日内支付给原告首建公司审定后的维修资金总额的67%，原告首建公司提供发票。剩余维修资金总额的3%为质保金，保修期满12个月后支付原告。工程质保期为12个月。
2019年11月4日，誉诚公司因高新枫尚小区A、B、C三幢楼外墙维修使用房屋维修资金应急使用方案进行了公示；第三人高新区审批局于次日向誉诚公司下达《住宅专项维修资金应急使用确认书》，认为案涉项目的维修符合住宅专项维修资金应急使用情况，请誉诚公司立即维修，并按照《西安市物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》相关规定申请应急使用住宅专项维修资金。
2019年12月3日，誉诚公司委托案外人华春建设工程项目管理有限责任公司西安高新分公司对原告维修、更新的高新枫尚小区的外墙工程造价进行审核。2020年6月7日，华春建设工程项目管理有限责任公司西安高新分公司就案涉工程作出施工预算审核报告，据该审核报告显示，送审造价976382.95元，审定造价为661701.26元。对于该661701.26元，被告高新枫尚物管会、誉诚公司均予以认可。
2020年7月8日，丈八街道办事处对高新枫尚物管会事项进行了公示，并于2020年7月20日完成备案；2020年7月24日，高新枫尚物管会经高新区交通和住房建设局审核，予以备案。2020年10月19日，高新枫尚物管会向誉诚公司送达《关于要求陕西誉诚物业公司撤出高新枫尚小区的通知函》，称经2020年9月23日小区业主大会投票表决结果，不同意与誉诚公司续聘物业服务合同，要求其当日完成移交工作。
庭审中，被告一高新枫尚物管会称经全体业主签字，于2020年6月7日向第三人申请停止誉诚公司对高新枫尚小区大修基金申请的审批，理由为誉诚公司曾多次申请大修基金用于维修电梯、维系消防系统等，但小区业主并未能正常使用电梯。第三人高新区审批局对高新枫尚物管会提交的《申请书》予以认可。
另查明，首建公司原名西安首建建设集团有限公司，于2020年3月30日变更为现名。
以上事实有施工合同、企业名称变更登记通知书、照片、《住宅专项维修资金应急使用确认书》、公示、施工确认单、委托书、外墙施工审核报告、通知函、申请书、备案回执等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，住宅小区物业管理委员会是代表业主对物业实施管理的自治组织。《西安市物业管理条例》规定，住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的；（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。据此，应当认定物业管理委员会具有一定的民事行为能力。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条规定，居住小区物业管理委员会应属其他组织，具有相应的诉讼主体资格。据此，高新枫尚物管会认为其为临时性组织，不应将其列为被告的理由不成立，本院依法不予采纳。
至于涉案工程是否符合住宅专项维修资金应急使用的条件的问题。住宅专项维修资金应急使用维修的内容为高新枫尚小区的外墙，第三人高新区审批局确认案涉项目的维修符合住宅专项维修资金应急使用情况，请誉诚公司立即维修，该审批局作为住宅维修资金应急使用的审核机构，对其予以确认，故本院认为涉案工程维修所产生的费用可从该专项资金中支出。
至于原告要求如二被告未完善向第三人报送涉案工程款结算的相关材料，高新枫尚物管会应当承担支付工程款661701.26元的问题。庭审中，原告提交的《住宅专项维修资金应急使用确认书》、公示材料等证据，证明誉诚公司代表高新枫尚小区业主和原告签订施工合同，且现高新枫尚物管会已按照业主大会的决议要求誉诚公司撤出该小区，小区外墙瓷砖的维修的实际受益人应为该小区的全体业主，而高新枫尚物管会作为代行业委会的机构，其对工程所产生的费用亦予认可，故其应当承担支付工程款的义务。因案涉项目已申请了住宅专项维修资金，且经过了高新区审批局的确认，故此，二被告应当配合原告向第三人办理工程结算手续，从住宅专项维修资金中支付原告工程款款661701.26元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条、第四百零二条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下:
被告西安高新枫尚小区物业管理委员会、陕西誉诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告首建建设发展有限公司完善向第三人西安高新技术产业开发区行政审批服务局报送高新枫尚小区A、B、C三幢楼外墙维修项目工程结算的相关材料（相关手续办理完备后，原告自行向第三人申请住宅专项资金即工程款661701.26元），若二被告逾期未协助办理，则被告西安高新枫尚小区物业管理委员会向原告支付工程款661701.26元（此款项从住宅专项资金中支付）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10417元，减半收取5208.5元，由被告西安高新枫尚小区物业管理委员会负担。因原告已预交，被告在履行上述判决义务时将其负担部分一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 员 杨 博
二〇二一年 六 月二十九日
书 记 员 薛 婉 婉
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