某某、某某等与滨海县丰润置业有限公司、江苏荣威建设工程有限公司确认合同无效纠纷申诉、申请民事裁定书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）苏09民申105号

再审申请人（一审被告）：***，男，1978年7月23日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。

再审申请人（一审被告）：***，男，1972年7月25日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。

再审申请人（一审被告）：钮武军，男，1977年2月7日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。

被申请人（一审原告）：滨海县丰润置业有限公司，住所地在江苏省滨海县丁字港南侧华松科技园内。

法定代表人：夏永峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：夏海光，该公司经理。

委托诉讼代理人：黄步斌，江苏海悦律师事务所律师。

原审被告：江苏荣威建设工程有限公司，住所地在滨海县纬西路碧水绿都商业**楼**。

法定代表人：吕广春，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李昌超，江苏强仕律师事务所律师。

再审申请人***、***、钮武军因与被申请人滨海县丰润置业有限公司（以下简称丰润公司）、原审被告江苏荣威建设工程有限公司（以下简称荣威公司）确认合同无效纠纷一案，不服滨海县人民法院（2019）苏0922民初283号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

***、***、钮武军申请再审称，原判认定申请人之间的买卖合同有效，却判决***限期搬离并返还案涉房屋错误。申请人之间的房屋买卖行为，丰润公司是知晓并且认可的。在2015年5月30日、12月17日丰润公司的法定代表人夏某和钮武军书面协议明确约定将案涉房屋抵算工程款，钮武军和***有权销售案涉房屋。案涉房屋早已交付给***，***对该房屋也进行装饰装修入住多年。丰润公司至今未有销售过其开发的博士苑小区一套房屋，全是***等人在销售。原判无事实和法律依据，请求二审查明事实，依法驳回丰润公司的诉讼请求。

丰润公司辩称，一审判决正确，类似案件盐城中院（2020）苏09民终3129号民事判决已作出认定，请求驳回再审申请。

荣威公司述称，案涉房屋已于2015年5月30日、12月17日由丰润公司和实际施工人达成抵算工程款的协议，***等人有权销售案涉房屋。***和***之间的房屋买卖有效，***已全额支付房款，且已经装修入住，丰润公司知晓一直未提出异议。丰润公司之所以向一审法院提出确认合同无效，主要是因为丰润公司和实际施工人之间的工程款结算产生矛盾，丰润公司和***没有矛盾纠纷。丰润公司开发的博士苑小区所卖出的五十几套房屋，全是***等人销售。请求撤销原判，作出公正处理。

本院经审查认为，一、关于钮武军、***是否有权销售案涉房屋问题。对此，需要从***是否为善意买受人、案涉房屋是否在丰润公司与荣威公司达成的以房屋价款抵算工程款的施工合同约定范围内、夏某是否与钮武军达成将案涉房屋抵算工程款的合意等方面进行审查判断。

首先，房屋为普通民众的重要生活物资，普通民众在购买前通常会对房屋现状、物权状况等加以了解、权衡，并进而慎重选择。在案的建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证等证据证明，由丰润公司开发的蔡桥镇博士苑住宅小区合同开工日期为2014年12月8日，合同竣工日期为2015年7月6日，2015年1月22日取得预售许可。而***与***签订的案涉房屋认购协议书的时间为2014年10月12日，认购协议书上加盖的是荣威公司蔡桥博士苑项目部印章，此时案涉房屋并未取得施工许可以及预售许可的资质，且出卖人***本身也并非开发单位丰润公司工作人员，未取得丰润公司授权或许可。***在购买案涉房屋时显然未尽到合理审慎的注意义务，难以认定其为善意买受人。

其次，案涉房屋不在丰润公司与荣威公司达成的以房屋价款抵算工程款的施工合同约定范围内。2014年1月，丰润公司与荣威公司签订的施工合同约定“荣威公司承包施工的工程总价款以丰润公司的商品房抵结，根据总工程款的具体金额选择房号，房号依次以小区的1.2.3号楼的甲单元、丙单元一至五层抵给荣威公司自行销售，抵完为止（小区的最东边为1号楼甲单元）。据此，案涉1号楼117、118两间门面房，不在上述施工合同约定的抵算范围内”。之后，一审法院在审理荣威公司与丰润公司建设工程施工合同纠纷一案中，财产保全查封的房屋虽然超出了施工合同约定的以房抵工程款的房号范围，但一审法院主持调解对双方达成的调解协议进行了确认，明确“丰润公司按施工合同第二部分合同专项条款第一条1.1.1约定的方式支付工程款，已委托荣威公司销售的房屋所得价款抵算工程款仍不足的部分，继续按该约定以保全范围内的房屋委托荣威公司销售，价格及房号仍按该约定履行，荣威公司根据该价格及房屋销售面积在30日内选定足以抵算所欠工程款对应部分相应房号”，从该民事调解书的文义看，并没有扩大荣威公司与丰润公司原施工合同约定的以房抵工程款房号的范围，实际上荣威公司也未按该民事调解书履行选定抵算所欠工程款对应部分相应房号。故案涉房屋仍然不属于由荣威公司自行销售抵算工程款的范围。

再次，夏某与钮武军虽于2015年5月30日达成以案涉门面房抵扣西圩土建工程款的协议，但同年12月17日夏某与钮武军签订的补充协议中，对西圩土建工程款的结算又进行变更，在该补充协议中虽有“余款24万元作为土建质保金在协议满二年以蔡桥博士苑门面房抵扣”字样，但未明确“蔡桥博士苑门面房”的具体房号，故不能得出夏某与钮武军达成以案涉门面房抵充工程款合意的结论。

基于上述分析，***销售案涉房屋行为，对丰润公司不具有约束力。

二、关于本案纠纷如何处理。***与***签订房屋认购协议后，未办理所有权登记手续，不发生物权变动的法律后果，故***对***只享有债权请求权，不能对抗房屋所有权人丰润公司的物权效力。***可依据其与***的合同关系而产生的债权纠纷，另循法律途径解决。

综上，***、***、钮武军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回***、***、钮武军的再审申请。

审 判 长　陶爱文

审 判 员　祁海鸥

审 判 员　李志忠

二〇二〇年十二月二十三日

法官助理　吴　燕

书 记 员　陈艺梅