大连东航经贸有限公司、大连市西岗区一泽造型室等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽02民终4486号 上诉人（原审被告）:大连东航经贸有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区胜利路38-3号。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈旸，辽宁如心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，辽宁如心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连信息大厦，住所地辽宁省大连市西岗区胜利路38号。 法定代表人：**，该大厦总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科(大连)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科(大连)律师事务所律师。 原审被告：大连市西岗区一泽造型室，经营场所辽宁省大连市西岗区兴民街1号。 经营者：**坤。 原审被告：西岗区**汽车服务维修中心，经营场所辽宁省大连市西岗区胜利路38号。 经营者：***。 原审被告：大连军创综合服务中心，住所地辽宁省大连市西岗区沿海街60号D户二层公建。 投资人：**。 原审被告：大***建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区盐岛北园12号楼1**8楼2号。 法定代表人：***。 上诉人大连东航经贸有限公司（以下简称东航公司）因与被上诉人大连信息大厦（以下简称信息大厦）、原审被告大连市西岗区一泽造型室（以下简称一泽造型）、西岗区**汽车服务维修中心（以下简称**汽车维修中心）、大连军创综合服务中心（以下军创服务中心）、大***建筑工程有限公司（以下简称儒哲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2023）辽0203民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 东航公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人是合同相对人，而与原审被告不存在合同相对性，不应在本案中合并审理，应对四个原审被告裁定驳回起诉。2、上诉人占用被上诉人房屋场地不是非法占有，是协商一致后签订了房屋租赁合同，合同到期后，双方口头达成协议继续履行租赁合同，虽然没有形成书面协议，在事实上已经达成了续约的事实，所以多年以来被上诉人也默认了这个事实。3、关于上诉人欠被上诉人租金一事，有两个事实。第一上诉人之前所交的租金，被上诉人始终不给上诉人出具发票，导致了上诉人无法清理账目。第二在合同履行的第二年被上诉人违约，擅自将出租给上诉人的房屋转租给第三人，上诉人向被上诉人提出异议并申请降低租金，上诉人不予理睬，导致了双方无法沟通，导致了租赁合同无法继续履行的后果。其过错责任不在于上诉人，而是由被上诉人造成的，被上诉人应当承担过错责任。二、一审不尊重客观事实和证据。1、上诉人在2014年2月确实收到了被上诉人发给上诉人的函件，函件强调被上诉人系国家行政机关，不允许三产经营，对所出租的房屋应以收回，经上诉人核查，被上诉人属全民所有制单位，不属于函件中所规定的党政机关，案涉场地并不是刚需的办公用房，为此上诉人拒绝了被上诉人的腾退意见。2、在庭审时，上诉人出具了多份在租赁期间上诉人所投资建设的，办公大楼停车场、阶梯停车位及二楼改建等多项投资项目，投资额度达1000万元之多是租金的十倍多，如此大额的投资，一审没有考虑给上诉人的丝毫回报，虽然上诉人与被上诉人鉴定的合同中有约定上诉人所建房屋到期归被上诉人所有，但该条规定显然属于法律意义的显失公平，一审应对该条约定予以纠正，并相应判决被上诉人返还部分或者全部投资款。三、上诉人2019年承租被上诉人场地和房屋后，在2010年被上诉人就违约收回了部分出租房屋，造成合同违约。双方在租赁期限内，第三条约定每租期为五年，第一个租期期满后可以继续续约，所以上诉人才投资了基础设施和大面积改建投资，投资额500万元之多，可是到了2014年合同期满后，被上诉人拒绝续签合同，导致了上诉人的巨额投资无法回报。双方租赁合同约定承租面积为3000平方米，且提供准确的面积平面图、照片、所有权相关文件附合同中，而到今天，被上诉人也没有提供。经上诉人实际丈量，实际租赁面积为2460平方米。从2009年至2014年，五年的租期内，上诉人共支付租金160万元，而被上诉人只认可135万元，且每次交付租金时，被上诉人都不给上诉人出具收据和发票，这也是导致上诉人拒交租金的原因之一。 信息大厦辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、上诉人以其他原审被告主体不适格请求法院裁定驳回，不应予以支持。上诉人基于与被上诉人签订的租赁合同，将承租的房屋转租给本案其他被上诉人，租赁合同到期后仍然非法转租给其他被上诉人，因此，其他被上诉人是基于上诉人与被上诉人之间形成的基础法律关系即租赁合同法律关系被诉要求腾退实际占用被上诉人的房屋，所以其他被上诉人在本案中主体适格，一审法院判决正确。另其他被上诉人并未就本身的主体资格在一审中提出过异议，上诉人单方提出该主张不应予以支持。二、上诉人欠付租金并非法占用房屋，应当按照合同约定履行支付租金的义务。上诉人自愿与被上诉人订立租赁合同，合同约定的内容也均是双方的真实意思表示，根据民法典第五条、第一百四十三条规定，双方订立的租赁合同真实有效，上诉人应当按照合同约定内容履行义务，向被上诉人支付欠付租金，其以未开具发票拒绝支付的理由显然不成立。至于上诉人主张被上诉人在合同约定租期内将房屋擅自转租给他人均是口头**，没有证据佐证，如果确有此事，但在十年中并没有提出过任何异议，不符合常理，另在上诉状中上诉人**2014年2月收到的函件所涉及的理由是政府要求被上诉人不得再对外续租的理由，该理由与上诉人无关，不能作为拒绝腾退理由，其主张不应予以支持。三、被上诉人及时发出解除租赁合同的通知，并未达成续租合意，上诉人应向被上诉人支付房屋占用费。依被上诉人一审提交的证据，被上诉人在租赁合同期满前就已经向上诉人发出过预告解除通知的函，上诉人认可并签收，在租期届满后也多次发出解除通知的函并要求其腾退，但上诉人签收后一直未腾退，由此可以看出，上诉人从租赁合同期满前就已经向上诉人作出过解除通知的意思表示，上诉人对此明知，如果按上诉人的主张认为双方之间达成口头续租的合意，被上诉人也不能多次发出解除合同并要求其腾退的通知，且上诉人认为双方达成口头续租合意并没有证据证明，其主张没有事实依据，故按照合同约定，上诉人应当以最后一年的租金56万元的标准向被上诉人支付房屋占用费，截至2022年11月7日应向被上诉人支付占用费共计4774,575元，但被上诉人考虑到上诉人的实际情况，降低了占用费金额，仅按照175万元主张，被上诉人仍以各种理由拒绝支付，显然有悖民法典项下正常交易的宗旨。四、上诉人要求被上诉人返还投资款没有合同和法律依据。上诉人主张其在租赁期间在承租场地建设投入了款项，首先，该情况与本案无关，不属于本案的审理范围；其次，双方合同中明确约定，合同期结束时，承租方装修及增加的房屋等不应被破坏，无偿交给出租方所有，且双方没有对上诉人在承租场地装修及增加房屋所投入的费用承担予以约定，所以，上诉人的主张不应支持。依据双方签订的合同第12.4条款约定，承租方租赁到期如出租方不继续租赁给承租方，由承租方建造的建筑物归出租方所有，不给承租方补偿，因此上诉人提到的后期投资款补偿，在双方签订合同时已经作了明确约定，合同到期后不予补偿。 一泽造型、**汽车维修中心、军创服务中心、儒哲公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 信息大厦向一审法院起诉请求：1、判令五被告立即从非法占用的位于大连市西岗区胜利路38号房屋、场地中腾退并交予原告；2、判令被告东航公司向原告支付承租期限内欠付的租金135万元；3、判令被告东航公司向原告支付自2014年5月1日起至2022年11月7日非法占用房屋、场地期间的费用135万元；4、本案诉讼费由五被告共同承担。 一审法院认定事实：2008年，原告信息大厦与被告东航公司签订《房屋、场地租赁合同》，信息大厦为出租方，东航公司为承租方。合同约定，承租方投资改造并租赁大连市西岗区胜利路38号，信息大厦小院部分进行办公、经营；租赁房屋及场地面积为3000平方米；租赁期限五年为一个周期，自2009年5月1日至2014年4月30日，此后每租赁周期由双方协商后继续续约；场地交付日期为2008年12月31日；第一年、第二年租金均为50万元，第三年租金53万元，第四年、第五年租金均为56万元，租金按年支付；合同期结束时，承租方投入的设备应带走，装修及增加的房屋等不应被破坏，无偿交给出租方所有；合同签订后，承租方为实现使用目的和合法商业经营，对现有的房屋、场地进行改造，改造后租金不变，改造后的建筑物由出租方协助办理使用手续；租赁期满，出租方有权收回该房屋及场地，承租方应如期返还；承租方需继续承租该房屋，可于租赁期届满前一个月，向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同；合同到期经双方协商同意后可顺延此合同；合同签订后，承租方可以另行装修或者增设附属设施和设备的，按规定须向有关部门审批的，由出租方负责报请有关部门批准；承租方后增添和改造后的建筑物产权或登记手续在出租方名下，但建筑物投资价值和使用权归承租方，承租方租赁到期如出租方不继续租赁给承租方，由承租方建造的建筑物归出租方所有，不给承租方补偿；除双方约定续租外，承租方应在本合同的租期届满后的十五日内返还，未经出租方同意逾期返还的，每逾期一日，承租方应按日租金向出租方支付该房屋场地占用使用费；除出租方已在本合同补充条款中同意承租方转租外，承租方在租赁期内，在不违反法律法规的前提下可将该房屋部分或全部转租给他人。合同签订后，原告于2008年12月31日将案涉场地交付给东航公司。2009年5月1日至2014年4月30日双方约定的合同租期内，东航公司应向原告支付租金共计应为265万元，东航公司只向原告支付租金130万元，尚欠135万元至今未付。2014年2月18日，原告信息大厦向东航公司发出《关于终止大厦（小院部分）对外租赁合同的函》，其中载明：“贵公司租赁我大厦小院对外经营洗车场至今将满5年。近期，此项租赁合同将要期满。我方在报请续签合同批文时，市政府相关部门依据《中共大连市委办公厅大连市人民政府办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》[大委办发（2013）24号]要求对已经出租和出借的办公用房到期应予收回。为此，我方十分遗憾地通知贵公司，此项租赁合同到期终止无法续租。…”《房屋、场地租赁合同》期满后，东航公司未撤出案涉房屋场地。同年9月10日，信息大厦向东航公司发出《关于限期搬出的通知》，告知东航公司双方合同期满，根据市委、市政府的有关规定，必须终止租赁关系，必须在9月15日前搬出。东航公司未在限定的期限搬出。2015年5月21日，信息大厦向东航公司发出《限期搬出通知函》，其中载明，信息大厦多次致函东航公司声明无法续签合同并提出尽早搬出的理由，而东航公司一再拖延并通过多方疏通协调，却一直未达到目的，信息大厦坚决收回；限定东航公司搬出胜利路38号的最后期限为2015年6月20日。但东航公司仍未搬出案涉房屋场地。2017年6月7日，信息大厦向东航公司发出《再次限期搬出小院的通知函》，其中载明，东航公司租用信息大厦小院的合同已于2014年4月30日期满，信息大厦多次致函东航公司申明合同无法续签，并提出限时搬出的意见，但东航公司无理由拖延，信息大厦再次向东航公司提出搬出要求，即在2017年8月30日前必须无条件搬出小院。此后，东航公司仍未搬出案涉房屋场地，并占用至今。另查，东航公司占用案涉房屋场地期间，就案涉房屋场地分别与儒哲公司、一泽造型、**汽车维修中心建立租赁关系，并维持至今。 一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更和终止民事关系。原告与被告东航公司因案涉房屋场地建立租赁合同关系，租赁合同已于2014年4月30日届满，被告东航公司拟与原告续签案涉房屋场地租赁合同，原告明确告知被告东航公司不再续签，故双方房屋场地租赁合同关系因期限届满而终止。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告与东航公司的租赁合同届满后，原告不再与东航公司续签案涉房屋场地租赁合同，东航公司、儒哲公司、一泽造型、**汽车维修中心继续占用案涉房屋场地并无合同依据，被告东航公司、儒哲公司、一泽造型、**汽车维修中心应当将占用的案涉房屋场地返还原告。原告提出军创服务中心占用其案涉房屋场地并无事实依据，且庭审中原告亦认可军创服务中心未实际占用案涉房屋场地的事实，故对原告要求被告军创服务中心返还案涉房屋场地的请求，一审法院不予支持。诉讼中，被告东航公司提出就续租事宜其与原告已达成口头协议，对此，东航公司提供的证据不足以证明其主张的该事实，故对东航公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳。东航公司还提出其在签订合同后投入了大量资金对原有房屋、设施进行建设和改造，合同约定到期后其所建造的房屋、设施归原告所有显失公平，一审法院认为，双方合同期满时，原告即告知东航公司不续租、终止合同，要求其搬出，若东航公司认为合同内容显失公平，应当在法定期限内行使撤销权，其未行使该权利，视为其对合同约定的权利义务并无异议，故对东航公司的该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。在案涉房屋场地租赁期间，东航公司尚欠原告租金135万元未付，其行为已构成违约，现原告要求被告东航公司给付欠付租金135万元，其请求合理，一审法院予以支持。东航公司提出租赁期间原告擅自将其租赁的第三层楼转租给他人，应当降低原租赁费用，对此，东航公司未能提供证据证明该事实，故对其该抗辩意见，一审法院不予采纳。合同期满后，东航公司仍占用案涉房屋场地，且对外出租，应当向原告给付房屋占有使用费，《房屋、场地租赁合同》中约定“除双方约定续租外，承租方应在本合同的租期届满后的十五日内返还，未经出租方同意逾期返还的，每逾期一日，承租方应按日租金向出租方支付该房屋场地占用使用费。”现原告要求东航公司给付自2014年5月1日起至2022年11月7日非法占用房屋场地期间的费用135万元，原告提出其比照合同约定的最后一年的租金标准每年56万元计算占用使用费，欠付9年，数额较大，考虑东航公司的实际情况，自行将该部分费用减少至135万元，原告的该项主张及请求数额属合理，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百七十七条、七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：一、被告大连东航经贸有限公司、大连市西岗区一泽造型室、西岗区**汽车服务维修中心、大***建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内将占用的大连市西岗区胜利路38号房屋场地返还给原告大连信息大厦；二、被告大连东航经贸有限公司于判决生效之日起十日内给付原告大连信息大厦承租期限内欠付的租金135万元；三、被告大连东航经贸有限公司于判决生效之日起十日内给付原告大连信息大厦自2014年5月1日起至2022年11月7日占用房屋场地期间的费用135万元；四、驳回原告大连信息大厦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950（原告已预交），由被告大连东航经贸有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋租赁人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中，东航公司与信息大厦签订的《房屋、场地租赁合同》，约定租赁期限五年为一个周期，自2009年5月1日至2014年4月30日，此后每租赁周期由双方协商后续约。前述租赁期限届满后，信息大厦未与东航公司续签案涉房屋场地租赁合同。本案二审争议的焦点是：一、本案所列的诉讼主体是否正确；二、案涉合同租赁期满后，东航公司与信息大厦是否存在事实上的租赁关系；三、东航公司欠交租金的理由是否正当及信息大厦应否返还东航公司投资款。 关于焦点一，东航公司以其与信息大厦是合同相对人，而与儒哲公司、一泽造型、**汽车维修中心、军创服务中心不存在合同相对性，不应在本案中合并审理一节，本院认为，东航公司基于与信息大厦签订案涉租赁合同而取得对案涉房屋的占有、使用权利，并将承租的房屋转租给儒哲公司、一泽造型、**汽车维修中心使用，如前所述，案涉租赁合同现已届满且没有继续签订租赁合同，信息大厦请求现占用人腾退案涉房屋及场地具有事实及法律依据，东航公司主张不应将儒哲公司、一泽造型、**汽车维修中心、军创服务中心列为本案被告的理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点二、关于东航公司在合同到期后占用案涉房屋、场地是否已为默认的事实，本院认为，案涉租赁合同届满期为2014年4月30日，在此之前，信息大厦于2014年2月18日向东航公司发出《关于终止大厦（小院部分）对外租赁合同的函》，在同年的9月10日发出《关于限期搬出的通知》，由此可以看出，信息大厦以书面的方式表明双方间将不再继续订立租赁合同，至于信息大厦是否属于函件所规定的党政机关及案涉场地是否为刚需的办公用房，在案涉合同届满未另行签订续租协议情形下，东航公司所持上述观点不能构成腾退案涉房屋及场地的抗辩事由。东航公司虽然在案涉合同届满后仍未撤离案涉房屋及场地，但无据认定信息大厦认可东航公司可以承租人的身份继续占有、使用案涉房屋场地的事实，故本院对东航公司此节上诉理由不予采纳。 关于焦点三，本案为租赁合同纠纷，案涉合同约定了支付租金的数额及时间，并未约定东航公司付款必须以信息大厦开具发票为前提，且税务发票体现的是国家与纳税人的纳税关系，是一种行政管理行为而非法定的先履行抗辩事项。因此，信息大厦开具发票既不是东航公司支付租金的合同约定条件也不是法定条件，至于东航公司主张信息大厦在合同约定租期内将房屋擅自转租给他人，并无证据佐证，且在案涉合同履行期间亦未有证据显示东航公司向信息大厦主张合同存违约履行的问题。故东航公司以此作为逾期支付租金的理由不具有合同及法律依据，本院不予支持。关于东航公司要求信息大厦返还投资款的问题，东航公司的此项主张源于其所称在租赁期间对于承租场地建设投入的款项，根据案涉合同第12.4条款约定“承租方租赁到期如出租方不继续租赁给承租方，由承租方建造的建筑物归出租方所有，不给承租方补偿”可见，上诉人提到的投资款补偿，在双方签订合同时已经作了明确约定，合同到期后不予补偿。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条亦规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。据此，案涉租赁期间届满后，无论是依据合同约定还是法律规定，东航公司请求信息大厦返还投资款的主张均不应予以支持。 综上，东航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,950元，由大连东航经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　张　钱 二〇二三年六月二十日 书记员　　王　亮