陕西京润科工贸有限责任公司、中国煤炭地质总局航测遥感局等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0103民初7776号 原告：陕西洪业商务发展咨询有限公司,住所地:陕西省西安市碑林区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人:**,陕西宣齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王佼，陕西宣齐律师事务所实习律师。 被告：陕西京润科贸有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工，住西安市。 被告：中国煤炭地质总局航测遥感局，住所地：陕西省西安市。 法定代表人：***，局长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工，住西安市长安区。 第三人：中铁广州工程局集团有限公司，住所地：广州市南沙区楼。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工，住该公司。 委托诉讼代理人：**，陕西众致律师事务所律师。 第三人：西安市轨道交通集团有限公司，住所地：西安市。 法定代表人：**，副董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西永嘉信律师事务所律师。 原告陕西洪业商务发展咨询有限公司（以下简称洪业公司）诉被告陕西京润科贸有限责任公司（以下简称京润公司）、中国煤炭地质总局航测遥感局（以下简称煤炭遥感局）、第三人中铁广州工程局集团有限公司（以下简称中铁广州局）、第三人西安市轨道交通集团有限公司（以下简称轨道交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、王佼、被告京润公司委托诉讼代理人**、被告煤炭遥感局委托诉讼代理人***、第三人中铁广州局委托诉讼代理人***、**、第三人轨道交通公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉请：1.判令二被告共同赔偿地铁四（六）号线大差市XX号出入口超期**期间（2017年9月1日至2019年8月31日）未能保持租赁物符合约定的用途导致的原告经济损失约365万元。2.判令二被告共同向原告支付逾期支付上述经济损失产生的利息至是集庆长至日。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告煤炭遥感局十华辰大厦所有权人，自2005年起授权其下属企业京润公司负责对外出租经营大厦。2005年3月1日，京润公司与原告签订《华辰大厦租赁经营合同》，约定了华辰大厦的租赁期限、租金、双方权利义务及违约责任等。2008年8月21日，双方签订《关于的补充协议》，将租赁期限延长至2018年12月31日，并对租金进行了调整，后于2017年4月25日双方再次签订《补充协议》将租赁期限延长至2025年12月31日。2017年7月，县市XX号线建设，华辰大厦部分建筑位于地铁四号线车站规划建设范围内，被政府征收，地铁四号线大差市XX号出入口**，第三人中铁广州局是**单位。截止2017年4月，因地铁**围挡造成华辰大厦租户纷纷倒闭，原告自营的酒店客户流失极其严重，营业额断崖式下跌，损失惨重，但被告未给与原告任何补偿。2017年4月，被告提出地铁**需要再次围挡华辰大厦，2017年8月31日肯定完工，如不能完工**方超期赔偿5000元/天。2017年4月30日，原告于被告京润公司签订《关于地铁四号线及**期限有关事宜协议》，协议中，被告京润公司承诺出入口**期2017年8月底完工，但到期后，工程遥遥无期，整个华辰大厦楼下完全封闭。怡康药店、晨露餐厅、霓漫天酒店、粤臻牛火锅等多家商户无法正常经营，纷纷停产停业，原告再次蒙受极大损失。根据法律规定，二被告应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据原告与被告京润公司签订的《华辰大厦租赁经营合同》以及合同的补充协议，原告租赁大厦的目的为经营使用，但自地铁修建以来，原告无法正常使用该房产。2017年8月底承诺工期到期后，原告多次要求被告采取措施减轻损失，给与原告补偿，但未能得到答复。至2019年8月底，地铁**完工，原告与被告协商补偿问题，双方未能达成一致，故提起诉讼。 被告京润公司辩称，其并非原告主张损失的赔偿义务人，也不应承担赔偿责任，其诉请应予驳回。按照协议，赔偿义务主体应为地铁**方。其公司已经按照约定交付租赁物，租赁物在租期内一直正常使用，未影响承租人合同目的的实现，且京润公司及上级单位通过多种方式与第三人协调沟通**逾期，不存在怠于履行。京润公司不存在违约行为，基于双方友好合作就弥补损失已经协商一致，且通过各种方式充分保障了原告的承租经营权益，不应以同一事由既要补偿又要赔偿，承诺函5000元/天作为赔偿标准，无任何事实及法律依据，应予以驳回。 被告煤炭遥感局辩称，其从未与原告签订任何协议，也从未发生过任何法律关系，基于合同相对性，其非本案适格被告，原告不应将其列为被告人，应当驳回原告诉讼请求。被告并非原告主张每天5000元损失的赔偿义务人，不应当承担赔偿责任，地铁围挡**逾期后，其公司作为京润公司的上级单位，通过多种方式与地铁公司及地铁**方联系协调**逾期事宜，已经积极履行了协助义务。被告的下级单位京润公司与原告于2017年4月签订两份补充协议，就原告在地铁**期间遭受损失的弥补方案已经达成一致意见，同时在协议中明确约定原告应于2017年4月30日前向**单位交付**场地的义务，原告应当积极履行合同约定的交付场地及做好商户和地铁**方的对接义务，且原告就同一损失也不应既主张补偿又主张赔偿。其公司已经按时交付设计图纸，后因地铁公司增加强审程序导致**延期，地铁**延误系地铁方增加强审及审核时间拖延导致，其不应承担增加强审程序导致**延误的责任。综上，原告提起的诉讼无任何事实和法律依据，同时其按时交付图纸，对于地铁**的延误的责任亦不是其造成，请求法院依法予以驳回。 第三人中铁广州局述称，原告并未要求其承担责任，但是对原告诉状中所述事实不认可，地铁四号线大差市站入口工期延误非其公司原因，原告在诉状中称煤炭遥感局怠于向原告索赔的陈述无事实及法律依据，其在计划工期内完工是建立在具备**图纸、**场地等基础**条件及合同**范围不增加的基础上，而大差市站出入口工期延长的而原因系煤炭遥感局迟延提供图纸及**场地，导致地铁**无可用于**的图纸及**场地，不具备**条件，并且**过程中额外增加了其公司的**内容，所以工期延长并非其公司原因，原告无权向其公司索赔。另，原告亦四号线超期**要求参照其公司项目部出具的承诺函每天5000元的标准进行索赔无事实及法律依据。原告已通过见面租金、延长租赁期限及降低租金的方式予以补偿，原告无权再要求索赔。原告未履行移交**场地的义务，导致地铁四号线超期**，又以此为由索赔，缺乏法律依据。原告索赔依据是其公司向煤炭遥感局出具的承诺函，暂且不论效力，该承诺函相对方并非原告公司，在协议中附加第三方义务的条款为不成立的条款，地铁建设是**工程，项目**过程中设立围挡系**需要，客观上需要占用一定的公共道路和空间，不可避免的给原告造成影响和不便，原告应对影响保持必要成都的容忍，并且短期经济利益的损失会在后续地铁开通后的获益中得到补偿，原告因地铁**受损索赔，那么地铁开通后的收益是否应予退还。原告的诉请无事实和法律依据，应驳回其全部诉请。 第三人轨道交通集团述称，原告对其公司无诉请，其与原告无合同关系，其不应出现在本案中。 原告围绕其诉请提交华辰大厦租赁经营合同、2008年8月21日华辰大厦租赁经营合同的补充协议、说明函、证明、建设银行活期存款、2017年4月25日华辰大厦租赁经营合同的补充协议、地铁**的函、照片、沟通函、噪音通知函、关于地铁四号线征收及**期间有关事宜处理协议、***等，证明其公司租赁范围为整栋华辰大厦，京润公司为煤炭遥感局的下属企业，煤炭遥感局将租赁业务在其与京润公司之间来回转移，该二者均为租赁合同主体，因地铁**致使租赁去使用受到影响，且与约定的**时间明显不符，在租赁期间，因第三人原因，出租人无法保证租赁物的正常用途，应当承担瑕疵担保责任，京润公司及煤炭遥感局应当按照协议约定对原告进行赔偿。被告京润公司质证对地铁**照片和噪音通知函真实性不认可，对其他证据真实性无异议，证明目的不认可。被告煤炭遥感局质证对变更说明函、建行活期存款明细、照片、沟通函、噪音通知函真实性不认可，对其他证据真实性认可，证明目的不认可。第三人质证认为与其无关，对证明目的不认可。 被告京润公司围绕其答辩意见提交华辰大厦租赁经营合同、关于地铁四号线征收及**期间有关事宜处理协议、补充协议两份、2018年2月7日**函、2018年10月23日**函，证明其公司正常履约，租赁前的债权债务与其公司相关，租赁后由原告自行承担，其公司不是赔偿义务人，地铁**方为赔偿义务人，其公司仅能协助原告进行索赔，地铁**并未影响整栋大楼使用，其公司目前已经通过至少三种方式进行补偿，原告屋权再进行索赔，其公司及上级单位煤炭遥感局均不存在怠于履行的情形。原告质证对2018年2月7日**函、2018年10月23日**函真实性无法确认，对其余证据真实性认可，证明目的不认可，仅凭合同无法看出实际经营状况。被告煤炭遥感局对证据无异议。第三人质证对华辰大厦租赁经营合同真实性无异议，其余证据不认可。 被告煤炭遥感局围绕其答辩意见提交情况说明、关于地铁四号线大差市物业出入口及风道**的函、华辰大厦租赁经营合同两份补充协议、关于地铁四号线征收及**期间有关事宜处理协、关于地铁**移交搬迁工作的函、岩土工程设计合同、**图设计审查合同、**图设计文件审查报告、汇报材料，证明其公司不是原告合同相对人，其下属单位京润公司已经对原告损失进行过补偿，原告应对其损失承担举证责任，其公司积极履行合同约定，协助原告公司进行索赔，不存在违约行为。原告对岩土工程设计合同、**图设计审查合同、**图设计文件审查报告、汇报材料真实性无法核实，对其余证据真实性无异议，证明目的不认可。被告京润公司对证据无异议。第三人中铁广州局质证对岩土工程设计合同、**图设计审查合同、**图设计文件审查报告、汇报材料真实性无异议，对其余证据真实性不认可，对证明目的均不认可。第三人轨道交通集团质证对关于地铁四号线大差市物业出入口及风道**的函真实性认可，对其余证据无其公司印章不认可。 第三人中铁广州局围绕其述称意见提交2017年2月21日会议纪要、合同书、晨露餐厅赔偿协议、付款凭证、收据、关于地铁四号线大差市物业出入口及风道**的函、**期间设计交底记录、报审表、说明、照片、临时用电**协议、付款凭证、委托书、场地移交单、申请表等，证明**厌恶与其无关，其**行为具有合法性。原告质证对证据不认可。被告京润公司质证对会议纪要、报审表、**滞后说明、照片不认可，对其余证据真实性认可，证明目的不认可。被告煤炭遥感局质证对**交底记录、报审表、**滞后说明照片、临时用电协议、付款凭证、情况说明、申请表均不认可，对其余证据真实性无异议，证明目的不认可。第三人轨道交通集团对证明目的未发表意见。 对双方无异议的证据本院依法予以采信并在卷作证。据当事人陈述和庭审查明的证据本院认定事实如下：2005年3月1日，原告与被告京润公司签订《华辰大厦租赁经营合同》，就租赁经营华辰大厦宾馆、酒店、服务业项目达成一致协议，租期自2005年3月1日至2015年6月30日，第一期为2005年3月1日至2008年6月30日，租赁经营范围为华辰大厦第四层至第十层和陕西竹园餐饮有限责任公司现已租赁经营、使用的第一至第三层及地下室一层部分场地意外的其他设施、设备及场院地；第二期租赁时间为2008年7月1日至2015年6月30日，租赁范围为整栋楼全部场地。华辰大厦在原告租赁经营前形成的债权、债务相关事宜由被告京润公司承担，因此而给原告造成的经营损失，由被告京润公司承担责任。租赁期间因违约或者责任事故给对方造成损失时，违约***赔偿对方经济损失，因不可抗力造成损失时，双方可以协商见面当期租金。 2008年8月21日，原告与被告京润公司再次签订《关于的补充协议》，约定将合同租期延长至2018年12月31日。 2017年4月15日，被告京润公司向原告发出《关于地铁**移交搬迁工作的函》，告知原告因地铁**需要，原告应于2017年4月30日前将怡康药店前厅部分及晨露餐厅门前部分腾空并移交给地铁**单位，预计**时间3个月（按实际交付完成时间计算）。2017年4月25日，原告与被告京润公司签订《补充协议》，记载鉴于2013年4月西安地铁四号线**以来，除征收华辰大厦部分面积外，其主体**对大厦外围行围挡时至近四年，对大厦的正常经营造成一定影响，尤其是门面商铺经营户的撤离，致其损失较大，根据**计划，大厦出入口的**预计2017年3月启动（以实际交付征地为起算期限），此次围挡**需进入大厦内部，预计2017年8月底完工，所有经营户在此期间无法正常经营等因素的影响，双方约定延长租赁期限至2025年12月31日，被告京润公司免收地铁围挡期间的租金，即六个月，为便于计算，2017年第一、二季度仍按原租赁合同约定的租金标准，第三、四季度租金免交、基于地铁**多年来给原告造成的影响，加之周边商圈萧条，双方同意自2018年起在租金原有标准上进行调整；原告必须做好围挡**期间其他经营户的工作，保证不干涉、影响整体**、地铁**过程中即租赁户的补偿、损失等均由原告负责承担，京润公司不承担任何责任和义务，原告须在2017年年4月30日前将征收房屋移交地铁**，并保证在地铁顺利**过程中权利予以配合。 2017年4月30日，原告与被告京润公司签订《关于地铁四号线征收及**期间有关事宜处理协议》，约定：一、根据地铁**计划，地铁四号线大差市XX号出入口**工期预计2017年8月底完工；如不能按期完成，每超出一天，由**单位按照其作出的***5000元/天赔偿给予洪业公司，由京润公司向**方索赔；二、洪业公司须做好**围挡期间其他经营户的工作，保证不干涉、影响整体**，地铁**过程中所涉及租赁户的补偿、损失等均有洪业公司负担责任，京润公司对此不承担任何责任和义务；三、洪业公司须在2017年4月30日前将所征收的房屋移交给地铁**，并保证在地铁顺利**过程中全力予以配合；四、**期间怡康药店需停业配合，**完成后京润公司与地铁协调同意怡康药店可在原门头位置重新设立门头；**围挡期间，**单位搭置钢板供顾客通行晨露餐厅。一期围挡约在2017年7月31日前拆除，晨露餐厅台阶上玻璃幕墙部分要拆除，待**完成后按照约定材料恢复原状（保留影像资料），或由晨露餐厅自行恢复，费用由地铁公司承担。五、有关费用事宜：1、因征收减少了承租面积104平方米，大厦地面建筑物总面积为：12339.93平方米，年租金为380万元，每平方每月租金约为：25.6元，从2013年3月移交后至2017年6月，洪业公司仍按原面积标准缴纳没有扣除，多交租金：13.578万元应退还给洪业公司；2、地铁在整体补偿中，其中给予具体经营户的补偿：室内装修费：17.9157万元、附属物补偿费：3万元、搬迁补助费：1万元、家用设施迁装费：1万元、奖励费：3万元，上述总计：25.9157万元，应支付给洪业公司（该笔款项中涉及应付给其他经营户部分由洪业公司负责转付）；上述1、2项费用共计39.4937万元，双方同意该笔款项在下次缴纳租金时予以扣除。 2018年2月7日，煤炭遥感局向中铁港航局集团有限公司西安地铁六号线TJSG-18标项目经理部发函，要求给与具体完工时间。2018年10月15日，原告向被告京润公司发函，告知因地铁**延期，给大厦租赁户造成损失，要求赔偿截止2018年9月30日的损失3696396元。2018年10月23日，煤炭遥感局向西安市地下铁道有限责任公司发出《关于地铁地号线大差市物业出入口及风道**的函》，要求回复具体完工时间，并主张按照***中每天5000元进行补偿。 另，原告陈述**完成交还房屋时间为2019年7月3日，第三人轨道交通陈述移交时间在2019年6月20日前。 再查，2017年5月27日，被告煤炭遥感局出具证明，证明将华辰大厦从2000年开始交由下属企业被告京润公司使用并允许转租，租期二十五年。因地铁超期**对承租房产收益产生影响，原、被告就赔偿问题产生纠纷，故成讼。 本院认为，依法成立的合同关系受法律保护，原告与被告京润公司之间就租赁华辰大厦达成的合同系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定租赁房产的范围及用途，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。案涉租赁物华辰大厦主要为经营用，按照双方《华辰大厦租赁经营合同》第六条约定，租赁经营期间，因违约或责任事故给对方造成损失时，违约***赔偿对方经济损失。原告与被告京润公司在2017年4月25日的《华辰大厦租赁经营合同补充协议》中明确约定了地铁**需进入华辰大厦内部，预计2017年8月底完工，而实际直至2019年完工。针对损失问题，原告与被告京润公司达成协议，如不能按时完工，每超期一天，按照每天5000元的标准，由被告京润公司向**方进行索赔。被告京润公司及其上级单位煤炭遥感局亦向**方发出索赔函。现原告起诉要求被告京润公司及煤炭遥感局赔偿超期**的损失365万元之诉请，地铁超期**属实，被告京润公司抗辩认为其并非赔偿义务人，且其通过多种方式与第三人联系协调沟通**逾期问题，不存在违约行为要求驳回原告诉请，地铁项目**过程中设立围挡系**的需要，客观上需占用一定的公共道路和空间，给原告用房造成影响和不便，应尽可能保持在合理的限度之内，经审查，对于**逾期问题双方均认可，亦就**逾期问题作出由京润公司以每天5000元标准向**方索赔的承诺，该约定虽不能约束第三人，但系对原告损失的确认，作为出租人，应当保持租赁物的用途，且《华辰大厦租赁经营合同补充协议》中约定地铁**过程设计租赁户的补偿由被告京润公司承担，现原告承租房产在租赁期间因地铁**被围挡影响了使用及经营收益，原告诉请于法有据；对于原告主张损失金额，原告未提交证据证明其每天实际损失，结合租赁房产面积及双方对于租金的约定，该标准亦属合理，庭审中，原、被告均未提交证据证明地铁超期**截止时间，以轨道交通集团陈述的移交场地日期2019年6月20日为准。对于原告要求被告承担利息之诉请，双方并未对赔偿时间进行约定，且原告已就损失进行主张，对该诉请不予支持。对于原告要求被告煤炭遥感局承担责任之诉请，该公司虽系京润公司上级单位，但并非合同相对方，原告该诉请于法无据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零八条之规定，判决如下： 一、被告陕西京润科工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内按照每天5000元的标准向原告陕西洪业商务发展咨询有限公司赔偿自2017年9月1日至2019年6月20日的损失。 二、驳回原告陕西洪业商务发展咨询有限公司其余诉请。 案件受理费38199元，由原告陕西洪业商务发展咨询有限公司负担5423元，被告陕西京润科工贸有限责任公司负担32776元(该款原告已预交，由被告同上述款项一并支付原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长　张　婷 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年六月三十日 书记员　姚　睿 1