北京零点市场调查有限公司等 执行裁定书

北京市西城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）京0102执异480号

案外人：张娜，女，1981年9月16日出生，汉族，住北京市东城区。

申请执行人：北京零点市场调查有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼7层。

法定代表人：袁岳，董事长。

委托诉讼代理人：员杰，天津优百律师事务所律师。

被执行人：北京众美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区隆盛大街4号院1号楼4层6单元404。

法定代表人：刘长久。

被执行人：河北众美房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街72号。

法定代表人：刘永凯。

本院在执行北京零点市场调查有限公司（以下简称零点公司）与被告北京众美房地产开发有限公司（以下简称北京众美公司）、被告河北众美房地产开发集团有限公司（以下简称河北众美公司）委托合同纠纷一案过程中，案外人张娜向本院提出异议。本院依法组成合议庭，对案外人所提异议进行了审查，现已审查终结。

案外人张娜向本院提出异议申请：中止（2021）京0102执7205号案件对位于北京市大兴区XXXX（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对该异议人财产的执行措施。事实和理由：2014年7月20日，出卖人北京众美公司（出卖人、被执行人）与张娜（买受人、异议人）签署合同编号为：Y1621213的《北京市商品房预售合同》（住宅类），预售许可证号：京房售证字（XXXX）XX号；项目名称：众美雅苑；房屋坐落：大兴区XXXX。2014年12月29日，买卖双方签署《补充协议》，确认Y1621213号《北京市商品房预售合同》项下房产的门牌地址为：北京市大兴区XXXX；根据实测套内面积，确认最终结算售价为人民币1685279元。买受人按照《北京市商品房预售合同》附件五《一次性付款协议》（合同第24页）的约定，已于2014年7月20日付清房屋总价的100%，即人民币1684388元。补足差价后，于2015年11月8日取得发票号为16337012的全部购房款人民币1684388元的发票。买受人购买的该房产已于2014年7月20日获得联机备案编号为：XXXX的《商品房预售合同联机备案表》，于2015年2月4日获得《房屋登记表》。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，并解除对异议人财产的查封措施。

零点公司称：不同意张娜的异议请求。

经审查查明：

零点公司与北京众美公司、河北众美公司委托合同纠纷一案，本院于2020年12月18日作出（2019）京0102民初44238号民事判决书，判决：一、被告北京众美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京零点市场调查有限公司支付咨询费12.4万元及逾期付款违约金（以12.4万元为基数，按照一个工作日万分之二的标准，自2015年9月4日起计算至支付完全部咨询费之日止）；二、被告河北众美房地产开发集团有限公司对前述被告北京众美房地产开发有限公司的债务承担连带责任。

判决书生效后，被执行人未按生效法律文书履行义务。零点公司向本院申请执行。本院于2021年4月2日以(2021)京0102执7205号立案执行，并已查封涉案房产。

在本案审查过程中，案外人张娜向本院提交了《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、《商品房预售合同联机备案表》、《房屋登记表》、汇款凭证、购房发票、供暖费、物业费、公共维修资金交费收据、涉案房屋契税完税证明、代办费登记费印花税收据等证据材料。

上述证据材料显示：

2014年7月20日，北京众美公司与张娜签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），预售许可证号：京房售证字（XXXX）XX号；项目名称：众美雅苑；房屋坐落：大兴区XXXX；预测建筑面积共98.43平方米，套内建筑面积75.66平方米；按照套内建筑面积计算单价每平方米22262.6元，总价1684388元。

2014年12月29日，双方签署《补充协议》，确认上述《北京市商品房预售合同》项下房产的门楼牌地址为：北京市大兴区XXXX；实测建筑面积98.58平方米，套内面积75.7平方米；最终结算售价为1685279元。

张娜向北京众美公司转账情况如下：2014年3月30日23万元，2014年4月19日264388元，2014年7月20日117万元，2014年11月22日52142.68元。

2015年11月8日，北京众美公司向张娜出具涉案房屋房款1685279元的发票。

自2014年起，张娜持续支付涉案房屋燃气费、物业费、取暖费。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

张娜提交的证据显示，其在查封前与北京众美公司签订了商品房预售合同，并已按照合同约定支付全部房款。张娜提交的证据亦能够证明其在查封前合法占有该不动产。无证据显示其对未办理过户登记存在明显过错。故张娜购买涉案房屋相关情形符合上述第二十八条的规定，享有足以排除执行的权利。对张娜的异议请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

中止对位于北京市大兴区XXXX不动产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　赵燕来

审判员　　刘　敏

审判员　　张　毅

二〇二一年六月二十九日

书记员　　龙雨菲