某某与执行审查执行判决书

北京市西城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）京0102执异190号

案外人：**巨，男，1956年6月6日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。

申请执行人：北京零点市场调查有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼7层。

法定代表人：袁岳，董事长。

被执行人：北京众美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区隆盛大街4号院1号楼4层6单元404。

法定代表人：刘永凯。

被执行人：河北众美房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街72号。

法定代表人：刘永凯。

本院在执行北京零点市场调查有限公司（以下简称零点公司）与北京众美房地产开发有限公司（以下简称北京众美公司）、河北众美房地产开发集团有限公司（以下简称河北众美公司）委托合同纠纷一案过程中，案外人**巨向本院提出异议。本院依法组成合议庭，对案外人所提异议进行了审查，现已审查终结。

案外人**巨向本院提出异议申请：终止对位于北京市大兴区庞各庄镇XXXX、北京市大兴区庞各庄镇XXXX房产（以下简称涉案不动产）的执行。事实和理由：申请执行人与二被执行人因委托合同纠纷一案，北京市西城区人民法院作出了（2019）京0102民初44253号民事判决书，判决北京众美公司向申请执行人支付咨询费40万元及逾期付款违约金，河北众美公司对该笔债务承担连带责任。该判决发生法律效力后，申请执行人提起强制执行程序。贵院执行庭在执行过程中对涉案不动产进行了查封。事实上涉案不动产的所有权人均为异议申请人。2014年1月24日、2014年3月1日北京众美公司作为开发商分别与异议申请人签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1583997），《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1581071）。两份合同约定将涉案不动产出售给案外人，案外人已按约定时间全额支付了购房款。上述合同签订后，双方办理了网签备案手续。该房屋及储藏间均由异议申请人占有并使用。但由于北京众美公司未提供测绘图等原因，导致异议申请人迟迟无法办理上述房屋的不动产登记手续。2022年2月案外人才得知上述房屋已被法院查封，但上述房屋的实际所有权人均为案外人，为案外人的合法财产。贵院不应执行该房屋，贵院执行该房产的行为直接影响到异议申请人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，申请人请求贵院终止对上述房产进行查封、执行。

零点公司称：不同意**巨的异议请求。

经审查查明：

零点公司与北京众美公司、河北众美公司委托合同纠纷一案，本院于2020年12月18日作出（2019）京0102民初44238号民事判决书，判决：一、被告北京众美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京零点市场调查有限公司支付咨询费40万元及逾期付款违约金（以40万元为基数，按照一个工作日万分之二的标准，自2015年3月3日起计算至支付完全部咨询费之日止）；二、被告河北众美房地产开发集团有限公司对前述被告北京众美房地产开发有限公司的债务承担连带责任。

判决书生效后，被执行人未按生效法律文书履行义务。零点公司向本院申请执行。本院于2021年3月12日以(2021)京0102执5828号立案执行，并已查封位于北京市大兴区庞各庄镇XXXX不动产。

在本案审查过程中，案外人**巨向本院提交了北京市商品房预售合同、前期物业合同、购房发票及其本人对于未办理产权登记的说明加以证明。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

在本次异议审查过程中**巨并未提交支付房款的汇款凭证，亦未其占有使用该房屋的充分证据，不符合上述第二十八条的规定情形。**巨亦未提供其属于购房消费者的相关证明，故其亦不符合上述第二十九条的规定情形。综上，**巨不具有足以排除执行的权利，本院对**巨的异议请求，不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：

驳回案外人**巨的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　赵燕来

审判员　　刘　敏

审判员　　张　毅

二〇二二年三月十一日

书记员　　龙雨菲