某某与郴州市水电建设公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

湖南省郴州市北湖区人民法院 民事判决书 （2022）湘1002民初7979号 原告***，男，1953年8月19日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 被告郴州市水电建设公司，住所地湖南省郴州市××路××号12栋。 法定代表人***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人***，湖南星河律师事务所律师。（实习律师***协助） 原告***与被告郴州市水电建设公司（以下简称水电公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2022年12月28日第一次公开开庭进行了审理，原告***、被告水电公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼；于2023年6月2日第二次公开开庭进行了审理，原告***、被告水电公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告购买的郴州市××路××号“郴州市水电建设公司商住楼”13栋3单元1楼1号房屋办理不动产首次登记；2、被告将办理权属登记需由被告提供的资料，报产权登记机关备案并通知原告；3、被告承担2005年办证交费标准超出部分费用和损失3万元；4、被告支付原告逾期办理不动产首次登记违约金35450.6元，以上合计65452.6元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告***于2004年4月8日与被告水电公司签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于郴州市××路××号（水电公司宿舍院内）13栋3单元1楼号房屋。依照合同约定，原告于2005年向被告支付了该房屋的全部购房款74250元，并于同年收房入住。被告交房后，原告多次要求被告协助办理涉案房屋的产权登记手续，但被告均推诿拖延，拒不履行办证义务长达17年之久。被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 被告水电公司答辩要点：1、原告与被告签订的系集资购房协议，不属于商品房销售合同，涉案房产系单位集资合作新建的职工住宅，用于解决本单位职工的住房问题。涉案房产属于政策性住房，房屋所占用的土地也系以划拨方式取得的，故原告主张本案为商品房销售合同纠纷不成立。2、因该房屋为集资房，根据相关规定，集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。集资房不能在市场上自由交易，集资房的产权系以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权。被告无法单独为涉案房产办理不动产登记手续，故本案不存在逾期办证的违约金。3、原告于2005年向被告支付74250元集资购房款，并于同年入住。对于集资房办理单独权属登记实属不能，原告主张的损失30000元无事实及法律依据。另原告于2004年签署集资购房协议，2005年支付购房款并入住，至今已有17年，原告一直怠于履行权利，故本案已过诉讼时效，应依法驳回原告的诉请。 查明的事实 本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实： 一、被告水电公司原属经营性事业单位。通过企查查查询，被告水电公司现为国有企业，经营范围包括建设工程施工、建筑劳务分包、建设工程监理。2001年，被告水电公司通过划拨方式取得坐落于郴州市××路××号的一块土地，国有土地使用证［郴国用（2001）字第1××6号］载明使用权用途机关用地。 二、原告***从水电公司职工处取得该公司集资房的购房指标。2004年8月8日，原告***（乙方）与被告水电公司（甲方）签订一份《集资购房协议书》，主要约定：1、甲方决定新建集资住房，乙方自愿全额购买。住宅房名称：水电公司商住楼；建设地点：水电公司院内。2、甲方职责：按设计图施工，保证工程质量，工程质量达到市优良工程；主体工程质量保修期限为1年，屋面保修期为3年；负责办理建房和售房地后与之有关的所有房产手续并移交乙方，所需费用按有关规定支付。3、乙方职责：全部房款交清后，取得合法的手续，产权为乙方所有。合同签订后，乙方所交首期款，原则上不退，如因特殊原因，乙方要求退款悔约，经甲乙双方协商同意，退款时扣出5000元作为违约金。4、住宅主体，按墙体的外边线计算建筑面积，楼梯间计算全面积，全封闭阳台计算全面积，未封闭的计算一半面积。住宅一楼、四楼1000元/平方米，二楼、三楼1060元/平方米。5、付款方式：分二次付款，首期付款20000元，第二次付款时间为主体工程完工时交。6、分配办法：第一批采取分类抽签的顺序，依顺序选房的方式分房，剩下的房谁交钱谁优先选房。 ***购买的房屋位于郴州市××路××号××栋××单元××楼××号，其于2005年交纳了全部购房款74250元。被告水电公司于2005年将房屋交付给***，***收房并入住至今。 三、案涉土地性质现仍为划拨土地。被告水电公司现无法提交案涉地块的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及房屋竣工验收备案表等相关资料。水电公司称其到郴州市城市建设档案馆也未查到该房屋的上述资料，只有允许先建房的文件。因办理不动产证的资料不齐全等原因，导致案涉房产至今无法办理产权登记手续。 四、本案在审理过程中，***明确表示其要求办理案涉房屋出让性质的不动产权证，且不愿意支付土地出让金。 判决的理由和结果 本院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，郴州市水电建设公司并非作为房地产开发企业将房屋对外进行销售，故本案并非商品房销售合同。本院认为本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《集资购房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案的争议焦点主要是：1、本案是否已过诉讼时效；2、原告诉请办理不动产证及提供相关资料是否应当支持；3、原告诉请逾期办证违约金及相关损失是否应当支持。 关于争议焦点一。被告水电公司辩称原、被告双方于2004年签订协议，至今已有17年，本案已过诉讼时效。本案中，原、被告签订的《集资购房协议书》约定被告水电公司负责办理建房和售房后与之有关的所有房产手续并移交原告，但对办证的具体时间未作约定,故对被告的抗辩，本院不予采信，本案未过诉讼时效。 关于争议焦点二。目前我国实行统一的不动产权登记制度,因被告现无法提交办理不动权证书的相关资料，致案涉房屋目前客观上不具备办理产权证的条件。另外，案涉房屋坐落土地的性质仍为国有划拨土地,***在购买案涉房屋时明知该房屋是集资房，土地性质为划拨土地，其现要求办理出让性质不动产权证，且不愿意交纳土地出让金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定，对***要求办理涉案房产不动产首次登记及提供办理权属登记资料给产权登记机关的诉请，本院不予支持。 关于争议焦点三。双方签订的《集资购房协议书》约定水电公司负责办理建房和售房后与之有关的所有房产手续并移交原告，原告自2005年交纳了全部购房款74250元并入住涉案房屋，被告水电公司至今未提交涉案房屋的房产相关手续，长达17年之久，明显违约。原告诉请的损失30000元及按年利率3.65%从2009年1月1日计算违约金，因合同并未约定办证的具体时间及违约责任的承担方式，原告也未举证证明未办理产权登记手续对其造成的实际损失数额，且综合考虑本案房屋土地使用权类型、建房性质等特殊情况,对其上述请求，本院不予支持。但因被告未按约定办理房产手续，确实存在违约行为。本院根据本案的实际情况，酌情按已付房款总额的5%计算违约金为3712.5元（74250×5%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告郴州市水电建设公司于本判决生效之日起十五日内支付原告***逾期办理不动产首次登记违约金3712.5元； 二、驳回原告***其他诉讼请求。 如被告郴州市水电建设公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1436元，由原告***负担1355元，被告郴州市水电建设公司负担81元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年六月九日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。