黑龙江大兴建筑安装有限责任公司、鸡西市坚实房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省鸡西市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)黑03执异123号

案外人:于开红，男，1962年8月28日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

申请执行人：黑龙江大兴建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区胜利街金市小区**楼。

法定代表人：徐从发，董事长。

委托诉讼代理人：张艳波，该公司法务顾问。

被执行人：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。

法定代表人：房靖，总经理。

委托诉讼代理人：朴永建，该公司法律顾问。

在本院执行黑龙江大兴建筑安装有限责任公司（以下简称大兴公司）申请执行鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人于开红对本院（2018）黑03民初19号民事裁定查封的坚实公司开发的位于鸡西市鸡冠区幸福里小区（以下简称幸福里小区）23号楼3单元130X室提出书面异议。本院于2021年10月12日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

案外人于开红称，2014年4月通过贷款的方式购买幸福里小区23号楼3单元130X室。请求对案涉房屋中止执行并解除查封。案外人提供的证据是：1、坚实公司与于开红签订的《房屋预售合同》；2、2014年4月19日鸡西市商品房销售预收款专用票据；3、2014年4月28日个人住房（商业用房）借款合同；4、2014年4月28日鸡西市房产他项权利登记申请表；5、2014年4月黑龙江省非税收入票据；6、2014年5月6日中国农业银行出具的借款凭证；7、2014年4月28日房地产抵押清单；8、2014年4月23日房屋抵押评估报告；9、2016年5月13日房屋交付通知书；10、银行流水一份；11、2021年8月31日不动产登记情况查询证明。

申请执行人大兴公司称，1、鸡西市中级人民法院（以下称鸡西中院）依大兴公司申请作出的（2018）黑03民初19号民事裁定，保全查封案涉房屋合法有效。后鸡西中院作出生效的（2018）黑03民初19号民事判决，申请执行人享有工程价款优先受偿权。2、案外人虽系消费者，但不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能对抗申请执行人的工程价款优先受偿权。3、未实际占有案涉房屋，未办理不动产登记，未取得案涉房屋的所有权。综上，鸡西中院（2018）黑03民初19号民事裁定查封案涉房屋合法，案外人的异议请求没有事实和法律依据，请求驳回案外人的异议请求。

本院查明，大兴公司与坚实公司建设工程施工合同纠纷一案,本院于2019年8月20日作出（2018）黑03民初19号民事判决，判令：一、坚实公司给付大兴公司工程款51725984.50元，并自2018年1月21日起以拖欠工程款为基数按年利率4.35%给付大兴公司工程款利息，至工程款及利息给付完毕之日止；二、大兴公司对其承建的幸福里小区22号、23号、24号、25号、29号、31号、33号、34号、35号、37号、38号楼房折价、拍卖价款具有优先受偿权，优先受偿范围为坚实公司拖欠的工程款数额内；三、驳回大兴公司其他诉求。坚实公司不服，提起上诉。因坚实公司逾期未按规定预缴纳上诉案件受理费，黑龙江省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）黑民终672号民事裁定，按坚实公司自动撤诉处理，一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。该案诉讼期间，依大兴公司申请，本院于2018年12月11日作出（2018）黑03民初19号民事裁定：一、查封坚实公司所有的幸福里小区22号、23号、24号、25号楼122户住宅；二、查封坚实公司所有的幸福里小区23号、24号、25号、29号、35号、37号楼21户门市。查封期限三年。（查封房屋详见该裁定），其中，查封房屋包括23号楼3单元130X室。大兴公司依生效判决申请执行，本院于2020年5月11日立案执行，民事保全查封自动转为执行措施。另查明，坚实公司与于开红签订《房屋预售合同》，约定：于开红以258931.4元价格贷款购买幸福里小区23号楼3单元130X室；约定2014年12月30日前将房屋交付使用；合同加盖了坚实公司公章及房靖名章，案外人于开红签名。2014年4月19日，案外人交纳了首付款108931.4元；余款15万元在中国农业银行股份有限公司鸡西梨树支行办理按揭贷款，案外人于2014年6月开始向银行还款。再查明，幸福里小区工程尚未竣工验收，不具备交付条件。案外人于2014年4月4日在鸡西市房产服务中心商品房科办理了备案登记，鸡西市不动产登记中心于2021年8月31日为案外人于开红出具了不动产登记情况查询证明，证实于开红在鸡冠区范围内无房产，经本院核实，鸡西市不动产登记中心通过其他5区协助查询，未发现于开红有不动产登记。

本院认为，案外人与坚实公司签订房屋买卖合同，于2014年4月4日在鸡西市房产服务中心商品房科办理了备案登记，缴纳了首付款，办理了按揭贷款，可以认定为在查封前签订房屋买卖合同，以贷款方式支付全部案涉不动产房款，所购不动产系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋的事实清楚。依据《最高人民法院关于办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人享有商品房消费者物权期待权。本案中，虽然申请执行人大兴公司对案涉执行标的享有工程价款优先受偿权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，案外人作为商品房消费者，能对抗申请执行人享有的工程价款的优先受偿权，案外人异议能够排除本案的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：

中止对本院（2018）黑03民初124号民事裁定查封的鸡西市坚实房地产开发有限公司开发的位于鸡西市鸡冠区幸福里小区23号楼3单元130X室的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。

审判长　　孙禹波

审判员　　周德艳

审判员　　王**刚

二〇二一年十月二十二日

书记员　　高　鹏