黑龙江大兴建筑安装有限责任公司、鸡西市坚实房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省鸡西市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)黑03执异93号

案外人:侯智健，男，1991年8月18日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

申请执行人：黑龙江大兴建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区胜利街金市小区3号楼。

法定代表人：徐从发，董事长。

委托诉讼代理人：张艳波，该公司法务顾问。

被执行人：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。

法定代表人：房靖，总经理。

在本院执行黑龙江大兴建筑安装有限责任公司（以下简称大兴公司）申请执行鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人侯智健对本院（2018）黑03民初19号民事裁定查封的坚实公司开发的位于鸡西市鸡冠区幸福里小区（以下简称幸福里小区）24号楼3单元150X室提出书面异议。本院于2021年7月26日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

案外人侯智健称，2014年4月2日以按揭的方式购买幸福里小区24号楼3单元150X室。请求对案涉房屋中止执行并解除查封。案外人提供的证据是：1、2014年4月2日坚实公司与侯智健签订的《房屋预售合同》；2、2014年4月2日鸡西市商品房销售预收款专用票据；3、2014年4月30日个人购房担保借款合同；4、2014年4月25日房地产抵押估价报告；5、2014年4月30日房地产抵押清单；6、2014年4月30日鸡西市房产他项权利登记申请表；7、2016年7月10日房屋交付通知书；8、2016年7月10日装饰装修管理协议；9、2021年6月7日不动产登记情况查询证明;10、预售房屋备案查询证明；11、2016年7月10日鸡西能源物业有限公司出具的装修保证金、管道安装费、垃圾处理费等收据；12、侯智健住房贷款还款明细。

申请执行人大兴公司称，1、鸡西市中级人民法院（以下称鸡西中院）依大兴公司申请作出的（2018）黑03民初19号民事裁定，保全查封案涉房屋合法有效。后鸡西中院作出生效的（2018）黑03民初19号民事判决，申请执行人享有工程价款优先受偿权。2、案外人虽系消费者，但是对诉争房屋不享有法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不能对抗申请执行人的工程价款优先受偿权。3、案外人未实际占有案涉房屋，未办理不动产登记，未取得案涉房屋的所有权。综上，鸡西中院（2018）黑03民初19号民事裁定查封案涉房屋合法，案外人的异议理由没有事实和法律依据，请求驳回案外人的异议请求。

本院查明，大兴公司与坚实公司建设工程施工合同纠纷一案,本院于2019年8月20日作出（2018）黑03民初19号民事判决，判令：一、坚实公司给付大兴公司工程款51725984.50元，并自2018年1月21日起以拖欠工程款为基数按年利率4.35%给付大兴公司工程款利息，至工程款及利息给付完毕之日止；二、大兴公司对其承建的幸福里小区22号、23号、24号、25号、29号、31号、33号、34号、35号、37号、38号楼房折价、拍卖价款具有优先受偿权，优先受偿范围为坚实公司拖欠的工程款数额内；三、驳回大兴公司其他诉求。坚实公司不服，提起上诉。因坚实公司逾期未按规定预缴纳上诉案件受理费，黑龙江省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）黑民终672号民事裁定，按坚实公司自动撤诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。该案诉讼期间，依大兴公司申请，本院于2018年12月11日作出（2018）黑03民初19号民事裁定：一、查封坚实公司所有的幸福里小区22号、23号、24号、25号楼122户住宅；二、查封坚实公司所有的幸福里小区23号、24号、25号、29号、35号、37号楼21户门市。查封期限三年。（查封房屋详见该裁定），其中，查封房屋包括24号楼3单元150X室。大兴公司依生效判决申请执行，本院于2018年11月5日立案执行，民事保全查封自动转为执行措施。另查明，2014年4月2日坚实公司与侯智健签订《房屋预售合同》，约定：侯智健以336710.2元价格贷款购买幸福里小区24号楼3单元150X室；约定2014年12月30日前将房屋交付使用；合同加盖了坚实公司公章及房靖名章，案外人侯智健签名。同日，案外人交纳了首付款206710.2元；余款13万元在中国农业银行股份有限公司鸡西梨树支行（以下称农行梨树支行）办理按揭贷款。2014年4月30日，侯智健与农行梨树支行签订《个人购房担保借款合同》，该合同盖有坚实公司公章、农行梨树支行公章、房靖名章，侯智健签字。2014年6月20日，侯智健开始进行分期还款。2016年7月10日坚实公司出具了房屋交付通知书。再查明，2021年6月7日鸡西市不动产登记中心为侯智健出具无房证明。幸福里小区工程尚未竣工验收，不具备交付条件。

本院认为，案外人与坚实公司于本院查封前签订房屋买卖合同，以按揭方式购买案涉不动产并支付全部房款，所购不动产系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋的事实清楚。依据《最高人民法院关于办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人享有商品房消费者物权期待权。本案中，虽然申请执行人大兴公司对案涉执行标的享有工程价款优先受偿权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，案外人作为商品房消费者，能对抗申请执行人享有的工程价款的优先受偿权，案外人异议能够排除本案的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：

中止对本院（2018）黑03民初19号民事裁定查封的鸡西市坚实房地产开发有限公司开发的位于鸡西市鸡冠区幸福里小区24号楼3单元150X室的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。

审判长　　尚士波

审判员　　张卫东

审判员　　王　刚

二〇二一年八月九日

书记员　　高　鹏