上海靓绿涂料有限公司与上海浦东新区三林桥路工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0115民初77121号

原告：上海靓绿涂料有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人：王云清，总经理。

委托诉讼代理人：胡晓琪，上海市广中律师事务所律师。

被告：上海浦东新区三林桥路工程有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：沈文良，总经理。

委托诉讼代理人：汤茹君，北京(中银)上海律师事务所律师。

第三人：上海三林集镇开发建设有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇三林路XXX号106室。

法定代表人：全晓军，董事长。

委托诉讼代理人：汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。

原告上海靓绿涂料有限公司(以下简称靓绿涂料公司)与被告上海浦东新区三林桥路工程有限公司(以下简称三林桥路公司)、第三人上海三林集镇开发建设有限公司(以下简称三林开发公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王云清及其委托诉讼代理人胡晓琪，被告的委托诉讼代理人汤茹君，第三人的委托诉讼代理人汪宝蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告靓绿涂料公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告企业动迁补偿费人民币(以下币种相同)1,857,418元；2.判令被告赔偿原告损失3,338,090元；3.判令被告返还原告租金86,310元；4.判令被告返还原告押金3万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年初，被告将其所有的位于上海市浦东新区三林镇归泾村小兆丰堆场(以下简称系争堆场)，其中包括建筑面积196平方米的八间仓库平房出租给原告用于开设涂料厂，原告在租赁的堆场上搭建十余间厂房及仓库。2008年1月份，原告承租的上述场地和开设的涂料厂企业划入拆迁范围，被告和第三人签订《企业动迁补偿协议书》(以下简称《补偿协议》)，共计补偿被告2,894,561元，但被告仅支付给原告补偿款80万元。之后，被告将系争堆场剩余的未利用的913.04平方米场地继续出租给原告使用，原告在此又重建仓库和办公楼。2016年8月，原告承租的上述场地再次被列入拆迁，但原告此次未被编入补偿名录。后原告得知被告和第三人签订的《补偿协议》，相关部门已对此做过补偿，不存在二次动迁补偿。原告因此次拆迁未得到补偿，故提出上述请求。

被告三林桥路公司辩称，首先，系争堆场于2008年已拆迁完毕，不存在二次动迁的事实，原告在已拆迁的场地上占用房屋并擅自建造厂房，相应的损失应由原告自行承担。其次，拆迁的利益应属场地所有权人，被告和第三人就系争堆场签订的《补偿协议》，与原告没有任何法律关系。再次，原、被告就场地拆迁事宜于2008年已达成补偿协议，被告亦向原告支付了补偿款80万元。其收取的3万元押金已在补偿款中一并处理。故请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人三林开发公司述称，第三人与原告不存在权利义务关系，双方亦未签订拆迁补偿协议。第三人和被告就系争堆场签订《补偿协议》后，第三人已向被告付清补偿款，此系第三人与被告之间的法律关系，与原告无关。故请求驳回原告的全部诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《租赁合同》、补偿事项说明、相关收据、《备忘录》、《补偿协议》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：系争堆场所在地系三林镇归泾村集体用地。根据土地证记载，被告为使用权人，用地面积5,029平方米，其中建筑占地196平方米。2004年初，被告将系争堆场及其上的建筑面积为196平方米的仓库平房出租给被告用于开设涂料厂。后因三林港河道整治工程需要，系争堆场被列入拆迁范围，2007年7月15日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具拆迁补偿估价报告书，被拆迁建筑面积2,158.37平方米，建筑物、附属设施及设备物品搬迁费共计1,196,546元。2008年1月8日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《备忘录》载明：因三林塘港河道整治工程项目建设的需要，乙方被列入拆迁范围，现就相关的补偿事宜，经双方协商一致达成本备忘录；按照评估报告，乙方拆迁的补偿费为2,175,377元，该补偿款仅包括建筑物、附属设施、机器设备及其他物品搬迁补偿。2008年1月28日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《补偿协议》，就乙方相关补偿事项达成协议：1、根据评估报告，乙方建筑物的面积为1,797.96平方米，评估价格为2,175,377元、停工停产补偿为719,184元，合计补偿总额为2,894,561元；2、双方于2008年1月8日签订的备忘录，甲方已先行支付补偿款100万元，扣除该预付款后，甲方实际应支付乙方补偿款1,894,561元，甲方于本协议生效起10个工作日内，付清全部补偿款。乙方收到全部补偿款后，不再就动迁事宜向甲方提出任何其他补偿要求。2008年2月2日，第三人将剩余的补偿款1,894,561元支付给被告。

2008年1月9日，被告向原告出具《搬迁补偿事项的说明》：“归泾小兆丰堆场属三林桥路有限公司所属，因王云清要求，该堆场租借给王云清作涂料厂使用。今因三林港河道整治，经本公司与王云清友好协商决定王云清涂料厂搬迁及各类损失一次性补偿费为80万元(已含房屋及设备的损失费用)。”原告的法定代表人王云清在该说明上签字后，被告支付原告80万元。

2009年1月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《租赁合同》约定，乙方因生意上需要，向甲方租赁归泾村小兆丰堆场，共计913.04平方米(折合1.37亩)，其中包括生活用房8间，租期自2009年1月1日起至2009年12月31日止，租金为每亩9,000元，共计全年场地租金12,330元，先付后租；乙方在租赁期间使用的电费、水费、物业管理费、清洁费等均由乙方承担；租赁期间，如遇国家开发需要，乙方应无条件搬迁，甲方不存在因开发需要而造成乙方搬迁损失费用赔偿或补偿费用，搬迁等费用均由乙方承担；乙方支付甲方押金3万元，租期满后房屋经验收无损坏，押金退还乙方，如有损坏等情况，修理费用从押金中扣除，剩余部分返还给乙方。根据被告出具的收据，原告支付了押金3万元及2015年度的租金12,330元。原告现仍未搬离上述租赁场地。

审理中，原告表示被告获得的动迁补偿款2,175,377元，扣除被告原有建筑196平方米应得补偿237,143元部分，剩余部分1,938,234元应归原告所有，此外，被告获得停工停产补偿719,184元也应归原告。扣除已支付给原告的80万元，被告还应支付原告动迁补偿费1,857,418元，即诉请1。而诉请2的损失，是指按当前拆迁单价每平米2,230元，以房屋建筑面积1,183平方米计算，以及停工停产损失费70万元，合计损失3,338,090元。对于诉请返还的租金86,310元，原告表示系2008年4月至2015年4月期间的租金(以1.37亩按每年每亩9,000元计算)。

另查，涉案租赁物上所建的厂房、仓库、办公楼等均未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，为违章建筑。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。被告与第三人就系争堆场的拆迁事宜协商签订的《补偿协议》，是双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，应为合法有效，该协议也已履行完毕。现原告提出在收到补偿款后，得知被告和第三人签订的《补偿协议》，原告据此向被告主张部分动迁补偿款及赔偿损失，依据不足，理由：其一，原、被告双方签订的《搬迁补偿事项的说明》是对双方租赁关系终止以及实际发生动迁之后补偿款的约定，《搬迁补偿事项的说明》中所指的“搬迁及各类损失一次性补偿费”、“已含房屋及设备的损失费用”，按常理理解应当是对涉拆迁的所有费用的了结，在被告实际履行完毕多年之后，原告再行提出相关主张，显然缺乏事实及法律依据。其二，《补偿协议》是被告与第三人就搬迁系争堆场所作的补偿等事宜的约定，根据合同相对性原则，被告作为拆迁权益所有权人获得的利益，并不当然适用原告，故原告依据《补偿协议》的数额来推断其应得部分,于法无据。其三，本案所涉拆迁房屋即违章建筑，根据相关规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。因此，对于违章建筑的拆迁而言，被拆迁人只是被拆迁的主体资格，但没有被补偿的主体资格，而租赁该违章建筑的承租人更不具有拆迁补偿利害关系的资格。故原告主张房屋拆迁损失，于法无据；停工停产损失也因不存在二次动迁，原告重复计算，缺乏依据。综上，原告向被告主张动迁补偿款及赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原告实际占有使用租赁物，故其向被告主张返还租金，于法无据，本院不予支持。对于押金，合同约定在返还租赁物时退还，现原告尚未全部返还租赁物，其主张押金的条件尚未成就，故原告的该项诉求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：

驳回原告上海靓绿涂料有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费48,982元，减半收取计24,491元，由原告上海靓绿涂料有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　陶郑忠

二〇一七年一月二十日

书记员　　朱沈聪

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。