上海靓绿涂料有限公司诉上海浦东新区三林桥路工程有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪01民终3389号

上诉人（原审原告）：上海靓绿涂料有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇民主0059-138室。

法定代表人：王云清，总经理。

被上诉人（原审被告）：上海浦东新区三林桥路工程有限公司，住所地***三林镇三林路868号。

法定代表人：沈文良，总经理。

委托诉讼代理人：汤茹珺，北京市中银（上海）律师事务所律师。

原审第三人：上海三林集镇开发建设有限公司，住所地***三林镇三林路868号106室。

法定代表人：全晓军，董事长。

委托诉讼代理人：汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。

上诉人上海靓绿涂料有限公司（以下简称靓绿公司）因与被上诉人上海浦东新区三林桥路工程有限公司（以下简称三林桥路公司）、原审第三人上海三林集镇开发建设有限公司（以下简称三林开发公司）租赁合同纠纷一案，不服***人民法院（2016）沪0115民初77121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人靓绿公司的法定代表人王云清，被上诉人三林桥路公司的委托诉讼代理人汤茹珺，原审第三人三林开发公司委托诉讼代理人汪宝蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

靓绿公司上诉请求：请求本院依法撤销一审判决，改判支持靓绿公司一审诉讼请求。事实和理由：1、三林桥路公司作为出租方，与靓绿公司签订《搬迁补偿事项的说明》前，提供了虚假的评估报告，以欺诈方式使靓绿公司认为赔偿款仅为119万元，而实际赔偿金额为289万元；2、靓绿公司直至2016年8月29日才知晓涉及动迁补偿事项的另一份评估报告，三林桥路公司与三林开发公司签订的协议中所约定的总补偿费用为289万元，且系针对堆场上的建筑物及停工停产补偿，三林桥路公司并未在堆场内进行生产经营，相关补偿的受益人应当为靓绿公司；3、三林桥路公司应当向靓绿公司赔偿经济损失，即按照2016年动迁时国家对三林镇房屋动迁补偿价建筑物2,230元/平方米乘以1,183平方米计算，为2,638,290元，以及停工停产补偿70万元，合计3,338,090元;4、涉案土地所有权不属于三林桥路公司，三林桥路公司应当向靓绿公司退还租金和押金。

三林桥路公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，1、三林桥路公司并不具有欺诈行为；2、靓绿公司并无证据证明其存在经济损失；3、押金问题已在《搬迁补偿事项的说明》中进行了处理；4、靓绿公司实际占用房屋，应当支付租金或占用费。

三林开发公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案纠纷与三林开发公司无关。三林港整治时，三林桥路公司的场地涉及动迁，动迁补偿协议签订后，三林开发公司已经支付了动迁款。

靓绿公司向一审法院起诉请求：1、判令三林桥路公司支付靓绿公司企业动迁补偿费1,857,418元；2、判令三林桥路公司赔偿靓绿公司损失3,338,090元；3、判令三林桥路公司返还靓绿公司租金86,310元；4、判令三林桥路公司返还靓绿公司押金3万元；5.本案诉讼费用由三林桥路公司承担。

一审法院认定事实：系争堆场所在地系三林镇归泾村集体用地。根据土地证记载，三林桥路公司为使用权人，用地面积5,029平方米，其中建筑占地196平方米。2004年初，三林桥路公司将系争堆场及其上的建筑面积为196平方米的仓库平房出租给三林桥路公司用于开设涂料厂。后因三林港河道整治工程需要，系争堆场被列入拆迁范围，2007年7月15日，上海XX有限责任公司出具拆迁补偿估价报告书，被拆迁建筑面积2,158.37平方米，建筑物、附属设施及设备物品搬迁费共计1,196,546元。2008年1月8日，三林桥路公司（乙方）与三林开发公司（甲方）签订《备忘录》载明：因三林塘港河道整治工程项目建设的需要，乙方被列入拆迁范围，现就相关的补偿事宜，经双方协商一致达成本备忘录；按照评估报告，乙方拆迁的补偿费为2,175,377元，该补偿款仅包括建筑物、附属设施、机器设备及其他物品搬迁补偿。2008年1月28日，三林桥路公司（乙方）与三林开发公司（甲方）签订《补偿协议》，就乙方相关补偿事项达成协议：1、根据评估报告，乙方建筑物的面积为1,797.96平方米，评估价格为2,175,377元、停工停产补偿为719,184元，合计补偿总额为2,894,561元；2、双方于2008年1月8日签订的备忘录，甲方已先行支付补偿款100万元，扣除该预付款后，甲方实际应支付乙方补偿款1,894,561元，甲方于本协议生效起10个工作日内，付清全部补偿款。乙方收到全部补偿款后，不再就动迁事宜向甲方提出任何其他补偿要求。2008年2月2日，三林开发公司将剩余的补偿款1,894,561元支付给三林桥路公司。

2008年1月9日，三林桥路公司向靓绿公司出具《搬迁补偿事项的说明》：“归泾小兆丰堆场属三林桥路有限公司所属，因王云清要求，该堆场租借给王云清作涂料厂使用。今因三林港河道整治，经本公司与王云清友好协商决定王云清涂料厂搬迁及各类损失一次性补偿费为80万元（已含房屋及设备的损失费用）。”靓绿公司的法定代表人王云清在该说明上签字后，三林桥路公司支付靓绿公司80万元。

2009年1月1日，靓绿公司作为乙方与三林桥路公司作为甲方签订《租赁合同》约定，乙方因生意上需要，向甲方租赁归泾村小兆丰堆场，共计913.04平方米（折合1.37亩），其中包括生活用房8间，租期自2009年1月1日起至2009年12月31日止，租金为每亩9,000元，共计全年场地租金12,330元，先付后租；乙方在租赁期间使用的电费、水费、物业管理费、清洁费等均由乙方承担；租赁期间，如遇国家开发需要，乙方应无条件搬迁，甲方不存在因开发需要而造成乙方搬迁损失费用赔偿或补偿费用，搬迁等费用均由乙方承担；乙方支付甲方押金3万元，租期满后房屋经验收无损坏，押金退还乙方，如有损坏等情况，修理费用从押金中扣除，剩余部分返还给乙方。根据三林桥路公司出具的收据，靓绿公司支付了押金3万元及2015年度的租金12,330元。靓绿公司现仍未搬离上述租赁场地。

一审审理中，靓绿公司表示三林桥路公司获得的动迁补偿款2,175,377元，扣除三林桥路公司原有建筑196平方米应得补偿237,143元部分，剩余部分1,938,234元应归靓绿公司所有。此外，三林桥路公司获得停工停产补偿719,184元也应归靓绿公司。扣除已支付给靓绿公司的80万元，三林桥路公司还应支付靓绿公司动迁补偿费1,857,418元，即诉请1。而诉请2的损失，是指按当前拆迁单价每平米2,230元，以房屋建筑面积1,183平方米计算，以及停工停产损失费70万元，合计损失3,338,090元。对于诉请返还的租金86,310元，靓绿公司表示系2008年4月至2015年4月期间的租金（以1.37亩按每年每亩9,000元计算）。

一审法院另查明，涉案租赁物上所建的厂房、仓库、办公楼等均未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，为违章建筑。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。三林桥路公司与三林开发公司就系争堆场的拆迁事宜协商签订的《补偿协议》，是双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，应为合法有效，该协议也已履行完毕。现靓绿公司提出在收到补偿款后，得知三林桥路公司和三林开发公司签订的《补偿协议》，靓绿公司据此向三林桥路公司主张部分动迁补偿款及赔偿损失，依据不足，理由：其一，靓绿公司、三林桥路公司双方签订的《搬迁补偿事项的说明》是对双方租赁关系终止以及实际发生动迁之后补偿款的约定，《搬迁补偿事项的说明》中所指的“搬迁及各类损失一次性补偿费”、“已含房屋及设备的损失费用”，按常理理解应当是对涉拆迁的所有费用的了结，在三林桥路公司实际履行完毕多年之后，靓绿公司再行提出相关主张，显然缺乏事实及法律依据。其二，《补偿协议》是三林桥路公司与三林开发公司就搬迁系争堆场所作的补偿等事宜的约定，根据合同相对性原则，三林桥路公司作为拆迁权益所有权人获得的利益，并不当然适用靓绿公司，故靓绿公司依据《补偿协议》的数额来推断其应得部分,于法无据。其三，本案所涉拆迁房屋即违章建筑，根据相关规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。因此，对于违章建筑的拆迁而言，被拆迁人只有被拆迁的主体资格，但没有被补偿的主体资格，而租赁该违章建筑的承租人更不具有拆迁补偿利害关系的资格。故靓绿公司主张房屋拆迁损失，于法无据；停工停产损失也因不存在二次动迁，靓绿公司重复计算，缺乏依据。综上，靓绿公司向三林桥路公司主张动迁补偿款及赔偿损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。因靓绿公司实际占有使用租赁物，故其向三林桥路公司主张返还租金，于法无据，不予支持。对于押金，合同约定在返还租赁物时退还，现靓绿公司尚未全部返还租赁物，其主张押金的条件尚未成就，故靓绿公司的该项诉求亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回靓绿公司的全部诉讼请求。一审案件受理费48,982元，减半收取计24,491元，由靓绿公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。靓绿公司向本院提交以下证据：

证据1、上海XX有限责任公司于2009年6月23日作出的房地产估价报告，欲证明相关评估系按建筑物进行评估，并未按照土地进行评估；

证据2、上海农村商业银行支票，欲证明三林开发公司向三林桥路公司支付了100万元，但该笔款项靓绿公司并未收到；

证据3、上海XX有限责任公司制作的估价结果一览表，欲证明119万元的评估结论虚假。

三林桥路公司对靓绿公司提交的证据1、证据3的真实性及关联性均不予认可，对证据2的真实性予以认可。

三林开发公司对靓绿公司提交的证据1、证据3的真实性及关联性不予认可，对证据2的真实性予以认可。

本院认证认为，靓绿公司提交的上述证据与待证事实之间缺乏关联性，且不属于二审新证据，本院不予采纳。

三林桥路公司及三林开发公司二审期间未向本院提交新的证据。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于：1、三林桥路公司是否应当向靓绿公司支付1,857,418元企业动迁补偿费？2、靓绿公司主张的损失是否应当得到支持？3、三林桥路公司是否应当向靓绿公司退还租金？4、涉案押金是否应予退还？

第一，关于企业动迁补偿费是否应当支付的问题。根据三林桥路公司与三林开发公司签订的《补偿协议》，相关补偿款系由三林开发公司支付给三林桥路公司，拆迁权益所有权的享有主体系作为涉案堆场使用权人的三林桥路公司，并非作为涉案场地承租人的靓绿公司。靓绿公司主张以三林桥路公司所获得的拆迁补偿款作为靓绿公司应获补偿的计算依据，并认为绝大部分补偿款应当支付给靓绿公司，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三林桥路公司与靓绿公司就搬迁补偿事项已经订立了《搬迁补偿事项的说明》，该说明并未被撤销或被认定为无效，各方当事人均应恪守履行。靓绿公司认为三林桥路公司向其出具虚假的审计报告，并存在欺诈行为，证据不足，本院对此不予采信。故，靓绿公司主张三林桥路公司向其支付企业动迁补偿费1,857,418元的诉讼请求，本院不予支持。

第二，关于靓绿公司主张的损失问题。靓绿公司主张其存在房屋拆迁损失2,638,290元以及停工停产损失70万元，合计3,338,090元。靓绿公司主张的上述损失构成及计算方式，缺乏依据，且未提交证据予以证明，本院对其该项诉讼请求，不予支持。

第三，关于涉案租金是否应当退还的问题。涉案堆场已由靓绿公司实际占有并使用至今，靓绿公司应当向三林桥路公司支付其占有使用期间的场地使用费，靓绿公司主张返还租金的诉讼请求，本院亦不予支持。

第四，关于押金的问题。涉案《租赁合同》约定，租期满后房屋经验收无损坏，押金退还给靓绿公司。靓绿公司于二审中陈述，其尚未向三林桥路公司返还涉案租赁堆场，故其主张退还押金，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，靓绿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费48,982元，由上诉人上海靓绿涂料有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　韩朝炜

代理审判员　　庞建新

审　判　员　　胡玉凌

二〇一七年五月二十五日

书　记　员　　樊　华

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条

第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。