原告南京信泰电讯技术开发有限公司与被告某某房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市浦口区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0111民初8009号

原告：南京信泰电讯技术开发有限公司，住所地在南京市浦口区万寿路15号南京工大产业园东区B3栋。

法定代表人：桑道春，董事长。

委托诉讼代理人：褚军、李炜，江苏创盈律师事务所律师。

被告：***，男，1973年7月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。

原告南京信泰电讯技术开发有限公司（以下简称信泰公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信泰公司的委托诉讼代理人李炜到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告信泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告支付房屋租金37107.5元；3.判令被告支付物业费2720元；4.判令被告支付公摊费1360元；5.判令被告支付租赁房屋恢复原貌损失费10000元;6.判令被告支付合同解除违约金22573.75元；7.判令被告支付迟延付款违约金13544.25元；8.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年3月3日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于南京中科创新广场2号楼9楼的一间办公室，租赁面积136平方米，租期3年，自2018年3月3日至2021年3月2日。第一年租金84388元，第二年租金90295元，第三年租金96616元，付款方式为一年一付，先付后租。协议签订后，被告支付了第一年租金并实际使用涉案房屋。2019年3月3日，被告应当支付第二年租金，但被告至今未付。期间，被告亦未支付2018年、2019年物业费及公摊费。原告多次催要无果，现诉至法院，请求判如所请。

被告***未答辩。

经审理查明，2018年3月3日，信泰公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京中科创新广场2号楼9楼的办公室一间出租给乙方使用，建筑面积136平方米。租期3年，自2018年3月3日至2021年3月2日。第一年租金84388元，第二年租金90295元，第三年租金96616元，一年一付，乙方需在2018年3月3日支付第一笔房租，以后每次房租应提前一个月支付，即应在2019年3月3日前支付第二笔房租，2020年3月3日前支付第三笔房租。乙方须于签署本合同当日支付定金20000元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，乙方支付第一笔房租后，此定金转为押金，押金不计利息。若因乙方违反本合同相应条款导致合同提前终止，在乙方结清所有费用，以及将房屋恢复原状交还甲方并经甲方确认房屋和屋内设施完好无损，并按照合同约定向甲方支付违约金及所有损失赔偿后，甲方应于5日内将押金退还给乙方。乙方租赁期间所发生的水电费、物业管理费和分摊的公共水电费（包括园区分摊和楼层分摊）由乙方承担并应按时支付给甲方，由甲方向园区代缴纳，并由甲方开具物业费、水电费收据给乙方，若因逾期缴纳相关费用产生的罚金由乙方承担。每年的物业管理费和园区分摊的公共水电费由乙方按照物业管理公司规定的标准缴纳，费用明细如下（以下为合同签订时的费用标准，后期如有变更，按照甲方与物业公司签订的物业服务合同标准执行）：物业管理费：4元/平方米/月、预收公摊能耗费：2元/平方米/月、室内自用电费按实缴纳（电费预充值1.1元/度）。租赁期内，若需对房屋进行装修改造，装修改造方案首先不能破坏房屋的主体结构，不得损害房屋的安全，且必须取得甲方、房屋所在园区管理部门和消防部门的书面同意，并严格按照经书面同意的图纸施工。租赁期满或无论因何种原因导致合同提前终止，除非甲方书面同意乙方保留二次装修或改造，否则乙方应负责将房屋恢复原状，并承担房屋恢复费用以及恢复期间房屋占用的租金。乙方逾期支付房租，按照应付房租每日千分之一向甲方支付逾期罚金，逾期3个月以上，甲方有权单方面终止合同，由乙方承担违约责任。如因乙方原因导致合同提前终止，乙方应向甲方支付3个月的租金作为违约金，以及承担房屋二次装修改造的恢复费用和恢复期间的房屋租金，以及其它因乙方过失或不当使用导致的房屋和设施损坏赔偿及第三方损失，且已支付但尚未使用部分的房租不予退还。合同签订后，信泰公司将涉案房屋交付***使用。

庭审中，信泰公司陈述租赁期间，***的租金仅支付至2019年3月2日，拖欠2019年3月3日至8月3日的租金37107.5元、公摊费1360元、物业费2720元。***在未通知情况下，突然搬离，未将房屋恢复原状，信泰公司于2019年8月3日收回房屋，因恢复房屋原状支出费用10000元。为此，提供了装修合同及发票。

以上事实，有原告的当庭陈述，租赁合同、物业费发票、说明等证据在卷证实。

本院认为，原、被告间的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告要求解除租赁合同，本院认为被告在租赁期间擅自搬离，提前终止合同，造成合同无法继续履行，原告诉请解除合同符合法律规定，本院予以支持。原告要求支付2019年3月3日至8月3日共150天的租金合计37107.5元，本院认为原告自述被告仅支付2019年3月2日之前的租金，自2019年3月3日起开始未支付租金，涉案房屋于2019年8月3日收回，因被告未提供证据予以反驳，故根据合同约定的租金标准即第二年为90295元，被告应支付原告2019年3月3日至8月3日的租金37107.5元，对此诉请本院予以支持。原告要求支付2019年3月3日至8月3日的物业管理费2720元、公摊费1360元，本院认为合同约定，被告承担租赁期间产生的物业管理费、公摊费，其中物业管理费4元/平方米/月、公摊能耗费2元/平方米/月。涉案房屋建筑面积为136平方米，现原告提供的物业管理费发票及说明能够证明被告拖欠上述费用，因此被告应当予以给付，对此诉请本院予以支持。原告要求支付房屋恢复原状损失费10000元，本院认为原告提供的装修合同、发票并不能证明系用于恢复原状所支付的费，因此原告未能对此诉请进行充分举证，本院不予支持。原告要求支付解除合同违约金22573.75元，本院认为合同约定如因被告原因导致合同提前终止，应向原告支付3个月的租金作为违约金。现被告提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任，支付违约金22573.75元。原告主张支付迟延付款违约金13544.25元，本院认为合同约定，被告需在2018年3月3日支付第一笔房租，以后每次房租应提前一个月支付，即应在2019年3月3日前支付第二笔房租。被告逾期支付房租，按照应付房租每日千分之一支付逾期罚金。本案中，被告未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。原告主张150天的违约金，并不违反法律规定，应予支持，但合同约定违约金标准已超过法律规定的标准，故本院调整按年利率24%的标准计算，即违约金为3659.91元（37107.5元×24%÷365天×150天）。被告经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，对原告提供的证据未予反驳，亦未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

解除原告南京信泰电讯技术开发有限公司与被告***签订的《房屋租赁合同》。

被告***于本判决生效之日起三日内给付原告南京信泰电讯技术开发有限公司租金37107.5元、物业管理费2720元、公摊费1360元，合计41187.5元。

被告***于本判决生效之日起三日内给付原告南京信泰电讯技术开发有限公司解除合同违约金22573.75元。

被告***于本判决生效之日起三日内给付原告南京信泰电讯技术开发有限公司迟延付款违约金3659.91元。

驳回原告南京信泰电讯技术开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1982元，由原告南京信泰电讯技术开发有限公司负担456元，被告***负担1526元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1982元。

审　判　长　　黄　维

人民陪审员　　姜桂兰

人民陪审员　　张德琴

二〇二〇年一月十五日

书　记　员　　焦　颖