大庆市***技有限公司与经典建设有限公司案外人执行异议之与一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0114民初27943号

原告：大庆市***技有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区奥林国际公寓商业区G区写字楼407。

法定代表人：杜亚苹，总经理。

委托诉讼代理人：桂红英，北京理驰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王彦博，北京理驰律师事务所实习律师。

被告：经典建设有限公司，住所地郑州市金水区经三路15号广汇国贸大厦第6层C区C603A号。

法定代表人：李剑聪，总经理。

委托诉讼代理人：唐琨，北京市浩天信和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑莎莎，北京市浩天信和律师事务所律师。

第三人：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。

法定代表人：史奎晨，董事长。

委托诉讼代理人：马俊，男，1984年1月22日出生，满族，系该公司员工，住河北省保定市易县。

原告大庆市***技有限公司（以下简称：蓝奥公司）与被告经典建设有限公司（以下简称：经典建设公司），第三人北京汇超房地产开发有限公司（以下简称：汇超公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝奥公司的委托诉讼代理人桂红英、王彦博，被告经典建设公司的委托诉讼代理人唐琨、郑莎莎，第三人汇超公司的委托诉讼代理人马俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蓝奥公司向本院提出诉讼请求：1.确认位于北京市昌平区×号房屋归原告所有；2.判令停止对位于北京市昌平区×号房屋的执行，并解除查封措施；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月23日与汇超公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，同时办理网签登记，购买位于昌平区×号楼房产，支付了相应对价，办理新房交接手续，实际占有上述房产，但因客观原因所致未办理房屋产权登记。2021年8月末，原告获知昌平区人民法院作出的（2021）京0114执6341号执行裁定，对诉争房产进行查封。原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，向昌平法院提出案外人执行异议的申请，请求依法解除对诉争房产的查封。执行异议审查程序中，汇超公司同意原告的异议请求。2021年10月28日，原告收到昌平区人民法院（2021）京0114执异889号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故原告提起案外人执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告经典建设公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、法院查封房屋登记在被执行人汇超公司名下，其所有权属于汇超公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，对于案外人的异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行；已经登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿登记的不动产权利人的标准判断其是否系权利人。案涉昌平区×号楼-1至2层全部的不动产依法登记在被执行人汇超公司名下，根据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，不动产物权的转让必须经依法登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。蓝奥公司虽提供了《北京市商品房现房买卖合同》等，但案涉的不动产仍登记在被执行人汇超公司名下，其所有权属于汇超公司。二、在人民法院查封前原告未合法占有案涉房屋，涉案房屋于2021年6月被昌平法院查封后，申请执行人去涉案房屋实地进行查看，别墅院内荒草丛生，房屋未进行装修，也没有任何居住使用痕迹，案涉房屋并未交付使用。本案中原告未提交汇超公司签署的载明涉案房屋交付时间的房屋交接单，以及缴纳物业费、水电费缴费凭证等能够证明其在法院查封前已经合法占有案涉房屋的相关证据。在昌平法院就执行异议组织的谈话中，法官询问“你们单位目前在这个房子吗”，原告称“没有”。因此，不符合《规定》第二十八条第一款第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。三、原告提交的相关证据不能证明其已支付了合同约定的购房款。原告蓝奥公司与汇超公司签订的《现房买卖合同》中约定，买受人于2016年5月18日一次性缴付房屋总价款5017296元。原告为证明其向汇超公司支付购房款，向法院提交了开票日期为2016年8月8日的房款发票，并未提交任何有关蓝奥公司向汇超公司支付购房款的银行转账汇款凭证，房款发票不是转账凭证，不能证明原告向汇超公司实际支付了相应购房价款。此外，原告还提交了2010年王庆生、王春利的二笔刷卡记录共17万元，以及2010年1月汇超公司为王楚傲、王春利开具的金额为2399773元的房款收据及发票等，上述证据中关于支付房款仅有王庆生、王春利共计17万元刷卡记录，除此再无任何支付房款的银行转账汇款凭证，且根据刷卡记录、房款发票、收据等内容显示，购买方名称为王楚傲、王春利，而非本案原告蓝奥公司，且所载日期均为2010年，与《现房买卖合同》约定的付款日期2016年5月明显不符，尚未签订任何书面合同即支付大额款项不符合商品房买卖交易惯例，因此，这些证据与本案无关，不能证明蓝奥公司己按照合同约定向汇超公司支付了全部购房款，不符合《规定》第二十八条第一款第（三）项“已支付全部价款”的规定。四、案涉房屋至今未办理权属转移登记完全是因原告自身原因所致。原告于2016年5月向汇超公司购买案涉房屋，案涉房屋是现房销售，汇超公司早已于2014年即办理完毕房屋初始登记，案涉房屋自签约之日即具备办理不动产权属转移登记的条件。原告在完全没有客观障碍的情况下，却长达近6年的时间未依法办理产权登记，完全是其自身原因所致。《现房买卖合同》附件九补充协议第二条约定，买受人接收商品房前，应缴清合同约定的所有款项，包括但不限于房价款、委托出卖人缴纳的契税、专项维修资金、测绘费和办理产权的相关费用。契税完税证明是办理不动产转移登记的必备材料，本案中，原告至今未缴纳契税，不满足办理不动产转移登记的条件。在昌平法院就执行异议组织的谈话中，法官询问涉案房屋未办理过户的原因，原告称“家里比较远，时间不凑巧，就没过来”。可见，案涉房屋未办理过户登记是因原告自身原因造成的，不符合《规定》第二十八条第一款第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。五、原告蓝奥公司是公司法人，其购买商品房不是用于居住，不适用保护商品房消费者生存权的相关规定。《规定》第二十九条第一款第（二）项规定“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。该条款是为保护消费者生存权而作出的特别规定，有明确的适用条件，即买受人应为商品房消费者，所购商品房系用于居住。本案中原告蓝奥公司是公司法人，其购买商品房不可能是用于居住，不符合《执行异议规定》第二十九条适用的条件。综上所述，原告蓝奥公司对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，请法院依法驳回其全部诉讼请求。

第三人汇超公司陈述称，同意原告的诉讼请求，确实收到了原告支付的购房款，也向原告提供了办理房屋产权证书的相关材料，但不清楚原告为什么未办理房屋产权证书。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

经典建设公司与汇超公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月5日作出（2019）京0114民初14524号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、×；二、×；三、×。

（2019）京0114民初14524号民事调解书生效后，汇超公司未按照调解书的内容履行义务，经典建设公司依法向本院申请强制执行，本院以（2021）京0114执6341号立案执行。在执行过程中，本院于2021年6月1日查封了汇超公司名下位于昌平区×号楼-1至2层全部的房屋。

涉案房屋被查封后，蓝奥公司作为案外人以其对涉案房屋享有权利为由提起执行异议，主张排除法院执行。经审查，本院于2021年10月21日作出（2021）京0114执异889号执行裁定书，认为蓝奥公司在涉案房屋被查封之前已与汇超公司签订了书面的房屋买卖合同，支付了全部价款，但在房屋具备办理过户登记的条件下，蓝奥公司并未及时办理房屋过户登记，是其自身原因所致且并未实际占有。最终本院依法裁定驳回蓝奥公司的异议请求。

蓝奥公司不服（2021）京0114执异889号执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。为证明其主张，蓝奥公司向本院提交了三组证据。

第一组证据为《北京市商品房现房买卖合同》。根据该合同记载，2016年5月23日，汇超公司（出卖人）与蓝奥公司（买受人）就位于昌平区×号楼-1层全部的房屋签订买卖合同，商品房的用途为住宅、储藏及设备用房，房屋面积为373.7平方米，房屋总价款为5017296元，付款方式为2016年5月18日缴付房屋总价款5017296元，出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房，买受人同意委托出卖人指定的代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用一千元。经典建设公司认可合同的真实性，但认为蓝奥公司交纳房款的时间与合同约定的时间不符，买受人也没有按照约定缴纳契税等。

第二组证据为付款凭证、收据、记账联及购房发票。根据该组证据记载，王楚傲、王春利分别于2010年1月9日、2019年1月14日、2010年1月15日向汇超公司支付购房款100000元、2399773元、2499773元，在2010年1月9日的收据上记载的交款人为王庆生；2016年5月25日，蓝奥公司支付面积差额款27523元。汇超公司称收到购房款5017296元，并于2016年8月8日向蓝奥公司开具两张服务名称为房款的发票，一张金额为27526元，一张金额为4989773元。蓝奥公司称涉案房屋原本由王楚傲、王春利购买，但因购房政策调整导致不具备购房资格，王楚傲、王春利便将权利义务转让给蓝奥公司，王楚傲、王春利已支付的购房款冲抵蓝奥公司应当支付的购房款，主张蓝奥公司已经履行了支付全部购房款的义务。汇超公司对此表示认可。经典建设公司认为房款收据及转账凭证记载的购房方及付款方均非蓝奥公司，蓝奥公司提交的转账凭证只记载了17万购房款的支付记录，无法证明剩余房款已支付。同时购买方名称为蓝奥公司的发票并不能证明蓝奥公司已经支付了购房款，且支付时间与购房合同中约定的时间有明显差距，故不认可蓝奥公司支付了购房款。

第三组证据，蓝奥公司为证明其在涉案房屋被查封前便占有了房屋，向本院提交了钥匙领取单、物品交接单、业主缴费清单、缴费收据及转账记录。汇超公司认可蓝奥公司占有了案涉房屋。经典建设公司表示蓝奥公司提交的证据并非办理案涉房屋交接的相关手续，无法证明蓝奥公司占有了涉案房屋。

经询问，蓝奥公司表示其于2016年5月25日收到涉案房屋的钥匙，虽未实际居住在该房屋中，但已经实际占有该房屋至今，其购买涉案房屋系用于公司置业及作为公司资产的储藏及设备用房。汇超公司表示其已经将办理房屋转移登记的相关资料提供给蓝奥公司，但蓝奥公司并未及时办理过户手续。蓝奥公司认可确系因为距离较远、未收到汇超公司办理过户手续的通知等原因未能及时办理过户手续。

上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、付款凭证、收据、记账联、购房发票、钥匙领取单、物品交接单、业主缴费清单、缴费收据、转账记录、(2021)京0114执6341号执行裁定书、（2021）京0114执异889号执行裁定书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。现蓝奥公司在规定的期限内提起本次执行异议之诉，符合法律规定。

案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点在于蓝奥公司对涉案房屋享有何种权益及该权益是否足以排除强制执行。关于蓝奥公司对涉案房屋享有何种权益，目前涉案房屋登记在汇超公司名下，蓝奥公司系基于其与汇超公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》主张相应的权利，蓝奥公司享有要求汇超公司交付涉案房屋及协助办理房屋过户手续的权利，在汇超公司将涉案房屋过户至蓝奥公司名下前，蓝奥公司享有物权期待权。蓝奥公司主张其已办理了网签合同并占有了涉案房屋，因此主张对涉案房屋享有所有权，蓝奥公司的该项主张无事实及法律依据，本院不予采信。

关于蓝奥公司对涉案房屋享有的物权期待权是否足以排除强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，当符合上述法律规定的条件时，案外人对涉案房屋享有的物权期待权才足以排除强制执行。本案中，即使王楚傲、王春利将其已支付的购房款冲抵了蓝奥公司应当支付的购房款，但蓝奥公司仍不能排除强制执行，理由如下：一、蓝奥公司未提交充分的证据证明其在涉案房屋被查封前已占有了房屋，故本院对蓝奥公司主张已占有涉案房屋的辩解不予采信。二、蓝奥公司购买涉案房屋并未用于居住，我国法律规定当满足上述法律规定的条件时，案外人对涉案房屋享有的物权期待权优先进行保护，该条款设置的目的在于考虑案外人的生存权，当案外人因无其他住房而购买住房用于居住时，案外人对被执行人享有的权利仅为一般债权，并非针对涉案房屋，此时案外人的生存利益应当优先于一般债权利益优先进行保护。本案中，蓝奥公司为公司法人，表示其购买房屋系因置业需要及存储设备等物品使用，故蓝奥公司购买房屋并非用于居住。三、房屋未能过户的原因系因为蓝奥公司自身原因造成，蓝奥公司自认确系因其自身原因导致未能及时办理过户手续，由此造成的后果应当由蓝奥公司自行承担。现涉案房屋登记在汇超公司名下，经典建设公司作为汇超公司的债权人，有权执行涉案房屋，蓝奥公司不符合足以排除对涉案房屋强制执行的条件，故本院对原告的诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条之规定，判决如下：

驳回大庆市***技有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费46921元，由大庆市***技有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　焱

人民陪审员　　张金华

人民陪审员　　王俊辉

二〇二二年五月二十日

书　记　员　　余　淼