大庆市***技有限公司等与经典建设有限公司案外人执行异议之与二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终7049号

上诉人（原审原告）：大庆市***技有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区奥林国际公寓商业区G区写字楼407。

法定代表人：杜亚苹，总经理。

委托诉讼代理人：桂红英，北京理驰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王彦博，北京理驰律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：经典建设有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路15号广汇国贸大厦第6层C区C603A号。

法定代表人：李剑聪，总经理。

委托诉讼代理人：唐琨，北京市浩天信和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑莎莎，北京市浩天信和律师事务所律师。

原审第三人：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。

法定代表人：史奎晨，董事长。

委托诉讼代理人：马俊，男，1984年1月22日出生，系该公司员工，住河北省保定市易县。

上诉人大庆市***技有限公司（以下简称蓝奥公司）因与被上诉人经典建设有限公司（以下简称经典建设公司）、原审第三人北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）（2021）京0114民初27943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

蓝奥公司上诉请求：依法撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判或发回重审，被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院事实认定不清，适用法律错误。上诉人实际交付购房款，办理网签合同，并通过汇超公司交付房屋钥匙及电卡等物品合法占有北京市昌平区南口路XX号院三区XX号房屋（以下简称涉案房屋）；上诉人未办理过户登记系汇超公司未及时书面通知上诉人具备办理过户登记条件造成的，属于非因买受人自身原因未办理过户登记；2.一审法院适用法律错误，否认了上诉人物权优先于被上诉人一般债权法律原则。本案应当围绕蓝奥公司与汇超公司签订的《北京市商品房买卖合同》的效力，蓝奥公司对涉案房屋的权利性质，蓝奥公司虽未实际使用涉案房屋但从接收房产钥匙等既成事实上是否为实际占有房产以及执行程序中对房产的查封是否可推定为担保物权，是否应当享有等同于担保物权的优先受偿权等方面进行审查，如执行异议申请与执行异议之诉的法律适用一致，不去审查法律关系、权利属性，就失去了当事人执行异议申请被驳回后，另行给予新的救济程序的法律意义，当事人可以通过对驳回裁定的复议申请等进行申辩，而不需要从程序上提起新的诉讼，因此上诉人认为本案虽为执行异议之诉，但本案不应仅以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为法律依据，而且应当《中华人民共和国民法典》物权法编、物债二分法等法旨为裁判原则。

经典建设公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持一审判决。上诉人提交的证据不能证明上诉人已实际缴纳全部购房款，亦不能证明上诉人在法院查封前已占有涉案房屋，涉案房屋至今未办理权属转移登记完全是因为上诉人自身原因所致，一审法院适用法律正确，上诉人对涉案房屋不享有物权期待权，其权利不应得到优先保护。

汇超公司述称：同意上诉请求，汇超公司已收到上诉人的购房款，并已经向上诉人提供办理房产证的全部材料，并且按照合同约定将办理房产证的事宜通知到了具体买受人，上诉人没有办理过户的原因汇超公司不知道。

蓝奥公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认涉案房屋归蓝奥公司所有；2.判令停止对涉案房屋的执行，并解除查封措施；3.本案诉讼费由经典建设公司承担。

一审法院认定事实：经典建设公司与汇超公司民间借贷纠纷一案，昌平法院于2019年9月5日作出（2019）京0114民初14524号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、汇超公司于2019年10月31日之前返还经典建设公司借款本金2155万元；二、如汇超公司未按期履行上述还款义务，则需另行支付经典建设公司利息（以2155万元为基数，自2016年6月23日起至实际付清之日止，按年利率12.5%计算）及律师费15万元；三、双方就本案再无其他争议。

（2019）京0114民初14524号民事调解书生效后，汇超公司未按照调解书的内容履行义务，经典建设公司依法向昌平法院申请强制执行，昌平法院以（2021）京0114执6341号立案执行。在执行过程中，昌平法院于2021年6月1日查封了汇超公司名下位于昌平区南口路XX号院三区XX号楼-1至2层全部的房屋。

涉案房屋被查封后，蓝奥公司作为案外人以其对涉案房屋享有权利为由提起执行异议，主张排除法院执行。经审查，昌平法院于2021年10月21日作出（2021）京0114执异889号执行裁定书，认为蓝奥公司在涉案房屋被查封之前已与汇超公司签订了书面的房屋买卖合同，支付了全部价款，但在房屋具备办理过户登记的条件下，蓝奥公司并未及时办理房屋过户登记，是其自身原因所致且并未实际占有。最终昌平法院依法裁定驳回蓝奥公司的异议请求。

蓝奥公司不服（2021）京0114执异889号执行裁定书，向昌平法院提起案外人执行异议之诉。为证明其主张，蓝奥公司向昌平法院提交了三组证据。

第一组证据为《北京市商品房现房买卖合同》。根据该合同记载，2016年5月23日，汇超公司（出卖人）与蓝奥公司（买受人）就位于昌平区南口路XX号院三区XX号楼-1层全部的房屋签订买卖合同，商品房的用途为住宅、储藏及设备用房，房屋面积为373.7平方米，房屋总价款为5017296元，付款方式为2016年5月18日缴付房屋总价款5017296元，出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房，买受人同意委托出卖人指定的代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用一千元。经典建设公司认可合同的真实性，但认为蓝奥公司交纳房款的时间与合同约定的时间不符，买受人也没有按照约定缴纳契税等。

第二组证据为付款凭证、收据、记账联及购房发票。根据该组证据记载，王楚傲、王春利分别于2010年1月9日、2010年1月14日、2010年1月15日向汇超公司支付购房款100000元、2399773元、2499773元，在2010年1月9日的收据上记载的交款人为王庆生；2016年5月25日，蓝奥公司支付面积差额款27523元。汇超公司称收到购房款5017296元，并于2016年8月8日向蓝奥公司开具两张服务名称为房款的发票，一张金额为27526元，一张金额为4989773元。蓝奥公司称涉案房屋原本由王楚傲、王春利购买，但因购房政策调整导致不具备购房资格，王楚傲、王春利便将权利义务转让给蓝奥公司，王楚傲、王春利已支付的购房款冲抵蓝奥公司应当支付的购房款，主张蓝奥公司已经履行了支付全部购房款的义务。汇超公司对此表示认可。经典建设公司认为房款收据及转账凭证记载的购房方及付款方均非蓝奥公司，蓝奥公司提交的转账凭证只记载了17万购房款的支付记录，无法证明剩余房款已支付。同时购买方名称为蓝奥公司的发票并不能证明蓝奥公司已经支付了购房款，且支付时间与购房合同中约定的时间有明显差距，故不认可蓝奥公司支付了购房款。

第三组证据，蓝奥公司为证明其在涉案房屋被查封前便占有了房屋，向本院提交了钥匙领取单、物品交接单、业主缴费清单、缴费收据及转账记录。汇超公司认可蓝奥公司占有了案涉房屋。经典建设公司表示蓝奥公司提交的证据并非办理案涉房屋交接的相关手续，无法证明蓝奥公司占有了涉案房屋。

经询问，蓝奥公司表示其于2016年5月25日收到涉案房屋的钥匙，虽未实际居住在该房屋中，但已经实际占有该房屋至今，其购买涉案房屋系用于公司置业及作为公司资产的储藏及设备用房。汇超公司表示其已经将办理房屋转移登记的相关资料提供给蓝奥公司，但蓝奥公司并未及时办理过户手续。蓝奥公司认可确系因为距离较远、未收到汇超公司办理过户手续的通知等原因未能及时办理过户手续。

上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、付款凭证、收据、记账联、购房发票、钥匙领取单、物品交接单、业主缴费清单、缴费收据、转账记录、(2021)京0114执6341号执行裁定书、（2021）京0114执异889号执行裁定书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。现蓝奥公司在规定的期限内提起本次执行异议之诉，符合法律规定。

案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点在于蓝奥公司对涉案房屋享有何种权益及该权益是否足以排除强制执行。关于蓝奥公司对涉案房屋享有何种权益，目前涉案房屋登记在汇超公司名下，蓝奥公司系基于其与汇超公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》主张相应的权利，蓝奥公司享有要求汇超公司交付涉案房屋及协助办理房屋过户手续的权利，在汇超公司将涉案房屋过户至蓝奥公司名下前，蓝奥公司享有物权期待权。蓝奥公司主张其已办理了网签合同并占有了涉案房屋，因此主张对涉案房屋享有所有权，蓝奥公司的该项主张无事实及法律依据，法院不予采信。

关于蓝奥公司对涉案房屋享有的物权期待权是否足以排除强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，当符合上述法律规定的条件时，案外人对涉案房屋享有的物权期待权才足以排除强制执行。本案中，即使王楚傲、王春利将其已支付的购房款冲抵了蓝奥公司应当支付的购房款，但蓝奥公司仍不能排除强制执行，理由如下：一、蓝奥公司未提交充分的证据证明其在涉案房屋被查封前已占有了房屋，故法院对蓝奥公司主张已占有涉案房屋的辩解不予采信。二、蓝奥公司购买涉案房屋并未用于居住，我国法律规定当满足上述法律规定的条件时，案外人对涉案房屋享有的物权期待权优先进行保护，该条款设置的目的在于考虑案外人的生存权，当案外人因无其他住房而购买住房用于居住时，案外人对被执行人享有的权利仅为一般债权，并非针对涉案房屋，此时案外人的生存利益应当优先于一般债权利益优先进行保护。本案中，蓝奥公司为公司法人，表示其购买房屋系因置业需要及存储设备等物品使用，故蓝奥公司购买房屋并非用于居住。三、房屋未能过户的原因系因为蓝奥公司自身原因造成，蓝奥公司自认确系因其自身原因导致未能及时办理过户手续，由此造成的后果应当由蓝奥公司自行承担。现涉案房屋登记在汇超公司名下，经典建设公司作为汇超公司的债权人，有权执行涉案房屋，蓝奥公司不符合足以排除对涉案房屋强制执行的条件，故法院对蓝奥公司的诉讼请求不予支持。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条之规定，判决驳回蓝奥公司的全部诉讼请求。

本院二审期间，各方均未向本院提交新证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。上述事实，还有各方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。

本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点问题在于：蓝奥公司对涉案房屋享有的权益是否足以排除强制执行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，执行异议之诉案件中可以参照适用。依据上述规定，蓝奥公司应当同时满足上述四个条件，方有排除执行的权利。本案中，蓝奥公司未提交其实际支付物业费、垃圾费、采暖费、水电费等与占有使用相关费用的证明材料，无法证明蓝奥公司在查封之前实际占有使用涉案房屋。此外，关于未办理过户登记的原因问题，蓝奥公司在案外人异议审查过程中及本案一审时均自认确系因其自身原因导致未能及时办理过户手续，但在二审时陈述系因距离较远而未向汇超公司催要书面通知，不能因此将未办理过户的原因归责于蓝奥公司。对此，本院认为，无正当理由，作出自认的当事人不能予以推翻其自认的事实，蓝奥公司二审时陈述此前其所称“因距离较远”系指未向汇超公司催要书面通知，但催要书面通知明显不限于当面催要的方式，蓝奥公司的上述主张不合常理，且汇超公司主张其已按照合同约定将办理房产证的事宜通知到了具体买受人，故本院对蓝奥公司一审自认的事实予以确认。且蓝奥公司与汇超公司签订《北京市商品房现房买卖合同》后，直至涉案房屋被查封的五年时间，一直未办理过户登记手续，尽管其表示未收到书面通知，但其亦未提交证据证明上述期间曾就过户登记与汇超公司进行过协商，作为不动产买受人长时间未主动推进过户登记，放任风险发生亦不符合常理，综合上述情况，可以认定未办理过户登记系蓝奥公司自身原因造成。蓝奥公司不符合足以排除对涉案房屋强制执行的条件，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。

综上所述，蓝奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费46921元，由大庆市***技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　阳

审 判 员　　吕　晶

审 判 员　　赵　蕾

二〇二二年八月三十日

法官助理　　祝飞宇

书 记 员　　秦倩倩