上诉人南京汉融石油化工集团有限公司与被上诉人南京师范大学土地、房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏01民终6031号

上诉人（原审被告）：南京汉融石油化工集团有限公司（原南京汉融石油化工有限公司），住所地南京经济技术开发区仙新路97号。

法定代表人：胡客满，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：宗一多，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡其兴，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：南京师范大学，住所地南京市文苑路*号。

法定代表人：陈国祥，该校校长、党委副书记。

委托诉讼代理人：张颖川，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李诚，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。

原审第三人：南京汉融石油化工有限公司宁海路加油站，住所地南京市鼓楼区宁海路122号。

负责人：陈巧华，该公司经理。

委托诉讼代理人：宗一多，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡其兴，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。

上诉人南京汉融石油化工集团有限公司（以下简称汉融公司）因与被上诉人南京师范大学（以下简称南师大）、原审第三人南京汉融石油化工有限公司宁海路加油站（以下简称宁海路加油站）土地、房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11161号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

汉融公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审或查清事实后依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误认定了上诉人的违约情况，实际是上诉人是基于被上诉人先行违约的情况而中止履行，所导致的后果也应由被上诉人单方承担。一审判决中并没有对租赁合同重要的附件即备忘录进行详细的描述，上诉人与被上诉人在签订租赁合同当天还签订了备忘录。该备忘录明确约定了考虑到上诉人在租赁合同终止后需要办理加油站迁建手续，同时被上诉人在备忘录中也明确表示危险品经营证和成品油零售经营批准证书对上诉人存续经营的重要性，被上诉人承诺将积极配合上诉人办理案涉加油站的迁建手续并提供行政审批中必要的材料，如土地使用权证书、房屋产权证书、用地规划许可证、加油站拆迁说明。合同到期日是2018年8月28日，上诉人向被上诉人多次发函要求被上诉人履行合同约定的协助义务，但是被上诉人迟迟不予回应。因此，在案涉加油站迁建的问题上，被上诉人负有先行提供一系列行政审批必要材料及其他相应配合的义务，这样才便于上诉人将案涉的加油站进行搬迁，上诉人才有实施了搬迁的可能性。由于被上诉人多次拒不提供，属于违约在先，因此上诉人中止搬迁有正当理由，所导致的后果自然应当由被上诉人承担。因此，2018年8月29日之后产生的实际占用费不应由上诉人承担。二、一审法院遗漏了本案当事人中石油江苏销售公司。中石油江苏公司在案涉的场地上经营加油站，对外树立中石油品牌长期经营，是案涉场地的次承租人和实际经营人。因本案处理结果在法律上与第三人中石油公司存在法律上的利害关系，为了便于本案的处理，应当将中石油公司追加为本案的第三人。综上，请求二审法院查明事实，明确被上诉人在本案中的协助义务，依法改判，以维护上诉人的合法权益。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。

南师大辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应当向被上诉人返还租赁物并将租赁物内物品及设施予以清理、恢复原状，并支付实际使用费。被上诉人与上诉人签订的《宁海路加油站租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照《宁海路加油站租赁合同》的约定履行各自的义务。被上诉人按约向上诉人交付了租赁物，在租赁期限届满后，作为承租人的上诉人应当按约向被上诉人返还租赁物，并将租赁物内物品及设施予以清理、恢复原状。由于上诉人至今仍未返还租赁物、清理设施、恢复原状，应当承担上述义务履行完毕之前的实际使用费。二、被上诉人并非办理加油站迁建手续的义务主体，不存在任何违约行为。备忘录的相关事实一审判决已经查明，本案中办理迁建手续的主体是上诉人，而非被上诉人。被上诉人在履行《宁海路加油站租赁合同》的过程中不存在任何违约行为，上诉人所谓“协助迁建义务”是典型的生搬硬套，也是上诉人为了拖延时间所采取的诸多策略之一。三、汉融公司宁海路加油站注册地址即为本案案涉房屋及场地的地址宁海路122号，上诉人一直认可的是宁海路加油站在实际经营；且加油站所挂的商标并不代表实际经营人是中石油，商标只是一个正常的商业行为，每个加油站都会有自己所用的商标，被上诉人对此一直不知情，认为上诉人只是经过中石油许可挂的商标。如确系违法转租，被上诉人将另行主张相关责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。

宁海路加油站述称，其同意上诉人的意见。

南师大向一审法院提出诉讼请求：1.判令汉融公司、第三人腾退清空宁海路122号加油站场地及房屋，拆除增加的附属设施，并清理加油站的全部库存油品；2.汉融公司向南师大支付场地及房屋实际占用费（从2018年8月29日起按合同租金标准43850元/月的300%给付至汉融公司实际返还房屋和场地止）。

一审法院经审理认定事实如下：2017年9月20日，南师大与汉融公司签订了《宁海路加油站租赁合同》以及《关于〈宁海路加油站租赁合同〉的备忘录》，该事实双方无争议，合同内容有相应文本存卷，一审法院予以确认。租赁物为宁海路122号南师大随园校区正大门南侧452平方米场地及场地内41平方米平房一间，租赁期限自2017年9月19日至2018年8月28日止，月租金43850元。第三人宁海路加油站为租赁物实际使用人。

一审法院认为，租赁合同期满，承租人应当返还租赁物，实际使用人具有协助义务。合同权利义务终止，不影响合同中结算、清理条款的效力。但双方约定按合同租金标准300%收取实际占用费，约定过高，一审法院参照合同法第一百一十四条予以酌情降低。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十五条并参照第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、南京汉融石油化工集团有限公司、第三人南京汉融石油化工有限公司宁海路加油站于判决生效之日起三十日内返还租赁物（宁海路122号南京师范大学随园校区正大门南侧452平方米场地及场地内41平方米平房一间），并将租赁物内物品及添附设施予以清理、大致恢复原状；二、南京汉融石油化工集团有限公司于判决生效之日起十日内给付南京师范大学实际使用费（按每月55000元的标准，自2018年8月29日起至上述第一项判决义务完成止）；三、驳回南京师范大学其他诉讼请求。一审案件受理费14270元，减半收取7135元，由南京汉融石油化工有限公司负担。

本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。汉融公司提交了2017年9月15日《关于宁海路加油站拆除通知的回函》及2018年9月3日《敦促函》、顺丰速运寄件单、与案外人中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司租赁合同、往来函件为案外人实际使用等证据，以证明其已催告南师大尽快交付宁海路加油站迁建的必要行政审批手续，且涉案租赁物使用。南师大对于《关于宁海路加油站拆除通知的回函》的真实性、合法性认为无法核实，不能证明汉融公司发送了该函件；对《敦促函》的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，认为其时双方租赁期限已经届满，租赁期内完成迁建工作是上诉人的责任，上诉人不能以未完成迁建为由拒绝迁出。对于其余证据，南师大认为系复印件，对真实性、关联性不予认定，且认为其不知晓涉案租赁物实际使用人系案外人。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。一审查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同期满，上诉人作为承租人应当返还租赁物，并支付相应占有使用费。上诉人上诉称被上诉人未尽到协助办理迁建手续等义务，故其不应迁出，对此本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租人的主要义务为按约交付租赁物并保持其适租性，承租人的主要义务是按照约定方法使用租赁物并支付租金。上诉人提交的证据尚不足以证明被上诉人未协助办理迁建手续，即使被上诉人未尽到上述协助义务，上诉人亦不能以此理由拒绝迁出及支付占有使用费。上诉人还认为实际使用人系案外人中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司，本案遗漏该当事人；对此本院认为，根据法律规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。本案中，即使中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司为次承租人及实际使用人，根据相关规定，其亦非必须参加本案诉讼的当事人。上诉人认为本案遗漏当事人，并无法律依据，本院不予采信。

综上，汉融公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14270元，由南京汉融石油化工集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　殷源源

审判员　　龚　震

审判员　　李任飞

二〇一九年九月二十五日

书记员　　汪海燕