原告南京恒图工程管理咨询有限公司与被告南京师范大学房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0106民初264号

原告：南京恒图工程管理咨询有限公司，统一社会信用代码913201145980447012，住所地南京市雨花台区。

法定代表人：杜班，该公司经理。

委托诉讼代理人：解文婷，女，该公司工作人员。

被告：南京师范大学，统一社会信用代码123200004660067976，住所地南京市鼓楼区。

法定代表人：陈国祥，该大学校长。

委托诉讼代理人：蒋宜璇，国浩律师（南京）事务所律师。

委托诉讼代理人：张皓月，国浩律师（南京）律师事务所实习律师。

原告南京恒图工程管理咨询有限公司（以下简称恒图公司）与被告南京师范大学（以下简称南师大学）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月3日立案后,依法适用简易程序,于2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告恒图公司的法定代表人杜班及委托诉讼代理人解文婷，被告南师大学的委托诉讼代理人蒋宜璇、张皓月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告恒图公司向本院提出诉讼请求：判令南师大学继续履行房屋租赁合同，即按约交付一部六层专用电梯、六层专用楼梯及专用公共空间。事实和理由：2014年10月23日，恒图公司与南师大学签订了《房屋租赁合同》，约定南师大学将本市鼓楼区五台山1号丰汇大厦六层房屋出租给恒图公司，建筑面积为1051.44平方米，包括一部六层专用电梯、六层专用楼梯及专用公共空间，但南师大学实际向恒图公司交付的房屋面积仅为858.7平方米。该合同签订后，恒图公司对租赁房屋进行装修，施工过程中发现南师大学未按约交付租赁房屋，恒图公司因专用电梯、楼梯及专用的公共空间问题与南师大学进行沟通，但上述问题依然未予解决。因恒图公司已装修完毕并作为办公场所使用，无奈与南师大学签订补充协议，对原合同中无法交付的面积以核减租金的方式予以解决，但恒图公司在协议中明确要求南师大学解决尚未解决的问题，包括六层专用电梯、六层专用楼梯及专用公共空间。恒图公司多次就上述问题与南师大学进行沟通未果，故诉至法院，请求判如所请。

被告南师大学辩称，恒图公司与南师大学签订的《房屋租赁合同》《补充协议》已经对电梯、楼梯及租赁面积问题，以下调租金标准的方式予以解决，且此前双方在鼓楼法院另案达成的调解协议亦再次明确了双方之间的权利义务。故请求驳回恒图公司的诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于本市（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为南师大学。

2014年10月23日，恒图公司（乙方）经招投标程序与南师大学（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方用于办公，建筑面积为1051.44平方米；租赁期限为5年，自2014年12月11日起至2019年12月10日止；房屋租金为55万元，每半年支付一次，每年分别于12月11日、6月11日前一次性支付后半年租金；合同签订后的三个工作日内，乙方应向甲方支付房屋履约保证金8万元，作为乙方不损坏房屋、不擅自改建房屋、不转租房屋、不违法违规经营、不在房屋周边搭建临时用房、按时交还房屋、按时交纳租金及水、电费等的承诺保证；甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋履约保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方经营甲方不允许经营的项目；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；3、乙方擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用；4、乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过两个月；5、乙方违法违规经营；有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、甲方未按本合同规定按时交付房屋，经乙方催告后10个工作日内仍未交付；2、甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的；3、甲方交付的房屋及其附属设施存在缺陷，危及乙方安全；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租赁给第三方，视为甲方违约，甲方除赔偿乙方违约金8万元外，还应赔偿给乙方由此造成的一切损失；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方除赔偿甲方违约金8万元外，还应赔偿给甲方由此造成的一切损失等等。该合同签订后，南师大学向恒图公司交付案涉房屋。

2014年12月19日，恒图公司向南师大学发送《关于租赁房屋有关事宜的函》，载明南师大学承诺的六楼增加客梯事宜，至今没有解决；南师大学交付的房屋及附属设施存在缺陷，危及安全使用，有一个楼梯被封堵，无法通行，不符合消防法规的有关规定，还有一部电梯设备没有移交，南师大学交付的房屋及附属设施不完整；南师大学出租房屋有众多债务纠纷未解决，在恒图公司房屋进行装修过程中，多次发生与房屋有关的讨债事件，严重影响装修进展；租赁房屋遗留垃圾，恒图公司支出清理费用3.5万元。请南师大学予以考虑并解决上述事宜，使租赁房屋符合使用功能和要求。

2015年4月3日，南师大学（甲方）与恒图公司（乙方）达成了《补充协议》，约定因乙方实际使用房屋建筑面积与甲方招标文件及租赁合同载明的建筑面积不符，双方经现场查勘并根据房屋建筑设计图纸详细核算，一致确认一至五楼独立电梯及一至六楼独立楼道占用的建筑面积为192.74平方米，该面积从原房屋建筑面积1051.44平方米中相应核减，核减后的建筑面积为858.70平方米；合同年租金根据中标价标准对应核减100820元，核减后的合同年租金为449180元；甲方今后不再为乙方另行协调开通一部客梯至六楼等等。恒图公司签订该协议并按照核减后的标准支付租金，但在该协议下方签署“关于我公司向贵公司提请的‘关于租赁房屋有关事宜的函’中部分问题仍未解决，后续双方协商”的内容。

2015年8月12日，恒图公司向南师大学后勤实业集团有限公司发函，载明目前租赁房屋仅有一部货梯可到六层，但从2015年7月10日开始故障无法运行，恒图公司处于没有电梯可用的状态，致使公司无法开展正常经营活动，另卫生间存在漏水问题，请协调处理。

2016年8月31日，恒图公司向南师大学发送《关于租赁房屋事宜的函》，载明此前提出的六层增加客梯、交付房屋及附属设施存在缺陷、租赁房屋存在众多债务纠纷，以及房屋遗留垃圾问题没有解决，且已严重影响公司正常经营，希望南师大学客观处理此前遗留问题。

2017年5月3日，恒图公司在收到南师大学合同解除通知书后，向南师大学回复，载明双方于2014年10月23日订立房屋租赁合同，明确租赁房屋面积为1051.44平方米，但至今未按约交付房屋。双方签订的租赁合同期限为5年，显然是违约提前解除合同，恒图公司在房屋装修改造上投入巨大，南师大学负有赔偿责任。此外，除支付违约金外，还应赔偿恒图公司造成的一切损失。

2017年5月12日，南师大学因恒图公司迟延支付租金，向本院另案【（2017）苏0106民初4581号】提起诉讼。该案审理过程中，南师大学在恒图公司提出减少租金，确保可以使用货梯的情况下，双方自愿达成调解协议如下：一、南师大学与恒图公司继续履行于2014年10月23日签订的《房屋租赁合同》及2015年4月3日签订的《补充协议》，其中租赁房屋的建筑面积约为400平方米，租金标准自2017年1月起调整为224590元/年；二、恒图公司于2017年7月1日前支付租金393032.5元（自2016年7月至2017年12月）。如逾期支付，恒图公司按照如下标准支付租金，其中2016年7月至12月租金为224590元，2017年1月至12月租金为224590元，并支付违约金2万元。该调解协议达成后，恒图公司按照调解协议的标准支付租金。

2017年12月18日，因恒图公司再次迟延支付租金，南师大学委托国浩律师南京事务所蒋宜璇律师向恒图公司发送《律师函》，载明恒图公司在收到本函后一周内，向南师大学支付2018年度上半年租金112295元。如恒图公司逾期仍不支付上述款项，南师大学保留将此纠纷诉诸法律的权利。次日，恒图公司签收该函。

2018年1月18日，南师大学向恒图公司发送《解除合同通知书》，载明恒图公司在合理期限内仍拒不支付租金的行为已构成严重违约，给南师大学造成重大经济损失，鉴于恒图公司一贯违约的事实，南师大学依法行使合同解除权等等。次日，恒图公司签收该通知书。

2018年2月5日，恒图公司向南师大学资产经营有限责任公司支付2018年度上半年租金112295元。

审理中，南师大学曾提起反诉，因其未预交反诉案件受理费，本院依法口头裁定按撤回反诉处理。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，恒图公司与南师大学签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方约定，南师大学不再为恒图公司另行协调开通一部客梯至六层，就未交付的一至五层独立电梯、一至六层独立楼道占用的建筑面积予以核减，并明确了恒图公司实际使用案涉房屋的建筑面积，亦相应减少租金标准。恒图公司在与南师大学达成协议，按照减少后的标准支付租金的情形下，提出本案诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。

综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告南京恒图工程管理咨询有限公司的诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取计40元，由原告南京恒图工程管理咨询有限公司负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员　孙　燕

二〇一八年三月三十日

书记员　戴雅文