****与安徽迈泉医药有限公司、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省肥东县人民法院

民 事 判 决 书

(2018)皖0122民初6147号

原告：****，男，1974年8月7日生，汉族，住浙江省永嘉县。

委托诉讼代理人：候贵钢，男，1981年1月12日生，汉族，住安徽省肥东县。

被告：安徽迈泉医药有限公司，住所地：安徽省合肥市经济技术开发区宿松路**合肥医药健康产业园海通产业大厦****。统一社会信用代码91340111MA2NRCRM3Q。

法定代表人：*保文，总经理。

委托诉讼代理人：王珍，北京盈科（合肥）律师事务所律师。

被告：***，男，1969年12月15日生，汉族，住安徽省。

委托诉讼代理人：王珍，北京盈科（合肥）律师事务所律师。

原告****与被告安徽迈泉医药有限公司、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告****委托诉讼代理人侯贵钢、被告安徽迈泉医药有限公司、***共同委托诉讼代理人王珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告****向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的房屋租赁合同。2、请求依法判令被告立即迁出并恢复房屋原状。3、请求依法判令被告立即支付原告房屋租金71127元、违约金213381元（35563.5元/月×6个月）、拖欠的水电物业费30000元，合计314508元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月，被告黄迖勤找到原告，想租赁原告自有的位于安徽省肥东县撮镇镇裕溪路北共青路西浙商城1栋8楼（801-809室、815-820室）的房屋作为办公用地，该房屋原先由原告作为办公场地，双方经协商后，被告承诺愿意至少租赁五年的期限，原告考虑到被告是长期租赁，便答应租赁给被告，自己搬出该办公场所，另觅他处，并将房屋内原有的办公家具都留给被告使用，双方签订了书面的房屋租赁合同，并就相关事项进行了约定，被告方缴纳了半年的租金。2018年10月，被告未能按约定缴纳下一期的房屋租金，并单方面提出要解除合同，原告多次与被告方协商不成。被告方的行为已明显违反合同规定，给原告造成巨大的损失。为此，起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告安徽迈泉医药有限公司、***共同辩称，1、被告***主体不适格，其是公司的原法定代表人，履行的是职务行为。2、被告不存在违约行为，被告是因肥东县政府招商政策，落地肥东办公。后肥东县政府相关扶植政策无法落实，营商环境发生重大变化。同时在2018年9月，安徽省食品药品监督管理局对相关药品经营企业作出规定，企业注册地与仓库地址不，企业注册地与仓库地址不得异地分设如此执行。正是因为上述两大因素变更，导致被告无法在涉案房屋继续租赁。被告认为属于不可抗力因素，合同无法履行的过错不在被告。3、被告认为双方的房屋租赁合同已经在2018年10月15日予以解除。2018年10月13日被告将涉案的门钥匙、充电卡通过顺丰快递的方式邮寄给原告，由原告本人签收。被告认为双方对租赁合同的解除达成了合意，不存在违约。也无需支付2018年10月15日之后的房屋租金、违约金，水电费、物业费被告愿意承担至10月15日。4、即使认定被告违约，被告认为违约金实在过高，被告已经向原告交付10万元的保证金，合同约定出现违约保证金不能退还，是违约责任的体现。在已经支付10万元保证金的情况下，又要求支付六个月租金作为违约金，总额达30余万元。依据合同法解释二，违约金不得超过实际损失的30%。被告认为，即使违约，原告的损失也就是10月至12月，三个月的租金。请求贵院依法减少违约金。

经审理本院认定事实如下：2018年3月，原告****与被告安徽迈泉医药有限公司、被告***，签订了一份房屋租赁合同。约定原告将位于撮镇镇裕溪路北共青路西浙商城1栋8楼（801-809室、815-820室）建筑面积1185.45平方米房屋出租给两被告用于办公经营。租赁期限为五年，自2018年3月16日起至2023年3月15日止。双方约定租金为每月35563.5元（单价为每平方米30元），每六个月支付一次。同时双方约定两被告应当负担承租期间的物业、水、电等相关费用，并在2018年4月16日前，向原告支付租赁保证金人民币10万元。若被告出现违约，租赁保证金不予退还。此外，双方在租赁合同第九条乙方的权利和义务中约定，被告应依合同约定按期足额缴纳租金，若未按期足额缴纳租金的，每逾期一日，应按预期金额的0.3%向原告支付违约金。在租赁合同第十条合同的解除中约定，若原被告一方违反本合同约定或因一方原因导致合同无法履行的，另一方有权立即单方解除合同，违约方除承担前面条款的违约责任外，应当另行再向另一方支付6个月租金标准的违约金。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告于2018年4月16日向两被告交付了出租房屋，两被告于2018年3月15日通过易陈韬向原告转账支付了租赁保证金10万元。同日原告向两被告出具了一份收到“10万元租房押金”的收条。截至2018年10月15日，两被告共支付了6个月租金，之后的租金未交纳。根据合肥浙商城物业服务有限公司催费通知，案涉房屋2018年3月1日至2018年8月31日物业费21338元尚未缴纳。

另查明，被告安徽迈泉医药有限公司于2018年3月23日将公司住所地由安徽省合肥经济技术开发区宿松路以西，轩辕路以南海通产业大厦、信息中心及裙楼，变更为案涉房产合肥市肥东县撮镇镇裕溪路北侧合肥浙商城1幢8楼（801-809室、815-820室）。后又于2018年8月8日将公司住所地由合肥市肥东县撮镇镇裕溪路北侧合肥浙商城****（****），变更为安徽省合肥市经济技术开发区宿松路3888号合肥医药健康产业园海通产业大厦21层2101-2110室。被告***原系被告安徽迈泉医药有限公司高级管理人员，并非法定代表人。2018年1月19日被告安徽迈泉医药有限公司进行了公司重大变更事项工商登记备案。被告***不再担任公司高级管理人员，公司投资人由***95%、程晓红5%，变更为黄挺95%、陆静静5%。2018年10月13日被告安徽迈泉医药有限公司通过易陈韬以快递方式将所承租的房屋钥匙、充电卡邮寄给了原告，原告于2018年10月15日进行了签收。

案件审理中，因原被告分歧过大，本院调解不能。

上述事实有原被告身份基本信息、工商变更登记信息、房屋租赁合同、合肥浙商城物业服务有限公司催费通知、浦发银行转账单、原告出具的收条、顺丰快递单及庭审笔录在卷予以佐证。

本院认为，原被告双方于2018年3月所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告***虽辩称其系履行职务行为不是合同当事人。但通过工商变更信息可证实被告***在签订案涉房屋租赁合同时既不是公司高级管理人员也不是公司法定代表人及出资人，且被告***庭审中也未提交相关证据证实其系履行职务行为。故被告***关于其系履行职务行为不是本案适格被告的抗辩理由不能成立。案涉房屋租赁合同签订后，两被告未能全面履行合同约定的租金给付义务，拖欠租金，已构成根本违约。因此，原告诉请要求解除房屋租赁合同，收回出租房屋，并判令两被告支付拖欠的租金并承担相应违约责任的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但因原告于2018年4月16日交付出租房屋，存在迟延交付情形。故原告依据租赁合同承租起始日2018年3月16日，主张2018年9月16日至2018年11月15日两月租金的诉请不当，根据合同履行的实际情况和被告违约的事实，结合原告诉请，本院认定两被告应支付租金额为35563.5元。因原被告在租赁合同中约定由承租人承担租赁期间的物业管理费用及水电费用。故原告诉请要求两被告承担拖欠物业费的诉讼请求本院予以支持。根据合肥浙商城物业服务有限公司催费通知确定的欠费期限及欠费额，结合两被告实际承租期间及违约情况，本院认定两被告应承担的物业费用为人民币24836元（2018年4月16日至2018年11月15日）。因原告未提交有效水电费发票，对该诉讼请求本院不予支持。原告可完善证据后另行诉讼。

对于被告关于其不存在过错和违约行为，系因政府招商政策未落实及药品企业管理政策调整等不可抗力因素导致合同无法履行，以及认为双方的房屋租赁合同已在2018年10月15日予以解除的抗辩理由。本院认为，政府对于企业的招商、扶植政策是否落实，与本案并无关联性，也非同一法律关系。且不属于不可预见、不能抗拒的情形，不构成不可抗力。被告提交的，安徽省食品药品监督管理局《推动药品流通企业转型升级创新发展实施细则(征求意见稿)》中，所规定的“药品流通企业在兼并重组中新建、改建、扩建中，企业注册地与仓库地址不，企业注册地与仓库地址不得异地分设”非有效政策法规。2018年9月27日安徽省食药监局公布实施的《推动药品流通企业转型升级创新发展实施细则》中并无上述内容的表述。因此被告的此项抗辩理由不能成立。被告通过快递将涉案房屋的门钥匙、充电卡邮寄给原告的行为，并不必然包含解除合同的意思表示，也不能由此确定认为系做出解除合同的通知。原告以单方推定的方式认为双方合同已经解除，不符合法律规定。故被告关于双方已合意解除合同的抗辩理由不能成立。

对于被告认为其已向原告交付10万元的保证金，合同约定出现违约保证金不能退还，是违约责任的体现。在已经支付10万元保证金的情况下，又要求支付六个月租金作为违约金，总额达30余万元，违约金过高，请求减少的抗辩。本院认为，原被告合同中约定的10万租赁保证金、每日收取逾期金额0.3%违约金、违约方再另行支付6个月租金标准的违约金的约定，均是对合同违约责任的约定，性质上均属于违约金。依据双方房屋租赁合同，被告应在2018年10月16日支付6个月房屋租金213381元（35563.5元/月×6个月）。现原告依合同主张违约金213381元，结合被告已实际支付租赁保证金10万元的事实。被告关于违约金过高，请求减少的抗辩成立。根据原被告双方的房屋租赁合同，结合原告实际房屋租金损失和可预期利益综合考虑，本院确定违约金数额为人民币206690元（含有被告已支付租赁保证金10万元）。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、原告****与被告安徽迈泉医药有限公司、被告***签订的房屋租赁合同，于2018年11月15日解除。

二、自本判决生效之日起十日内，被告安徽迈泉医药有限公司、被告***迁出位于肥东县撮镇镇裕溪路北侧合肥浙商城1幢8楼801-809室、815-820室房屋，将该房屋及附属物品交还原告****。

三、被告安徽迈泉医药有限公司、被告***自本判决生效之日起十日内，共同向原告****支付房屋租金35563.5元、违约金106690元（已扣除交付原告的10万元租赁保证金）、物业费24836元。合计人民币167090元。

四、驳回原告****的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6018元，减半收取为3009元。由被告安徽迈泉医药有限公司、被告***共同负担1821元。由原告****负担1188元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。

审判员　　*冬

二〇一九年二月十三日

书记员　　卫超

附：相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。