威海市侨谊房地产开发有限公司、某某返还原物纠纷二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁10民终304号

上诉人（原审原告）：威海市侨谊房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区戚谷疃小区1号楼。

法定代表人：陈洪亮，董事长。

委托诉讼代理人：于丽媛，山东时中律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，男，1957年10月30日出生，汉族，住威海市环翠区。

委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。

原审第三人：威海市华安建筑工程有限公司，住所地威海市环翠区塔山中路-2-2号。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。

上诉人威海市侨谊房地产开发有限公司（以下简称侨谊公司）、**因与原审第三人威海市华安建筑工程有限公司（以下简称华安公司）返还原物纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

侨谊公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项并依法改判**支付2009年至今的占用费56万元；2、本案诉讼费用由**负担。事实与理由：一、侨谊公司与华安公司关于以涉案房产抵顶工程款的事实自始未成立，**占用涉案房产、车位无事实与法律依据，故**应向侨谊公司支付自占用涉案房产至今的占用费56万元。侨谊公司与华安公司工程款纠纷案生效判决认定上述抵顶事实未成立是自始未成立，故**主张的其与华安公司之间存在的房屋买卖关系也自始未成立。**占用涉案房产、车位自始都是无权占用。二、**自2009年占用涉案房产、车位至今，若仅支付（2019）鲁10民终1044号判决生效至今的占用费，有违公平原则。1、**自2009年占用涉案房产、车位，期间侨谊公司多次与其沟通，要求其购买涉案车位、房产或支付占用费后搬离，并非因对涉案房产、车位的价格存在争议而未达成抵顶合意，而是给出两种方案，在无法达成抵顶的情况下要求**搬离。而**既未搬离，也未向侨谊公司支付相应购房款。**应承担因其无权占用给侨谊公司造成的占用费损失。2、侨谊公司与华安公司工程款纠纷一案，因**与华安公司未认可用涉案房产、车位抵顶工程款，侨谊公司向华安公司支付了欠付的相应工程款及自2009年至履行之日的利息，**也应向侨谊公司支付占用期间的占用费。

**辩称，其答辩意见同上诉意见。

华安公司述称同意**意见。

**上诉请求：撤销一审判决，驳回侨谊公司的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实证据不足，事实认定和适用法律错误。首先，涉案房产是由侨谊公司抵债给华安公司而经三方协商由其卖与并交付给**的，并非是一审认定的抵债买卖不成立，更非**非法侵占。因侨谊公司欠华安公司施工款，其先后将涉案1003#等近10套房屋（均不包括储藏室和车位）作价抵债给华安公司，将其中的1003#卖与**，1004#卖与**之女李蕾。抵债买卖房屋时，各方没有签订书面抵债协议或买卖合同，只是口头约定了房屋价格，并商定由**与李蕾将房款直接付给华安公司，与侨谊公司所欠华安公司工程款相抵减。上述两套房屋也是由侨谊公司交与**与李蕾，且也一直由侨谊公司的物业公司按规定向**与李蕾收取物业费。只是侨谊公司因资金紧张在1004#房屋交付李蕾后，其才与李蕾协商通过签订房屋买卖合同办理银行按揭的方式自银行取得贷款归其使用。其他抵债房屋都是在华安公司向侨谊公司开具了收工程款的收据后，被侨谊公司擅自将房屋卖与交付给了案外人并由其自行收取了房款，房款和房屋均未交付给华安公司。也正是因此，一审法院在审理华安公司诉侨谊公司工程款案件时，才决定不将所涉抵债房屋在工程款案件中处理，由当事人另案处理。若侨谊公司未将涉案房屋卖与并交付**，侨谊公司的物业公司不会收取**所交的物业费，**占有使用房屋达10年之久，侨谊公司没有将涉案房屋卖与**的观点从情理上也无法讲通。双方对涉案房屋的争议只是因为侨谊公司违反诚信原则擅自抬高房价的价格争议，而不应是对涉案房屋是否形成事实上的买卖合意关系的争议。如果涉案房屋买卖不成立，**的行为构成侵权，应自非法侵占使用之时承担责任，一审又何以判决**只支付5万元占用费。故一审判决认定案件事实错误。其次，涉案S9#储藏室和B94号车位由李蕾购买与1004#房屋配套，并非与1003#房屋配套。侨谊公司与**及华安公司协商抵债、买卖房屋时，并不包括涉案储藏室和车位，其均是**和李蕾接收使用房屋后又另行与侨谊公司协商所购买。侨谊公司关于争议储藏室和B94号车位由**占有使用的主张没有证据支持。第三、因为认定事实错误，其适用物权法作出判决属于适用法律错误。

侨谊公司辩称，第一，**在涉案房屋内居住十余年，却在侨谊公司与华安公司的工程款纠纷案件中对抵顶事宜不予认可，故涉案抵顶事宜未成立，是因华安公司主观上对抵顶事宜不予认可导致，且**作为华安公司的法定代表人，理应对其作出的上述行为承担相应法律后果。第二，涉案车位、储藏室不存在**所述的另行协商购买的情形，**是华安公司的法定代表人，相应的房屋抵顶相关事宜都是与其协商的，且**在一审庭审过程中已经自认涉案储藏室车位是由其自行使用，该事实一审判决书中也进行了认定，综上请求驳回**的上诉请求。

华安公司述称，对**的上诉没有异议，同意**的意见。

侨谊公司向一审法院起诉请求：一、判令**腾空并搬离侨谊公司所有的位于威海市环翠区，返还占用的B70号及B94号车位；二、判令**向侨谊公司支付自2009年至今的占用费56万元；三、本案诉讼费用由**承担。事实与理由：2007年华安公司承包侨谊公司开发的紫苑名居小区部分工程，2008年工程竣工后，因侨谊公司欠付华安公司部分工程款未结清，双方口头协商将紫苑名居小区90号楼1003室抵顶给华安公司以清偿工程款，但因对抵顶款项数额未达成一致，也未签订抵顶协议，故未实际发生抵顶事实，且华安公司与侨谊公司建设工程施工合同纠纷案件中，华安公司对该房产抵顶工程款亦不予认可。华安公司法定代表人即**自2009年起便实际占有紫苑名居小区90号楼1003室储藏室及B70号及B94号车位至今，经侨谊公司多次口头及发函通知其按照实际价格购买房产或支付占用费并搬离，其均不予理会。请求判如所请。

**辩称，请求驳回侨谊公司的诉讼请求。理由如下：涉案房产是其自华安公司与侨谊公司以房抵顶工程款时协商购买的，只是没有签订书面买卖合同，并非非法占有，之所以没有交付房款是因为在华安公司起诉侨谊公司拖欠工程款时，侨谊公司将抵债房产的价格擅自提高，导致协商不成，此后侨谊公司也曾多次向其表示按照更高的价格每平米1.2万元进行协商购买，故最终就价款存在争议的责任在于侨谊公司的不诚信。2、正是由于侨谊公司将房屋交付给了华安公司，故不存在支付房屋占用费问题。

华安公司述称，同意**的意见。

一审法院认定事实：涉案房产位于威海市环翠区，未单独办理房产证，登记在侨谊公司名下。

2007年，华安公司为侨谊公司紫苑名居16#楼、17#楼及B区地下车库工程施工，施工完毕后，侨谊公司欠付部分工程款，华安公司将侨谊公司诉至法院，诉讼中，侨谊公司主张已向华安公司付款24254453.3元，包括华安公司法定代表人居住的房屋及使用的车位价值2934350元。对于以房抵顶部分，双方存在争议，（2018）鲁1002民初428号民事判决认定，对于涉案房产及车位的抵顶事宜，侨谊公司未提交相关证据材料，与该案不属于同一法律关系，侨谊公司可另行诉讼，侨谊公司向华安公司支付的工程款数额中不包括涉案房产。判决作出后，华安公司与侨谊公司均提起上诉，2019年7月30日的（2019）鲁10民终1044号民事判决，驳回上诉，维持原判。

2017年8月22日，侨谊公司向**发出一份通知，载明：自2009年您占住紫苑名居90号楼1003室，您是否购买，若购买，望接本通知5日内到售楼处商谈房价和占用费用，若不购买，接本通知15日内交清占用费后搬出。

诉讼中，**起初自认涉案房产、储藏室及两个车位均由其占有使用，后又辩称B94车位及储藏室由其女儿李蕾使用。但仅于庭后提交载明李蕾的身份证复印件及李蕾的说明一份。

一审法院认为，**主张涉案房产系侨谊公司以房抵顶拖欠华安公司的工程款，协商出卖给**，侨谊公司与**之间存在房屋买卖关系，但根据已生效的民事判决认定的事实，双方对以涉案房产抵顶工程款的数额存在争议，该生效判决确认的侨谊公司向华安公司支付的工程款数额中不包括涉案房产，无法认定侨谊公司与华安公司以涉案房产抵顶工程款达成合意。**主张其与侨谊公司之间存在房屋买卖关系，侨谊公司不予认可，**未提供证据证实，且**自认其并未支付房屋价款，故**与侨谊公司之间亦未实际成立房屋买卖关系，故侨谊公司作为产权人要求**腾空并搬离侨谊公司所有的位于威海市环翠区，返还占用的B70号及B94号车位，理由正当，予以支持。对于**辩称B94车位及储藏室由其女儿李蕾使用，因**与李蕾系父女关系，且**在庭审中前后陈述不一，对于其辩称不予采信。侨谊公司主张**支付自2009年至今的占用费，涉案房产因涉及双方工程款纠纷，而侨谊公司在索要工程款案件中亦主张涉案房产及车位系用以抵顶工程款，故侨谊公司主张自2009年至今的占用费，缺乏合理依据，工程款纠纷最终经法院认定给付工程款数额中不包括涉案房产，相应生效判决认定抵顶并未成立，**自此再占用涉案房产无事实与法律依据，故应自相应判决生效之日开始计算占用费较为公平合理，占用费酌定为5万元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条的规定，判决：一、**于判决生效后三十日内腾空并搬离威海市环翠区，返还占用的B70号及B94号车位；二、**于判决生效后十日内向威海市侨谊房地产开发有限公司支付占用费5万元；三、驳回威海市侨谊房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，威海市侨谊房地产开发有限公司负担500元，**负担4200元。

二审期间，**提交收据原件两份，拟证明涉案的B94号车位由李蕾占有使用并交纳车位服务费，一审法院认定事实错误，侨谊公司并没有提交**占有使用涉案储藏室及两个车位的证据，侨谊公司要求返还的诉求不应支持。

侨谊公司质证称对证据的真实性没有异议。但该两份收据上并未载明车位的具体编号，不能证明**所述的该涉案车位是由李蕾所使用，且侨谊公司在与华安公司协商抵顶时是与其法定代表人**进行了协商，涉案车位以及储藏室也是由**进行占有使用。在一审庭审中第一次开庭时**曾自认涉案的房产、储藏室以及两个车位均是由其占有使用，现又对该事实予以否认，前后陈述存在矛盾。华安质证称同意**意见。鉴于各方当事人均对上述证据的真实性予以认可，本院对其真实性予以认定。对其与本案的关联性及其证明效力将结合在案证据综合分析认定。

侨谊公司提交的其于2008年11月10日与李蕾签订的商品房【预售】合同载明，所购房屋面积183.99平米，价款138万元。出卖人处加盖侨谊公司公章及法定代表人陈洪亮印章，买受人处有李蕾的签名及手印。

二审第二次调查时，**到庭陈述“2008-2009年，当时是我和侨谊公司的陈洪林（亮）协商抵顶的。具体内容就是暂时资金不足，以房顶抵顶一部分款。价格是当时的价格，五千八九百。5500-6000元之间。这两个房子是侨谊公司通知我去倪子红那里拿钥匙交接的这两套房子。没有付过款。李蕾那套的银行贷款也是侨谊付的，李蕾住进去后也没有付房款。没有付给侨谊，也没有付给华安。”

侨谊公司的倪子红到庭陈述“我是侨谊公司负责紫苑名居项目的代表，是该项目的项目经理。我们当时考虑到资金紧张，所以把房屋抵顶给施工单位，价格是6000-7000元。在2017年8月份，我跟**在我紫苑名居二楼的办公室协商的，价格当时我要1.5万，**说太高了，我降到1.3万，**也没有同意。当时因为是**欠我们的钱，所以没有想过抵顶的事情，但因为后来结算出来以后我们欠他接近500万本金，利息还有400万。本金500万给他了，利息还有400万，所以想到这两套房子，如果协商好了就不用还了，直接把这两套房子办理过户就行了。**是施工方，有钥匙。他可能以为我们欠他工程款，所以就住进去了。和李蕾签订合同的时候知道的（他住进房子的）。不是（倪子红经办的）。是会计。我不清楚。没有（参与之前用房产抵顶工程款事宜）。2008年（侨谊公司与李蕾）这份合同，陈洪亮不是经办人，具体经办人出国了，经办人姓魏，具体叫什么我没有问。（2008年以房抵顶是怎么协商的）我不清楚。（2008年房子卖多少钱）均价7500元左右吧。”

针对倪子红的上述陈述，**称“我签字后才拿到了钥匙，钥匙本来不在我手中。当时的协商情况倪子红根本不知道，倪子红只是负责跑腿的。庭上说他们找我商量1.5万的事情不存在，我今天才听到这个说法。”

在本院征求调解意见时，侨谊公司称“如果**想继续要这个房子，就以市场价1.6万算，如果不要就退房。”**称“按照李蕾签订合同的单价给，别的我不应该给他。”

本院对一审认定的其他事实予以确认。

本院认为，本案系侨谊公司提起的返还原物纠纷，侨谊公司要求**腾空并搬离涉案房产、支付占用费，其理由是2008年因侨谊公司欠付华安公司部分工程款未结清，双方口头协商将紫苑名居小区90号楼1003室抵顶给华安公司以清偿工程款，但因对抵顶款项数额未达成一致，未签订抵顶协议，未实际发生抵顶事实，且华安公司在另案中对该房产抵顶工程款亦不予认可。**自2009年起便实际占有涉案房产至今，经多次口头及发函通知其按照实际价格购买房产或支付占用费并搬离，其均不予理会。但根据本案一审期间各方当事人的诉辩主张及举证质证情况以及侨谊公司与华安公司工程款纠纷案中当事人诉辩主张、举证质证及其生效判决的认定，并结合本案二审调查及调解期间各方当事人的主张及举证情况，**占有、使用涉案房产是基于侨谊公司与华安公司的以房抵款关系、其本人与华安公司之间的任职关系而在其与侨谊公司之间就涉案房产成立的预购关系，其既非通过侵权行为取得，也非因不当得利或无因管理而获得。其占用涉案房产，具有正当理由。至于其未支付涉案房屋价款以及侨谊公司与华安公司工程款纠纷案中未认定其抵顶额，一如各方当事人之前所述，系因对账时对涉案房产抵顶单价产生分歧所致，至于分歧的产生原因，**作为当时的经办人之一，其关于是因为对方违背诚信原则擅自提高价格所致的解释，合乎情理，也与之前各方当事人的陈述及在案预售合同，通知等证据内容相吻合，结合侨谊公司经办人不明确，对2017年之前就涉案房产抵顶工程款的具体协商、履行不能做出合理解释等情节，本院对**的前述解释依法予以采信。故**就涉案房产的占有，实际上是其基于侨谊公司与华安公司以房抵款的合意以及其本人与华安公司的任职关系，从而与侨谊公司之间就涉案房屋成立预购关系的结果，故侨谊公司要求**腾空并搬离涉案房产、支付占用费的理由依法不能成立。至于**尚未支付涉案房产对价，双方之间的这一权利义务关系应受其预购关系规范，而不应通过返还原物的物权保护途径解决。

综上，**的上诉请求成立，本院依法予以支持。侨谊公司的上诉请求与在案证据不符，不能成立，本院不予支持。一审判决对法律关系认定错误导致适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6364号民事判决；

二、驳回威海市侨谊房地产开发有限公司诉讼请求。

一审案件受理费4700元，二审案件受理费9400元，均由威海市侨谊房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　董光成

审判员　　郑华章

审判员　　潘　慧

二〇二一年四月十三日

法官助理安姣姣

书记员刘珍琪