北京大美亲子投资集团有限公司与北京中铁金方物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2022）京01民终3372号

上诉人（原审被告）：北京大美亲子投资集团有限公司，住所地北京市海淀区稻香湖28号100幢701室。

法定代表人：高强，董事长。

委托诉讼代理人：白禄，北京中闻律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京中铁金方物业管理有限公司，住所地北京市西城区真武庙三条3号。

法定代表人：康红利，经理。

委托诉讼代理人：霍大明，北京市国源律师事务所律师。

上诉人北京大美亲子投资集团有限公司（以下简称大美公司）因与被上诉人北京中铁金方物业管理有限公司（以下简称中铁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0108民初60225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月2日立案后，依法适用独任制审理了本案，本案现已审理终结。

大美公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或撤销一审判决第二项，驳回中铁物业公司一审第二、四、五项诉讼请求。主要事实和理由：在上诉状中，大美公司主张：大美公司与中铁物业公司所签的《补充协议》并无违约金的约定，一审判决支持逾期违约金无合同依据；该补充协议起始时间并未查清。一审法院违反法定程序，影响案件正确判决，大美公司并未接到一审法院的传票。在二审询问中，大美公司给予一般授权的委托诉讼代理人强调，上诉主要针对一审判决对违约金认定过高，应予调整。

中铁物业公司辩称，同意一审判决，不同意大美公司上诉请求。违约金的计算依据《物业服务合同》第八条第3项约定。

中铁物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令大美公司向中铁物业公司支付物业费577 593.25元；2.判令大美公司向中铁物业公司支付违约金，其中：（1）以94 721.66元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2019年7月1日至实际支付之日；（2）以94 782.08元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2019年10月1日至实际支付之日；（3）以93 751.84元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2020年1月1日至实际支付之日；（4）以84 718.86元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2020年4月1日至实际支付之日；（5）以84 772元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2020年7月1日至实际支付之日；（6）以41 736.31元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2020年10月1日至实际支付之日；（7）以27 703.5元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2021年1月1日至实际支付之日；（8）以27 703.5元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2021年4月1日至实际支付之日；（9）以27 703.5元为基数，按0.5‰每日的标准支付自2021年7月1日至实际支付之日；3.判令大美公司支付电费18 620元；4.判令大美公司向中铁物业公司支付电费违约金，其中：（1）以2 872.8元为基数，按0.2%每日的标准支付自2020年9月1日至实际支付之日；（2）以4 468.8元为基数，按0.2%每日的标准支付自2020年10月1日至实际支付之日；（3）以6384元为基数，按0.2%的标准支付自2020年11月1日至实际支付之日止；（4）以4 894.4元为基数，按0.2%每日的标准支付自2020年12月1日至实际支付之日；5.承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：北京中铁金方物业管理中心于2019年7月12日更名为中铁物业公司。

2016年12月30日，委托方（甲方）大美公司与物业服务企业（乙方）中铁物业公司签订《物业服务合同》，约定乙方为甲方的涉案房屋提供物业服务，甲方按照约定交纳物业服务费，物业服务费收费标准为0.4元/建筑平米·天，冬季空调运行维护费标准为42元/建筑平米/供暖季，物业费按季度支付；甲方违反合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每天万分之五的标准向乙方支付违约金；本合同期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日至，合同期满后，双方如无异议，本合同自动延续。当日，双方还签订了水、电管理收费协议书，约定中铁物业公司依据现有供水供电能力为大美公司提供供水供电服务，大美公司按1.4元/度的标准在每月月底之前向中铁物业公司支付电费，如违反约定逾期不交的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分0.2%的滞纳金；本合同有效期为1年，即从2017年1月1日起到12月31日止，合同到期如双方无异议，该协议按合同年限自动顺延。

2020年11月，甲方大美公司与乙方中铁物业公司签订物业服务合同补充协议，约定：1.甲方自业主方于2016年承租建筑面积5732平方米，其中甲方自用面积2 575.6平方米，甲方转租面积3 156.4平方米；2020年11月，甲方与业主方就房屋租赁合同纠纷案经判决及协商，双方达成和解协议，甲方自用部分交还业主方，其余部分由甲方与业主方按判决或协议处理；因此甲乙双方原物业服务合同中的甲方自用部分从双方合同中去除，该部分物业费依照本协议第五条约定支付；2.甲方转租给环球英学（北京）教育科技有限公司、极伊美养生馆、北京市海淀区私立新东方学校，2020年12月签订三方协议，该部分物业服务按三方协议执行；3.次承租人北京葱头咨询顾问有限公司于2020年10月31日与甲方解除合同，乙方已代收费用及将补齐部分，结清后乙方向甲方开具发票，甲方向次承租人开具；之后物业、水电收取，由乙方直接与其签约，与甲方无关；4.次承租人北京美乐童教育科技有限公司（以下简称美乐童公司）租用部分的物业费，在甲方将该部分物业交还业主方前，由甲方按甲乙双方原合同约定的物业费数额和支付时间向乙方支付；本协议签订前，美乐童公司向乙方支付的物业费，视为甲方支付；本协议签订之日起，甲方要求乙方根据《判决书》《和解协议书》停止对美乐童公司的物业服务；5.甲方自用部分物业服务费结算及支付方式：甲方自用部分2 575.6平方米，物业费0.4元/天·㎡，物业费应交天数402天，应支付物业费414 156.48元；北京葱头咨询顾问有限公司2020年4月1日-2020年10月31日未交物业费27 715.67元；北京市海淀区私立新东方学校未交2019年7月1日至2019年7月9日物业费5 221.08元；2020年7月11日-2020年11月5日应交电费18 620元；2019年第三季度自用部分未付物业费89 500.58元；乙方酌情考虑甲方在疫情期间经营和物业使用情况，对甲方空调运行维护费进行相应减免，减免天数109天，减免费用42 111.06元；甲方向乙方支付费用共计513 102.75元；以上费用甲方于本协议签订生效之日起七个工作日内，向乙方一次性支付完成，乙方提供增值税专用发票；甲方租赁建筑面积的物业费用核算，以甲方与房屋产权房2020年11月4日签订的协议书中最终商定的自用房屋租赁面积2575.6㎡和自用房屋租赁截止日期2020年11月5日为依据；……8.此补充协议作为物业服务合同的补充，原合同其他条款内容不变，原合同与本协议不一致的，以本协议为准；等等。该合同附件显示美乐童公司承租建筑面积为759平方米。

一审庭审中，中铁物业公司主张大美公司与业主方的房屋租赁合同生效后，法院于2021年9月2日张贴公告，通知各次承租人于5日内将涉案房屋腾退并交还予业主方，美乐童公司于2021年9月10日左右自行搬离，未与其搬离房屋交接手续，故其主张大美公司应按照补充协议约定负担该部分房屋自2021年1月1日至2021年9月30日的物业费。对此提交民事判决书及公告佐证。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，中铁物业公司与大美公司签订《物业服务合同》，为涉案房屋提供物业服务。后双方签定补充协议，对于欠付物业费、电费及部分次承租人的物业费负担作出了明确约定，双方均应依约履行各自义务。现中铁物业公司要求大美公司支付拖欠的自用房屋部分物业费及应由其承担的次承租人房屋的物业费，理由正当，证据充分，一审法院对此予以支持，但其主张的美乐童公司房屋部分物业费截止时间计算有误，一审法院对此依法调整；中铁物业公司要求大美公司支付物业费及电费的违约金，因双方所签补充协议中对此并无约定，故一审法院支持逾期支付违约金，对于其余部分不再支持，违约金计算标准根据双方约定及法律规定依法判定。对于起始时间，因双方所签补充协议未有显示，故一审法院根据庭审查明事实及合同内容予以酌定。大美公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、北京大美亲子投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京中铁金方物业管理有限公司支付物业费571 293.55元、电费18 620元；二、北京大美亲子投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京中铁金方物业管理有限公司支付迟延付款违约金，其中物业费违约金以571 293.55元为基数，自2020年11月17日起计算至实际付清之日止；电费违约金以18 620元为基数，自2020年11月17日起计算至实际付清之日止；上述违约金均按照每日万分之五的标准计算；三、驳回北京中铁金方物业管理有限公司其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院补充查明：《物业服务合同》第八条第3项约定：甲方（即大美公司）违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每天万分之五的标准向乙方（即中铁物业公司）支付违约金，并应于五日内补交费用。《水、电管理收费协议书》第二条第4款约定：如乙方（即大美公司）违反约定，逾期不交纳的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分0.2%的滞纳金。《补充协议》第八条约定：此补充协议作为物收17-12物业服务合同（即上述《物业服务合同》）的补充，原合同其它各条款内容不变，原合同与本协议不一致的，以本协议为准。

此外，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，大美公司与中铁物业公司签订的《物业服务合同》、《水、电管理收费协议书》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。

一审认定大美公司欠付中铁物业公司物业费、电费未予支付，认定正确，本院不持异议。大美公司上诉主张《补充协议》并无违约金的约定，但《物业服务合同》及《水、电管理收费协议书》对违约金均存在约定，该上诉主张不能成立。大美公司上诉主张一审认定违约金过高，但根据合同约定、合同履行情况以及双方过错程度等因素，一审认定的违约金计算标准，并不存在畸高之情形，本院予以确认。

大美公司上诉主张一审未依法送达开庭传票。但经本院审查，一审已依法向大美公司住所地送达了开庭传票，并在开庭当天与大美公司进行了充分沟通，故大美公司上述主张亦不能成立。

综上所述，大美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3530元，由北京大美亲子投资集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　员　　唐述梁

二〇二二年五月十七日

法官助理　　王晓韬

书　记　员　　苏　可