**市**房地产开发有限公司、**市**装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁10民终457号 上诉人（原审原告）：**市**房地产开发有限公司，住所地山东省**市观海东路18号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，财务负责人。 委托诉讼代理人：**，男，办公室主任。 被上诉人（原审被告）：**市**装饰工程有限公司，住所地山东省**市***路79号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，女，公司监事。 委托诉讼代理人：***，山东***师事务所律师。 上诉人**市**房地产开发有限公司(以下简称**房地产公司)因与被上诉人**市**装饰工程有限公司（以下简称**装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省**市人民法院(2022)鲁1082民初5303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **房地产公司上诉请求：撤销原判发回重审，或依法改判。事实与理由：一、一审法院不支持**房地产公司索要租金的第一个理由是采信**装饰公司关于其使用房屋是基于改制分流而无偿使用的主张。而**装饰公司的法定代表人***，以前在**房地产公司改制前的国有企业**市**房地产开发公司(下称开发公司)任装潢科长，1997年***领了几名工人承包了装潢部，免费使用开发公司提供的后院车间和办公室。1999年7月，**房地产公司以净资产280万元同主管部门**市经济开发投资公司签订了买断协议改制成有限责任公司。同年，***自己也成立了独资的**装饰公司装修中心。自此，**房地产公司与**装饰公司装修中心是各自独立的经营主体和法人单位。**装饰公司装修中心成立前的两年时间里无偿使用开发公司的房子，而1999年7月**房地产公司改制后，**装饰公司使用的是**房地产公司的房子。**装饰公司在（2021）鲁1082民初5326号（以下简称5326号案件）中自述“**房地产公司改制成立时，相应的资产都属于**房地产公司所有”。**装饰公司装修中心不是改制企业，原来的开发公司因改制已不存在，再想免费使用已成了无源之水。不能因有过两年无偿使用开发公司房子的经历，就能当然免费使用改制后属于**房地产公司的房产。**装饰公司将当年承包的经历扯到本案中，就是想混淆事实，遗憾的是法院采信了其主张。虽然**装饰公司坚称是无偿使用，但5326号案件开庭笔录第5页**装饰公司**“在内部分流时”之前提到车间、办公楼免费使用，**房地产公司改制成立时，相应的资产都属于**房地产公司所有，因为双方关系较好，没有谈过租金的问题。这段话明确地表达了分流时是免费使用，改制后是有偿使用，只是关系好未谈租金数额。**装饰公司自己就证明了所谓免费是在撒谎。**装饰公司接着**“正是因为**房地产公司从来没有提租金的事，我们有很多给**房地产公司干的小活都没有记账”。这段话进一步说明**装饰公司清楚是有偿使用，否则没必要用所谓干的小活抵扣。以上是从改制分流的事实及**装饰公司自己的**说明不是免费使用，而且**装饰公司清楚是有偿使用。现实生活中，不存在一个企业的车间无偿给另一个企业使用几年甚至十几年的情况。且在已使用车间的情况下，又腾出一楼办公用房给其作为彩绘门市使用。以前街面门市房少，且不说无偿，就是租金少了都没愿意出租的。尤其6600多平方米独门独院的富源南路1号楼，是**房地产公司花巨资于2004年建成，不可能无偿给**装饰公司使用多年。**装饰公司所谓的无偿使用不属实。二、不支持索要租金的第二个理由是平账了，双方互不相欠。上一观点是免费使用，此观点又是对充平账了,两个观点显然不可能同时成立。关于平账的问题。首先，**装饰公司反复强调免费使用，**房地产公司从未主张其租金，那么没有租金数额，更未协商无法平账。其次，5326号案件中**房地产公司称自2009年至2014年所付的148万余元是按形象进度代六村付的旧村改造工程款，且同另外十家施工单位无差别同等进行。但**装饰公司不承认，法院也不认可，认定是支付欠**装饰公司此前的零星工程款，现在判决已生效，且该生效判决的后果是认定此前**装饰公司施工的装潢工程用这148万元现金全部付清了，既然都付清了，**装饰公司就不可能再扣下租金款与**房地产公司平账。第三，认定平账时间是2009年7月2日，那么7月3日之后拖欠的租金应当判决给付。**装饰公司在笔录第8页认可办公楼使用时间是2004年至2014年，一层彩绘门市使用时间2011年至2014年，富源南路楼房使用时间2010年至2014年。尽管承认使用的时间短，也是在平账之后发生的，不能认定不拖欠。5326号案件中**装饰公司如果出示该平账证据，显然法院会认定以前的账目已平，后付的148万元系用于支付六村的工程款，所以，5326号案件中**装饰公司未出示该证据。本案中，其拿出平账证据又使法院误认为双方债务充抵了，达到不用交租金的目的。尤其本案的特殊性在于**装饰公司在5326号案件中对**房地产公司提起索要工程款的诉讼，依据的是自己编制的决算书，该决算书涉及到51项工程，时间跨度14年，最小的几百、几千元装修项目都**在内。这么久远的时间，当年是否用了这些材料，当年的取费标准和施工量，均无依据，**房地产公司不清楚，法院亦无法查明。因为是算总账，**装饰公司索要租金也只能从改制开始，按逐个租赁房屋的时间及面积计算。一审诉讼过程中，**装饰公司反复主张**房地产公司从未提到租金问题，且本案超过诉讼时效，而**装饰公司起诉**房地产公司时则主张多次索要工程款且未超过诉讼时效。如果本案认定2009年7月2日之前，双方已经平账，那么5326号案件的生效判决就是错案，不可能两种说法都成立。三、不支持索要租金的第三个理由，是关于“**装饰公司有很多给**房地产公司干的小活都没有记账”问题。前面已阐述，这里再强调并引用**装饰公司这段话，用以说明**装饰公司清楚使用房屋是有偿的，需要支付租金，虽不能仅以此证实**装饰公司应当交租金，但能起到证明**装饰公司“知晓要交纳租金”的作用。对此，5326号案件的在判决书中已认定“**装饰公司又称出于人情考虑，免费施工部分工程抵顶租金，缺乏证据予以证实。”通过以上论述得出的结论是：**装饰公司主张的免费使用**房地产公司房产既无事实根据，也不符合情理，而且自始就知道应当交纳租金。虽然应当交租金，但**装饰公司庭审中多次提出**房地产公司从未提出租金问题，或未主张租金权利，但是，5326号案件庭审中，**装饰公司**“2015年、2016年时，我公司曾将一份248万元的预算报给**房地产公司，**房地产公司的工作人员***回复称扣掉租金等可以付给我们150万元，我们当时没有同意，但是也开了150万元的发票给**房地产公司，也就是此时**房地产公司才第一次提起租金的问题，我过后还找过**房地产公司的法定代表人询问为什么突然出来租金的问题，以前收电费都很及时，收的时候怎么不提租金，**房地产公司的法定代表人当时说找**装饰公司的法定代表人协商”。这里的扣掉租金和找**房地产公司的法定代表人协商，即为主张权利，正如5326号案件判决书中认定的“**装饰公司称双方从未商议租金问题，与常理相悖”。关于双方未就房产位置、面积、用途等未达成租赁合意问题，**房地产公司认为，诉讼中双方说法不一，几乎在每案中都会出现。即使有书面合同双方还可能因具体条款发生争议。如果像买卖关系中无证据证明买了货物，借款关系中无证据证明出借了争议的货币，的确无法支持。而本案**装饰公司承认使用了房子，也有证据证明使用了房产，这一点5326号案件判决说理部分也认定“**装饰公司先后使用**房地产公司的各处房产的事实客观存在”。现在主要争议是免费使用问题，只要否定了所谓免费、无偿使用，其他都能解决。当然本案因**装饰公司不承认使用的每栋房屋面积、使用时间、及租金标准等，造成审理上的困难。但依现有证据完全可以计算出来租金，即便认定金额少一些，也不能不认定存在租赁法律关系。至于**装饰公司提出的如果欠租金，为何**房地产公司账面体现不出来问题，系因租金数额双方达不成一致意见，导致无凭证下账，自然显示不出来。同理，5326号案件**装饰公司起诉**房地产公司51项工程款，也无法下账，无法凭想象数据下账。如果账面有显示才是弄虚作假。二审补充上诉意见如下：对**装饰公司使用房屋的时间及面积。一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，诉讼过程中当事人在起诉状、答辩状及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。**装饰公司在5326号案件中**搬至富源南路车间的时间为2007年、2008年左右，本案改口称2010年左右，应当确定2007年搬入。使用的面积5326号案件中**6600多平米根本用不了，而本案**只用了门卫两间50平米。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，对众所周知的事实、日常生活经验法则、根据法律规定推定的事实当事人无需证明，首先能确认**装饰公司使用**房地产公司多处房产，且使用时间长达几年、十几年，不可能是无偿使用，同理，车间是用于加工安装生产的，**装饰不可能不用大厂房车间，只用门卫两间50平米的房子。其次，不管是工厂还是普通的住房，租用房屋都很慎重，一定租用与用途相当的面积，不可能仅用50平米而租用6000多平米的房子。三、该大车间是独门独院的四层楼房，从出租人的角度不可能仅用50平米，而将整个楼房单独使用多年，这些生活经验是普通百姓众所周知的。**装饰公司在笔录自述，**房地产公司是让其看门的，因为窗都被别人偷了，从生活经验判断，新楼房里面什么都没有，偷不到东西，没有必要去人看护，假如窗都已经让别人偷了，就不用人再去看了。对于6600多平米的房子“根本用不了”所表达的意思与6600多平米的房子只使用了不到1%（50平米）所表达的意思完全不同。根据上述情况，结合**房地产公司提供的证人证言，应认定**装饰公司是从2007年1月开始使用富源南路1号车间，该时间接近**房地产公司主张的2006年开始使用，且使用了整个车间。**装饰公司租用**房地产公司的办公楼、后面车间、西厢房及五楼职工**的时间，按**装饰公司上案笔录中**“**房地产公司改制成立时，相应的资产都属于**房地产公司所有，但是因为双方关系较好，并没有谈过租金的问题”“关于房租的问题，从双方分流开始就没有谈论过这个问题”，应认定自1999年7月开始对二楼办公室及一楼彩绘门市的使用时间及面积以**装饰公司自认的及**装饰公司提供的证言证言为准。四、是否存在租赁关系问题，**装饰公司不承认存在租赁关系，一审法院也认定不存在租赁关系，而事实是**装饰公司长期使用的房屋在没有证据证明系免费使用的情况下，房屋所有人与使用人之间除租赁关系外，还能是什么关系。按一审法院的逻辑，只要没有书面合同，承租人就可以不存在租赁关系无偿使用，显然不成立。**装饰公司还以双方从未就房屋租赁事宜进行过协商来否认双方的租赁关系。的确**房地公司拿不出书面租赁协议，但未经协商**装饰公司不可能顺利入住，**房地产公司从未明示无偿使用，尤其**装饰公司自述**房地产公司要求扣掉租金，说明**房地产公司主张过租金权利。综上，**房地产公司不欠**装饰公司工程款，**装饰公司也承认未支付租金，在有充分证据证明**装饰公司使用房屋的情况下，不应判决驳回**房地产公司索要租金的诉讼请求。 **装饰公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，**房地产公司的上诉理由不能成立。一、1997年**房地产公司内部分流，***承包**房地产公司装潢科免费使用后院车间及两间办公室，对此**房地产公司也本着向好的原则，对使用的房产没有协商过租赁事宜。1999年**房地产公司改制时，2000年***成立**装饰装修中心，2004年成立**装饰公司，2013年底搬到新址***路79号，在长达10多年的时间里，**装饰公司从**房地产公司的后院车间搬到富源南路1号帮忙看门，**房地产公司从未就使用的房产面积、时间、费用等问题与**装饰公司进行协商，从未收取租金。若在此期间**房地产公司提出收取租金，**装饰公司不一定会继续使用**房地产公司的房产。正因为从未提出过收取租金，出于人情考虑，在此期间**房地产公司的一些小活也都没有计取费用。并非**房地产公司理解的**装饰公司明知需要收取租金，同意以工程款抵顶。一审法院询问**房地产公司如何与**装饰公司协商租赁事宜，**房地产公司**双方口头商定各处房产的租金标准。按**房地产公司的说法，既然双方商定好了，为什么不签订租赁合同，为什么不按此标准收取租金，为什么不入账。**房地产公司不收取租金系基于当年分流的延续及两家公司多年来的人情往来。现在**房地产公司主张租赁关系索要拖欠租金完全是为了逃避支付工程款而编造的事实。二、关于平账的问题。**房地产公司一直将建设工程案件与本案搅在一起，混淆视听。建设工程纠纷案件经过一审、二审，已有定论，**房地产公司欠**装饰公司工程款148万余元。一审中，**装饰公司向法庭提交的账页显示2009年7月2日双方已经平账，证明截止2009年7月2日两家公司互不相欠。一审中，**房地产公司多次**与**装饰公司口头协商用工程款抵顶租金，工程款与租金如何计算抵顶，账目上没有相关的记录，**房地产公司也无法说清楚。**房地产公司主张**装饰公司拖欠租金达800万元，而**装饰公司主张的工程款在未审定的情况下仅400多万元，但2009年7月2日平账之后，**房地产公司不继续向**房地产公司支付工程款，进一步说明双方之间不存在租赁关系，所以**房地产公司称平账之后**装饰公司还应支付租金的理由不能成立。三、**装饰公司对使用了**房地产公司的房产的事实，始终未予否认。但使用了是否需要收取费用取决于双方的合意或约定。**房地产公司主张双方存在租赁关系，对租赁物、租期、租金等的协商约定均属于租赁合意的内容。一审**房地产对双方存在租赁关系只是自说自话，没有提供双方存在合意的相关证据，缺乏索要租金的法律基础。**房地产公司在上诉状中称双方对租金数额达不成一致意见，导致无凭证下账，所以账面上显示不出来。**装饰公司使用房产大约有10多年，**房地产公司既然要收取租金，在长达10多年的时间里没有与**装饰公司协商好租金，根本说不通。况且一审第一次开庭过程中，**房地产公司自述与**装饰公司商定了租金，现在又说双方租金数额未达成一致，显然自相矛盾。综上，**装饰公司认为，双方未形成租赁关系。补充答辩如下：关于**房地产公司提到的使用房产时间问题，**装饰公司在一审中已经解释过，关于2007年至2008年搬到富源南路，是在建设工程款一案中**房地产公司提出索要租金，因时间比较久远，**装饰公司**得不准确。本案中，经落实确定具体搬迁时间为2010年左右。富源南路车间面积大约有6600平米，**装饰公司从**房地产公司后院车间搬到富源南路是**房地产公司安排的，目的是为了看管车间。因之前富源南路的车间多次发生门窗被盗事件。**装饰公司职工只有几个人，而且工作的地点主要是甲方工地，不需要长时间的在富源南路办公，根本不可能使用富源南路6600多平方米的大楼，实际只使用了门卫大约50平米的地方。关于是否存在租赁关系的问题，一审法院从平账、未收取租金，是否以工程款抵账等多个角度论述了双方是否存在租赁关系，最终认定不存在租赁关系，所以**房地产公司一直强调一审法院仅以双方没有签订书面的租赁合同为由驳回其诉讼请求的说法不能成立。 **房地产公司向一审法院起诉请求：判令**装饰公司向**房地产公司支付房屋租金7878900元，支付暖气费24万元，共计8118900元，诉讼费由**装饰公司承担。 一审法院认定事实：2021年10月15日，**装饰公司将**房地产公司诉至一审法院，诉请**房地产公司给付其工程款3298693.72元。事实和理由中**，**装饰公司自2000年至2014年底为**房地产公司施工月湖新城项目、六福花园项目等多处装修工程，工程款3297782.53元。大约2010年**装饰公司为**市成山镇成山六村施工成山六福门市及住宅楼装修工程，工程款审定为1487977.03元，后三方商定该笔工程款由**房地产公司支付给**装饰公司。**房地产公司共应支付**装饰公司4785759.56元，**房地产公司陆续支付了1487065.84元，尚欠3298693.72元。**房地产公司答辩称，**装饰公司使用其公司办公楼、车间、**等多处房产且使用多年，房屋租金及暖气费共计8118900元，**装饰公司庭审称**房地产公司未提出租金问题，而**装饰公司以前从未提出装饰款问题，双方清楚互相抵顶。故请求驳回**装饰公司的诉请。 2022年2月16日，一审法院作出（2021）鲁1082民初5326号民事判决，认定本案双方当事人对成山六村将应付**装饰公司的工程款转移给**房地产公司承担的事实无争议，**房地产公司称账面已付的1487065.84元即为该款，但**房地产公司账面显示自2009年起开始付款，这与2014年3月完成三方转账及双方确实存在其他工程往来的事实存在矛盾，且如果款项已经支付完毕，又与**房地产公司向成山六村提出退回债务的事实相悖。故认定**房地产公司未付成山六村工程款。并认为**装饰公司先后使用**房地产公司的各处房产的事实客观存在，**装饰公司称双方从未商议租金问题，与常理相悖，又称出于人情考虑免费施工部分工程抵顶租金，缺乏证据证实；**房地产公司称双方已经讲明以全部施工工程款抵顶厂房租金，没有证据证实，对双方主张均不予采信。**房地产公司对厂房租金可另案主张权利。判决**房地产公司支付**装饰公司工程款1487977.03元。**房地产公司不服该判决，上诉至威海市中级人民法院。2022年7月7日，威海市中级人民法院作出（2022）鲁10民终835号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。**房地产公司遂提起本案诉讼。 另查，**装饰公司的法定代表人***原系**房地产公司的职工,1997年**房地产公司在上级主管部门的主导下进行业务分流，***承包了装修科。2000年11月16日，***注册成立**市**装饰公司装修中心，系个人独资企业，2003年3月11日办理注销登记。2004年7月7日，**装饰公司注册成立，法定代表人***，该公司系***与***共同持股的有限责任公司，公司住所地为**市观海路，2016年8月4日变更公司住所地为**市***路79号。 诉讼中，**房地产公司未提交证据证实其与**装饰公司之间就相关房产的租赁事宜协商过或达成租赁合意，其提交（2021）鲁1082民初5326号民事判决，证明该判决中认定**装饰公司称出于人情考虑免费施工部分工程抵顶租金，更进一步证明其使用过**房地产公司的房产并且知晓要交纳租金，且法院也认为**房地产公司对租金应另案主张权利。经质证，**装饰公司认为，5326号案件中2021年11月10日开庭笔录中**装饰公司代理人的**内容为“正是因为**房地产公司从来没有提租金的事，我们有很多给**房地产公司干的小活都没有记账。”所以判决书中所述应该是法官自己理解的，并不是**装饰公司的原话。**房地产公司提交的其他证据及出庭作证的证人证言均为证实**装饰公司使用其公司相关房产的具体情况。 **房地产公司提交《**装饰公司租用办公楼、车间及厂房的情况说明》，具体说明**装饰公司租用其公司房产情况为：1、租用其公司办公楼后院车间5间，西厢2间，共约350平方米，（150元/平方米），租期15年（1999年7月至2015年7月），租金为78.75万元；2、租用办公楼二楼约300平方米（150元/平方米），期限10年（2004年至2014年），租金为45万元；3、五楼3间**90平方米（150元/平方米），期限15年（1999年7月至2015年7月），租金为20.25万元；4、租其公司一层门市三间约110平方米，年租金为6万元，期限8年（2006年至2014年），租金为48万元；5、暖气费按其使用实际办公面积数计算。（按供暖公司收费标准为25元/平方米）20000元/年*12年=24万元；6、租赁富源南路1号楼，建筑面积6621平方米（100元/平方米），期限9年（2006年-2015年），租金为595.89万元。以上房屋租金及暖气费共计811.89万元。 **装饰公司对上述租赁情况说明不认可，认为：1、关于使用后院车间，其公司使用的是一个大车间，大约40左右平方，其余的不存在，使用时间也不对，1999年7月-2010年春天左右是其公司在使用，2010年春天搬出，对**房地产公司主张的租金标准150元每平方不认可，从来没有说过租金；2、办公楼只使用了201、202两个房间，面积大约四五十平方，认可2004-2014年使用该房间；3、五楼的**从来没有用过；4、一层的门市大约在2011年开始使用，是一个大间能顶办公室的三小间，面积大约50平方左右，使用时间2011-2014年；5、暖气费，据其公司了解是**房地产公司整个办公楼及**酒店，每年的暖气费大约在6万元左右，**房地产公司也向**装饰公司收取过暖气费，不欠**房地产公司的暖气费；6、富源南路1号面积使用2间房大约50平方左右，**房地产公司是让**装饰公司去看门的，因为窗都让别人偷了，使用时间是2010年-2014年。对**房地产公司所述的租金标准均不认可，因为双方从未商议过租金的事。 诉讼中，**装饰公司为证实双方之间不存在租赁合同关系，提交如下主要证据： 1、**房地产公司2009年明细分类账页复印件一张，以证实该帐页是**房地产公司在（2021）鲁1082民初5327号案件中提供的公司会计账簿时，**装饰公司拍照留存的，通过该账页能够看出截至2009年7月2日**房地产公司与**装饰公司的账目是平账，互不相欠。2009年8月3日开始**房地产公司又陆续向**装饰公司支付工程款，工程款都是2009年**装饰公司为**房地产公司施工的六福花园、月湖工程的工程款，由此可以说明截至2009年7月2日**房地产公司、**装饰公司平账，不存在欠付租金和暖气费问题； 2、**装饰公司于2012年4月24日向**房地产公司出具的收据存根联及记账联各一张，以证实2012年4月24日，**装饰公司用应收**房地产公司工程款抵顶应付**房地产公司暖气费15000元，**装饰公司向**房地产公司出具了收款收据； 3、2012年12月10日银行转账凭证一份及**房地产公司法定代表人***的女儿**向**装饰公司出具的暖气费收据一张，以证实暖气费只要**房地产公司向**装饰公司要，**装饰公司都已支付，有现金支付也有以工程款抵顶等。2014年12月10日**装饰公司搬到新公司地址**市***路79号按**房地产公司要求支付的最后一笔暖气费，所有暖气费已结清。 4、证人**、**、**出庭作证，以证实1997年**房地产公司分流的情况。****，其原是**房地产公司职工，大约1997年、1998年，投资公司宁同顺经理到公司主持开会，说**房地产公司要分流，成立装修部、粉刷部、化妆品门市，高经理组织装潢部，共五个人，下来后高经理告诉他每人需要集资1万元搞装修，他没有钱就不干了。其不干之前在**房地产公司楼后当车间用的车库内上班，***成立装潢部之后在哪办公就不清楚了，**房地产公司分流时没有给职工补偿。证人****，其1994年到**房地产公司干铝合金，1997年公司改制，高经理承包了装潢这摊，他就跟着高经理干，干到2006年底。证人****，其1993年左右到**房地产公司干仓库保管，是正式职工，1997年公司分流由***承包的装潢，当时要入股1万元，她拿不出这个钱就没有继续干。 经质证，**房地产公司对证据1、3的真实性予以认可，对证据2的真实性不认可，但认为证据1、3不能证明**装饰公司不欠租金及暖气费。对证人**、**、**曾在**房地产公司公司工作过没有异议，称证人**的分流就是承包，是1997年在上级部门的主持下，高经理带头领着几个人进行承包。对**的作证，认为与***有亲属关系，不予认可。对***承包装修作业时，是否与***协商过办公室及车间的租赁事宜。**房地产公司称，当时没有协商过租赁事宜，当时都是一家人分流承包出去的，都本着向好的原则去，1999年7月，**房地产公司公司又进行了改制，自此之后，**装饰公司陆续给**房地产公司干工程活，其公司的厂房就提出了有偿使用。对其公司账目中为何未记载**装饰公司欠付其租金，**房地产公司称租金和**装饰公司主张的工程款当时都是口头协议互相抵顶，扣除后再进行收取，因此之前没有记载欠付租金。因工程款案件的一、二审判决，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点为**房地产公司与**装饰公司之间是否存在租赁合同关系，**装饰公司是否欠付**房地产公司租金及暖气费。 依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，**房地产公司主张其与**装饰公司之间存在租赁合同关系，未提交证据证实，且根据**装饰公司提供的证据，可以证实双方之间并未形成租赁合同关系，故**房地产公司的主张证据不足，不予认定。理由如下： 首先，房产租赁合同关系应当包含承租方租赁出租方房产的具体位置、面积、用途、租赁期限、租金标准、租金支付期限和方式、租赁物维修等一系列条款。但**房地产公司未提交任何证据证实其与**装饰公司之间就租赁房产的具体事宜进行过协商或双方达成租赁合意，**装饰公司对**房地产公司所述**装饰公司使用其公司房产的原因、具体面积、期限均有异议，对其主张的租金标准更不认可。在**装饰公司的证人**、**、**出庭后，**房地产公司认可其公司1997年在政府部门的主持下进行分流，原系其公司职工的***带领人员承包了公司装潢业务，并认可***分流出去时**房地产公司本着向好的原则，双方对***承包经营使用的房产没有协商过租赁事宜。根据上述事实，可以证实**装饰公司**1997年**房地产公司分流时，提供房产免费给***使用的事实具有高度盖然性，予以采信。至于在1999年**房地产公司改制或2004年**装饰公司成立后**房地产公司继续将部分房产交由**装饰公司使用，**房地产公司未提交证据证实双方重新协商租赁事宜，另行达成租赁合意，故无法证实双方存在租赁合同关系。 其次，根据**房地产公司2009年7月2日账页中双方的账目是平账的事实，可以证实**房地产公司认可该节点其与**装饰公司双方互不相欠。如果双方存在租赁合同关系，口头协议工程款与租金相互抵顶，账目中亦应当记载对方欠付租金的具体数额，才能在对账时行使抵销权。且根据5326号案件中查明2009年之后**房地产公司陆续向**装饰公司支付工程款的事实，可以进一步证实其认为**装饰公司并不欠其房租款，否则应当先行与工程款进行抵顶，而不是陆续支付140余万元工程款。故**房地产公司自述“当时都是口头协议互相抵顶，扣除后再进行收取”与其主动支付工程款的事实相互矛盾，不予采信。 最后，**房地产公司以（2021）鲁1082民初5326号判决中一审法院认为部分证实法院认定**装饰公司自称出于人情考虑免费施工部分工程抵顶租金，从而证实**装饰公司认可应交纳租金。经查该案庭审中**装饰公司代理人**“正是因为**装饰公司从来没有提租金的事，我们有很多给**装饰公司干的小活都没有记账”，故**装饰公司代理人并未**施工部分工程抵顶租金。因双方对是否存在租赁合同关系，**装饰公司是否应交纳租金产生争议，上述建设工程施工合同案件的审判结果对**房地产公司主张租金的权利予以保留，仅能证明**房地产公司有权提起索要租金的诉讼，并不能因此证实**装饰公司应当交纳租金。故**房地产公司以5326号案件的民事判决证实**装饰公司应当支付其公司租金，理由不当，亦不予支持。另，根据**装饰公司提供的取暖费的交款单据，其在2014年12月支付过当年取暖费，2014年底或2015年初**装饰公司即搬至公司新址，**房地产公司主张**装饰公司欠付之前多年的取暖费，无证据证实，且已超过诉讼时效，亦不予支持。综上所述，**房地产公司诉请，证据不足，且理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百七十条、第七百零三条、第七百零四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回**市**房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费34316元，由**市**房地产开发有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方进行了质证。**房地产公司提交付款凭证一宗，拟证实2009年7月2日平账系因**装饰公司两次借款，后款项收回，所以平账，与案涉的租金无关。经质证，**装饰公司认为上述证据无法证实**房地产公司的主张，2009年7月2日平账即表示双方互不相欠，上述记账凭证不能完全反映双方的账目往来。经审查，本院认为，**房地产公司提交的上述单据无法完整反映两公司之间的业务往来，故**房地公司据此主张2009年7月2日平账的事实与案涉租金纠纷完全无关，本院不予支持。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：**房地产公司与**装饰公司之间是否存在房屋租赁关系，**装饰公司是否欠付**房地产公司租金；本案是否超过诉讼时效。首先，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，**房地产公司主张与**装饰公司之间建立了租赁合同关系，但没有提交证据证实双方曾经就租赁合同的主要条款内容进行了协商并达成一致意见。关于租金标准，**房地产公司在一审诉讼中主张使用房屋时口头协商一致，并**了具体的租金标准，而在上诉状中**房地产公司又称正因为租金数额双方没有达成一致，因此账目上才没有体现，如果账目上有体现才是弄虚作假，**房地产公司的**明显自相矛盾。其次，**房地产公司主张**装饰公司欠付其1999年至2015年期间的租金，但在此期间，**房地产公司账目中对案涉租金没有进行记载，**房地产公司亦没有证据证实其在此期间曾向**装饰公司主张过租金。且按照**房地产公司主张的租金标准，案涉房产年租金超过百万，如其**属实，在**装饰公司拖欠**装饰公司数百万元租金的情况下，两公司2009年7月2日账面显示平账，此后，**房地产公司又陆续向**装饰公司支付工程款148万余元，均不合常理。再次，**装饰公司于一审庭审中自认2015年、2016年前后，在其向**房地产公司索要工程款时，**房地产公司的工作人员提出以租金抵扣部分工程款后，同意另行支付剩余工程款150万元。经二审询问，**房地产公司表示相关工作人员已经离开其公司，具体是否有此事，**房地产公司并不清楚，而**装饰公司亦表示其不同意扣除**房地产公司主张的租金，故根据上述**亦不能证实双方之间就租金一事已经达成一致意见。最后,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。**房地产公司没有证据证实其向**装饰公司主张过租金，即便从**装饰公司自认的2015年、2016年**房地产公司工作人员向其提及租金一事时开始计算诉讼时效，截止2021年**装饰公司提起工程款诉讼，**房地产公司提出租金抗辩时，亦明显超过三年的诉讼时效。 综上，**房地产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费68632元，由**市**房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　邓　锐 审判员　*** 审判员　刘　艳 二〇二三年三月十五日 书记员　***