某某市某某房地产开发有限公司、某某市某某装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省**市人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁1082民初5303号 原告：**市**房地产开发有限公司，住所地：**市观海东路18号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，财务负责人。 委托诉讼代理人：**，办公室主任。 被告：**市**装饰工程有限公司，住所地：**市***路79号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东***师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，公司监事。 原告**市**房地产开发有限公司(以下简称**房地产)与被告**市**装饰工程有限公司（以下简称**装饰）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**房地产的委托诉讼代理人**、**，被告**装饰的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **房地产向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告**装饰向原告支付房屋租金7878900元，支付暖气费24万元，共计8118900元，诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告长期因原告欠被告装饰装修款项的多少争执不下，2021年9月被告向**市人民法院提起索要装修款的诉讼。诉讼中，一审、二审法院均认为房屋租金与装修款系不同法律关系，应另案审理，原告只好单独提起诉讼。被告的前称为**市**装饰装修中心。1999年，被告因没有经营场所，租用原告办公楼二楼201、202、203室（300m2）做为办公场所使用10年，应付租金45万元；租用五楼三间（90m2）当做员工**使用15年，应付租金20.25万元；租用原告公司后院车间五间、西厢房二间（350m2）做仓储车间使用15年，应付租金78.75万元；后又租用原告办公楼一层门市三间（110m2）做广告制作中心彩绘门市使用8年，应付租金48万元。上述办公室、**及彩绘门市应支付暖气费24万元。2006年被告因承揽大型灯展需要，租用原告位于**市富源南路1号楼车间，建筑面积共6621平方米，使用9年，应付租金5958900元。因被告先一口咬定六村装饰款没有给付，且一、二审法院对已有证据不审查、不分析，即认定原告已付的1487065.84元，系原告付给被告除六村以外的其他装饰装修款，导致原、被告无法查清被告到底为原告施工了多少装修工程。此次起诉只好全额索要房屋租金，请法院依法支持原告的诉讼请求。 **装饰辩称，一、原告与被告之间不存在租赁关系，双方从未就房屋租赁事宜进行过协商。被告法定代表人***原系原告的职工。原告原系**市经济开发投资公司的下属公司，属国有性质。1997年底原告单位内部分流，原告内部的装修科由***承包，并有六名职工从原告处分流划转给***，企业分流时未给***等人任何补偿，但是原告承诺提供两间办公室及车间免费给***使用，当时只用了车间，办公室未用。2000年***成立**市**装饰装修中心。**装饰装修中心成立后租赁**市友谊宾馆的门市房办公，直到2004年友谊宾馆的门市房拆除后才使用原告办公楼的两个房间。后原告称要出售后院地块，拆除车间，富源南路车间又经常发生偷盗，让被告搬到富源南路1号顺便帮忙看管，被告于2010年左右搬到富源南路。富源南路车间有4层楼共6000多平方，被告根本用不了那么多房间，当时只是使用了门卫一楼的部分房间。富源南路的车间并不是原告所称被告为了制作花灯租用的，原告也从未向被告提及还需要缴纳租金的问题。2014年被告搬到现在的办公地址**市***路79号。当时原告与被告两家关系较好，原告从未向被告提及房租的问题，被告在此期间应原告法人***的要求为***及多名亲属、关系户装修房屋，为原告施工一些零星工程，都未计取费用，对此被告亦将保留提起诉讼的权利。二、原告向被告索要租金787万元，暖气费24万元完全是原告为了逃避履行向被告支付工程款义务，编造出来的。理由如下：1.起诉状中原告所称的租金数额完全是原告一厢情愿自己编造出来的，无任何的根据。自原告改制后，原告从未向被告索要过租金，被告也没有向原告缴纳过租金，但是电费原告都一直向被告收取。相比租金，金额较小的电费原告都及时收取，但原告从未向被告收取数额巨大的租金，这说明双方对收取房屋租金事宜没有商定。原告提供房屋给被告使用完全是基于当年分流职工作为补偿的一种方式，不存在租赁的问题。2.自2000年-2014年被告承接原告多项装饰装修工程，原告一直拖欠被告的工程款。这期间原告曾陆续向被告支付工程款148余万元，按被告的预算，2000年-2014年被告为原告施工的工程预算金额4785759.56元，而原告索要的租金和暖气费高达800余万元，被告欠付原告租金数额如此巨大的情况下，原告不但不向被告索要租金或提出用工程款抵顶，还在2000年-2014年间向被告陆续支付工程款148万元，这明显与常理不符，由此更能说明原告所称的租金是不存在的。3.若被告欠原告租金及暖气费，那么原告的账册中应收账款应当有记录。原告与被告曾于2021年对工程款给付进行对账，原告所付工程款在其会计账簿中均有记录，但账簿中没有对**装饰应收账款租金、暖气费的记录，亦能说明原告索要的租金、暖气费是不存在的。三、被告认为自1997年年底分流后原告未向被告主张过租金，被告认为原告的起诉超过法定的诉讼时效，综上，被告认为原告的起诉没有事实和法律根据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2021年10月15日，**装饰将**房地产诉至本院，诉请**房地产给付其工程款3298693.72元。事实和理由中**，**装饰自2000年至2014年底为**房地产施工月湖新城项目、六福花园项目等多处装修工程，工程款3297782.53元。大约2010年**装饰为**市成山镇成山六村施工成山六福门市及住宅楼装修工程，工程款审定为1487977.03元，后三方商定该笔工程款由**房地产支付给**装饰。**房地产共应支付**装饰4785759.56元，**房地产陆续支付了1487065.84元，尚欠3298693.72元。**房地产答辩称，**装饰使用其公司办公楼、车间、**等多处房产且使用多年，房屋租金及暖气费共计8118900元，**装饰庭审称**房地产未提出租金问题，而**装饰以前从未提出装饰款问题，双方清楚互相抵顶。故请求驳回**装饰的诉请。 2022年2月16日，本院作出（2021）鲁1082民初5326号民事判决，认为**房地产及**装饰对成山六村将应付**装饰的工程款转移给**房地产承担的事实无争议，**房地产称账面已付的1487065.84元即为该款，但**房地产账面显示自2009年起开始付款，这与2014年3月完成三方转账及双方确实存在其他工程往来的事实存在矛盾，且如果款项已经支付完毕，又与**房地产向成山六村提出退回债务的事实相悖。故认定**房地产未付成山六村工程款。并认为**装饰先后使用**房地产的各处房产的事实客观存在，**装饰称双方从未商议租金问题，与常理相悖，又称出于人情考虑免费施工部分工程抵顶租金，缺乏证据证实；**房地产称双方已经讲明以全部施工工程款抵顶厂房租金，没有证据证实，对双方主张均不予采信。**房地产对厂房租金可另案主张权利。判决**房地产支付**装饰工程款1487977.03元。**房地产不服该判决，上诉至威海市中级人民法院。2022年7月7日，威海市中级法院作出（2022）鲁10民终835号民事判决，判决驳回上诉维持原判。**房地产遂提起本案诉讼。 另查，**装饰的法定代表人***原系**房地产的职工,1997年**房地产在上级主管部门的主导下进行业务分流，***承包了装修科。2000年11月16日，***注册成立**市**装饰装修中心，系个人独资企业，2003年3月11日办理注销登记。2004年7月7日，**市**装饰工程有限公司注册成立，法定代表人***，该公司系***与***共同持股的有限责任公司，公司住所地为**市观海路，2016年8月4日变更公司住所地为**市***路79号。 诉讼中，**房地产未提交证据证实其与**装饰之间就相关房产的租赁事宜协商过或达成租赁合意，其提交（2021）鲁1082民初5326号民事判决，证明该判决中认定**装饰称出于人情考虑免费施工部分工程抵顶租金，更进一步证明其使用过**房地产的房产并且知晓要交纳租金，且法院也认为原告对租金应另案主张权利。经质证，**装饰认为，（2021）鲁1082民初5326号案件中2021年11月10日开庭笔录中第5页**装饰代理人的**内容为“正是因为被告从来没有提租金的事，我们有很多给被告干的小活都没有记账。”所以判决书中所述应该是法官自己理解的，并不是被告的原话。**房地产提交的其他证据及出庭作证的证人证言均为证实**装饰使用其公司相关房产的具体情况。 **房地产提交《**装饰租用办公楼、车间及厂房的情况说明》，具体说明**装饰租用其公司房产情况为：1、租用其公司办公楼后院车间5间，西厢2间，共约350平方米，（150元/平方米），租期15年（1999年7月至2015年7月），租金为78.75万元；2、租用办公楼二楼约300平方米（150元/平方米），期限10年（2004年至2014年），租金为45万元；3、五楼3间**90平方米（150元/平方米），期限15年（1999年7月至2015年7月），租金为20.25万元；4、租其公司一层门市三间约110平方米，年租金为6万元，期限8年（2006年至2014年），租金为48万元；5、暖气费按其使用实际办公面积数计算。（按供暖公司收费标准为25元/平方米）20000元/年*12年=24万元；6、租赁富源南路1号楼，建筑面积6621平方米（100元/平方米），期限9年（2006年-2015年），租金为595.89万元。以上房屋租金及暖气费共计811.89万元。 **装饰公司对上述租赁情况说明不认可，认为：1、关于使用后院车间，其公司使用的是一个大车间，大约40左右平方，其余的不存在，使用时间也不对，1999年7月-2010年春天左右是其公司在使用，2010年春天搬出，对原告主张的租金标准150元每平方不认可，从来没有说过租金；2、办公楼只使用了201、202两个房间，面积大约四五十平方，认可2004-2014年使用该房间；3、五楼的**从来没有用过；4、一层的门市大约在2011年开始使用，是一个大间能顶办公室的三小间，面积大约50平方左右，使用时间2011-2014年；5、暖气费，据其公司了解是原告整个办公楼及**酒店，每年的暖气费大约在6万元左右，原告也向被告收取过暖气费，不欠原告的暖气费；6、富源南路1号面积使用2间房大约50平方左右，原告是让被告去看门的，因为窗都让别人偷了，使用时间是2010年-2014年。对原告所述的租金标准均不认可，因为双方从未商议过租金的事。 诉讼中，**装饰为证实双方之间不存在租赁合同关系，提交如下主要证据： 1、**房地产2009年明细分类账页复印件一张，以证实该帐页是**房地产在（2021）鲁1082民初5327号案件中提供的公司会计账簿时，被告拍照留存的，通过该帐页能够看出截至2009年7月2日原告与被告公司的账目是平账，互不相欠。2009年8月3日开始原告又陆续向被告支付工程款，工程款都是2009年被告为原告施工的六福花园、月湖工程的工程款，由此可以说明截至2009年7月2日原、被告平账，不存在欠付租金和暖气费问题； 2、**装饰于2012年4月24日向**房地产出具的收据存根联及记账联各一张，以证实2012年4月24日，**装饰用应收**房地产工程款抵顶应付**房地产暖气费15000元，**装饰向**房地产出具了收款收据； 3、2012年12月10日银行转账凭证一份及**房地产法定代表人***的女儿**向**装饰出具的暖气费收据一张，以证实暖气费只要**房地产向被告要，**装饰都已支付，有现金支付也有以工程款抵顶等。2014年12月10日**装饰搬到新公司地址**市***路79号按**房地产要求支付的最后一笔暖气费，所有暖气费已结清。 4、证人**、**、**出庭作证，以证实1997年**房地产分流的情况。****，其原是**房地产职工，大约1997年、1998年，投资公司宁同顺经理到公司主持开会，说**房地产要分流，成立装修部、粉刷部、化妆品门市，高经理组织装潢部，共五个人，下来后高经理告诉他每人需要集资1万元搞装修，他没有钱就不干了。其不干之前在**房地产楼后当车间用的车库内上班，***成立装潢部之后在哪办公就不清楚了，**房地产分流时没有给职工补偿。证人****，其1994年到**房地产干铝合金，1997年公司改制，高经理承包了装潢这摊，他就跟着高经理干，干到2006年底。证人****，其1993年左右到**房地产干仓库保管，是正式职工，1997年公司分流由***承包的装潢，当时要入股1万元，她拿不出这个钱就没有继续干。 经质证，**房地产对证据1、3的真实性予以认可，对证据2的真实性不认可，但认为证据1、3不能证明被告不欠租金及暖气费。对证人**、**、**曾在原告公司工作过没有异议，称证人**的分流就是承包，是1997年在上级部门的主持下，高经理带头领着几个人进行承包。对**的作证，认为与***有亲属关系，不予认可。对***承包装修作业时，是否与***协商过办公室及车间的租赁事宜。**房地产称，当时没有协商过租赁事宜，当时都是一家人分流承包出去的，都本着向好的原则去，1999年7月，原告公司又进行了改制，自此之后，**装饰陆续给原告干工程活，其公司的厂房就提出了有偿使用。对其公司账目中为何未记载被告欠付其租金，**房地产称租金和**装饰主张的工程款当时都是口头协议互相抵顶，扣除后再进行收取，因此之前没有记载欠付租金。由于**及威海的判决，所以才提起了本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为**房地产与**装饰之间是否存在租赁合同关系，**装饰是否欠付**房地产租金及暖气费。 依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，**房地产主张其与**装饰之间存在租赁合同关系，未提交证据证实，且根据**装饰提供的证据，可以证实双方之间并未形成租赁合同关系，故**房地产的主张证据不足，本院不予认定。理由如下： 首先，房产租赁合同关系应当包含承租方租赁出租方房产的具体位置、面积、用途、租赁期限、租金标准、租金支付期限和方式、租赁物维修等一系列条款。但**房地产未提交任何证据证实其与**装饰之间就租赁房产的具体事宜进行过协商或双方达成租赁合意，**装饰对**房地产所述**装饰使用其公司房产的原因、具体面积、期限均有异议，对其主张的租金标准更不认可。在**装饰的证人**、**、**出庭后，**房地产认可其公司1997年在政府部门的主持下进行分流，原系其公司职工的***带领人员承包了公司装潢业务，并认可***分流出去时**房地产本着向好的原则，双方对***承包经营使用的房产没有协商过租赁事宜。根据上述事实，可以证实**装饰**1997年**房地产分流时，提供房产免费给***使用的事实具有高度盖然性，本院予以采信。至于在1999年**房地产改制或2004年**装饰成立后**房地产继续将部分房产交由**装饰使用，**房地产未提交证据证实双方重新协商租赁事宜，另行达成租赁合意，故无法证实双方存在租赁合同关系； 其次，根据**房地产2009年7月2日帐页中双方的账目是平账的事实，可以证实**房地产认可该节点其与**装饰双方互不相欠。如果双方存在租赁合同关系，口头协议工程款与租金相互抵顶，账目中亦应当记载对方欠付租金的具体数额，才能在对账时行使抵销权。且根据（2021）鲁1082民初5326号案件中查明2009年之后**房地产陆续向**装饰支付工程款的事实，可以进一步证实其认为**装饰并不欠其房租款，否则应当先行与工程款进行抵顶，而不是陆续支付140余万元工程款。故**房地产自述“当时都是口头协议互相抵顶，扣除后再进行收取”与其主动支付工程款的事实相互矛盾，本院不予采信； 最后，**房地产以（2021）鲁1082民初5326号判决中本院认为部分证实法院认定**装饰自称出于人情考虑免费施工部分工程抵顶租金，从而证实**装饰认可应交纳租金。经查该案庭审中**装饰代理人**“正是因为被告从来没有提租金的事，我们有很多给被告干的小活都没有记账”，故**装饰代理人并未**施工部分工程抵顶租金。因双方对是否存在租赁合同关系，**装饰是否应交纳租金产生争议，上述建设工程施工合同案件的审判结果对**房地产主张租金的权利予以保留，仅能证明**房地产有权提起索要租金的诉讼，并不能因此证实**装饰应当交纳租金。故**房地产以（2021）鲁1082民初5326号案件的民事判决证实**装饰应当支付其公司租金，理由不当，本院亦不予支持。另，根据**装饰提供的取暖费的交款单据，其在2014年12月支付过当年取暖费，2014年底或2015年初**装饰即搬至公司新址，**房地产主张**装饰欠付之前多年的取暖费，无证据证实，且已超过诉讼时效，本院亦不予支持。 综上所述，原告**房地产诉请，证据不足，且理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百七十条、第七百零三条、第七百零四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告**市**房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费34316元，由原告**市**房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年一月十日 书记员　　***