某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂02民终146号

上诉人（原审被告）：***，女，1987年5月30日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市永福县。

委托诉讼代理人：李龚子，男，1984年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市新民路10号市政府宿舍1栋201室。

被上诉人（原审原告）：***，女，1952年2月16日出生，壮族，住广西壮族自治区鹿寨县。

委托诉讼代理人：谭忠禄，广西香桥律师事务所律师。

原审被告：南宁市永丰林业技术服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市明秀东路238号19栋1单元701号房。

法定代表人：方邦毅，总经理。

原审被告：南宁市永丰林业技术服务有限公司鹿寨分公司，住所地广西壮族自治区鹿寨县鹿寨镇通宝路65号。

法定代表人：陆洲明。

二原审被告共同委托诉讼代理人：李龚子，男，1984年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市新民路10号市政府宿舍1栋201室。

上诉人***因与被上诉人***以及原审被告南宁市永丰林业技术服务有限公司（以下简称永丰公司）、南宁市永丰林业技术服务有限公司鹿寨分公司（以下简称永丰鹿寨分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院(2020)桂0223民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，改判***支付2020年1月26日至3月26日的租金6900元（3450元×2个月）；二、押金8000元抵扣租金。事实和理由：一审认定事实不清。2020年3月26日***搬离***的出租屋，并于同月30日告知***永丰鹿寨分公司因受疫情影响原因，无法开展业务，故撤离鹿寨县，并提议***去检查房屋，从押金中扣减未交的两个月租金。***并不是违约，是基于不可抗力的事由做出的无奈之举，实属情有可原。***不回复***，也不与***联系，默认了***的做法。2020年4月4日，***贴字招租租赁的房屋，***已与***达成解除合同的合意。***与***沟通，***答应每月减少250元租金，一审仍然认定***的每月房租金为3700元，与事实相悖。***2020年3月26日搬离并在同月30日告知了***，租赁合同不再履行，一审判决***交付4月份的房租，确认***违约须支付违约金8000元。一审在违约节点的时间认定与事实不符，后推了一个月，进而造成***承担双重责任，即既要承担违约责任，又要承担违约后4月份的正常租金。双方当事人没有约定违约金，只约定有押金，用以对租赁房屋及屋内物品的担保。如承租人对房屋及屋内物品有毁损，出租人可以从押金中获得赔偿或者说补偿，反之，应当退还押金。一审把押金全部充作违约金，违反意思自治原则。

***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回***的上诉请求。

永丰公司、永丰鹿寨分公司述称，同意***的上诉请。

***向一审法院起诉请求：一、判令永丰公司、永丰鹿寨分公司、***共同向***支付五个月的租金18500元（从2020年1月26日计至2020年6月25日止，此后的租金按每月3700元的标准另行计算至房屋实际交付之日止）；二、判令永丰公司、永丰鹿寨分公司、***向***支付房屋清理费800元、房屋漆白费用10000元、损坏的玻璃费用100元、配钥匙费用50元、拆除门头广告费用100元、拖欠的水费232元，共计11282元；三、判令永丰公司、永丰鹿寨分公司、***向***支付违约金8000元（从***所交的8000元押金扣抵）；四、本案诉讼费由永丰公司、永丰鹿寨分公司、***负担。

一审法院认定事实：2019年1月26日，***作为出租方（甲方）、梁金铜作为承租方（乙方），双方经协商后签订了一份《租房合同》，主要内容是：一、甲方将位于鹿寨镇××栋房屋出租给乙方作办公使用，租期为二年，从2019年1月26日起至2021年1月25日止；二、月租金3700元，乙方每次交两个月，先交房租后使用，并交房屋押金8000元；三、乙方应按时交纳水电费；四、乙方须爱护房屋及屋内设施，若有损坏需修复或赔偿；五、乙方退房时应将房屋打扫干净，洗净地板门窗及厨房卫生间内的所有设施，并将房屋内除贴砖部分外全部漆白；六、乙方租房期间对房屋承担管理责任，需保证房屋及设施的安全使用，如有安全隐患要及时排除，造成损失责任自负；七、租满后，乙方不得违反上述各项，凭押金收条退还押金。合同签订后，***将房屋交付承租方使用，承租方亦交纳了押金8000元。2019年4月9日，承租方变更为***，双方将梁金铜与***签订的《租房合同》抬头处和合同尾部的承租人处（乙方）直接更改为“***”，并由***加盖手印，***亦另出具了押金收条给***。之后，***交纳房租至2020年1月25日止，此后便一直拖欠。2020年3月26日，承租方搬离涉案出租房屋，并于2020年3月30日短信通知***：“因鹿寨的业务开展不下去了，公司决定退出鹿寨县，差你的两个月房租就用押金抵扣，所有您的东西都保留，可以去检查。”***收短信后，没有回复，但于2020年4月24日进入涉诉房屋查看并用手机进行拍录，***拍录时承租人已全部搬离，但承租人未进行现场清扫、漆白。梁金铜、***、李龚子都是永丰鹿寨分公司职员。***签订合同后，永丰鹿寨分公司在涉本案租赁的房屋办公，***等公司职员亦在该房屋居住。***向法庭提交的3张水费单据，分别为2020年4月24日（另注明交费月份为2020年4月份）、5月12月、5月27日开具，均为***搬离后的费用。庭审中，***承认其于2020年7、8月份期间曾在租赁房屋张贴招租告示另行招租。

一审法院认为，本案的争议焦点是：一、永丰公司、永丰鹿寨分公司、***应否对本案债务承担责任；三、承租方还应向***支付的租金期限、金额；三、承租方应否向***支付损失费用及违约金。***主张***、永丰公司、永丰鹿寨分公司承担共同责任，理由是***系永丰鹿寨分公司员工，其系租房合同的经办人，所租房屋系给永丰鹿寨分公司使用，即***签订租房合同的行为是职务代理行为。***系以自己的名义与***签订合同，***在选择合同相对人及确认责任主体时，应当依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定即“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人”进行选择。因此，***要么选择永丰公司、永丰鹿寨分公司作为承租合同的相对人，或者选择***作为合同相对人。现***同时起诉***、永丰公司、永丰鹿寨分公司并要求承担共同责任不符合法律的规定。***与***签订《租房合同》，而***、永丰公司、永丰鹿寨分公司在庭审中均表示租房系签约人的个人行为，即否认***代理公司签约，而***亦不否认作为承租人的责任。根据合同相对性的原则，应当认定***为《租房合同》的当事人一方，承租人的义务应当由***承担。***要求永丰公司、永丰鹿寨分公司同时承担责任没有依据，不予以支持。关于承租人还应支付的租金。承租方从2020年3月26日即搬出涉诉房屋，并于2020年3月30日短信通知***，而***也于2020年4月24日到场查看，证实承租人已经搬走。即承租人已明确表示要解除合同，依照法律规定，通知到达并经***核实后，合同可以解除。因此，***应支付的租金期限至2020年4月止，即还应支付3个月的租金共11100元。***要求***再支付解除合同后的租金没有依据，法院不予支持。关于损失费、违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定产生的损失赔偿额的计算方法；”第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，***在合同未到期就解除合同，且未按约清扫房屋，其行为构成违约，应当向***承担违约责任。由于合同中没有约定具体的违约金数额或损失计算方法，只约定押金8000元，并明确“租满后，乙方不违反上述各项，甲方退还押金”。因此，***要求***承担8000元违约金即不退还***8000元押金的符合本案实际，法院予以支持。但***再要求承租人支持其他损失没有依据，法院不予采纳。关于水费问题，由于***提交的票据系***退出房屋后发生的费用，现没有证据证明系承租人实际使用的费用。因此***要求***承担该部分费用亦没有依据，法院不予以支持。一审判决：一、***给付***三个月租金11100元；二、***向***支付违约金8000元；上述一、项项债务共19100元，扣除***已交的押金8000元，***还应向***支付11100元，限于判决生效后十日内付清。三、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费747元，适用简易程序减半收取374元，***负担185元，***负担189元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，永丰公司的经营范围为森林资源清查，森林资源规划设计调查，绿化、造林、苗圃设计，林业调查规划设计等。永丰鹿寨分公司是永丰公司的分公司，经营范围与永丰公司的经营范围一致，经营场所已经从本案租赁的房屋迁至鹿寨县。永丰鹿寨分公司迁离本案租赁的房屋后，房屋内的垃圾未经清理。

本院认为，***、***签订的《租房合同》合法有效，对***、***有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行义务。合同约定的租赁期限为从2019年1月26日起至2021年1月25日止。***2020年3月30日通知***解除租赁合同时，租赁合同尚未期限届满，***未获***同意单方解除合同，构成违约，应当承担违约的责任。***没有解除合同的权利，其2020年3月30日通知***解除合同，不发生解除合同的效力。***2020年4月24日收回房屋，属于在合理期限内接收房屋。一审认定租赁合同于2020年4月解除，判决***支付租金至2020年4月，不予退回押金，符合合同的约定和本案实际，本院予以维持。

***上诉称永丰鹿寨分公司因2020年初疫情的原因无法开展业务而迁出鹿寨县，故需解除租赁合同，***不须担违约责任。对此，虽然***租赁房屋作为永丰鹿寨分公司办公用房使用，但是永丰鹿寨分公司从事的林业调查设计类业务不是人员高度集中的消费服务业，受防控疫情措施影响有限，而且永丰鹿寨分公司也没有撤离鹿寨县，只是变更了经营场所继续经营。据此，***的主张依据不充分，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费747元，由上诉人***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　梁斌

审判员杨显强

审判员黄继湘

二〇二一年三月八日

书记员陈梦圆