长沙市某物业管理有限公司与马某一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 （2023）湘0104民初21768号 原告：长沙市某物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：胡某，总经理。 委托诉讼代理人：刘某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：袁某，女，该公司员工。 被告：马某，女，1992年6月20日出生，汉族，住湖南省南县。 原告长沙市某物业管理有限公司（以下简称“某物业公司”）诉被告马某物业服务合同纠纷一案，本院于2023年10月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告马某经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告欠缴物业费5,106元及违约金1,531.8元（暂计算至2023年10月31日）；共计6,637.8元。2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2021年8月24日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，该协议约定：1、原告为房地产开发单位依照招投标法定程序选聘的物业企业，对长房云西府提供物业管理服务；2、物业服务费用收费标准：云西府住宅部分为2.6元/月/建筑平方米，商业部分为6元/月/建筑平方米；3、物业服务费由原告向被告预收，且被告逾期交纳物业管理服务费的，按日收取物业管理服务费的万分之五的滞纳金。协议签订后，原告一直兢兢业业服务于该小区。被告系案涉小区业主，房产面积为98.06平方米，欠费期间为2022年3月至2023年10月，截至2023年10月30日被告已经拖欠物业服务费共计20个月。经原告多次催收，被告仍欠物业服务费。现原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。 被告马某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交任何书面答辩状，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。 经审理查明：2020年5月30日，案外人长沙某房地产开发有限公司（出卖人）与被告马某（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为座落于旺龙路与××道××号××房××栋××层××号房屋，规划用途为住宅。该商品房的《不动产登记情况表》载明建筑面积为98.06㎡。2021年8月29日，原告某物业公司（乙方）与被告马某（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：一、业主的权利和义务6、必须遵守《湖南省物业服务收费管理办法》，依据本协议按月主动、足额向乙方交纳物业服务费；逾期未交纳物业服务费每日加收3‰的滞纳金。二、物业服务相关收费标准（一）物业服务收费标准：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制方式物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅物业：2.6元／月·平方米。四、物业服务费用支付方式：物业服务费于甲方收房时预收12个月费用，之后按自然季度预收，每自然季度末预交下个自然季度的物业服务费。逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。第十条违约责任3、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交的同时，并从逾期之日起按拖欠金额每日3‰的比例缴纳违约金，并采取必要催缴措施；如通过诉讼追缴的，业主还应承担乙方因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、交通费、公证费、证人出庭费、公告费等）。合同还约定了其他事项。同日，被告马某签署《临时管理规约》。2021年8月17日，马某签署入伙通知书，8月29日，马某签署业主基础信息登记表、入伙资料确认书、治安、消防安全责任书，11月2日，马某签署入伙办理流程单、钥匙门禁卡领取签收表。因被告未向原告支付自2022年3月至2023年10月期间的物业费。原告通过发送微信等方式多次向被告催要未果，遂诉至本院。 上述事实，有原告的陈述，原告提交并经质证的《长沙市商品房买卖合同》、《不动产登记情况表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、入伙流程单、钥匙移交单、治安消防责任书、房屋验收表、微信聊天记录截屏、照片、电梯维修报告、保洁日常记录表等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案为物业合同纠纷。被告马某与原告某物业公司签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，无法定无效情形，物业服务合同成立并生效。原、被告双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。某物业公司为案涉房屋提供了物业服务，马某作为业主应缴纳物业服务费。本案中，物业服务合同约定住宅的物业费按2.6元/月/平方米标准收费，故被告应向原告支付2022年3月至2023年10月的物业服务费5099.12（98.06㎡×2.6元/月/平方米×20月）元。故对原告主张物业费的诉请本院依法予以部分支持，即被告应向原告支付自2022年3月至2023年10月期间的物业服务费5,099.12元，超出部分不予支持。关于违约金，双方合同约定的违约金标准过高，根据本案实际情况及公平原则，本院酌情确定按逾期缴纳物业费总金额的10%计算违约金为509.91元。故对原告该项诉请，本院依法予以部分支持，超出部分不予支持。被告马某未到庭参加诉讼，应自行承担本案缺席审理的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告马某应在本判决生效之日起五日内向原告长沙市某物业管理有限公司支付自2022年3月至2023年10月期间的物业服务费5,099.12元、违约金509.91元； 二、驳回原告长沙市某物业管理有限公司其他全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取50元，公告费460元，由被告马某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年一月十六日 法官助理*** 书记员***