深圳市锐明电气实业有限公司与深圳市弘全塑胶电子有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0306民初7612号

原告：深圳市锐明电气实业有限公司，住所地：深圳市南山区西丽新围村莺新花园三栋B座101，组织机构代码：192418347。

法定代表人：吴家明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：叶智锷，xx律师事务所律师。

被告：深圳市弘全塑胶电子有限公司，住所地：深圳市宝安区福永街道和秀西路44号锐明工业园厂房5栋、6栋，组织机构代码：788342339。

法定代表人：李晓宝，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：朱亚魁，xx律师事务所律师。

原告深圳市锐明电气实业有限公司诉被告深圳市弘全塑胶电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人叶智锷、被告诉讼代理人朱亚魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付租金及物业占用费共计463853.1元（暂计至2018年1月15日，实际应计算至被告搬离、腾空并返还物业之日止）；2.被告向原告支付原告代缴的水电费及杂费226418.79元；3.被告承担本案的律师费100000元；4.被告支付原告垫付的设备搬迁费38940元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告分别于2015年6月12日、2017年3月15日签订《租赁合同》及一份《宿舍租赁合同》，合同均有约定租赁面积、租赁期限、租金、卫生费以及管理费等内容。自2017年11月起被告一直拖欠原告租金和水电等杂费，按照原租赁合同的约定被告已构成根本违约，因此双方商定于同年11月30日解除租赁合同关系，但被告在合同解除后不仅拒付拖欠的11月份租金，还因为涉及其他诉讼案件被法院查封设备，导致锐明工业园内第5栋厂房被持续占用，至今都未向原告返还物业。另外，原告还为被告垫付了巨额的水电费用，同时因不能收回物业，导致一直无法继续对外出租，被告的行为已经严重损害了原告的权益，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。

被告深圳市弘全塑胶电子有限公司辩称，被告已经停产停业，债权人已于2018年1月份向中级人民法院申请破产、审查，正在等待中院破产的正式受理文书。关于本案，因为财务等人员已经离职，无法给予核实被告未结的租金以及水电费等费用，请求法庭依据原告提交的证据以及陈述的事实作出合理判决。

本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由原告将其位于深圳市宝安区福永街道和秀西路44号锐明工业园内厂房第5栋面积为5206㎡的厂房出租给被告作生产之用，租赁期限从2015年7月16日起至2018年7月15日止，月租金104120元，保证金208240元，每月卫生清运费600元，管理费2000元，水费5.2元/m3，电费1.11元/度，被告应于每月5日之前付清上述费用。合同第7.1条约定，任何一方如不能全面履行合同义务的，均属于违约，需承担相应违约责任；第7.3条约定，双方未经对方同意无故变更合同，终止合同，违约方需赔偿对方相应经济损失，并向对方支付最低不少于二个月租金的款项作为违约金；第7.4条约定，被告逾期未付租金，每逾期一天，按欠付金额的千分之三支付违约金，如逾期10天不缴付，原告有权作停水、停电等措施处理，情节严重者，原告有权终止被告经营权，所造成的一切后果由被告负责。

2017年3月15日，双方分别签订《租赁合同》及《宿舍租赁合同》，约定由原告将上述涉案场地第六栋面积为4129㎡的厂房及S3栋2-6楼、S1栋2楼201-213共48间宿舍（面积共2347.2㎡）出租给被告使用，租赁期间均从2017年4月1日起至2020年3月30日止，其中第六栋厂房月租金83840元，保证金167680元，卫生费600元，管理费2000元，水费5.5元/m3，电费1.15元/度；40间宿舍月租金合计30513.6元，保证金74947.6元，卫生费1440元，水费5.5元/m3，电费1.15元/度，其余条款均与双方于2015年6月12日签订的租赁合同一致。

2017年12月29日，被告向原告出具《委托书》，委托原告代为缴纳其因停产停业所欠供电局电费及违约金合计120364.79元。后原告于2018年1月15日以中国邮政EMS快递方式向被告住所地邮寄《解除通知》，通知被告双方合同已于2017年11月30日正式解除，要求被告补足欠缴租金及水费等所有费用。原告提交EMS快递单及邮件回执，显示邮件已于2018年1月27日签收，被告不确认邮件回执的真实性，否认曾收到过该邮件。

另，原告向本院提交的《深圳市弘全塑胶电子有限公司欠费明细单》载明，被告共欠原告上述租赁场地2017年11月至2018年1月期间租金及物业占用费463853.1元，水电费及杂费226418.79元，合计690271.89元，被告对该欠费明细单真实性予以认可。经审核，上述欠费明细单载明租金及物业占用费包括涉案场地2017年11月至2018年1月期间租金448963.1元、卫生费4890元、管理费8000元、电损补助费2000元。水电费为原告于2017年12月代被告向供电局缴纳的电费120364.79元，以及被告应向原告缴纳的2017年10月至2018年1月期间水费14760元、电费91294元。

庭审中，原告确认除第5栋厂房4层因放置有人民法院查封财产未予清退外，被告已于2018年4月26日搬离涉案租赁物业，其中第6栋厂房于2017年12月由原告收回，并明确第一项诉讼请求中主张的租金及物业占用费为第6栋厂房2017年11月的租金、第5栋厂房2017年11月租金及第5栋厂房2017年12月至2018年4月26日止的物业占用费。原告还提交收据、机器设备移除费用明细表、客户回单等证明其为被告垫付搬迁费用38940元，提交诉讼委托代理合同及增值税专用发票证明因本案诉讼委托律师产生律师费10万元其中4万元已经支付。被告对原告提交上述证据的真实性未提出异议，但认为涉案租赁物业内物品搬迁并未征得其同意，搬迁费用不应由其支付，律师费由人民法院裁决。

又查，涉案不动产已取得房地产产权证书，包括涉案不动产在内的厂房八栋、宿舍五栋均登记在一本房地产产权证书内，证书编号深房地字第××号，登记权利人为原告，不动产使用性质分别为厂房、宿舍。

以上事实，有《租赁合同》、《宿舍租赁合同》、欠费客户停止供电工作单、电费通知书、《委托书》、《解除通知》、《深圳市弘全塑胶电子有限公司欠费明细单》、中国邮政EMS快递单及回执、诉讼委托合同及房产证等证据及庭审笔录佐证，可资认定。

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同属双方真实意思表示，不违反法律法规的的禁止性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告自2017年11月开始拖欠原告租金，至被告2017年12月29日委托原告向供水供电部门代垫拖欠的水电费，原告已经给予被告足够的宽限期。原告已于2018年1月15日向被告发出《解除通知》行使解除权，该邮件已于2018年1月27日签收，自送达之日起即发生法律效力。被告虽否认有收到过解除通知，但在原告提交快递单及回执等证据证明已向其住所地邮寄并经签收的情况下，被告未能提交任何证据对原告主张送达情况予以反证，理应承担举证不能的不利后果，故原告主张解除合同的通知已于2018年1月27日送达被告，本院予以支持。本院确认原、被告双方于2015年6月12日、2017年3月15日签订的《租赁合同》已于2018年1月27日解除。

关于租金及物业占有使用费。因双方租赁合同已于2018年1月27日解除，被告理应支付拖欠的租金并清退租赁物业。关于清退时间，原告主张被告自2017年12月起退出第6栋厂房，并于2018年4月26日清退第5栋厂房（除第5栋第四层外），被告既未就此提出抗辩，亦未提交交接凭证等证据予以反证，理应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的占用时间予以采信，被告应支付拖欠的涉案租赁物业租金，并按租金标准支付第5栋厂房自2018年3月至4月26日止的物业占有使用费，原告在租金及物业占用费中主张的卫生费、管理费、电损补助实为杂费。因双方对2018年1月前的未付租金数额没有异议，本院亦予以确认，即被告应支付原告2017年11月至2018年1月期间租金448963.1元。第5栋厂房2018年2月租金、2018年3月至4月26日的物业占有使用费，本院根据合同约定租金标准104120元核算为298477.33元（104120元×2个月+104120元/30天×26天）。综上，被告应支付原告拖欠的租金及物业占有使用费747440.43元（448963.1元+298477.33元）。需要说明的是，租赁合同系因被告拖欠租金而解除，被告逾期支付租金构成违约。根据合同约定，被告应支付不少于两个月租金的款项作为违约金，原告可将保证金作为违约金抵扣，故被告要求原告退还保证金以抵扣部分租金的主张，于法无据，本院不予支持。

关于水电费及杂费。因双方对2018年1月以前的水电费及杂费241308.79元（226418.79元+卫生费4890元+管理费8000元+电损补助费2000元）没有异议，本院予以确认。根据合同约定，被告每月应支付第5栋厂房卫生费600元、管理费2000元，本院核算2018年2月至同年4月26日期间的杂费为：卫生费1720元（600元×2个月+600元/30天×26天）、管理费5333.33元（2000元×2个月+2000元/30天×26天）。原告主张的2018年1月之后的电损补助被告未予确认，亦没有合同依据，故本院不予支持。综上，被告应支付原告水电费及杂费248362.12元（241308.79元+1720元+5333.33元）。

另，原告为被告垫付设备搬迁费38940元，有收据及转账凭证予以佐证，本院予以确认。庭审中，被告亦确认已于2017年11月18日停止经营，被告设备继续空置在涉案租赁物业必然导致物业占有使用费的持续产生，原告垫付搬迁费用系出于避免租赁物业长期空置致损失持续扩大，其垫付费用理应由被告承担。至于原告要求被告支付律师费10万元，因双方合同未对律师费承担进行约定，本院对其该项诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告深圳市弘全塑胶电子有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市锐明电气实业有限公司支付租金747440.43元；

二、被告深圳市弘全塑胶电子有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市锐明电气实业有限公司支付水电及杂费248362.12元；

三、被告深圳市弘全塑胶电子有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市锐明电气实业有限公司支付设备搬迁费38940元；

四、驳回原告深圳市锐明电气实业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。

案件受理费11703元，由原告深圳市锐明电气实业有限公司负担1000元，由被告深圳市弘全塑胶电子有限公司负担10703元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　吕　海　云

人民陪审员　龙　少　球

人民陪审员　李　　　萍

二〇一八年十二月八日

书　记　员　叶　宝　英

书　记　员　林婉（兼）

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。