日照赛福特房地产开发有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁11民终899号

上诉人（原审原告、反诉被告）：日照赛福特房地产开发有限公司，住所地日照市东港区海滨三路3号，统一社会信用代码91371100783493576L。

法定代表人：孙兴龙，总经理。

委托诉讼代理人：吕丽丽，山东天晨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈宏祥，山东天晨律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1956年5月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1955年6月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

委托诉讼代理人：韩邦国，山东博特律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：冯婷，女，1989年9月7日出生，满族，居民，住日照市东港区。

上诉人日照赛福特房地产开发有限公司(以下简称赛福特公司)因与被上诉人***、***、冯婷房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2021）鲁1102民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

赛福特公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判***、***、冯婷返还赛福特公司预付的房款300万元并支付利息损失，驳回***要求赛福特公司支付房款3860000元及利息的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用及其他费用由***、***、冯婷承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，违反法定程序。1.赛福特公司从未与***签订过其提交的“房屋买卖合同”，从未给过***“房屋买卖合同”，至今也没有工作人员见过***。赛福特公司与***磋商涉案房产买卖事宜时的合同，是赛福特公司立案时上传的合同文本，均是与***联系，不存在其他合同。赛福特公司主张合同不成立，也是基于立案时上传的合同文本。***提交的“房屋买卖合同”中合同内容重要条款缺失，也可以确定该份合同并不存在。土地性质、房屋交付、违约条款等均没有约定。合同没有约定300万元付款至冯婷账户，如此大一笔款项不合理。2.***应当对其提交的“房屋买卖合同”的合法性承担举证责任。证据的合法性是证据属性的构成要件之一，合法性是法院采信证据的必要条件，证据具有合法性才能作为认定案件事实的依据。一审判决认定“赛福特公司对该项证据来源的非法性未举证予以证实”。一审法院对无法确定真实性的证据以举证责任倒置，加重了赛福特公司的举证责任，举证责任分配错误，违反法定程序。3.赛福特公司于2021年7月22日出具《关于对***提供的“房屋买卖合同”核实情况》及《鉴定申请书》，代理人于2021年12月29日到法院签收判决书并阅卷时，发现上述两份材料在卷宗底部，未编写页码。一审判决认定“庭审中对于该合同的出具经过及公司印章加盖情况，赛福特公司未进行合理陈述，庭后亦未能向法庭核实并反馈以上情况”。赛福特公司已出具书面核实情况，亦多次在庭审、庭后明确对合同的真实性提出异议，多次明确从未有工作人员经手签订过该合同，赛福特公司从未有工作人员出具过该合同，亦未有工作人员经手过加盖印章事宜。赛福特公司已尽到了合理陈述责任。4.对赛福特公司而言，涉案“房屋买卖合同”根本不存在，对于未签订的过的合同无法核实签订过程，无法“核实”一审法院要求的“合理陈述”“基本签订过程”“证据来源的非法性”。为查明案件事实，答复一审法院要求的“基本签订过程”、“证据来源的非法性”，赛福特公司提出司法鉴定申请，但一审法院置之不理。***持有的“房屋买卖合同”原件是重要检材，在2021年7月22日庭审中，赛福特公司提请法庭要求***将该房屋买卖合同原件留存在法庭，***至今未提交。基于***出庭人员在2021年3月31日庭审中的陈述相互矛盾，因***是房屋所有权人，是合同的签字人，冯婷是300万元（用途：借款）款项的收款人，为查明案件事实，赛福特公司书面申请***、冯婷本人到场就案件有关事实接受询问，但***、冯婷拒不到场。5.赛福特公司从庭审质证到书面意见始终对***提交的“房屋买卖合同”的真实性提出异议，主张从未签订过该合同，亦未有任何人签过字，一审判决却认定“且即便如赛福特公司所称，赛福特公司、***并非同时签字……双方合同关系即已成立”。一审判决该认定显失公平公正。***、***的代理人在庭审中陈述“2014年4月18日，双方经协商一致于当日签订房屋买卖合同，合同全部内容于当天一次性形成”，即便“房屋买卖合同”存在，一审判决上述认定恰恰证实了***单方添加的合同内容不是双方的真实意思表示。“房屋买卖合同”第七条第1项“本合同自甲、乙双方签署后生效”。现代汉语词典解释“签署”的意思为：在重要文件上正式签字。一审法院依据举证人不能证明证据来源和真实性的印章视为签字，认定合同成立，系认定事实错误。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：【盖章行为的法律效力】应主要审查签约人于盖章之时有无代表权或代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。涉案合同必须由有代表权或代理权的签约人签字才有效成立。否则，合同不成立。6.一审立案受理的案由是返还原物纠纷，而从庭审笔录到判决书载明的案由是房屋买卖合同纠纷。二、一审判决适用法律错误。按照一审判决错误认定的“房屋买卖合同”分析，该“房屋买卖合同”违反了法律强制性规定，违背了公序良俗，属于无效合同。1.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须报有批准权的人民政府审批，报批是转让的前提，也是合同有效的前提。涉案房产土地系划拨性质，转让时未报有批准权的人民政府审批。“房屋买卖合同”违反法律强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款规定：“依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。”一审判决认定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款……该批准、审批行为是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力”，系对法律理解错误。法律规定先报批才能转让房地产，是对转让合同的报批，而非登记过户时的报批。另，“房屋买卖合同”的标的是物权，是对物权的转让（变动），依据该条法律规定，对“房屋买卖合同”房地产的转让必须先经过有批准权的政府准予转让，否则无权转让，即为不经过批准无处分权。2.“房屋买卖合同”缺少强制性法律规定的应当具备的内容，为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”***隐瞒土地使用权的取得方式，直至庭审前一日阅卷，赛福特公司才知道该土地使用权类型为划拨。“房屋买卖合同”没有载明土地使用权取得方式，违反法律强制性规定，为无效合同。3.一审判决认定“根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效……该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而涉案合同的性质为房屋买卖合同……”。众所周知“房随地走、地随房走”，一审法院将房屋和土地拆分，适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《中华人民共和国民法典》第二百一十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度”；《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。“房屋买卖合同”第四条第2项“……将该房屋房产证原件、土地证原件交给乙方，并应积极配合乙方办理该房屋产权过户手续”。三、***隐瞒土地使用权的划拨取得方式，欺骗赛福特公司以高于市场2倍的价格欲出售房屋，一再涨价不签订房屋买卖合同牵制赛福特公司，致使赛福特公司不得不更改规划设计，造成巨大损失；持有赛福特公司300万元不予返还，举证双方从没有真实意思表示从未签订的合同，虚假陈述；从未报有批准权的人民政府审批其要转让的房地产，将涉案房屋始终出租盈利，无出售表象。***、***的行为违反国家市场秩序、国家宏观调控政策等公序良俗。“房屋买卖合同”违反效力性强制规定，应为无效。补充上诉意见：一、根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条【盖章行为的法律效力】，以看人不看章来确定合同效力。***持有的“房屋买卖合同”不真实，来源不明，加盖公章的经办人不明。***、***一审主张该“房屋买卖合同”并非由赛福特公司法定代表人签订，赛福特公司又没有授权人员签订过该“房屋买卖合同”，更不存在赛福特公司授权的经办人。“房屋买卖合同”第七条第1项“本合同自甲、乙双方签署后生效”，没有赛福特公司有代表权或代理权人员签署，“房屋买卖合同”不成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条规定：“私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。”***主张的“房屋买卖合同”没有制作者、没有代理人，且有增添内容，***应承担其真实性的举证责任。二、合同效力问题是合同纠纷的前提性问题，法院应依职权审查。即便如一审法院认定的“……且即便如赛福特公司所称，赛福特公司、***并非同时签字……在***签字时双方合同关系即已成立”，也不应判决履行，应准许赛福特公司的鉴定申请，查明***真实的签字时间，应当全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由，以***故意隐瞒划拨土地性质的欺诈手段，趁赛福特公司按期建设安置拆迁居民的乘人之危情形、涉案房屋高于市场价格两倍的显失公平的情形，直接判决撤销合同。因合同不成立、合同无效可、撤销的后果相同，应依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第42条【撤销权的行使】，全面审查合同效力，***欺诈、乘人之危，其主张的合同价款显失公平。三、即便如一审法院认定涉案“房屋买卖合同”成立，亦应依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；”依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第37条【未批准合同的效力】认定为合同未生效，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力。未生效合同，不具有合同的效力，对双方当事人不产生拘束力，双方当事人均不具有履行合同约定的义务。一审法院明知即便合同成立***也是履行不能，又不确定合同效力，径行判决赛福特公司履行，违反法律规定，侵害了赛福特公司的合法权益。

***辩称，一、涉案合同签订的背景。涉案房产位于日照市东港区××路南，一楼两户，分别属于***、***及案外人郭长春所有。在涉案合同签订前，赛福特公司建设开发的位于黄海二路的“东方一品”项目，其楼房设计侵害了***、***及郭长春的相邻采光权。赛福特公司的项目无法按期开工建设，遂与***、***及郭长春协商房屋买卖事宜，赛福特公司与***、***达成一致意见并签订房屋买卖合同后，因郭长春要求一次性付款，赛福特公司未与郭长春达成一致意见。后，赛福特公司因无法与案外人郭长春达成一致意见，未签订买卖合同，赛福特公司最终改变了上述项目的规划设计。赛福特公司改变规划设计后，不愿再履行与***、***签订的房屋买卖合同。二、赛福特公司与***之间存在房屋买卖合同关系，签订书面合同。***一审提交的房屋买卖合同，加盖了赛福特公司公章且有***的签字，是双方真实意思表示，是证明双方存在房屋买卖合同关系最直接的证据，赛福特公司一审期间提交的空白合同，内容与***提交的一致，以及赛福特公司依据***的指示向冯婷（系***的侄女）账户支付300万元购房款，能够佐证双方之间存在房屋买卖合同关系。另外，***一审提交的与赛福特公司杨总的通话录音，也能够证实双方之间存在房屋买卖合同关系。三、赛福特公司与***签订的房屋买卖合同合法有效。1.赛福特公司与***签订房屋买卖合同，在双方签字或盖章时合同成立，合同成立时生效。2.涉案房屋土地使用权的取得方式对涉案合同效力并无影响，一审法院对赛福特公司提出的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用若干问题解释》第十一条，《中华人民共和国城市管理法》第四十条的分析认定，完全正确。3.涉案房屋买卖合同不违反法律强制性规定。①《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条已经明确合同法第五十二条中规定的强制性规定为效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，不是效力强制性规定。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条立法目的、第二条规定的调整范围上看，该法是对房地产开发企业的管理性行为规范，并不是对买卖双方的行为规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条也没有规定违反后行为无效。本案中认定合同有效、继续履行合同，也不会损害国家和社会的公共利益。②《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第30条强制性规定的识别中同样明确了合同法第五十二条中的强制性规定为效力性强制规定，明确了判断强制性规定要考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果及交易安全保护等因素。特别列举了禁止交易标的包括人体器官、毒品等。③在最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的民法典理解与适用中，对民法在对民法典第一百五十三条强制性规定范围的理解中，明确了强制性规定不包括法律、行政法规要求办理批准手续的规定，明确列举了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不属于强制性规定。④经有批准权的人民政府审批、批准并非本案合同生效的条件，本案合同自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。可见，审批批准行为只是物权变动的必要条件，不影响房屋买卖合同的效力。四、最高人民法院在（2019）最高法民再235号案件中已经明确划拨土地上的房屋买卖合同合法有效。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第30条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条以及相关的理解适用的内容，同时依据最高人民法院关于印发《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的通知，案涉合同合法有效，原被告双方应当依约履行合同。综上内容，涉案合同合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赛福特公司的上诉请求，维持原判。

***、冯婷未答辩。

赛福特公司向一审法院起诉请求：1.***、***、冯婷返还赛福特公司预付的房款300万元；2.***、***、冯婷向赛福特公司支付利息损失；3.本案诉讼费及其他费用由***、***、冯婷承担。

***向一审法院提出诉讼请求：1.判令赛福特公司立即向***支付购房款386万元及利息；2.本诉及反诉的诉讼费均由赛福特公司承担。本案审理过程中，***明确其要求赛福特公司支付利息的依据及标准，系依据合同约定的付款期限，以386万元为本金，2019年10月1日之前按照同期银行贷款利率计算，2019年10月1日之后按照LPR计算。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。

赛福特公司提交了以下证据：

证据一、银行电子回单原件及复印件各两份，用于证明赛福特公司基于***、***的要求付款至其指定的冯婷账户300万元，因拆迁居民需要按期安置，赛福特公司要按时开工建设，只能按照***、***的要求先付300万元，该款项以借款方式付款，如合同谈成，作为履行款，如未谈成，***、***应该返还。后因双方对房屋买卖合同的主要内容没有达成一致意见，合同未成立。

证据二、日照市住房和城乡规划建设委员会《（2013）第2号》会议纪要打印件一份，证明主管部门同意包括涉案房产在内的石臼街道隆华社区城中村改造规划方案。该方案的规划申报是基于在改造范围内的涉案房产当时没有取得证件，其他整排房产为商业用房。但***、***为了阻拦，在此期间将涉案房产办理了住宅性质的房产证，欲以远高于市场的价格出售给赛福特公司。

证据三、涉案房产整体地块房产开发的效果图、平面图四份，日建规字[2013]67号文件及电子监管号为3711002013B01392国有建设用地使用权出让合同原件、规划条件[2015]60号文件原件及电子监管号为3711002016B00317国有建设用地使用权出让合同原件各一份,证明基于***、***的情况，赛福特公司为不影响拆迁安置只能将地块改为两期开发，先开发不受***、***房产影响的地块。将受***、***房产影响的地块购买后再开发，期间，***、***一边要出售房产给赛福特公司，一边为抬高价格无限拖延。在赛福特公司按照***、***的要求先付300万元作为谈判条件后，***、***故意拖延抬高价格，不予签订合同。赛福特公司只能变更设计方案，于2015年将原规划的高层楼房改为多层楼房建设，将拆迁安置户安置在商品房，给赛福特公司造成巨大损失。

***、***、冯婷共同质证如下：对证据一的真实性无异议，对其证明内容有异议，该300万元款项性质为购房款，不是赛福特公司主张的意向金或者预付款，双方于2014年4月18日达成合同意向并签订书面合同签字盖章，赛福特公司支付款项的时间为2014年4月28日，是依据双方合同约定支付的部分购房款，且双方签订合同的总金额为686万元，与赛福特公司在立案时提交的空白合同文本中的记载一致，因此，赛福特公司主张双方没有达成买卖合同、***、***恶意哄抬房价均与事实不符；证据二、三的真实性请求法庭依法认定，与本案无关联性。***、***是否取得、如何取得产权证书与赛福特公司无关，即使***、***在签订合同时没有产权证书，双方的合同也是合法有效的；赛福特公司如何规划设计、如何开发地产与其自身设置及主管部门审批等事项有关，与本案无关联性。

***提交了以下证据：

证据一、房屋买卖合同一份，证明赛福特公司与***于2014年4月18日签订房屋买卖合同，合同明确了涉案房屋的位置、土地使用权证号及房产证号，约定了购房款为686万元，赛福特公司于合同签订后30天内一次性支付购房款，***在合同签订后40天内配合办理过户手续。

证据二、土地使用权证及房产证各一份，用于证明两权利证号与合同中载明的证号一致，***是涉案房屋的所有权人，具有完全合法的所有权、使用权及处置权。

证据三、通话录音光盘、文字整理及通话对象杨为华电话费收据原件，用于证明通话双方为***与赛福特公司副总杨为华，赛福特公司与***签订房屋买卖合同，***催促赛福特公司履行合同义务，支付购房款。

赛福特公司经质证认为，对证据一的真实性有异议，该证据中没有经办人签字，要求***说明：证据的合法来源、合同中手写内容由谁填写及填写时间（是否为2014年4月18日）、乙方公章及甲方签字的时间、甲方签字时间是否为2014年4月18日。赛福特公司未与***达成意思一致的签订房屋买卖合同的行为，***对房屋买卖合同自始至终不签字，该合同也从未给赛福特公司。近几年来，***始终将涉案房屋全部出租用于盈利，庭审拿出并非双方合意的合同，违背了诚实信用原则，合同不具有任何实际履行性。对证据二真实性无异议。土地性质是划拨，证明赛福特公司对反诉的答辩意见，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。涉案房产土地即便双方达成买卖合同，也违反法律强制性规定，应为无效。对证据三真实性有异议，需要核对原始载体，作为偷录的非法证据不能作为认定案件事实的根据。

***提交证据同本诉部分提交的证据，赛福特公司质证意见同本诉部分质证意见。

关于赛福特公司及***对真实性未提异议证据，予以确认。***、***对于赛福特公司提交的证据二、三，关联性存在异议，将结合其他在案证据综合分析认定。赛福特公司对***、***提交的证据一房屋买卖合同的真实性不予认可，该合同系原件，由***作为甲方签字确认，并加盖有赛福特公司印章，赛福特公司未有反证证明***持有该证据来源违法，且证据所示内容与本案双方争议事实直接相关，对该证据的真实性、合法性和关联性，予以认定；赛福特公司对***、***提交的证据三通话录音真实性不予认可且***、***未提交该通话录音原始载体，不予采信。

一审法院认定事实：***于2014年1月28日取得日房权证市字第2×**房屋所有权证书，载明房屋所有权人系***，房屋坐落为日照市东港区××街道××社区（幢号：001），规划用途为住宅；于2014年3月31日取得日东国用（2014）第000286号国有土地使用权证，载明土地使用权人为***，坐落为东港区××街道××社区（幢号：001），地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。2014年4月18日，赛福特公司（乙方，买受方）与***（甲方，出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：“甲乙双方就位于日照市东港区××路××段××街楼的转让事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、转让房屋的位置及转让范围。1.该房屋的位置：日照市东港区××路东段南侧。2.转让范围：000286号土地证上的日房权证市字第2××4号房屋及地上一切附属物。二、价款：该房屋出售金额共计人民币为686万元（大写：陆佰捌拾陆万元整）。三、付款方式：乙方应于合同签订后30天内将该房屋出售金一次性付清。四、甲乙双方的权利和义务。1.甲方负责处理该房屋现使用户的相关事宜。2.甲方应在合同签订后40天内将该房屋房产证原件、土地证原件交付给乙方，并应积极配合乙方办理该房屋产权过户手续。五、税费。税费由乙方承担。六、争议解决。甲乙双方如发生争议，应本着平等友好和互惠互利的原则，协商解决。七、合同生效。1.本合同自甲、乙双方签署后生效。2.本合同一式四份，甲乙双方各执两份”。赛福特公司在该合同乙方处加盖公司印章，***在该合同甲方处签名。合同签订日期载明为2014年4月18日。

对上述合同，赛福特公司主张其没有与***达成意思一致签订房屋买卖合同的行为，***对房屋买卖合同自始至终不签字，上述合同也从未给过赛福特公司，庭审中对于该合同的出具经过及公司印章加盖情况，赛福特公司未进行合理陈述，庭后亦未能向法庭核实并反馈以上情况，主张2014年4月18日赛福特公司工作人员未与***签订过该合同，也未收到过该合同；***、***辩称上述合同系2014年4月18日双方经协商一致签订，合同全部内容于当天一次性形成，由赛福特公司起草并盖章让***签字，合同总价款与赛福特公司在立案时提交的空白合同一致。

2014年4月28日，赛福特公司通过日照金咨贸易有限公司向冯婷转账支付300万元。对于该款项，赛福特公司主张系根据***、***的要求支付，该款项以借款方式付款，如合同谈成则作为履行款，如未谈成***、***应该返还；冯婷辩称系根据***指示、同意后收取的购房款。后赛福特公司未再向***、***支付相关款项。

一审法院认为，本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否成立并合法有效。对此分析认定如下：1.***持有赛福特公司加盖公司印章的合同，并对合同签订过程进行了陈述，赛福特公司虽不认可证据的来源并否认该合同系双方协商一致所签订，但其作为合同的一方当事人，不能向法庭陈述该合同的基本签订过程，对该项证据来源的非法性未举证予以证实，且即便如赛福特公司所称，双方并非同时签字，赛福特公司在该合同上加盖公司公章，已表明其对合同约定内容的认可，在***签字时，双方合同关系即已成立。2.关于涉案土地使用权取得方式对合同效力的影响。赛福特公司辩称***的房产土地为划拨用地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，即便双方达成买卖合同，也是违反法律的强制性规定，应为无效。对此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案涉案合同的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该批准、审批行为是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。故涉案房屋买卖合同并未违反法律的强制性规定。综合以上分析，涉案房屋买卖合同系双方协商一致的结果，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。故对赛福特公司相关辩解意见，不予采信，对于***要求赛福特公司支付剩余购房款386万元的诉讼请求，予以支持；对于***要求赛福特公司支付利息的诉讼请求，赛福特公司逾期支付购房款应支付***的利息损失，***主张的利息计算起止时间及利率标准未违反法律规定，予以支持。赛福特公司要求***、***、冯婷返还房款300万元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、驳回赛福特公司要求***、***、冯婷返还房款3000000元及利息的诉讼请求；二、赛福特公司于判决生效之日起十五日内支付***房款3860000元；三、赛福特公司于判决生效之日起十五日内支付***房款利息（以3860000元为基数，自2014年5月19日起至2019年9月30日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。本诉案件受理费30800元，由赛福特公司负担；反诉案件受理费18840元，由赛福特公司负担。

本院二审期间，***提交（2019）最高法民再235号民事判决书一份，用于证明最高人民法院认定买卖建造的划拨土地上的房屋的合同合法有效，不违反法律强制性规定。赛福特公司质证认为，该判决发生于九民会议纪要与最高人民法院的指导观点之前，其判决内容与指导意见相冲突，应以新的指导意见为准。最高人民法院的类案检索是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。本案与***提交的判决在基本事实、争议焦点、法律适用方面均不相同，不属于类案，不属于人民法院办理案件应当进行类案检索的情形。从法律事实来看，判决中双方签订了合法有效的合同且意思表示一致、真实，本案中双方从没有签订过意思一致、真实的买卖合同；判决中涉案房屋土地已出售20多年，经过多次转手转卖，多次基于转卖而交付，本案中***、***至今未交付房屋、土地，未依据法律规定申请批准手续，本案合同未履行。

赛福特公司提交鉴定申请三份，第一份申请鉴定：***、***提交的《房屋买卖合同》中的手写字迹是否为***本人所写；手写字迹、捺印的形成时间，是否于2014年4月18日形成；手写字迹、捺印与印章、打印文字是否同一时间形成；手写字迹与印章形成的先后顺序。第二份申请评估：涉案房屋2014年4月份的市场价格。第三份申请：要求***、冯婷本人到场，就案件有关事实接受询问。

***对三份申请书发表意见认为，对第一份申请书，***、***一审提交的房屋买卖合同加盖有赛福特公司的公章，有***的签字，依据《中华人民共和国合同法》第三十三条、第三十四条的规定，书面签订的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，合同成立后生效。赛福特公司的鉴定申请，与本案无关联性，***不同意鉴定。对第二份申请书，涉案房屋为三层别墅，总建筑面积431.72平米，双方合同价格并不明显超出市场价格。另外，赛福特公司签订房屋买卖合同的目的是为了保持其开发的“东方一品”项目现有设计方案不变，获取更大利益，因此即使涉案房屋买卖价格高于当时的市场价格，也是赛福特公司自愿承担的商业风险，不构成显失公平。对第三份申请书，***与***系夫妻关系，冯婷系***的外甥女，双方合同签订以后，因冯婷在日照银行工作，赛福特公司按照***、***的指示，将购房款300万元支付至冯婷账户。两人未参加庭审，是对自身权利的处分。

本院对于赛福特公司的三份鉴定申请书作如下处理：第一，***、***持有加盖赛福特公司公章的房屋买卖合同，要求赛福特公司履行合同义务，即为认可该合同对己方的约束力，赛福特公司对合同中的手写字迹是否为***本人所写、手写字迹与捺印的形成时间以及手写字迹、捺印与印章、打印文字是否同一时间形成、手写字迹与印章形成的先后顺序进行鉴定，不具有必要性，不予准许。第二，赛福特公司购买涉案房屋系为其整个房地产开发项目，涉案房屋交易价格与市场价格是否不一致，不能作为判断涉案合同是否显失公平的重要标准，赛福特公司申请对涉案房屋2014年4月份的市场价格进行鉴定，不予准许。第三，***、冯婷有权处分其诉讼权利，本案不属于***、冯婷本人必须出庭的情形，赛福特公司申请法庭责令***、冯婷出庭接受询问，不予准许。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，赛福特公司认可与***就涉案房屋买卖事宜进行过协商，且因该房屋买卖事宜已向***指定的冯婷账户预付房款300万元。现***、***持有加盖赛福特公司公章的房屋买卖合同，要求赛福特公司继续履行合同，赛福特公司对合同的真实性予以否认，主张从未签订过该合同，但在无证据证实该房屋买卖合同上赛福特公司的公章虚假，或该公章系***、***以非法方式取得的情况下，一审对***、***提交的房屋买卖合同的真实性予以确认并无不当。

关于合同效力问题。赛福特公司主张，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第41条，应以“看人不看章”来确定合同效力。但是，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条第一款规定：“司法实践中，有些公司有意刻制两套甚至多套公章，有的法定代表人或者代理人甚至私刻公章，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以加盖的是假公章为由否定合同效力的情形并不鲜见。人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。”该条主要是在公司恶意加盖非备案的公章或者假公章并以此否定合同效力时，要求法院适用代表或者代理的相关规则确定合同效力，以保护善意相对人的利益，与本案情形并不一致，赛福特公司以合同上无经办人签字为由否定合同效力，不能成立。赛福特公司还主张，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，涉案房屋买卖合同未生效。但是，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。……”但该条并未规定土地使用权以划拨方式取得时房屋买卖合同应当办理批准手续，否则合同不生效。赛福特公司以合同未经审批为由主张涉案房屋买卖合同未生效，不能成立。因此，一审认定涉案房屋买卖合同成立并生效，并判令赛福特公司履行合同义务正确，本院予以维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费49640元，由上诉人日照赛福特房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张卫华

审 判 员　杨荣国

审 判 员　李　红

二〇二二年六月九日

法官助理　张锦秀

书 记 员　王　琦