某某、某某市隆高房地产开发有限公司等确认合同有效纠纷民事一审民事判决书

山东省**市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁1082民初2856号

原告（反诉被告）：***，男，1987年3月20日出生，汉族，居民，住**市。

委托诉讼代理人：于海花（系原告母亲），女，1957年4月3日出生，汉族，居民，住**市。

被告（反诉原告）：**市隆高房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371082579372590T），住所地：**市大疃镇大疃村。

法定代表人：高巧玲，总经理。

委托诉讼代理人：刘玲娟，女，系公司员工。

第三人：**市隆高建筑工程有限公司（统一社会信用代码：91371082166856351N），住所地：**市大疃镇大疃村。

法定代表人：高巧玲，总经理。

委托诉讼代理人：刘玲娟，女，系公司员工。

原告（反诉被告）***与被告**市隆高房地产开发有限公司（反诉原告、以下简称隆高房地产公司）、第三人**市隆高建筑工程有限公司（以下简称隆高建筑公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2022年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人于海花，被告隆高房地产公司及第三人隆高建筑公司共同委托诉讼代理人刘玲娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出本诉请求：1、确认原被告买卖**市倾城苑105号108室及38号储藏室合同合法有效；2、判令被告立即与原告订立书面商品房买卖合同，出具收款税务发票，并协助办理不动产登记手续。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求判令被告立即办理不动产权证书，并承担逾期办证期间违约金76200元（以517723.20元为基数，自2019年1月1日起至今按照银行同期贷款利率4.2%计算）。事实和理由：原告与其父母多年来向被告关联企业隆高建筑公司出售建筑材料。被告均以物抵偿货款。2016年7月，双方经协商，被告将其开发的**市倾城苑105号108室及38号储藏室出卖给原告，房款为455083.20元，储藏室价款为62640元，共计517723.20元。双方口头约定由原告先支付房款现金10万元，其余房款全部由原告向其出售水泥砖抵偿。为此，原告于2016年7月6日和7日两次支付现金119938.44元，被告随后将涉案房屋及储藏室交付原告。原告装修后于2017年4月份入住至今。此后，原告应被告要求，先后于2018年6月13日至2020年6月2日先后数次向其出售水泥砖，共计抵顶货款379325元。其中先前数次的货款由被告作为收到楼款并为原告出具相应收据。2020年6月2日，被告只出具收货凭证，没有出具抵顶房款20746.20元的收据。至此，原告已付清所有房款。原告曾多次要求被告与原告签订书面的商品房买卖、出具发票并协助原告办理不动产过户手续，被拒绝。双方当事人经过自愿协商达成口头商品房买卖协议，原告按照约定履行了付款义务，被告早已将涉案房屋交付原告使用。双方商品房买卖合同合法有效。被告应当按照法律规定，及时与原告签订商品房买卖合同并出具发票，协助原告办理不动产权过户登记手续。根据相关法律规定，请求法院确认双方的买卖合同合法有效，判令被告履行商品房买卖的附属义务。

隆高房地产公司辩称，原告用货物抵顶房款，但是原告没有抵完。涉案房款还欠21214.92元（517723.2-496508.28元），另原告还需支付燃气接头费2900元，物业维修基金1771.8元。原告把上述款项付清后我们就同意订立书面的房屋买卖合同、出具发票，并协助原告办理过户手续。

隆高建筑公司述称，原告需要用货物抵顶房款，但是原告这边没有抵的完。原告还欠付第三人31463元，原告手里还有发票，扣付后仍欠第三人款项。

隆高房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人剩余房款21214.92元及利息（自21214.92元为基数，自2018年1月1日起至被反诉人实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告反诉人支付反诉人垫付的燃气接头费2900元及物业维修基金1771.80元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人于2016年7月在反诉人处购买位于**市峰南东区××号××室房屋，面积约为97.24平方米。附属储藏室38号，面积约为20.88平方米，合计房款517723.20元。被反诉人通过顶账、供货等方式已经支付房款496508.28元，尚欠付房款21214.92元。同时，反诉人为被反诉人垫付了燃气接头费及物业维修基金，被反诉人应当支付反诉人。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。

***对隆高房地产公司的反诉辩称，2020年我去被告处对账，被告会计不给我打收据。对剩余房款没有异议，我不同意付利息。原告给隆高建筑公司供货20746.20元，隆高建筑公司不给原告上账，该部分货款应该从房款中扣除。对燃气接头费及维修基金同意负担。

隆高建筑公司对隆高房地产公司的反诉述称，对反诉没有意见，应该支持被告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：隆高建筑公司与隆高房地产公司系关联公司。原告及其父亲邹存刚、母亲于海花曾向隆高建筑公司供应建筑材料水泥砖、井子砖等，隆高建筑公司欠付原告、邹存刚、于海花的货款。2016年7月，经口头协商，隆高房地产公司同意将**市峰南东区××号××室房屋及其附属38号储藏室出卖给原告，108室建筑面积97.24平方米，房款455083.20元；38号储藏室建筑面积20.88平方米，房款62640元，房款共计517723.20元。双方对于交付房款的时间、协助办理过户手续的时间均未约定。隆高建筑公司同意将欠付原告及邹存刚、于海花的货款抵顶房款，原告于2016年7月6日支付隆高房地产公司首付款7万元。2016年7月7日，隆高房地产公司将隆高建筑公司欠付原告的49938.44元上账，隆高房地产公司为原告出具收款收据。剩余房款由原告及其邹存刚、于海花等继续为隆高建筑公司供货，货款抵顶原告的购房款。后原告、邹存刚等按约供货，隆高建筑公司将货款转化为原告支付隆高房地产公司的房款，隆高房地产公司均为原告出具收款收据。原告共计支付房款496508.28元，尚欠房款21214.92元。

另查明，隆高建筑公司将涉案房屋及储藏室早已交付原告，原告现已装修入住。2020年，被告找原告去办理涉案房屋及储藏室的过户手续，被告制作表格，对涉案房屋及储藏室的基本信息、已收房款、欠付房款应收未收燃气接头费2900元、物业维修基金1771.80元及利息进行确定，因对于原告提交的三张收货单是否抵顶欠付房款及利息等问题，双方未协商成功。遂成诉。

原告为证明主张，向本庭提交：收货单三张，三张收货单上加盖隆高建筑公司收货专用章并有经办人王秀芹的签字，证明原告向隆高建筑公司供应水泥砖及井子砖共计20746.20元，隆高公司对该笔款项并未入账，该货款应当从欠付被告的房款中扣除。被告对三张收货单的真实性无异议，但是认为应该从隆高建筑公司的账上扣除。第三人对三张收货单没有异议，同意将没有入账的三笔款从原告的欠款中扣除。

第三人为证明其主张，向本庭提交：证据一、分类明细账复印件一份，后附记账页及每笔款项的收据，证明邹存刚和第三人的往来账上还欠31463元。截止2011年年底，第三人尚欠付邹存刚43432元，到2012年10月邹存刚欠付第三人30663元，2015年1月28日第三人现金支付邹存刚于海花800元，账上显示原告还欠付第三人31463元；证据二、提交明细分类账三张，证明原告提交的发票第三人都已下账。原告对以上证据的真实性不认可，要求原告提交原件，即便原告提交原件也不认可，2015年之前的账都结清了。被告对第三人提交的证据没有异议。

本院认为，原告与隆高房地产公司于2016年7月口头达成的买卖**市峰南东区××号××室房屋及储藏室38号的协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点为原告向隆高建筑公司供货的20746.20元能否抵顶原告的房款。虽隆高房地产公司与隆高建筑公司系关联公司，但一直以来原被告及第三人的交易习惯是原告将井子砖、水泥砖供货给隆高建筑公司，隆高建筑公司将欠付原告的货款支付至隆高房地产公司，由隆高房地产公司为原告开具收房款的收款收据。现隆高建筑公司因与原告及邹存刚对之前的账款有无结清有争议，不同意将欠付原告的20746.20元货款支付至隆高房地产公司，在此情形下，不宜将该20746.20元货款转化为原告的购房款，原告仍需支付隆高房地产公司剩余房款21214.92元。至于原告向隆高建筑公司供货的货款20746.20元，原告可另案向隆高建筑公司主张权利。虽原被告并未约定缴纳房款及办理不动产权证书的先后顺序，但基于常理，应该先付清全部房款后才能协助办理不动产权过户手续。原告主张的与被告签订书面的商品房买卖合同、被告为其开具发票系其办理不动产权过户手续中的相关环节，在原告付清房款后，被告对此应予配合。因原被告并未明确约定办理不动产权证书的时间，故原告主张的逾期办证违约金76200元，没有事实依据，本院不予支持。因原被告未约定交付房款的时间，故被告要求原告支付房款利息，亦没有事实依据，本院亦不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、原告***与被告**市隆高房地产开发有限公司于2016年7月口头达成的**市峰南东区××号××室及储藏室38号的商品房买卖合同合法有效；

二、原告***于本判决生效后十日内支付被告**市隆高房地产开发有限公司房款21214.92元、燃气接头费2900元、物业维修基金1771.80元，共计25886.72元；

三、原告***支付上述款项后十日内，被告**市隆高房地产开发有限公司协助原告***办理上述房屋的不动产权过户手续；

四、驳回原告***的其他本诉请求；

五、驳回被告**市隆高房地产开发有限公司的其他反诉请求。

如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费853元（系减半收取），由原告***负担803元，由被告**市隆高房地产开发有限公司负担50元。反诉案件受理费224元（系减半收取），由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判员　　宋婷婷

二〇二二年七月二十七日

书记员　　殷梦露