某某端、某某等债权人撤销权纠纷民事再审民事判决书

山东省威海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁10民再120号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：**端，男，1955年9月15日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。

委托诉讼代理人：单岱鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：***，女，1982年2月9日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。

委托诉讼代理人：单岱鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人)：莱州市威兴建设有限公司，住所地山东省莱州市文昌南路550号。

法定代表人：张绍波，总经理。

委托诉讼代理人：俞静杰，山东光威律师事务所律师。

原审被告：威海荣昌房地产集团有限公司，住所地山东省威海市环翠区张村镇普陀路102-23号。

诉讼代表人：威海荣昌房地产集团有限公司破产管理人。

委托诉讼代理人：李松威，山东胶东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘菲，山东胶东律师事务所律师。

再审申请人**端、***因与被申请人莱州市威兴建设有限公司（以下简称威兴公司）及原审被告威海荣昌房地产集团有限公司（以下简称荣昌公司）债权人撤销权纠纷一案，不服本院（2020）鲁10民终3239号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2021年11月8日作出（2021）鲁民申8578号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人***及**端、***委托诉讼代理人单岱鹏，被申请人威兴公司委托诉讼代理人俞静杰，原审被告荣昌公司委托诉讼代理人李松威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**端、***申请再审称，请求依法重审或查明事实后改判驳回威兴公司诉讼请求或驳回起诉。事实和理由：原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。一、威兴公司变更诉讼请求提起的破产撤销权之诉缺乏事实前提，不具有诉的利益，原审法院认为威兴公司有权行使破产撤销权，适用法律错误。（一）本案经威兴公司变更原“确认合同无效”诉讼请求后，原审明确为破产撤销权纠纷。依据破产法第三十一条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第五条、第十三条的规定，破产撤销权是破产法赋予管理人的一项法定职权，即本应由管理人在特定情形下行使的撤销权，如管理人怠于行使，债权人有权代位行使撤销权。本案威兴公司自始无证据证明其就案涉房屋买卖合同撤销问题，向债权人会议或者债权人委员会提出过咨询，或请求法院对管理人的行为进行监管，或管理人怠于答复或行使，故其本次启动破产撤销权诉讼缺乏法律规定的前置程序，没有资格提起本案诉讼。（二）荣昌公司的《重整计划草案》《财产变价方案》明确，威兴公司的破产债权系普通债权，而非其主张的建设工程价款优先权，案涉六套房屋已经不属于荣昌公司财产，即不属于破产财产范畴。威兴公司作为全体债权人中一员，参加会议并同意通过《重整计划草案》，至少能证明威兴公司认为其债权已然满足、认可该债权为普通债权、放弃对案涉房屋的权利，全体债权人认可案涉房屋不属于破产财产范畴，威兴公司无破产撤销权请求权基础。二、原判决适用法律错误。（一）原审认定商品房买卖合同存在“明显不合理的低价进行交易”错误。依据合同法第七十四条及最高人民法院关于出台合同法第七十四条相关司法解释的建议的答复，如以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。本案威兴公司原一审提交的单纯三份房屋买卖合同全部为复印件，且没有实际付款。其中两份约定的交易单价为7000元/平方米(没有付款凭证、没有收据，且与案涉房屋结构不同，不具有可比较性)，一份为8000元/平方米(没有付款凭证、收据载明的金额与约定金额不符，而且系“抵账房屋”，存在价格虚高的情节)，该证据根本没有证明力。二审提交的网签信息仅仅载明网签价格，没有体现真实交易过程和真实付款情况。再者，案涉小区几百几千套房屋，威兴公司提交仅仅三份合同和网签信息，根本不能体现出2016年交易地的指导价或者市场交易价。事实上，荣昌公司在建设案涉小区过程中，因对外大量债务，小区的房屋基本上都进行以房抵债，故威兴公司的证据依法不应采信。**端、***一审委托的威海圣达土地房地产评估咨询有限公司（以下简称圣达公司）、二审委托的威海华地土地房地产评估有限公司（以下简称华地公司），系全省法院在册的房屋鉴定评估机构，其作出的评估报告具有当然的权威性和客观性。两份报告经估价师现场查勘后采用市场比较法对估价对象价值进行测算：2016年3月28日的六套房屋房地产市场价值为496.5万元(其中嘉祥景苑-23号-1、-2号网点房的单价为6500元/平方米，嘉祥景苑-23号-3、-4、-5、-10号网点房的单价为6700元/平方米)；周边桃源茗居小区位置好于估价对象，其商业网点2016-2017年的成交价格在6800元/平方米左右。但是，原审判决以偏概全认定**端、***与荣昌公司恶意串通，以明显不合理的低价交易，属基本事实认定错误。（二）威兴公司提起本次破产撤销之诉的时间超过除斥期间，应裁定驳回起诉。即便威兴公司有权代位行使破产撤销权，其起诉的时间应自知道或应当知道撤销事由之日起一年。威兴公司持威海市中级人民法院（2017）鲁10民终2138号民事判决起诉本案，从该判决书判项（三）和判决落款日期可以看出，威兴公司是2017年11月30日被固定确认行使了对荣昌公司的权利，且仅仅是对其工程款债权范围内的、须经拍卖或变卖后的价款享有的工程价款优先受偿权。从现状分析，威兴公司判决前后根本没有对2138号民事判决所涉不动产进行查封、评估、拍卖或变卖的法律行为，亦即工程价款优先受偿权份额和价值直到现在仍不能确定，甚至需要另案解决，那么该权利很难说是具体的、直接的民事权利，不符合民诉法规定的起诉实质要件要求。更重要的是，**端、***和荣昌公司早于2016年签定商品房买卖合同(预售)后即现实的交付和受领，**端、***占有使用收益至今。同时，2016年4月21日双方办理了房屋网签备案手续，并依法向全社会公开公示。对这一基本事实，威兴公司诉状中主张的“近日才发现”明显不符合法律规定和社会大众认知。原一审判决以“网签事实具有一定的公示效力，但公示不等于公信，更不等于公知”；原二审以“网签不具有物权的公示公信力”为由，确认威兴公司诉讼未超除斥期间，明显基本事实认定错误，应裁定驳回威兴公司起诉。再审庭审中，威兴公司补充如下意见：1.破产撤销权与债权人撤销权是两种法律事由，两种法律关系，原审法院按照破产撤销权纠纷审理本案，识别法律关系、适用法律错误。2.威兴公司在荣昌公司破产重整期间无权提起诉讼主张其建设工程价款优先权，原审判决支持威兴公司诉讼请求属基本事实不清，适用法律错误。3.威兴公司主张**端、***与荣昌公司的交易系“诈害行为”并对其造成损害，没有事实依据，原审判决基本事实认定不清。

威兴公司再审辩称，原一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。1.威兴公司与荣昌公司之间的债权债务关系形成于2014年之前，并于2014年和2015年进行了整体工程造价审计。**端、***所主张的2016年4月之前威兴公司未与荣昌公司形成有效结算，后经威海市中级人民法院判决最终确定债权，是对基本事实认识错误。别除权人通常认为是指在破产程序中享有担保物权的特定债权人，而威兴公司并不是享有特定担保物权的债权人，而且建设工程价款的优先受偿权明显有别于破产法中所指的特定担保物权的债权人。而且**端、***所主张的具有工程价款优先受偿权不能行使本案撤销权，也与最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条等规定相违背。本案中，威兴公司作为债权人在符合规定的前提下，有权利对本案提起诉讼，而且本案诉讼的启动及之后的执行，案涉的财产已经归入债务人。2.原审适用法律并无不当。原审中威兴公司提交的证据显示，案涉房产所在小区的-6、-7、-12号房产的交易价格更接近于**端、***与荣昌公司就案涉房产签订合同的时间。**端、***所提交的评估意见是其单方委托评估机构作出，其证明力不能等同于民诉法意义上的鉴定意见，不能作为民事诉讼证据的鉴定意见。合同法司法解释对于市场交易价格70%的把握并不是片面和机械的，还要综合各方面的因素，在双方交易过程当中存在明显主观恶意，违反诚实信用原则，即使达到交易价格的80%或者90%，仍可能会被认定为明显不合理的低价。所以根据**端、***与荣昌公司在破产程序启动前30日内签订的案涉房产的网签合同，恶意串通和主观故意的意图明显，交易价格明显低于正常市场交易价格，根据其主观恶性以及其他的相关因素综合考虑，认定其属于明显不合理的低价并无不当。3.威兴公司提起本案诉讼主体合格，符合起诉全部要件，且法律没有规定特别程序。

荣昌公司再审述称，同意威兴公司的意见。因为管理人对于案涉房产在破产之前以不合理的价格进行交易等瑕疵不知情，未能行使撤销权，根据破产法和相应司法解释的规定，债权人有权行使撤销权。提起撤销权之诉的后果是追回的财产属于荣昌公司，由于威兴公司的债权通过司法程序被确认为建设工程优先权，那么追回的财产必须先行满足该优先权的行使。关于该优先权，破产法有明确规定，债权人在破产或重整期间，就管理人对债权性质或者数额的认定有异议应当向法院提起诉讼，**端、***所称威兴公司无权发动诉讼没有任何根据。关于案涉房产转让的善恶意问题，荣昌公司2016年4月29日裁定重整前二三年内，已经出现严重经营问题，**端、***2014年8月就开始与荣昌公司发生民间借贷关系，对荣昌公司经营恶化是十分清楚的。案涉房产的交易时间是2016年3月，距离法院裁定破产仅一个月左右，现在反观当时的操作应当是**端、***已经意识到荣昌公司必然会进入破产或重整程序，而在2016年的3月紧急与荣昌公司协商，以房抵债。根据这几个时间点和双方之间业务的性质、内容，恰恰能够证实**端、***获得以房抵债主观上有恶意。综上，威兴公司通过法院判决获得了建设工程优先债权的认定，依法启动了相关的法律程序，原一、二审判决正确，应予维持。

威兴公司向一审法院提出诉讼请求：撤销荣昌公司与**端、***之间于2016年3月28日签订的并于2016年4月21日登记备案的合同编号分别为201600009470、201600009483、201600009499、201600009489、201600009490、201600009497的商品房买卖合同(预售)。

一审法院认定事实：2014年8月14日，**端与荣昌公司签订了一份协议，约定荣昌公司向**端借款200万元，月息为2%，使用期限为12个月，即2014年8月15日至2015年8月14日；如逾期不还，自逾期之日起按日万分之一承担违约金；荣昌公司同意用嘉祥景苑1号、2号、10号临街门市房（面积为378.46平方米）作为预售网签担保，如荣昌公司不能按期归还，**端有权处置担保房产，合同到期荣昌公司归还**端借款，则**端无条件配合荣昌公司办理解除上述预售合同的相关事宜。2014年8月15日，***与荣昌公司也签订了一份协议，约定荣昌公司向***借款200万元，月息为2%，使用期限为12个月，即2014年8月15日至2015年8月14日；如逾期不还，自逾期之日起按日万分之一承担违约金；荣昌公司同意用嘉祥景苑3号、4号、5号临街门市房（面积为369.45平方米）作为预售网签担保，如荣昌公司不能按期归还，***有权处置担保房产，合同到期荣昌公司归还***借款，则***无条件配合荣昌公司办理解除上述预售合同的相关事宜。上述两份协议签订后，**端、***将400万元款项打入荣昌公司法定代表人韩树波的个人账户，荣昌公司也为**端、***分别出具了相应的收款收据。后荣昌公司分别向**端、***支付了一年的利息。借款期限届满后，**端、***又分别与荣昌公司续签了一份协议书，将借款期限变更为2015年8月15日至2016年8月14日，其余内容未作变更。2016年3月28日，**端与荣昌公司签订了合同编号分别为201600009470、201600009483、201600009499的商品房买卖合同（预售），该三份合同约定荣昌公司将位于嘉祥景苑-23号-1、-2、-10号网点房（即双方借款协议当中约定的三套房产）以每平方米6000元的价格出售给**端，付款方式为一次性付款，由**端在2016年3月28日前支付全部价款。同日，***与荣昌公司签订了合同编号分别为201600009489、201600009490、201600009497的商品房买卖合同（预售），该三份合同约定荣昌公司将位于嘉祥景苑-23号-3、-4、-5号网点房（即双方借款协议当中约定的三套房产）以每平方米6000元的价格出售给***，付款方式为一次性付款，由***在2016年3月28日前支付全部价款。同日，荣昌公司向**端、***就上述六套房屋分别出具了相应的收款收据。另，上述六套房屋均于2016年4月21日办理网签备案手续。一审庭审中，**端主张其向荣昌公司出借款项的数额为400万元，其中200万元荣昌公司以用案涉3套房产抵顶的方式履行完毕，另外200万元其已向荣昌公司管理人申报了债权，但在之后又陈述其并未申报债权。

另查明，申请人苗誉瀚以荣昌公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部到期债务为由，向一审法院申请对荣昌公司进行重整。一审法院审查后，于2016年4月29日作出（2016）鲁1002民破1号民事裁定，裁定受理苗誉瀚对荣昌公司的重整申请，并作出（2016）鲁1002民破1号指定管理人决定书，指定山东胶东律师事务所、威海铭信清算事务所有限公司担任荣昌公司的管理人。

又查明，2016年4月11日，威兴公司将荣昌公司诉至一审法院，请求确认荣昌公司欠付威兴公司工程款9201462.06元及利息（自竣工验收之日即2014年5月20日起至2016年4月28日止、按中国人民银行同期贷款利率计算）；确认威兴公司在工程款9201462.06元及确定的付款利息范围内就嘉祥景苑5、6、21、22、25、20、26、35号住宅楼及23、24号综合楼拍卖或变卖后的价款优先受偿。一审法院判决后，威兴公司不服，提起上诉。后威海市中级人民法院作出（2017）鲁10民终2138号民事判决，判决确认威兴公司对荣昌公司享有的债权数额为9201462.06元及利息（以9201462.06元为基数、自2014年5月20日起至2016年4月28日止、按照中国人民银行同期贷款利率计算）；确认威兴公司对荣昌公司在上述确定的工程款债权范围内对嘉祥景苑5、6、21、22、25、20、26、35号住宅楼及23、24号综合楼拍卖或变卖后的价款享有工程价款优先受偿权。

一审庭审中，威兴公司向法庭提交了荣昌公司分别于案外人签订的关于嘉祥景苑-23号-6号、-7号、-12号网点房的商品房买卖合同三份（系复印件），拟证实与案涉房产同地段的网点房在2014年至2016年的售价在8000元/平方米左右，远远高于案涉商品房买卖合同中约定的6000元/平方米。经质证，荣昌公司对上述合同的真实性没有异议，且主张虽然其中2016年1月的商品房买卖合同约定的价格是8200元，但当时同地段房产的市场价格应当在9000元左右，因当时荣昌公司面临破产，故低于市场价格出售。**端、***对该份证据不予认可。**端、***向法庭提交了圣达公司于2020年9月15日出具的评估报告两份，拟证实案涉房产在2016年3月2日的市场价格为6000元/平方米。经质证，威兴公司对该证据不予认可，主张该评估报告系**端、***单方委托，且不能客观反映案涉房产的真实价格。荣昌公司对该证据的真实性没有异议，但主张该证据不能反映案涉房产当时的真实价格。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条之规定，判决：撤销荣昌公司与**端、***之间于2016年3月28日签订的并于2016年4月21日登记备案的合同编号分别为201600009470、201600009483、201600009499、201600009489、201600009490、201600009497的六份商品房买卖合同(预售)。案件受理费50元，由荣昌公司、**端、***负担。

**端、***不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回威兴公司的诉讼请求或者发回重审、驳回起诉。

本案二审中，**端、***提供了证据一华地公司的评估报告一份〔评估意见为：华地公司选用市场比较法，经过仔细测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，估价对象嘉祥景苑-23号-1、-2、-3、-4、-5、-10号网点房在价值时点2016年3月28日的房地产市场价值为496.5万元（其中嘉祥景苑-23号-1、-2号网点房的单价为6500元/平方米，嘉祥景苑-23号-3、-4、-5、-10号网点房的单价为6700元/平方米）；该评估报告同时载明，本次估价可采用市场比较法对估价对象价值进行测算，经估价师现场查勘了解到，周边桃源茗居小区位置好于估价对象，其商业网点2016-2017年的成交价格在6800元/平方米左右，本次评估依据估价师了解到的桃源茗居小区网点价格作出修正〕，提供了证据二案外人李美芹与威海浩洋置业有限公司于2018年2月8日签订的商品房买卖合同（买卖标的物系桃源茗居小区-11-1号房屋）、交款发票、房产证等，拟证明案涉房屋周边房价大约为6600元至6800元。威兴公司、荣昌公司对上述证据一、二质证后不予认可，主张上述证据中的价格偏离市场价值较远，不具有客观性。**端、***还申请华地公司的鉴定人王青松出庭作证，王青松证实鉴定人通过对桃源茗居小区的居民、租赁业户分别进行询问，并结合成交案例，采用市场比较法、收益法得出案涉房屋的评估价格。威兴公司、荣昌公司对王青松的证言质证后不予认可。威兴公司提交了威海市住房保障公共服务中心所的查询结果一份，载明嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号房屋商品房买卖合同的签订时间、备案时间以及相对应商品房的面积、交易价格（其中-23号-6号商品房面积为124.61平方米、价格为1021802元、合同签订时间为2016年1月4日、备案时间为2016年1月5日；-23号-7号商品房面积为124.61平方米、价格为933030元、合同签订时间为2015年8月23日、备案时间为2015年8月31日；-23号-12号商品房面积为65.9平方米、价格为51500元、合同签订时间为2014年4月15日、备案时间为2015年9月8日）。荣昌公司提供了其出具给嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号房屋购房人的收款收据会计联（其中-23号-6号房屋收款收据金额为1021802元、-23号-7号房屋收款收据金额为933030元、-23号-12号房屋收款收据金额为51500元）。**端、***对威兴公司、荣昌公司提供的上述证据质证后不予认可，主张-23号-6房屋为荣昌公司以房抵债给购房人吴先福，-23号-12号房屋仅系共一层的门市房，与案涉房屋系上下两层的门市房之结构不同，故-23号-6及-12号房屋的价格不能作为案涉房屋价值的参考。荣昌公司则认可上述-23号-6房屋系其以房抵债给案外人后被转售目前的购房人吴先福，认可上述-23号-12号房屋系共一层的门市房。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院二审认为，本案二审的争议焦点为：一是威兴公司能否提起破产撤销权之诉；二是威兴公司行使的撤销权是否超过除斥期间；三是案涉商品房买卖行为是否构成以明显不合理的低价进行交易。

关于威兴公司能否提起撤销权之诉的问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（二）以明显不合理的价格进行交易的……。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条规定，破产申请受理后，管理人未依据企业破产法第三十一条的规定请求撤销债务人无偿转让财产、以明显不合理价格交易、放弃债权行为的，债权人依据合同法第七十四条等规定提起诉讼，请求撤销债务人上述行为并因此追回的财产归入债务人财产的，人民法院应予受理。本案中，经人民法院生效判决确认，威兴公司对荣昌公司享有债权，系荣昌公司的债权人。在人民法院受理关于荣昌公司的破产申请后，其管理人未以明显不合理价格交易为由请求撤销案涉商品房买卖合同，威兴公司可依据上述司法解释的规定以明显不合理价格交易为由行使对案涉商品房买卖合同的撤销权。**端、***并未提供证据证明威兴公司对荣昌公司的债权已获足额清偿，故二人上诉主张根据案涉《重整计划草案》，威兴公司的债权已得到满足，证据不足，不予认定。案涉撤销权的行使对象为人民法院受理破产申请前一年内所实施的有害于债权人整体利益的行为，与管理人是否认定案涉房屋系破产财产无关，故**端、***上诉主张案涉六套房屋不属于荣昌公司的财产、威兴公司没有请求权基础，理由不当，不予支持。**端、***上诉主张本案诉讼未履行前置程序，没有事实和法律依据，亦不予支持。关于威兴公司行使的撤销权是否超过除斥期间的问题。商品房买卖合同的网签备案系行政机关的行政管理行为，并非物权公示行为，不具有物权的公示公信效力，故案涉商品房买卖合同的签订及网签备案并非威兴公司应当知道的事项。在**端、***没有证据证明威兴公司知晓案涉商品房买卖合同的签订时间及网签备案时间的情况下，一审根据威兴公司自认的知晓时间认定其撤销权并未超过其知晓撤销事由的1年，也未超过案涉商品房买卖行为发生的5年，认定事实清楚，予以确认。**端、***上诉主张威兴公司行使的撤销权已超过法定的除斥期间，理由不当，不予支持。关于案涉商品房买卖行为是否属于以明显不合理的低价进行交易的问题。首先，不同小区的商品房价格会因小区位置、小区定位、综合配套、开发成本、销售策略等不同而价格不同。本案中，华地公司的鉴定人主张系通过对桃源茗居小区的居民、租赁业户分别进行询问，又结合成交案例作出鉴定意见，但华地公司并未提供进行询问及成交案例的相关证据，其鉴定意见依据不足。威兴公司提供的威海市住房保障公共服务中心所的查询结果、商品房买卖合同复印件及荣昌公司提供的收款收据等证据相互吻合，能够据此认定嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号商品房的成交时间和成交价格。即使华地公司的鉴定意见系按照市场比较法参考桃源茗居小区的成交价格作出，但嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号商品房与案涉商品房位于同一小区，且均为位置紧邻的门市房，该三套商品房的成交时间亦早于案涉商品房，其成交价格在本案中的证明效力应高于华地公司之鉴定意见及上诉人二审证据二载明的成交价格。因此，**端、***二审提供的华地公司之鉴定意见及桃源茗居小区相关房屋交易价格的证据，不予采信。其次，嘉祥景苑-23号-6号房屋买卖虽存在以房抵债因素，但**端、***并无充分证据证明该房屋的成交价格明显高于交易时的市场价格。嘉祥景苑-23号-12号房屋虽与案涉房屋的结构不同，但与案涉商品房位于同一小区，且为位置紧邻的门市房。因此，上述两套房屋的成交价格在本案中仍具有参考价值。第三，**端、***自2014年8月即人民法院受理破产申请前一年多即与荣昌公司存在业务往来，案涉房屋的以房抵债行为发生于人民法院受理破产申请前一个月，在案涉房屋以房抵债时**端、***及债务人荣昌公司对该公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形应该是明知的，该以房抵债行为减损了荣昌公司其他债权人的受偿比例，损害了其他债权人的利益。综合案涉商品房抵顶双方的认知情况、造成债务支付不能的情况，根据公平原则和诚实信用原则，虽然案涉商品房以房抵债价格参照嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号商品房的成交价格计算，可能略高于70%，但仍应认定案涉交易行为属于“以明显不合理的低价转让财产”。一审认定本案中存在以明显不合理低价转让的情形，并判令撤销案涉商品房买卖合同并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人**端、***负担。

本案再审中，**端、***为证明案涉房屋转让价格高于市场价格的70%，申请本院向威海市不动产登记中心调取附近桃源茗居小区十套网点房商品房买卖合同，其中12-5号合同网签时间2015年11月12日，4023.00元/平方米；12-6号合同网签时间2015年11月12日，4023.00元/平方米；8-11号合同网签时间2016年4月28日，6926元/平方米；12-10号合同网签时间2017年10月11日，6842.50元/平方米；12-2号合同网签时间2017年11月10日，6842.50元/平方米；12-3号合同网签时间2017年11月2日，6842.50元/平方米；8-5号合同网签时间2017年12月20日，6672.50元/平方米；11-1号合同网签时间2018年2月8日，6672.5元/平方米；11-4号合同网签时间2018年4月16日，6672.50元/平方米；12-11号合同网签时间2018年5月15日，6842.50元/平方米。

**端、***提交了桃源茗居小区周边房产情况的录像光盘，结合上述申请本院调取的证据，证明桃源茗居小区虽与案涉小区在同一地段，基于环境和居住条件的不同，桃源茗居小区的销售价格应该高于案涉房屋，但其备案的房产销售价格大约在6000元左右。威兴公司提交了其与荣昌公司关于承建工程的全部结算报告，证明威兴公司在2014年和2015年已经是荣昌公司的债权人，而且债权数额确定，威兴公司2016年4月对建设工程价款提起诉讼是为了实现债权。

经质证，**端、***对申请本院调取的证据没有异议，认为从地理位置、建筑价值、外观装饰等条件，桃源茗居小区的房产均优于案涉小区的房产。从证据体现的十套房屋的综合单价可以看出，案涉周边小区的房价2015年到2018年增值幅度不大，价格在4000元到7000元之间，均价6200元，与**端、***和荣昌公司交易的价格大致相当，威兴公司在原审中的主张不成立。对威兴公司提交的结算报告认为，文件没有载明结算日期，不能说明双方是否意思表示一致，仅是对部分工程部分工程项目的结算，不包含案涉的23号楼，证明内容与本案无关。威兴公司对**端、***提交的录像光盘认为，案涉房产位于马路旁边，是一个独立的二层建筑，而调取的桃源茗居的房产是在居民楼的下方，距离主路不是很近，不管从建筑成本、地理位置与案涉房产不具有可比性。对于本院调取的十份商品房买卖合同的真实性没有异议，但认为由于地理位置、建筑结构、公司销售策略尤其是交易时间的不同，该十份合同的交易价格不能成为本案定案依据。荣昌公司同意威兴公司的质证意见，并认为案涉房产的价值应该比桃源茗居小区的房产价值增加50%以上。荣昌公司对威兴公司提交的证据无异议，提出施工号和最后门牌号有区别，如果威兴公司没有就案涉房屋进行施工，法院不可能认定其享有优先权。

本院再审查明，因威兴公司建设的包括案涉六套商品房所在的23号综合楼及其他的建设物已经销售，威兴公司对荣昌公司享有的建设工程价款优先受偿权并未实现。荣昌公司重整计划草案载明，威兴公司享有的建设工程价款优先受偿权因对应建设物已经销售而转入普通债权。

本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。

本院再审认为，关于威兴公司是否有权提起本案撤销权之诉及定性问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条的规定，管理人未请求撤销债务人以明显不合理价格交易等行为的，债权人有权请求撤销债务人该行为，因此追回的财产归入债务人财产。本案中，威兴公司与荣昌公司的债权债务形成于2014年之前，威兴公司对荣昌公司享有的建设工程价款优先受偿权并未实现，荣昌公司重整计划中已将其转入普通债权，威兴公司对本案具有诉的利益，有权提起本案诉讼。**端、***主张，威兴公司行使撤销权应以其曾通过相关途径请求管理人行使，而管理人怠于行使为前置程序，没有法律依据，不予采纳。本案系债权人威兴公司在荣昌公司破产程序中提起的撤销权之诉，并非荣昌公司管理人申请撤销，仍属于债权人撤销权纠纷，原审定性为破产撤销权纠纷有误，本院再审予以纠正。

关于案涉商品房买卖行为是否构成以明显不合理低价进行交易问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价”，该条款对“明显不合理低价”的认定标准提出了原则性规定，从其中“一般”、“可以”的表述可以看出，因转让财产行为具有复杂性，个案审理中还应当结合其他相关因素综合认定。本案中，威兴公司提交了嘉祥景苑另三套商品房成交时间和价格的相关证据,该三套商品房与案涉六套商品房位于同一小区，相邻的桃源茗居与案涉商品房非同一小区，且存在结构不同的较大差异，比较而言嘉祥景苑的商品房价格更具有参考价值。另一方面，2014年8月**端、***向荣昌公司出借400万元，荣昌公司到期未还，双方又续期至2016年8月，**端、***对荣昌公司偿债能力应当有所了解。在续签合同尚未届满时，双方于2016年3月即进行结算并签订商品房买卖合同，以六套商品房抵顶借款本息，而且该行为发生后一个月荣昌公司就进入破产重整程序，**端、***对荣昌公司资不抵债的经营状况应当知情，双方以房抵债行为减损了荣昌公司的资产，损害了其他债权人的利益。综上，即使案涉商品房交易价格可能略高于市场价的70%，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，原审认定案涉交易行为属于“以明显不合理的低价转让财产”，双方签订的商品房买卖合同应予撤销，并无不当。

关于威兴公司起诉本案是否超过除斥期间问题。案涉商品房买卖合同的签订及网签备案并非威兴公司应当知道的事项，**端、***没有证据证明威兴公司知晓合同签订及网签备案时间，原审根据威兴公司的自认认定其知晓时间，并据此认定威兴公司行使撤销权并未超过知晓撤销事由的1年，也未超过房屋买卖行为发生的5年，有事实和法律依据。

综上所述，**端、***的再审请求不成立，本院不予支持。原二审判决正确，本院再审予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

维持本院（2020）鲁10民终3239号民事判决。

本判决为终审判决。

审 判 长　苏丽杰

审 判 员　刘志敏

审 判 员　唐玉沙

二〇二二年三月八日

法官助理　程　慧

书 记 员　任桂玉