深圳市兴银河网架工程有限公司与深圳市东兴玻璃有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民事判决书

（2017）粤0306民初22599号

原告深圳市兴银河网架工程有限公司，住所地深圳市罗湖区和平路金田大厦9层3、4，统一社会信用代码91440300192463623L。

法定代表人***，执行董事。

委托代理人**，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。

委托代理人***，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。

被告深圳市东兴玻璃有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道钟屋工业区第62栋，统一社会信用代码914403007634612270。

法定代表人***，总经理。

委托代理人***，广东熙业律师事务所律师。

委托代理人***，广东熙业律师事务所律师。

上列原告深圳市兴银河网架工程有限公司与被告深圳市东兴玻璃有限公司租赁合同纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人**、***、被告委托代理人***均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告深圳市兴银河网架工程有限公司诉称，2006年10月18日，原告与被告签订《厂房租赁协议书》，约定原告将其在深规土字（1999）153文6号地及已建成的厂房和配套设施租给被告使用十年，租赁期从2006年11月1日起至2016年10月30日止，被告从2006年12月1日起每月按合同约定支付租金给原告，租金在每月二十日前付清，且由被告承担第三人的管理费以及水电费。合同履行期间，被告存在严重迟延支付租金的情况，原告要求被告解除合同、退还厂房，但被告置之不理。直到2016年9月27日被告出具《承诺书》和《还款计划书》。2017年1月17日被告第二次出具《承诺书》，虽然被告两次承诺按期搬离厂房，若未按期搬离则被告自愿承担违约金和法律责任，但被告实际都并未按照其承诺的内容履行搬离厂房义务，也没有支付对应的厂房占用费。直至2017年2月19日，被告才将厂房归还原告。经原告多次催促，被告一直拖欠的厂房占用费共782,155元。另外，被告还拖欠了电费48,000元，第三人的管理费和税金55,759元。原告不得已代位垫付，被告应当承担这两项费用。因被告上述违约行为，给原告造成巨大的经济损失。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付厂房占用费782,155元；2、被告向原告支付代付的电费48,000元；3、被告向原告支付代付的第三人管理费和税金55,759元；4、被告向原告支付违约金600,000元；5、被告向原告支付损失赔偿金350,000元；6、被告向原告支付2017年1月、2月管理费56,168元及税金3,370.08元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。

被告深圳市东兴玻璃有限公司答辩称，1、因被告并无违约行为，故被告无须向原告支付违约金及损失赔偿金。2、原告诉请的第三人管理费和税金，被告已经支付管理费，税金双方在合同中并无约定，且被告并不知该税金具体是何税金，应向何处缴纳。关于诉讼请求第一项，经原告与被告协商，在合同期满后，愿意给予一段时间进行搬离工作，且被告亦按双方约定的时间搬离完毕。关于厂房占用费，被告愿意支付，但金额需法庭查明具体情况依法裁定。原告诉请的厂房占用费是按照原合同主车间及我方后建的小车间总共的租金进行计算，从租金的基数及时间上均不符合事实，需法庭调查清楚。

经审理查明，原、被告于2006年10月18日签订《厂房租赁协议书》，约定原告将其在深规土字（1999）153文6号地中11388.32平方米用地及已建成厂房和配套设施出租给被告经营使用。租赁期为十年，自2006年11月1日起至2016年10月30日止，每月租金总计135,000元，包括厂房租赁费113,900元及钟屋村管理费21,000元，被告应于每月20日前支付，租金每隔三年递增10%。租赁税金由被告缴纳，水电费、卫生费等相关费用由被告按实支付。协议签订后，被告于2006年10月18日向原告缴纳房租、水电押金共计30万元。2016年9月27日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2016年11月30日前搬出主车间将其交还给原告，设备材料搬至小车间暂放至2016年12月31日前。若到期没有搬出车间把主厂房还给原告，被告愿承担每月100万元违约金，并承担相应的法律责任。被告同时向原告出具《还款计划书》，确认截至2016年11月30日欠1,163,499元。2017年1月27日，被告再次向原告出具《承诺书》，载明因年底将至，搬迁工作停滞，故暂租用原告部分小车间安放，待至年初八至初廿十（2017年2月4日－2月16日）被告安排搬迁。若在此期间没有搬完，愿按每延迟一天20万元的处罚。原告主张被告于2017年2月19日才全部搬迁完毕，并提交了***出具的移交单予以证明，该移交单载明至2017年2月19日，租用深圳市兴银河网络工程有限公司的鹤洲厂房全部使用完，且搬迁完毕。被告对该移交单不予认可，但确认***为其公司员工；并主张已于2016年11月30日之前搬离主车间，于2017年2月16日全部搬离，而小车间系被告建设而成。

另查明，被告提交了银行转账凭证证明其已于2016年9月29日向原告转账付款10万元，于2016年12月30日向原告支付2016年7月至2016年12月管理费168,504元，于2017年1月20日向原告支付2016年11月至2017年1月份电费274,910.82元，于2017年2月3日向原告支付2017年1月20日至2月3日电费2,224.03元，于2017年3月17日向原告转账支付687,415元。原告确认已收到被告支付的上述款项。原告于2017年8月8日向案外人深圳市钟屋股份合作公司支付管理费及税金共计55,759元。

再查明，涉案租赁没有产权证，也没有建设工程规划许可证。

以上事实，有原告提交的厂房租赁协议、通知、承诺书、还款计划书、移交单、催款单、收据、工商银行电子回单、土地租赁权益及地上建筑物转让协议书，被告提交的厂租、银行流水、收据、管理费转账记录、兴业银行电费回单、电费通知单、协议、微信朋友圈截图及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，涉案租赁物没有产权证，也没有建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房租赁协议书》为无效的合同。协议虽无效，但被告仍应参照双方约定的租金标准151,600元/月向原告支付场地占有使用费。原告主张被告于2017年2月19日才全部搬离完毕，并提交了***出具的移交单予以证明，被告不予认可。本院认为，被告确认***为其公司员工，但并未对***的签名真实性提出异议，故本院对该移交单予以采信，该移交单已清楚记载截至2017年2月19日，被告租用深圳市兴银河网络工程有限公司的鹤洲厂房全部使用完，且搬迁完毕。***作为被告员工，其行为应视为代表被告履行职务的行为。被告主张其已于2016年11月30日搬离主车间，于2017年2月16日全部搬离，但其并未提交有效证据予以证明，本院不予采信。被告应就此承担举证不能的不利后果。因此本院确认被告于2017年2月19日搬迁完毕。被告应向原告支付截至2017年2月19日的场地占有使用费。根据原告提交的被告确认的《还款计划书》及被告提交的其单方制作的厂租明细，截至2016年11月30日，被告尚欠原告场地占有使用费1,163,499元。2016年12月至2017年2月19日，被告尚欠场地占有使用费406,071元（151,600×2+151,600÷28×19）。扣除被告已于2016年9月29日支付的10万元，2017年3月17日支付的687,415元，即被告尚应支付原告场房占有使用费782,155元（1,163,499+406,071－100,000－687,415）。根据协议的约定，涉案厂房的管理费、税金、水电费均由被告缴纳。原告已提交中国工商银行电子回单证明其已于2017年8月8日向案外人深圳市钟屋股份合作公司支付被告2015年至2016年拖欠的管理费及税金55,759元，原告请求被告支付该管理费及税金55,759元有事实和法律依据，本院予以支持。原告未能提交证据证明其已代被告支付2017年1月、2月的管理费56,168元及税金3,370.08元，故原告请求被告支付2017年1月、2月的管理费及税金依据不足，本院不予支持。根据被告于2017年1月17日出具的《承诺书》，被告承诺于2017年2月16日搬迁，逾期则每延迟一天按20万元处罚，被告主张该约定的违约金过高。本院认为，被告延期搬离给原告造成的主要损失为场地占有使用费损失，该约定的违约金确实过分高于原告的实际损失，故本院酌情确定被告应向原告赔偿一个月的场地占有使用费即151,600元。原告主张被告迟延搬离导致其向受让方***支付了35万元的补偿款，但原告提交的***出具的收据上却注明为“修补厂房费用”，与原告的主张不符；且被告应向原告支付一个月的租金作为赔偿，该损失已足以弥补原告的实际损失，故对原告请求被告支付损失赔偿金35万元的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的协议无效，故原告应将已收取被告的押金30万元返还给被告。被告的该项抗辩理由于法有据，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告深圳市东兴玻璃有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市兴银河网架工程有限公司场地占有使用费782,155元；

二、被告深圳市东兴玻璃有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市兴银河网架工程有限公司代付的管理费和税金55,759元；

三、被告深圳市东兴玻璃有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市兴银河网架工程有限公司违约金151,600元；

四、原告深圳市兴银河网架工程有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告深圳市东兴玻璃有限公司押金30万元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费20,891元，保全费5,000元，合计25,891元，由原告承担9,329元，被告承担16,562元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判长张晓屏

人民陪审员陈荣

人民陪审员梁木英

二〇一七年十二月十五日

书记员***（兼）

书记员**

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。