兴业银行股份有限公司深圳分行、深圳市鹏城建筑集团有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省深圳市福田区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）粤0304执异1447号

案外人毛义美智，女，汉族，1991年8月20日出生，住址广东省深圳市龙岗区。

申请人兴业银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦1楼、11楼至16楼，统一社会信用代码91440300892418356W。

负责人郭秋君，行长。

委托代理人张斌，该行职员。

委托代理人夏枫，该行职员。

被申请人深圳市鹏城建筑集团有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道农林路鑫竹苑A栋25层，统一社会信用代码914403001921735545。

法定代表人张成亮。

被申请人深圳市东部开发（集团）有限公司，住所地深圳市福田区益田路6009号新世界商务中心30-31层，统一社会信用代码914403001921897406。

法定代表人杨玉科。

被申请人杨玉科，男，汉族，1950年6月1日出生，住址广东省深圳市福田区。

被申请人祁玉芬，女，汉族，1953年2月12日出生，住址广东省深圳市罗湖区。

被申请人深圳市东部工程有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道松坪山社区松坪山朗松路7号高新宿舍食堂及文化中心整栋724，统一社会信用代码91440300192207160C。

法定代表人麻利。

深圳国际仲裁院在审理申请人兴业银行股份有限公司深圳分行与被申请人深圳市鹏城建筑集团有限公司、深圳市东部开发（集团）有限公司、杨玉科、祁玉芬、深圳市东部工程有限公司金融借款合同纠纷一案[受案号：（2020）深国仲受3618号]过程中，根据申请人提出的财产保全申请，将财产保全相关材料提交本院。经审查，本院作出（2020）粤0304财保806号民事裁定书，查封了被申请人深圳市东部开发（集团）有限公司（以下简称东部集团）名下位于龙岗区南湾街道*房产（以下简称涉案房产）。案外人对此提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人称，被申请人已于2019年3月31日与案外人签署《深圳市房地产认购书》及补充协议，该认购书及补充协议约定房屋总价款、具体房号、房款支付方式、支付时间、违约责任等，应认定为商品房买卖合同。案外人按约定支付了50%房款，涉案房产亦实际交付给案外人（案外人于2019年11月进场装修，2020年5月8日正式办理入伙手续）。2020年4月10日，案外人与被申请人签订正式《房屋买卖合同》。2020年6月16日，涉案房产被另案查封。2020年8月，案外人对此提出执行异议。法院于2020年10月16日裁定解除对涉案房产的查封。现涉案房产于2020年11月20日被本案查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人符合上述规定，可排除对涉案房产的执行。因此，案外人提出异议，请求解除对涉案房产的查封。

申请人答辩称，一、涉案房产的权利人为被申请人东部集团。2019年4月25日，东部集团与申请人签订《最高额抵押合同》，为深圳市鹏城建筑集团有限公司提供抵押担保，并于2019年4月28日办理涉案房产的抵押登记。二、东部集团与申请人签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记时，隐瞒了其与案外人签订《深圳市房地产认购书》及补充协议的情况，申请人并不知情。综上，申请人对涉案房产的抵押权合法有效，查封有利于以后对房产的执行处置，故请求驳回案外人的异议请求。

经审查查明，深圳国际仲裁院在审理上述申请人与被申请人金融借款合同纠纷一案[受案号：（2020）深国仲受3618号]过程中，申请人提出的财产保全申请，请求保全被申请人名下价值人民币254092262.64元的财产。申请人已出具保函担保，担保金额以人民币254092262.64元为限。经审查，本院作出（2020）粤0304财保806号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被申请人深圳市鹏城建筑集团有限公司、深圳市东部开发（集团）有限公司、杨玉科、祁玉芬、深圳市东部工程有限公司名下价值人民币254092262.64元的财产。据此，本院依据上述裁定于2020年9月9日轮候查封涉案房产。本案于2020年11月20日转为正式查封。案外人对涉案房产主张实体权利，提出本次执行异议。

另查明，2019年3月31日，案外人与被申请人签订《深圳房地产认购书》及补充协议，约定案外人购买涉案房产，购房总价为4766309元。2019年4月1日，案外人向被申请人支付定金10万。此外，案外人分别于2019年4月5日、2019年4月17日向被申请人支付购房款900000元、1368646元。2020年4月10日，被申请人与案外人就购买涉案房产签订《深圳市房地产买卖合同》（现售），约定购房总价款为4718646元。

又查明，被申请人东部集团为涉案房产所在项目的开发商，涉案房产的房屋用途为住宅，于2019年1月21日因初始登记分证登记至被申请人东部集团名下，并于2019年4月28日办理抵押登记，抵押权人为申请人兴业银行股份有限公司深圳分行。深圳市不动产登记中心于2020年8月20日出具不动产信息查询结果单，该查询单显示案外人名下无其他住房。

再查明，涉案房产于2019年1月21日核准登记至被申请人东部集团名下，并于2020年6月16日被另案查封，正式查封案号为（2020）粤0304民初32913号。案外人对此提出执行异议，经审查，本院作出（2020）粤0304执异943号执行裁定书，裁定中止对东部集团名下涉案房产的执行。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。购买登记在房地产开发企业名下商品房的案外人同时满足上述规定的三个条件即可排除执行。本案中，首先，案外人在涉案房产查封前已经与被申请人签订《深圳市房地产买卖合同》（现售），表明双方在查封前已就涉案房产买卖达成合意，该买卖合同合法有效。其次，合同签订后，案外人依合同约定支付购房款2368646元，已超出合同约定购房款的百分之五十。最后，涉案房产的用途为住宅，案外人名下亦无其他房屋。综合上述事实，案外人对涉案房产提出排除执行的执行异议，完全符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止对深圳市东部开发（集团）有限公司名下位于龙岗区南湾街道*房产的执行。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　霍云波

审判员　　徐海玉

审判员　　王　飞

二〇二一年二月二十二日

书记员　　李小欧