兴业银行股份有限公司深圳分行、深圳市鹏城建筑集团有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省深圳市福田区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）粤0304执异142号

案外人张立炜，男，汉族，1994年1月15日出生，住址广东省深圳市龙岗区。

申请人兴业银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦1楼、11楼至16楼，统一社会信用代码91440300892418356W。

负责人郭秋君，行长。

委托代理人张斌，该行职员。

委托代理人夏枫，该行职员。

被申请人深圳市鹏城建筑集团有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道农林路鑫竹苑A栋25层，统一社会信用代码914403001921735545。

法定代表人张成亮。

被申请人深圳市东部开发（集团）有限公司，住所地深圳市福田区益田路6009号新世界商务中心30-31层，统一社会信用代码914403001921897406。

法定代表人杨玉科。

被申请人杨玉科，男，汉族，1950年6月1日出生，住址广东省深圳市福田区。

被申请人祁玉芬，女，汉族，1953年2月12日出生，住址广东省深圳市罗湖区。

被申请人深圳市东部工程有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道松坪山社区松坪山朗松路7号高新宿舍食堂及文化中心整栋724，统一社会信用代码91440300192207160C。

法定代表人麻利。

深圳国际仲裁院在审理申请人兴业银行股份有限公司深圳分行与被申请人深圳市鹏城建筑集团有限公司、深圳市东部开发（集团）有限公司、杨玉科、祁玉芬、深圳市东部工程有限公司金融借款合同纠纷一案[受案号：（2020）深国仲受3618号]过程中，根据申请人提出的财产保全申请，将财产保全相关材料提交本院。经审查，本院作出（2020）粤0304财保806号民事裁定书，查封了被申请人深圳市东部开发（集团）有限公司（以下简称东部集团）名下位于龙岗区南湾街道东部英郡假日广场1栋3座503房产（以下简称涉案房产）。案外人对此提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人称，被申请人东部集团已于2019年5月21日与案外人签署《深圳市房地产认购书》及补充协议，该认购书及补充协议约定房屋总价款、具体房号、房款支付方式、支付时间、违约责任等，应认定为商品房买卖合同。案外人按约定于2019年5月21日支付了定金5万元、于2019年5月27日支付房款1388936元房款及装修款274043元。涉案房产亦实际交付给案外人（2019年11月进场装修，2020年5月8日收到入伙通知书）。因被申请人东部集团不配合导致案外人暂未能办理银行按揭手续及房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人符合上述规定，可排除对涉案房产的执行。因此，案外人提出异议，请求解除对涉案房产的查封。

申请人答辩称，一、涉案房产的权利人为被申请人东部集团。2019年4月25日，东部集团与申请人签订《最高额抵押合同》，为深圳市鹏城建筑集团有限公司提供抵押担保，并于2019年4月28日办理涉案房产的抵押登记。二、东部集团与申请人签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记时，隐瞒了其与案外人签订《深圳市房地产认购书》及补充协议的情况，申请人并不知情。综上，申请人对涉案房产的抵押权合法有效，查封有利于以后对房产的执行处置，故请求驳回案外人的异议请求。

经审查查明，深圳国际仲裁院在审理上述申请人与被申请人金融借款合同纠纷一案[受案号：（2020）深国仲受3618号]过程中，申请人提出的财产保全申请，请求保全被申请人名下价值人民币254092262.64元的财产。申请人已出具保函担保，担保金额以人民币254092262.64元为限。经审查，本院作出（2020）粤0304财保806号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被申请人深圳市鹏城建筑集团有限公司、深圳市东部开发（集团）有限公司、杨玉科、祁玉芬、深圳市东部工程有限公司名下价值人民币254092262.64元的财产。据此，本院依据上述裁定于2020年9月9日轮候查封涉案房产。本案转为正式查封后，案外人对涉案房产主张实体权利，提出本次执行异议。

另查明，2019年5月21日，案外人与被申请人签订《深圳房地产认购书》及补充协议，约定案外人购买涉案房产，购房总价为4861595元。同日，案外人向被申请人支付定金5万元。2019年5月27日，案外人向被申请人支付房款1388936元及装修款274043元。2020年5月28日，被申请人与案外人就购买涉案房产签订《深圳市房地产买卖合同》，约定购房总价款为4788936元。2020年5月6日，被申请人向案外人发出入伙通知书，通知要求案外人于2020年5月8日办理入伙手续。

再查明，被申请人为涉房产所在项目的开发商，涉案房产登记的用途为住宅，于2019年1月21日因初始登记分证登记至被申请人名下，并于2019年4月28日设定抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司深圳分行。涉案房产于2020年6月16日被另案查封，正式查封案号为（2020）粤0304民初32913号。案外人对此提出执行异议，经审查，本院作出（2020）粤0304执异942号执行裁定书，裁定驳回案外人的执行异议请求。案外人不服，向本院提起案外人异议之诉。在审理过程中，案外人向本院申请撤回起诉。本院于2021年1月27日作出（2020）粤0304民初57367号民事裁定书，裁定准许案外人撤回起诉。

上述事实有（2020）粤0304执异942号执行裁定书、《深圳房地产认购书》及补充协议、收款收据、不动产信息查询结果单等证据予以证明。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。购买房地产开发企业名下房产的案外人需满足上述规定的全部条件才可排除执行。本案中，案外人共计支付购房款（含定金及装修款）1712979元，不符合第二十八条、第二十九条规定第（三）项关于购房款的要求。因此，案外人提出排除执行的执行异议，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

驳回案外人张立炜的执行异议请求。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　霍云波

审判员　　徐海玉

审判员　　王　飞

二〇二一年三月二十六日

书记员　　李淑铃

李小欧