珠海市申和医疗科技有限公司、珠海汉胜科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤04民终4203号

上诉人（一审被告）：珠海市申和医疗科技有限公司，住所地珠海市横琴新区。

法定代表人：钱庆彤，执行董事。

委托诉讼代理人：高超，吉林群兴律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：珠海汉胜科技股份有限公司，住所地珠海斗门区。

法定代表人：寿皓,总经理。

委托诉讼代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。

上诉人珠海市申和医疗科技有限公司（以下简称申和公司）因与被上诉人珠海汉胜科技股份有限公司（以下简称汉胜公司）、房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初17557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

申和公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判申和公司不承担2021年1月1日起的案涉厂房使用费，并改判汉胜公司退回保证金8万元；2.上诉费用由汉胜公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。首先，根据《厂房租赁合同》关于租赁用途“用于工业加工、仓储及办公室等……的工业用途”的约定，申和公司就厂房的使用并未违约。租赁合同法律关系中，出租人保证出租物具有使用价值是基本义务。汉胜公司因出租租赁物与申和公司发生纠纷，在人民法院判决生效之前，应当保证该租赁物的使用价值。2021年1月1日汉胜公司单方面恶意、强行停止供电，使厂房的物权使用权能缺失，厂房不具有使用价值，申和公司不应当支付2021年1月1日起的厂房使用费。其次，2021年1月1日汉胜公司单方面停电后，应申和公司的请求，居委会、街道多次出面进行调解，但汉胜公司态度恶劣，调解不成，汉胜公司仍然拒绝恢复供电，这导致损失进一步扩大，对扩大的使用费损失应由汉胜公司自行承担。二、一审判决适用法律错误。《厂房租赁合同》第九条第四款的约定实际上系损害申和公司财产的行为，该条款系汉胜公司自行拟定的单方免责条款，不符合法律的公平原则，根据民法典第506条的规定应属无效。另外，汉胜公司只提出终止合同，却不将已代为收取的室内装修补偿费、搬迁费用、临时安装费转付给申和公司，亦不符合法律的公平原则。一审判决没有正面回应申和公司关于装修补偿费、搬迁费用、临时安装费的诉求，有失公道。

汉胜公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，也客观反映了双方在本次纠纷中的法律关系。汉胜公司对一审判决无异议，恳请二审法院依法驳回申和公司的上诉请求。

汉胜公司向一审法院起诉请求：1.《厂房租赁合同》终止，申和公司腾退全部租赁厂房，并按照租金标准支付占用厂房的场地使用费至实际搬离之日为止；2.申和公司承担违约金40000元（从保证金中扣除）；3、申和公司承担本案全部的诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年11月18日，汉胜公司（出租方、甲方）与申和公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将座落在珠海市香洲区吉大九洲大道石花三巷五层全部的房产出租给乙方使用；租赁期从2016年12月1日至2026年12月31日；2021年1月1日至2022年12月31日月租金标准为13974.52元；合同保证金为40000元，乙方应于签订合同后三个工作日内付清保证金；甲乙双方任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，视为违约，违约金双方同意为40000元；若甲方违约，除退还给乙方的保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金；等等。合同第九条第二款约定，租赁期内，如甲方需要提前终止合同，需提前三个月以书面形式通知乙方。第四款约定，租赁期内，乙方有责任自行关注政府对租赁物的城市更新规划和进度，因政府实施城市更新等第三方原因需要终止合同，甲方解除本合同并不视为违约，乙方需在甲方规定的期限内搬离，且不得要求任何补偿。汉胜公司主张在签订合同时，汉胜公司就已明确告知申和公司因为南山工业区是列入整个珠海市城市之心的整体更新改造，预计可能在租赁期内会出现城市更新的相关事宜，所以在签订合同时，明确说明要终止合同。申和公司抗辩，代理人不清楚当时是如何约定的，但第九条第二项、第四项的约定涉及到拆迁问题是城市拆迁管理条例相关的法律来调整的，所以该约定因违反强制性法律规定和民法典第五百零五条、第五百零六条损害申和公司财产权益而无效。

合同签订后，汉胜公司将租赁厂房交付申和公司。2017年11月15日，双方签订补充协议，约定汉胜公司同意申和公司将房产分租。一审庭审中，申和公司陈述厂房一部分用于办公，一部分转租用于仓库，一部分转租用于家具加工，申和公司实际对房产的办公区域进行了装修，包括地面、墙面装修和部分门窗的改造。

2019年3月25日，双方签订《补充协议2》，将租赁合同保证金增加4万元。一审庭审中，双方认可申和公司实际支付保证金80000元。

2020年5月11日，汉胜公司向申和公司发出《关于终止的联系函》，告知申和公司该地块依据珠海市相关规划进行更新改造，约定根据双方签订的《厂房租赁合同》第九条第2点约定收取全部租赁物，要求申和公司三个月内将所有租赁物业按时归还汉胜公司。申和公司于2020年5月13日签收该函件。2020年8月18日、2020年9月2日汉胜公司均向申和公司发出《工作联系函》通知申和公司归还租赁物。申和公司收到上述函件后未腾退和返还租赁物，并一直继续向汉胜公司支付租金，汉胜公司将租金退还申和公司，一审庭审中双方确认汉胜公司没有收取自2021年1月1日起的租金。

2020年6月16日，汉胜公司与珠海华发城市之心控股有限公司签订《城市之心南山区更新改造项目房屋搬迁安置补偿协议（非住宅功能）》，就包含案涉租赁厂房的位于九洲大道××、××、××层的房屋拆迁安置补偿进行约定。

一审法院认为，双方签订的《厂房租赁合同》为有效合同，各方应恪守诚信，依约履行。从双方合同第九条第二款、第四款的约定来看，双方在签订合同时即已知晓租赁厂房在租赁期限内可能进行城市更新，并对因城市更新而解除合同和补偿进行了约定。故汉胜公司于2020年5月11日向申和公司发出《关于终止的联系函》，通知申和公司三个月内归还租赁物，实质是通知申和公司解除合同，符合双方合同的约定，案涉合同于申和公司签收该联系函之日（2020年5月13日）解除。汉胜公司请求确认《厂房租赁合同》解除，并要求申和公司腾退租赁厂房，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。案涉厂房的拆迁补偿系由市场主体进行的拆迁安置，并非是政府的征收行为，申和公司认为依照城市房屋拆迁管理条例规定享有拆迁补偿权益，无法律依据，据此认为合同第九条第二款及第四款侵害了申和公司的拆迁补偿权益而无效，亦依据不足。

关于汉胜公司要求申和公司支付厂房使用费及违约金的请求。一审法院认为，汉胜公司的该两项诉讼请求，均是针对申和公司在汉胜公司通知解除合同后未腾退的违约行为的违约责任，即厂房使用费为给汉胜公司造成的损失，违约金为违约行为应支付的违约金，故一审法院一并予以综合认定。结合本案中汉胜公司解除合同的原因、双方合同的租赁期限、申和公司的违约行为及给汉胜公司造成的损失等，一审法院仅支持汉胜公司请求申和公司支付厂房使用费的请求，对于汉胜公司请求申和公司支付违约金40000元的请求不予支持。关于厂房使用费的起始时间，双方确认自2021年1月1日起汉胜公司未再收取申和公司支付的租金，故厂房使用费自2021年1月1日起计算，截止时间为申和公司实际腾退之日。关于使用费的标准，汉胜公司请求参照合同约定的租金，依据充分。双方合同约定，申和公司方违约保证金可抵扣违约金，故申和公司向汉胜公司支付的80000元保证金，应抵扣2021年1月1日起的厂房使用费，依照合同约定的13974.52元/月标准，80000元保证金抵扣至2021年5月22日，故申和公司应支付的厂房使用费自2021年5月23日起计算。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，一审法院判决：—、汉胜公司与申和公司2016年11月18日签订的《厂房租赁合同》于2020年5月13日解除；二、申和公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于九洲大道东石花三巷12号第5层房屋返还汉胜公司；三、申和公司于判决发生法律效力之日起十日内向汉胜公司支付厂房使用费（计算方式：依照13974.52元/月标准，自2021年5月23日起支付至申和公司返还九洲大道东石花三巷12号第5层房屋之日）；四、驳回汉胜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10016.56元，由申和公司负担。

二审期间，申和公司向本院提交如下证据：1.停电通知；2.申和公司回函；3.（2021）粤0402民初4771号民事判决书；4.中国银行交易流水明细清单；5.《城市之心南山区更新改造项目房屋搬迁安置补偿协议（非住宅功能）》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院查明，汉胜公司与珠海华发城市之心控股有限公司在《城市之心南山区更新改造项目房屋搬迁安置补偿协议（非住宅功能）》约定，珠海华发城市之心控股有限公司应当于汉胜公司交付全部被搬迁房屋之日起30个工作日内向汉胜公司支付搬迁费用、临时安置补偿费。若汉胜公司分批次交付被搬迁房屋的，按照已实际交付的被搬迁房屋面积计算对应的搬迁费用、临时安置补偿费数额。

申和公司称上述临时安置补偿费的补偿标准为按照每月每平方米22元计算。房地产权证显示，涉案五层厂房的建筑面积为1152.3平方米。

汉胜公司于2020年10月17日向一审法院提起本案诉讼。申和公司向汉胜公司转账支付租金、占有使用费至2020年12月。2021年1月13日，申和公司向汉胜公司转账支付当月占有使用费，汉胜公司予以退回。

案号为（2021）粤0402民初4771号的案件系申和公司起诉汉胜公司请求对涉案租赁厂房恢复供电。一审法院作出（2021）粤0402民初4771号民事判决认定汉胜公司于2021年1月10日停止向租赁厂房供电，并判决汉胜公司恢复向申和公司租赁的涉案厂房供电。汉胜公司不服提起上诉。后申和公司在该案二审期间申请撤回起诉，汉胜公司申请撤回上诉，本院于2021年10月14日作出(2021)粤04民终3343号民事裁定予以准许并撤销（2021）粤0402民初4771号民事判决。

申和公司另行向一审法院提起了要求汉胜公司分配拆迁权益的案件，该案正在审理过程中。

经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，一审判决第一项和第二项内容为确认涉案租赁合同于2020年5月13日解除、申和公司向汉胜公司返还涉案租赁厂房。申和公司对上述判项内容并无异议，本院迳行予以维持。

因涉案租赁合同于2020年5月13日已经解除，则汉胜公司与申和公司之间不再形成房屋租赁合同法律关系，申和公司应于此时起向汉胜公司返还租赁厂房，汉胜公司亦于此时起对汉胜公司不再负有出租人的保证租赁物符合约定使用条件的义务。汉胜公司于2020年10月17日向一审法院提起本案诉讼，要求申和公司返还涉案厂房以及于2021年1月10日停止向涉案厂房供电的行为均系其作为涉案厂房的产权人维护自身所有权的正当行为。申和公司未能及时返还涉案厂房，导致汉胜公司无法及时向珠海华发城市之心控股有限公司交付被拆迁房屋，造成汉胜公司迟延收取搬迁费用和临时安置补偿费的利息损失、迟延期间的临时安置补偿费损失以及迟延取得安置补偿房屋的相应损失，申和公司应予补偿。关于申和公司迟延返还厂房的补偿标准，申和公司自认汉胜公司获取临时安置补偿费的补偿标准为按照每月每平方米22元计算，即每月25350.6元（22元/平方米×1152.3平方米）。仅每月临时安置补偿费损失就已明显超过汉胜公司和申和公司约定的租金标准13974.52元，则一审法院参照租金标准要求申和公司自2021年1月1日起（抵扣8万元保证金后自2021年5月23日起）向汉胜公司支付占有使用费作为损失补偿并无不当，本院予以维持。申和公司上诉主张汉胜公司停电导致租赁厂房不具有使用价值、其不应支付占有使用费的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。

至于申和公司上诉主张的装修补偿费、搬迁费用和临时安置费，因申和公司已另行向一审法院提起了要求汉胜公司分配拆迁权益的案件，双方应在该案中予以解决，本案对此不予审处。

综上所述，申和公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持一审判决。

二审案件受理费499元，由珠海市申和医疗科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　廖世娟

审判员　　朱　玮

审判员　　牟宏微

二〇二一年十二月十日

书记员　　王　莉