南通连兴港造船有限公司、中交浚浦建筑科技（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏06民终2375号

上诉人（原审原告）：南通连兴港造船有限公司，住所地江苏省启东海工船舶工业园海工大道855号。

法定代表人：俞占飞，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：秦辉，上海市大华律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：中交浚浦建筑科技（上海）有限公司，住所地上海市松江区沪松公路2345号。

法定代表人：丁付革，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘灏，上海道朋律师事务所律师。

上诉人南通连兴港造船有限公司（以下简称连兴港公司）因与上诉人中交浚浦建筑科技（上海）有限公司（以下简称浚浦建筑）房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省启东市人民法院（2021）苏0681民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

连兴港公司上诉请求：依法支持其一审全部诉请。事实和理由:1.关于浚浦建筑违约的问题。租赁合同第六条第4款约定“乙方生产经营活动必须满足相应环保要求，如需环保手续，由乙方自行办理并承担相应的费用”。租赁合同第七条第3款约定“租赁期内，乙方不得出得违法行为”。其认为，政府的产业定位早就出台，浚浦建筑因环保违法行为受到政府部门处罚，进而导致租赁合同在租赁期内提前终止，系浚浦建筑构成违约。2.关于浚浦建筑违约责任问题。《民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第五百八十条第二款规定“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，租赁合同第八条第二款约定，任何一方擅自提前解除本租赁合同，违约方应按十年总租赁费的10%(取整)向对方支付违约金陆佰柒拾伍万元整。启东市海工船舶工业园成立于2003年，其产业定位早已明确。政府对企业从事生产经营活动之前必须取得环评等行政许可的规定一直存在，并非在双方签订租赁合同后才提出这方面的要求。浚浦建筑无法继续在其场地进行装配式构件生产经营活动，不是由于政府和国家政策原因或者园区产业定位调整造成，而是因为浚浦建筑违反法律法规，政府部门恢复到应有的监管状态，与政府原因、产业定位无关。因此，既然是浚浦建筑违法经营，当然应当承担违约责任。3.关于浚浦建筑违约责任的承担范围问题。《民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”；第五百六十七条规定“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。租赁合同第八条第三款约定“乙方违反国家和地方的法律、法规，被政府部门责令停业整顿的，责任由乙方自负，乙方仍应向甲方支付相应的租金”；第十条第1款约定“，如因本合同产生诉讼的，败诉方还应承担胜诉方因此而支付的各项费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费及差旅费等”。因此，浚浦建筑违约责任的承担范围，既包括租金，也包括因延迟支付租金造成的利息损失和诉讼费、保全费、律师费损失等实际损失。4.关于租赁合同在2020年6月30日是否解除问题。《民法典》第五百六十五条第一款规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”；第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。租赁合同第九条第三款约定“任何一方按照符合法律规定情形或本合同有明确规定行使单方解除权时，应以书面形式向对方发出正式解约通知，自通知送达对方时产生解除的效力”。双方于2020年6月30日签订场地租赁合同，是因为浚浦建筑需要增加堆场部分使用面积(增加厂区道路路边一块的堆场)。场地租赁合同并没有约定该合同签订后租赁合同不再履行或自动解除，签订场地租赁合同并不等同于解除租赁合同。因此，浚浦建筑从未通知其也未起诉或仲裁要求解除合同，一审法院无权直接判决解除租赁合同，故在2020年6月30日租赁合同尚未解除。5.关于房屋占用使用费支付时间和支付金额问题，《民法典》第四百六十五条规定“依法成立的合同，受法律保护”。租赁合同司法解释第十三条规定“房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。租赁合同第8条第3款约定“乙方违反国家和地方的法律、法规，被政府部门责令停业整顿的，责任由乙方自负，乙方仍应向甲方支付相应的租金”。租赁合同第十二条第3款约定“本合同未尽事宜，双方另签补充协议。补充协议为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力”。租赁合同第十二条第4款约定“，租赁资产及配套设施归还时须保持原状。如期满后甲方不再出租，甲方给予乙方一个月的搬迁期，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果，均由乙方承担”。双方于2019年6月10日签订的《补充协议书》第四条约定“若乙方违约导致原合同终止，甲方须给予乙方一个月搬迁期，乙方支付搬迁期租金(每月搬迁期租金=当期租金/12)”，浚浦建筑直至2020年10月28日，才完成搬迁以及凿除地面混凝土、将厂房恢复原状的合同义务，将租赁物返还其。因此，即使一审法院认为租赁合同已提前解除并考虑给予浚浦建筑人合理的搬迁期，但浚浦建筑仍应支付搬迁期内的房屋占用使用费。而整个搬迁期(2020年7月1日至2020年10月28日)的房屋占用使用费应为1813685元，而不是1050000元。同时，房屋占用使用费的利息应自搬迁期开始之日(2020年7月1日)起计算，而不是从起诉之日起计算。综上，一审判决缺乏法律依据和事实根据，存在“滥用自由裁量权”的现象。

浚浦建筑辩称，其与连兴港公司均不存在违约情况，租赁合同的解除并不是一方存在违约行为，亦不存在违约的责任承担问题。租赁合同应当基于政府告知书下发的2020年5月30日解除而非2020年6月30日。房屋占用费支付时间和金额没有法律依据。

浚浦建筑上诉请求：撤销原判，依法改判驳回连兴港公司全部诉请。事实和理由：1.一审法院关于案涉合同解除时间的认定错误。双方于2019年5月28日签订租赁合同后，其于2019年6月20日支付了首期租金(2019年7月1日-2020年6月30日)。合同履行过程中，启东市寅阳镇镇政府基于园区产业政策要求于2020年4月17日下发告知书，要求其立即停止生产活动，并于2020年5月30日前从上述租赁地址撤离，否则采取强制清场措施。依据租赁合同约定，如果因为政府和国家政策的原因导致其无法在上述租赁场所继续进行生产经营活动的，合同自动解除，且双方不承担违约责任。依据上述事实，告知书下发后，其在租赁场所的生产经营活动已经无法继续，同时结合告知书的具体内容可知，租赁合同的解除时问最迟应当是2020年5月30日，而非一审法院认定的6月30日。2.一审法院判决其支付105万占用使用费，无法律依据。一审中，其提交了交接确认书，一审法院对该证据的证明力认可，并结合其他因素判决其支付105万占用使用费。一审法院对于合理搬迁期、疫情影响等因素的考虑正确合理，但105万占用使用费的确认，更主要的是依据案涉交接确认书作出，同时也未说明具体计算方式，因此不予认可。其不予认可案涉交接确认书的证明效力，并在一审答辩状第五点详细阐述了不予认可的理由。同时其在一审中提交的证据足以证明其主要设备及人员已按照告知书的要求完成了撤离，不存在超期占用的情形。因此，一审判决关于其超期占用场地，并应当支付105万元占用使用费的认定，依据不足，亦无其他法律依据。

连兴港公司辩称，同其上诉意见。

连兴港公司向一审法院起诉请求：1、判令浚浦建筑支付租金1813685元（从2020年7月1日起算，暂计算至2020年10月28日）；2、判令浚浦建筑支付延迟付租的利息23275.62元（暂以上述欠租金1813685元为计算基数，以1年期LPR为计算标准，从2020年7月1日起算，暂计算至2020年10月28日，主张至付清租金之日），上述合计为1836960.62元；3、诉讼费、保全费、律师费、差旅费等由浚浦建筑承担。

一审法院认定事实：2019年5月28日，以连兴港造船为甲方，浚浦建筑为乙方签订了《租赁合同》，约定：连兴港公司将江苏省启东市海工船舶工业园海工大道855号内的厂房、办公楼、场地、生活区宿舍、食堂等房屋建筑物及配套设施出租给浚浦建筑。租赁期十年，自2019年7月1日起计算租赁期。每12个月为一个租赁期。第一至第三期，每期租金为人民币630万元。第一期租金在本合同签订后七个工作日内支付，以后每期租金在每期租期起始月之前一个月内支付。其中：八、违约责任违约……5、不可抗力和例外……（3）“若由于政府和国家政策等原因导致乙方无法继续在甲方场地进行装配式构件生产经营活动时，双方互不承担违约责任，合同自动解除，同时甲方返还乙方当年剩余租金……”十、争议的解决：“1、……如因本合同产生诉讼的，败诉方还应承担胜诉方因此而支付的各项费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等……”

合同订立后，连兴港造船己经按照合同约定将租赁物交付承租人使用，浚浦建筑按约支付租金。

2019年6月10日，因浚浦建筑的经营活动对辖区环境的影响，考虑《租赁合同》可能不能按约履行。遂以连兴港造船为甲方，以浚浦建筑为乙方，订立《补充协议》，第一条约定，“租赁期至第五期时，若乙方依然不能以装配式预制构件项目在海工园区内进行生产经营的，乙方有权在第五期末前三个月提前解除原合同，不再租赁甲方场地，甲方不得视为乙方违约。”第六条，“双方已经明确知晓乙方租赁甲方场地进行装配预制构件生产，若发生政府因乙方生产装配式预制构件对乙方采取约谈或者罚款等措施的情况，甲方不视为乙方违约、违规进行非法活动。”

2020年4月17日，启东市寅阳镇人民政府分别向连兴港造船、浚浦建筑发出告知书：基本意思是，接举报，浚浦建筑从事混泥土预制件产品制造，该企业手续不全，没有配备治污，车辆运输扬尘、噪音扰民，后启东市生态环境局经现场检查后对该公司进行罚款处理，并要求限期补办手续和环境治理整改。由于不符合产业定位，要求在2020年5月30日清场，如不执行，将采取强制断电措施并清场。连兴港造船作为出租方应积极配合政府，督促浚浦建筑近期完成清场任务。2020年4月26日，浚浦建筑与案外人签订租赁合同；根据微信聊天记录显示浚浦建筑陆续进行了设备搬迁。

2020年6月30日，鉴于连兴港公司、浚浦建筑收到《告知书》明确的事项，浚浦建筑准备撤离租赁合同所涉场地，双方签订《场地租赁合同》，约定：连兴港公司将14650平方米堆场出租给浚浦建筑，租赁期自2020年7月1日至2020年9月30日，租金总价257,547元。

2020年10月28日，经浚浦建筑搬离租赁场所工作已经完成，双方签订《场地移交确认书》，浚浦建筑将案涉《租赁合同》、《场地租赁合同》的租赁物返还连兴港公司。

截止租赁物返还连兴港公司之日，浚浦建筑己向连兴港公司支付第一期（2019年7月1日至2020年6月30日）租金。

一审法院认为，连兴港公司、浚浦建筑签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立并合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。

双方签订并履行案涉租赁合同后，启东市寅阳镇政府于2020年4月17日向双方发出告知书，要求于同年5月30日前撤离案涉场地，同年6月30日浚浦建筑为搬迁而与连兴港公司协商租用连兴港公司另一场所，案涉租赁合同为此不能如约履行，浚浦建筑不能实现合同目的，按照《租赁合同》第八条第5款之约定，双方均不承担违约责任，一审法院认为双方在6月30日签订场地租赁合同时原租赁合同已经解除（已支付至6月30日前的房租）。

关于合同解除后房屋占用使用费事宜。一审法院认为，根据现有证据虽然交接确认书的时间为2020年10月28日，但是考虑到浚浦建筑合理的搬迁期、腾空部分厂房时间、因双方约定政府原因叫停而解除合同、前期租金未考虑疫情影响等因素综合考量，一审法院酌定浚浦建筑应给予房屋占用使用费105万元。因双方未约定合同解除后房屋占用期间的利息，故一审法院支持自起诉之日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于连兴港公司要求浚浦建筑支付延迟履行的利息损失及律师费、双方因政府产业定位等合同约定原因而导致合同解除，不能认定浚浦建筑构成违约，故一审法院对该项请求，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条规定，判决：一、浚浦建筑于判决生效后十五日内给付连兴港公司租金105万元及利息（以105万元为基数，自2021年1月8日至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）。二、驳回连兴港公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21332元，依法减半收取10666元，由连兴港公司负担5766元，由浚浦建筑负担4900元。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。关于案涉合同的解除日期。首先，根据启东市寅阳镇人民政府2020年4月17日向双方发出的告知书，载明由于不符合产业定位，要求浚浦建筑在2020年5月30日清场，符合案涉租赁合同第八条第五款中“若由于政府和国家政策等原因导致乙方无法继续在甲方场地进行装配式构件生产经营活动时，双方互相不承担违约责任，合同自动解除”的约定。其次，浚浦建筑为撤离案涉场地于2020年6月30日与连兴港公司另外签订场地租赁合同。一审法院据此认定案涉合同于2020年6月30日解除，并无不当。浚浦建筑关于合同解除日应为政府要求浚浦建筑清场之日即2020年5月30日的上诉理由，本院不予采信。

关于房屋占用使用费的问题。案涉房屋租赁合同解除后，双方虽为撤离案涉场地另行签订场地租赁协议，但并未就原租赁合同项下的租赁物进行交接，浚浦建筑并未履行腾空场地、返还租赁物的义务，一审法院据此根据合同解除日及双方签订交接确认书的时间，认定浚浦建筑支付2020年6月30日至2020年10月28日期间的房屋占用使用费，并无不当。关于占用使用费数额，案涉合同解除系符合合同约定解除的情形，一审法院因此综合考虑浚浦建筑合理的搬迁期、前期租金未考虑疫情等因素，扣除场地租赁协议已支付的租金，酌情认定房屋占用使用费105万元，亦无不当。

关于连兴港公司主张案涉合同系因浚浦建筑环保违法受到政府部门处罚而提前终止，浚浦建筑应当承担违约责任的问题。首先，根据启东市寅阳镇人民政府发出的告知书，要求浚浦建筑清场的原因系该公司不符合园区产业定位；其次，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》明确约定：“由于政府和国家政策等原因导致乙方无法继续在甲方场地进行装配式构件生产经营活动时，双方互相不承担违约责任；双方明确知晓浚浦建筑租赁连兴港公司场地进行装配式预制构件生产，若发生政府因乙方生产装配式预制构件对乙方采取约谈或者罚款等措施的情况，甲方不视为乙方违约、违规进行非法活动”。故此，连兴港公司的该项上诉理由，本院亦不予采信。

综上所述，连兴港公司、浚浦建筑的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21332元，由上诉人南通连兴港造船有限公司负担10666元，上诉人中交浚浦建筑科技（上海）有限公司负担10666元。

本判决为终审判决。

审 判 长　顾晓威

审 判 员　谭松平

审 判 员　王建勋

二〇二一年八月十三日

法官助理　苏　露

书 记 员　翟羽佳