陕西艾邦物业管理有限公司与某某,陕西广德形象设计装饰工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

陕西省宝鸡市金台区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕0303民初3187号

原告：陕西艾邦物业管理有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区。

法定代表人：沈航苍，任该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张西京，男，汉族，1981年9月15日出生，住陕西省宝鸡市金台区，系该公司法务经理，特别授权。

被告：***，女，汉族，1961年5月23日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。

委托诉讼代理人：罗利军，陕西东英明律师事务所律师，特别授权。

被告：陕西广德形象设计装饰工程有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区。

法定代表人：张天娃，任该公司执行董事。

委托诉讼代理人：仵云飞，男，汉族，1990年1月16日出生，住陕西省宝鸡市金台区，系该公司员工，特别授权。

原告陕西艾邦物业管理有限公司（以下简称“艾邦物业”）与被告***、陕西广德形象设计装饰工程有限公司（以下简称“广德形象设计公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陕西艾邦物业管理有限公司的委托代理人张西京，被告***的委托代理人罗利军，陕西广德形象设计装饰工程有限公司的委托代理人仵云飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告艾邦物业向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2020年7月30日之前所有欠费共计62528.3元；2、请求判决被告按照物业服务协议自2017年1月1日至2020年7月30日止按照每天应缴纳管理费的3%缴纳滞纳金，共计10309.43元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2013年9月6日与原告签订了《前期物业服务协议》，协议第五章物业管理服务费用第三十条约定物业管理服务费收费标准为：物业费1.65元/平方米/月，垃圾清运费1元/平方米/月，第三章甲乙双方的权利和义务第七条约定：甲方或使用人应在乙方通知收缴费之日起5日内及时缴纳相关费用。第五章物业管理服务费用第三十一条约定：业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，乙方有权利要求甲方补交并从逾期之日起按照每天应交管理费的3%缴纳滞纳金。第七章违约责任第四十六条约定：甲方与其他非业主使用人建立合法使用关系，应告知使用方遵守物业管理规定及《管理规约》，否则甲方承担连带责任。但被告从2016年10月1日迄今以种种理由拒缴物业费、垃圾清运费及其他相关费用，给原告正常的物业管理造成诸多困难和负面影响，并且带来一定的经济损失。现原告为维护自身的合法权益诉至本院请求依法判决。

原告艾邦物业为支持其诉讼请求依法向本院提交下列证据予以证明：1、被告***身份证复印件；2、《前期物业服务协议》、《管理规约》；3、宝鸡市物价局文件、宝鸡市市区自来水价格调整通知书、缴费通知书及通知、业主信息登记表、验楼情况一览表、楼宇钥匙签收表。

被告***答辩称，1、从被告***与原告签订的《前期物业服务协议》第46条约定“甲方与其他非业主使用人建立合法使用关系，应告知使用方遵守物业管理规定及管理规约，否则甲方承担连带责任”来看，被告***和非业主使用人建立合法使用关系后，只要被告***告知使用方遵守物业管理规定及管理规约后，被告***就不再承担连带责任。2、被告***事后得知是因原告的失误造成楼上下水管破裂给第二被告造成损失，原告与第二被告多次协商后未达成一致意见，双方产生了纠纷，且因此纠纷，第二被告拒绝支付第一被告的租金，故原告对此负有责任，综上所述，应依法驳回原告对被告***的诉讼请求。

被告***为支持其答辩意见依法向本院提交下列证据予以证明：1、《房屋租赁合同》一份；2、发票两张；3、说明一份。

被告广德形象设计公司答辩称，在发生漏水之前，被告广德形象设计公司一直向原告按时交付了各项物业费用，但后来因漏水给其公司造成了损失，后经广德形象设计公司多次与原告协商，双方一直没有达成一致意见，所以被告广德形象设计公司一直没有向原告缴纳相关费用，其表示只要原告将被告广德形象设计公司因漏水产生的损失给予赔付，被告广德形象设计公司愿意补交欠原告的相关费用。

被告广德形象设计公司未向本院提交证据予以证明。

经审理查明，被告***是陕西省宝鸡市金台区卧龙寺街道三迪世纪新城塞纳丽小区64栋2单元3号商铺的业主，原告艾邦物业为该小区提供物业服务。2013年9月6日，原告***与被告艾邦物业签订了《前期物业服务协议》及《管理规约》。协议第五章第30条约定物业管理服务费收费标准为：物业费1.65元/平方米/月，垃圾清运费1元/平方米/月；第三章第7条约定：甲方或使用人应在乙方通知收缴费之日起5日内及时缴纳相关费用；第五章第31条约定：业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按照每天应交管理费的3%缴纳滞纳金；第七章第46条还特别约定：甲方与其他非业主使用人建立合法使用关系，应告知使用方遵守物业管理规定及管理规约，否则甲方承担连带责任。合同签订后，被告广德形象设计公司前期按照双方的约定及时缴纳了相关费用，但从2016年10月1日起，被告方以各种理由拖欠原告物业费、垃圾清运费、水费、电费等费用共计62528.3元。致原告诉至法院要求被告支付拖欠费用并赔偿滞纳金损失。

另查，2013年9月28日，被告***将其所有的位于宝鸡市金台区卧龙寺街道三迪世纪新城塞纳丽小区64栋2单元3号商铺租赁给被告广德形象设计公司，双方签订了《房屋租赁合同》。合同第2条约定：租赁期限从2013年12月1日至2023年12月1日，租金为人民币1643400元。合同第4条约定：承租人负责另行缴纳出租房屋所使用的水费、电费、物业费按照计量实际收取（遵守物业管理部门的相关规定）。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，被告***亦按照其与原告签订的《前期物业服务协议》向原告告知了该房屋现由被告广德形象设计公司使用。从2013年12月1日起，被告广德形象设计公司按时向原告缴纳了物业费、垃圾清理费、水费、电费等相关费用。2016年10月1日，因房屋漏水原因给被告广德形象设计公司造成损失，故被告广德形象设计公司暂停向原告缴纳相关费用至今。

以上事实有原、被告的陈述及原告向本院提交的：被告***身份证复印件、《前期物业服务协议》、《管理规约》、宝鸡市物价局文件、宝鸡市市区自来水价格调整通知书、缴费通知书及通知、业主信息登记表、验楼情况一览表、楼宇钥匙签收表。被告***向本院提交的，《房屋租赁合同》一份，发票两张，说明一份等相关证据，这些证据已经当庭质证和本院审查，足以认定。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的义务。本案中，原告艾邦物业与被告***签订的《前期物业服务协议》及《管理规约》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告艾邦物业向被告提供了物业管理服务，被告应按约定及时足额向原告缴纳相关管理费用。但原、被告在履行《前期物业服务协议》过程中，原告艾邦物业与被告***在《前期物业服务协议》中明确约定“甲方与其他非业主使用人建立合法使用关系，应告知使用方遵守物业管理规定及管理规约，否则甲方承担连带责任”。被告***与被告广德形象设计公司签订了《房屋租赁合同》后，被告***履行了向原告艾邦物业告知的义务，而被告广德形象设计公司接受了原告提供的物业服务，且被告广德形象设计公司亦按照原告艾邦物业与被告***签订的《前期物业服务协议》及《管理规约》，在2016年10月1日之前及时足额的向原告艾邦物业缴纳了物业费及相关其他费用，原告艾邦物业也向被告广德形象设计公司出具了相关票据。现原告艾邦物业起诉要求被告***支付拖欠的物业费及垃圾清运费等费用的诉讼请求违反了被告***与原告艾邦物业的合同约定，故本院对原告的这一诉讼请求依法不予支持。而被告广德形象公司是接受物业服务的实际受益者，且其愿意支付拖欠原告的物业费、垃圾清运费等费用，并且被告广德形象公司支付拖欠物业费、垃圾清费等费用的行为符合原告艾邦物业与被告***签订的《前期物业服务协议》的约定，故本院依法支持被告广德形象设计公司支付拖欠原告艾邦物业从2016年10月1日起至2020年7月30日止的物业费、垃圾清运费、水费、电费共计62528.3元。对原告要求被告赔偿滞纳金损失10309.43元的诉讼请求，因该项要求明显过高，本院依法酌情认定原告的滞纳金损失为2000元。而对被告广德形象设计公司辩称的只要原告艾邦物业赔偿其因漏水造成的损失，其才愿意支付拖欠原告的物业费、垃圾清运费等费用的辩解意见，本院认为，若原告艾邦物业确因漏水给被告广德形象设计公司造成了损失，应属另一法律关系，被告广德形象设计公司可另案诉讼予以解决，本案对此不予涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：

一、被告陕西广德形象设计装饰工程有限公司于判决生效后7日内支付下欠原告陕西艾邦物业管理有限公司物业费、垃圾清运费、水费、电费共计62528.3元。

二、被告陕西广德形象设计装饰工程有限公司于判决生效后7日内赔偿原告陕西艾邦物业管理有限公司滞纳金2000元。

三、驳回原告陕西艾邦物业管理有限公司对被告***的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1622元，减半收取811元，由被告陕西广德形象设计装饰工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。

审判员　　刘宝忠

二〇二〇年十月二十日

书记员　　赵　稳