山东省卓越房地产开发有限公司、淄博建源混凝土有限公司不当得利纠纷二审民事判决书

山东省淄博市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）鲁03民终3439号

上诉人山东省卓越房地产开发有限公司（以下简称“卓越公司”）因与被上诉人淄博建源混凝土有限公司（以下简称“建源公司”）、原审第三人淄博冠文建工实业有限公司（以下简称“冠文公司”）不当得利纠纷一案,不服山东省高青县人民法院（2019）鲁0322民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

卓越公司上诉请求：依法撤销高青县人民法院作出的（2019）鲁0322民初791号民事判决书，改判上诉人返还被上诉人房款23万元，或发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。一、原审法院认定“被告与第三人协议以房抵债，第三人与原告协议以房抵债，三方当事人之间的以房抵债协议均系真实意思的表示，合法有效。以房抵债后，原告即取得了涉案房产的处分权。被告将涉案房产抵债后，其已丧失对涉案房产的处分权。”原审法院认定该部分事实错误。事实是，上诉人、山东扳倒井股份有限公司与原审第三人之间因经济往来频繁，先后将其开发建设的高青县国井南苑小区的数套房屋抵顶给第三人。上诉人出售的房屋价款是确定的，但是仅同意第三人抵顶的金额要少，另需第三人将房屋售价和抵债金额间的差额以现款补足后，上诉人才能就抵账房屋与第三人结清房款。上诉人与第三人之间经济往来频繁，上诉人抵账给第三人的房屋并非只有涉案的两套，上诉人共抵账给第三人十套房屋，该十套房屋均系采用该种模式。具体到本案，在被上诉人与原审第三人于2016年5月6日签订抵账协议时，原审第三人尚未取得涉案两套房屋的所有权。2016年12月16日，上诉人才将涉案两套房屋抵账给第三人，第三人的法定代表人于秀成于当日在上诉人提供的购房通知单中签字确认，至此第三人才取得涉案两套房屋的处分权利。在此之前，涉案房屋的所有权人系上诉人，可见涉案房屋并非被上诉人定价销售，而是上诉人确定房款总价并以该价格出售给第三人，只是所售价款中，第三人以扳倒井公司所拖欠其债权部分抵顶，其余价款须现金支付。原审第三人在庭审中称“被告欠我公司工程款，用其开发建设的两套房产抵账，一套是628814元，一套是715159元，共计1343937元，我公司已为被告出具了发票”。这仅仅是第三人将抵顶债务的部分向其债务人山东扳倒井股份有限公司开具的发票，并不是全部房款。房屋售出后，上诉人按照房款总价开具发票并缴纳了相应的税款，假如双方按照第三人所称的1343937元的价格抵账，上诉人仅需按照抵账金额开具发票，不可能按照169万余元的房款总额开票，多缴纳税款。因此说，第三人的主张与常理不符。二、一审庭审后，上诉人在本单位售楼处档案内找到了被上诉人所提交的两份购房通知单原件。其中，国井南苑小区1号楼3单元1002室的购房通知单中明确载明“20万元（通过银行贷款按揭支付）”；国井南苑小区3号楼2单元2101室的购房通知单中明确载明“15万元（通过银行贷款按揭支付）”。抵债房屋的交易达成后，第三人应分别支付20万元、15万元，共计35万元的购房差价款给上诉人，后因第三人无现款支付该笔款项，双方协商将未支付的35万元在银行按揭贷款时由上诉人扣除，因此，上诉人将协商一致的该事项记载在购房通知单内。山东国井集团曾于2015年11月4日制定内部管理制度《关于用商品房抵账流程的管理规定》并下发上诉人，上诉人自该日起执行该制度。该制度第六条规定“所抵欠款不足房款的，剩余款由客户支付，无钱支付时，可由售楼处协助办理贷款支付”。第三人与上诉人合作密切，经济往来频繁，上诉人先后将十套房屋抵账给第三人，因此第三人对上诉人的该内部管理制度明确知悉。第三人与上诉人就涉案房屋的房款总额及抵账金额是按照该种方式协商的，这与后续双方协商将第三人尚未支付给上诉人的35万元房款通过银行按揭贷款的方式由上诉人扣收的约定也是相符的。因此，本案中，第三人尚未支付的35万元房款应由上诉人在银行按揭贷款中扣收，被上诉人不得以1693973元房款总额的价格要求上诉人支付剩余房款。综上所述，原审法院认定事实错误。

建源公司向一审法院起诉请求:判令被告支付房款58万元。

一审法院认定事实：一、被告因拖欠第三人工程款，双方协议被告用其开发建设的国井南苑小区1号3单元1002号及储藏室、3号楼2单元2101号及储藏室抵账给第三人。被告出具购房通知单两份，载明两套房产房款金额合计1693973元，抵账金额合计1343973元。第三人为被告出具金额为1343973元的发票。庭审中，被告主张：将两套房产按1693973元的价格抵账给第三人，第三人出具了1343973元的发票，双方口头约定第三人还需支付35万元给被告，涉案房产房款才能结清。第三人主张：被告将两套房产以1343973元价格抵账，没有约定再支付被告35万元房款。二、第三人拖欠原告混凝土款，2016年5月6日，双方协议第三人将上述两套抵偿所欠原告部分混凝土款，金额1343973元。抵账后，原告将房产出卖给案外人，案外人将首付款支付给原告，并通过被告办理房屋按揭贷款手续，银行将房屋按揭贷款81万元转入被告方账户，被告已支付给原告23万元。现被告主张从81万元中扣除第三人应支付的35万元后，同意将剩余23万支付给原告。一审法院认为，一、被告与第三人协议以房抵债，第三人与原告协议以房抵债，三方当事人之间的以房抵债协议均系真实意思的表示，合法有效。以房抵债后，原告即取得了涉案房产的处分权。被告将涉案房产抵债后，其已丧失对涉案房产的处分权，被告占有涉案房产的房款没有合法根据，构成不当得利。原告要求被告返还房款58万元的诉讼请求，予以支持。二、当事人对于自己的主张，应提供证据予以证实。被告主张第三人应支付其房款35万元，并主张从81万元中扣除，但被告未提供证据证实其主张。被告的辩称理由证据不足，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决：被告山东省卓越房地产开发有限公司返还原告淄博建源混凝土有限公司房款58万元，于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费4800.00元、申请费3420.00元，由被告山东省卓越房地产开发有限公司负担。 二审中上诉人提交证据一、购房通知单两份，证实经山东扳倒井股份有限公司、第三人冠文公司与上诉人协商，上诉人将涉案房屋两套抵账给第三人淄博冠文建工实业公司，用于抵偿扳倒井公司所欠第三人的工程款债务。其中1号楼3单元1002室的总房款系915159元，抵账部分的金额为715159元，通知单中首付款金额20万元即为需第三人现金补齐的差额。3号楼2单元2101室的总房款系778814元，抵账部分的金额为628814元，通知单中首付款金额15万元即为需第三人现金补齐的差额。合计后，该两套房产抵账的房款金额为1693973元，其中用于抵账的部分金额为1343973元，需要第三人补齐的价款为35万元。证据二、王旭与上诉人签订的1号楼3单元1002室商品房买卖合同一份、网上合同签约确认单一份、上诉人开具的增值税发票二份，王旭首付款515159元转款凭证一份（由扳倒井公司支付给上诉人），王旭住房贷款40万元到账凭证一份，冠文公司给扳倒井公司开具的与抵账金额715159元一致的工程款发票一张，冠文公司委托杜玉华与扳倒井公司结算46万元工程款的委托书一份、扳倒井公司支付给冠文公司杜玉华23万元转账凭证一份，冠文公司开给扳倒井公司23万元收据一份。证实上诉人按约定与王旭签订购房合同，合同金额为购房通知单约定的房屋金额，发票金额与合同、网签确认单金额一致，扳倒井公司代王旭支付首付款515159元后办理银行贷款40万元，共交纳房款915159元，贷款到账后扳倒井公司支付给冠文公司23万元。证据三、张文文与上诉人签订的1号楼3单元1002室商品房买卖合同一份、网上合同签约确认单一份、上诉人开具的增值税发票二份，张文文首付款368814元转款凭证一份（由扳倒井公司支付给上诉人），张文文住房贷款41万元到账凭证一份，冠文公司给扳倒井公司开具的与抵账金额628814元一致的工程款发票一张。证实上诉人按约定与张文文签订购房合同，合同金额为证据一购房通知单约定的金额，发票金额与合同、网签确认单一致，扳倒井公司代张文文支付首付款368814元后办理银行贷款41万元，共缴纳房款778814元。上述一、二、三号证据综合证实上诉人用于抵偿扳倒井公司欠第三人冠文公司债务的两套房产的总房产价值为1693973元（915159元+778814元），其中用于抵偿债务的金额为1343973元（715159元+628814元），两套房产应由第三人补缴的房款为35万元（20万元+15万元），因第三人未补交差价，故按照约定从两套房的房贷81万元（40万+41万）中扣除，扣除后应返还46万元（81万元-35万元），由扳倒井公司支付给第三人，现已支付23万元，还剩余23万元未支付。证据四、山东国井集团【2015】规定第63号《关于用商品房抵账流程的管理规定》一份、高青县公证处（2019）鲁高青证民字第374号公证书一份，证实山东国井集团于2015年11月4日向上诉人公司发送上述商品房抵账流程规定，上诉人依据该规定第六条“所抵欠款不足房款的，剩余款由客户支付，无钱支付时，可由售楼处协助办理贷款支付”之规定，与债权人（客户）办理房屋抵账手续。本案中上诉人与冠文公司的以房抵债手续即是按该规定流程办理，证实房屋价款与抵账金额没有关联，不存在降低价款抵偿债务的情况，第三人应补齐的35万房款，如果没有支付，可办理贷款支付，证实了上诉人办理抵账房屋时的交易习惯。证据五、冠文公司与扳倒井公司、上诉人另外八套抵债房产的交易手续一宗，证实除本案涉及的两套房产外，三方还有另外八套以房抵债的情况，其交易流程与本案两套房的流程相同，证实了上诉人以房抵债的交易习惯，证实抵账的房款金额与抵账金额没有关联，不存在降低价款抵偿债务的情况，以及第三人同意上诉人在房贷中扣收应补交房产差价的事实。建源公司质证称：对于上诉人提交的证据是否符合证据出示要件请法院依法认定。如果可以作为证据出示，对于证据一购房通知单与一审中我方提交并经上诉人认可的通知单存在差异，同时通知单中也没有载明需要第3人现金补齐差额的记载，不能证实上诉人主张。证据二的真实性没有异议，但其中冠文公司委托杜玉华与扳倒井公司结算46万元工程款的委托书与该案没有关联性，并且上诉人出示的委托书与收据数额不相符，故我方认为该份证据也不能证实上诉人主张。对证据三真实性没有异议。但综合以上三份证据，无法认定上诉人主张的事实。对于其他证据，我方认为与该案没有关联性，也无法证实上诉人的主张。冠文公司对购房没有异议，主张从来没有参与购房流程，后续的任何工作都没有参与，所以后续的工作没有发言权。对上述证据，本院认定如下：对证据一购房通知单原件虽与一审中建源公司提供的该证据复印件略有差异，添加了部分内容，但因建源公司的该复印件来源于上诉人处，故对该购房通知单的真实性予以确认，但对证据中用铅笔添加的内容不予确认。对证据二、三，被上诉人对证据真实性无异议，本院予以确认。对其他证据被上诉人未对真实性提出异议仅对关联性提出异议，本院亦予以确认。二审中，针对两套房屋的抵账金额，上诉人主张依据购房通知单房屋总价款是1693973元，抵账金额1343973元；冠文公司认可抵账金额为1343973元并开具发票，对房款剩余差价主张不清楚如何处理，都是业主、建源公司去办理，以前的房子也是这样办理；建源公司主张就是抵过来两套房子，按照1343973元的价格。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，结合一审查证的事实、二审上诉人提供的新证据及当事人的调查陈述看，案涉三方当事人未签订书面协议对两套房屋抵账问题进行明确约定，而是口头协商及按照卓越公司的抵账流程办理，故三方对是以两套房产直接抵账还是用房款总额中的1343973元抵账存有争议。从本案购房通知单内容来看，其上明确写明两套房产房款金额合计1693973元，抵账金额合计1343973元。建源公司主张直接将两套房屋以1343973元的价格抵账，仅系其自己陈述，与卓越公司、冠文公司的陈述并不相符，作为房产出售方的卓越公司亦不予认可，建源公司未提供其与卓越公司、冠文公司就此约定达成一致的证据，且建源公司与冠文公司在本案中的欠款数额是1343973元，冠文公司开具的也是1343973元的发票。再结合卓越公司的抵账流程及参照其余八套抵账给冠文公司房产的处理情况来看，亦是抵顶欠款数额而非直接以房产抵账。故对建源公司的上述主张，本院不予采信。因此涉案两套房产总额1693973元与本案欠款金额1343973元的差额35万元，建源公司无权主张归自己所有，在卓越公司支付剩余欠款时应从银行贷款81万元中扣除，因卓越公司已支付23万元，故本案欠款数额为23万元（81万-35万-23万）。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持；因上诉人二审中提供新证据，导致本案事实发生变化，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更山东省高青县人民法院（2019）鲁0322民初791号民事判决为：山东省卓越房地产开发有限公司返还淄博建源混凝土有限公司房款230000元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回山东省卓越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4800元、申请费3420元，由淄博建源混凝土有限公司负担3220元，由山东省卓越房地产开发有限公司负担5000元；二审案件受理费6550元，由淄博建源混凝土有限公司负担2550元，由山东省卓越房地产开发有限公司负担4000元。 本判决为终审判决。

审判长　　郭东辉 审判员　　马士军 审判员　　胡晓梅

书记员　　张秀丽