上海沪光变压器有限公司与上某某强有色金属材料有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0101民初22148号 原告:上海沪光变压器有限公司，住所地上海市奉贤区成凯路168号3幢。 法定代表人：沙建国，职务总经理。 委托诉讼代理人：**，上海市联诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市联诚律师事务所律师。 被告：上**强有色金属材料有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路814号。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市***律师事务所律师。 原告上海沪光变压器有限公司与被告上**强有色金属材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日作出（2019）沪0101民初22633号民事判决，上海沪光变压器有限公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）沪02民终4337号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海沪光变压器有限公司的委托诉讼代理人**、***，被告上**强有色金属材料有限公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海沪光变压器有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将承租的房屋恢复原状后返还给原告。事实和理由：2015年4月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租属原告所有的XX路XX号XX层的房屋（以下简称系争房屋）。合同第三条第2项规定，被告承诺租赁该房屋仅作为商业办公用房使用。第六条第2款规定，承租人如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得出租人的书面同意后方可施工。第八条第3项则规定了出租人单方解除权的七个形成条件，其中条件2是承租人未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构；其中条件4是承租人未经出租人书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途。2018年9月，原告在对房屋作安全检查时发现，被告未经原告同意擅自改变了房屋租赁用途，将办公用房全部改成了酒店的客房，还对房屋结构作了肆无忌惮的拆改。原告即委***于2018年9月28日向被告发出律师函，要求被告恢复合同约定的租赁用途及房屋原状，然被告置之不理。原告认为，被告之严重违约行为侵害了原告的合法权益，已使原告单方解除权形成，现原告行使单方解除权，要求判如所请。 被告上**强有色金属材料有限公司辩称，不同意原告诉请。被告并未违约，原告诉状中所称的改变用途和内部结构不属实。 2015年4月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，同年5月25日，原告给被告书面函中确认系争房屋可以转租（商务酒店、办公、商业等），被告于2017年12月27日将系争房屋转租给次承租人上海XX酒店管理有限公司，原告为配合次承租人向有关行政部门申办酒店管理、旅馆、住宿等相关手续，在2018年3月15日向被告提供《补充说明》，原告亦派员一起去办理相关手续。2018年11月1日，原告以系争房屋改变用途提起诉讼，2019年1月份撤诉，2019年6月26日又以被告擅自对房屋结构作了拆改变动再次提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，对此，被告认为被告按《房屋租赁合同》约定履行义务，在房屋租赁期间从未对房屋结构进行过拆改，房屋装修也符合法律、法规的规定。 本案的争议焦点为被告对房屋结构是否做了拆改变动，被告观点如下。房屋结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，也就是保证所建造的结构安全适用，能够在规定的年限内满足各种预期功能的要求，并且经济合理。拆改房屋结构是一种危及到房屋的使用安全和人身的行为，甚至会导致房屋建筑处于倾覆危险状态，对此我国法律、法规都有明确的规定和惩罚措施。 被告在房屋租赁期间从未对房屋结构进行过拆改，房屋装修也符合法律、法规的规定。理由有，一、系争房屋《房地产权证》显示，房屋结构属钢混结构（钢筋混凝土结构），房地产其他权利摘要的平面图也可以看出承重的主要结构是用钢筋混凝土建造。二、系争房屋交房时的状态，在二堵只拥有隔断效果的用砖墙隔断作为办公和用空心板做隔断作为中间走廊，原告在二审中提供的一组照片也恰恰证明并能够清楚显示。事实上原告原来砌的砖墙作隔断既不是承重墙，更何况被告也没有动过更没有改变过，又何来房屋结构进行拆改？三、原告同意系争房屋转租且知道次承租人在申办酒店、旅馆手续，并提供相关证明材料提交给相关行政部门。承租人租赁房屋的根本目的就是要对房屋进行适时装修以达到最佳使用状态，被告按照酒店业态在法律规定的范围内对房屋进行装修、新增隔断，属于正常使用范围。四、房屋结构拆改是大事，危及到房屋的安全使用和人身安全，国家法律、法规都有明确规定，上海市有关物业管理也规定，损坏房屋承重结构的，由区县房屋行政部门责令立即改正，恢复原状。被告从未收到过相关行政管理部门对系争房屋要求进行整改或者有过任何相关约谈。所以被告不存在对系争房屋结构进行过拆改。 针对被告的答辩意见，原告反驳称，原告向被告出具的函仅是针对被告申请转租的回函，该函明确表明除转租条款外，其余合同条款均不得违反，用途条款当然不得违反。该函中的“可以转租（商务酒店、办公、商业等）”，不是指转租的用途，而是指转租的对象，即可以转租给商务酒店用于办公，可以转租给办公楼企业用于办公，可以转租给商业企业用于办公。该函针对转租表明“若转租引起的一切后果由你公司承担”。拆改变动房屋结构，既指房屋承重结构，也指房屋的内部结构。本案中被告不但为打通通道而拆掉了与他人房屋之间的隔离承重墙，房屋的内部结构也已遭完全破坏，地面被全部凿掉用以铺设数十根管线，地板（楼下的天花板）被凿了三十个洞，用以通二十根污水管道和十根又大又粗的抽粪管道，添装了十个抽水马桶，十套淋浴洗漱设施，硬是把原来的六间办公室改成了十套住宿客房。被告要求原告出具同意转租的函时，对原告说是转租给商务酒店用作办公，还说“你们的房子只有300平方，并且是在三楼，怎么可能开住宿客房？只能是在这里办公”。但，被告实际上已把系争房屋旁边的、楼上楼下的他人所有的房屋全部租下了，又拆掉了原告房屋与他人房屋之间的隔离墙（是承重墙），打通了原告房屋与他人的房屋，形成了通道。实际占有使用的房屋为“北京东路816号底层、800号三层部分（即原告房屋）、812-814号二、三、四层”，共计面积2,639.92平方米。如此部位和面积完全可开设住***了，而原告的办公用房就被擅自改建为宾馆的十间客房了。可见，被告是有预谋的严重违约，显属合同第八条第3款第2项和第4项所规定的原告单方解除权形成事由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下： 原告为系争房屋权利人，权属性质国有，用途商业，使用期限为2002年1月7日至2042年1月6日止，建筑面积311.83平方米，室号或部位为三层部分，类型为店铺，钢混结构。 2015年4月10日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》约定：被告承租系争房屋，租赁期限15年，自2015年7月30日起至2030年7月29日止，年租金22万元，每半年支付一次；第三条第2款约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业办公用房使用；第六条第2款约定，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择下列权利中的一种，（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；第七条第2款约定，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；第九条第4款约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。《房屋租赁合同》第八条第3款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；等。2018年3月15日，原告出具一份补充说明，明确原、被告签订的《房屋租赁合同》中“所涉及的租赁房屋地址为上海市黄浦区XX路XX号XX层部分”。 2015年5月25日，原告向被告出具一份函，记载“你公司申请关于XX路XX号XX层部分我公司房屋转租书面材料已收到，现我公司书面通知你公司，在不违反2015年4月10日你我所签订的房屋租赁协议（除转租条款）外，可以转租（商务酒店、办公、商业等），但你公司仍必须严格履行双方签订的协议，并切实按照协议支付租金。若转租引起的一起后果由你公司承担。” 2018年9月28日，原告委***向被告发送《律师函》表示：沪光公司在日常安全检查过程中发现，贵公司未经沪光公司同意，擅自将系争房屋用于开设“唯庭强生酒店”客房所用，鉴于此行为已严重违反了《房屋租赁合同》的相关约定，沪光公司委***郑重函告如下，1、贵公司擅自将所承租的租赁房屋用于酒店XX房的行为违反了双方签署的《房屋租赁合同》的约定，系严重违约行为；2、贵公司应在收到本律师函之日起三个工作日内立即将所承租的租赁房屋恢复原状；3、若贵公司在收到本律师函后置之不理的，沪光公司将采取包括但不限于解除《房屋租赁合同》在内的各项措施，贵公司将承担应（因）此而产生的各项责任。被告确认收到该律师函。 2020年7月9日，黄浦区住房保障和房屋管理局向原告发出《责令整改通知书》，该通知书记载：我局接到XX路XX号三楼部位存在损坏房屋承重结构的违法行为，经我局实地查勘，情况属实；我局要求你公司进行自行整改，整改情况以书面形式向我局报告；如不予整改，将根据相关法律法规对你公司进行查处。被告陈述整改通知书应通过承租人通知改变房屋结构的侵权方，应通知损害方，但被告及次承租人均未收到该通知书，且该通知书没有具体整改时间，至今亦未采取强制措施。 审理中，被告陈述其承租系争房屋后曾进行装修，是一般装修，没有改变实际结构，只是用轻工龙骨加以装修，且在装修施工过程中原告亦派员到现场检查和监督，但施工合同等因第三方不愿意给被告，所以被告无法提供。被告又陈述“旁边旅馆是我在经营的，看到原告三楼和我们有一个通道，我才想到租下原告的房屋来扩大客房。”“（系争房屋2015年-2018年）空关三年，无人使用。” 审理中，被告为证明次承租人已依法取得工商、消防等许可，提交了次承租人上海XX酒店管理有限公司的营业执照、***可证、消防合格证，其中《上海市公共场所***可证》与《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》对应的地址均为上海市黄浦区XX路XX号XX层、XX号XX层部分、XX号二、三、四层，场所建筑面积2,639.92平方米。 另查明，原告曾因被告擅自将系争房屋用于经营酒店而提起了（2019）沪0101民初217号民事诉讼，要求解除租赁合同，被告于2018年11月22日收到该案诉状副本，原告于2019年1月2日撤回该案起诉。后原告提起了（2019）沪0101民初22633号民事诉讼，被告于2019年8月22日收到该案诉状副本。 以上事实，由原、被告陈述及房地产权证、房屋租赁合同、律师函、整改通知书、营业执照、***可证、消防合格证、他案材料等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。合同约定变更系争房屋结构、变更租赁房屋用途应当得到出租人书面同意，因原告致函被告，确认可以转租，故现原告以被告转租给案外人经营商务酒店系未按合同约定的用途使用房屋，本院不予认可。关于变动房屋结构一节，因《责令整改通知书》中明确系争房屋存在损坏房屋承重结构的情形，而被告主张其仅进行一般装修、未破坏结构，故本院多次释明要求被告提供装修图纸、施工合同，但被告表示无法提供，而其提供的***可证对应的地址亦为系争房屋及相邻房屋，故本院结合在案证据、举证责任的分配及当事人陈述认定该节不利后果归于被告。现原告主张依据约定解除合同并要求被告将系争房屋恢复原状后返还，本院予以认可。至于合同解除日期，应认定为被告最先收到诉状副本之日。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告上海沪光变压器有限公司与被告上**强有色金属材料有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月22日解除； 二、被告上**强有色金属材料有限公司应于判决生效之日起十五日内将承租的上海市黄浦区XX路XX号XX层部分房屋恢复原状并返还给原告上海沪光变压器有限公司。 案件受理费80元，由被告上**强有色金属材料有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　沙　黎 人民陪审员　　**年 二〇二一年五月二十八日 法官　助理　　*** 书　记　员　　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。