广东省奥林匹克体育中心、广州速搏特体育设施有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0106民初11678号

原告：广东省奥林匹克体育中心，住所广东省广州市天河区东圃，统一社会信用代码12440000733093654B。

法定代表人：史安方。

委托诉讼代理人：李栋、李媛媛，广东广信君达律师事务所律师。

被告：广州速搏特体育设施有限公司，住所广东省广州市花都区新雅街清布村上向南路2号名润大厦1003房（空港花都），统一社会信用代码914401117973552389。

法定代表人：胡志荣。

被告：广州中建体育有限公司，住所广东省广州市天河区大观南路36号之一306，统一社会信用代码91440101567943261K。

法定代表人：黄庆忠。

委托诉讼代理人：曾利霞、高全龙，广东正平天成律师事务所律师。

原告广东省奥林匹克体育中心（下简称奥体中心）与被告广州速搏特体育设施有限公司（下简称速搏特公司）、广州中建体育有限公司（下简称中建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法由法官田天宝适用普通程序独任审理，于2021年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李栋、李媛媛，被告中建公司的委托诉讼代理人曾利霞、高全龙到庭参加了诉讼，被告速搏特公司经本院公告送达传票期满未到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提起如下诉讼请求：1.判令两被告向原告支付租金176000元；2.判令两被告向原告支付物业管理费18375元；3.判令两被告向原告支付电费22664.4元；4.判令两被告向原告支付逾期支付租金、物业管理费、电费滞纳金(按合同约定1‰标准，自2018年3月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2021年3月8日止为204166.02元)；本案诉讼费由两被告承担。

事实与理由：原告与被告速搏特公司于2014年5月1日、2014年11月4日先后两次签订《租赁合同》，约定：原告将位于广州市天河区某物业（下称“涉案物业”）出租给被告速搏特公司使用，租赁期限为半年；租金支付标准为50元/月/平方米，物业管理费支付标准为5元/月/平方米，被告速搏特公司自行承担经营中发生的水、电等费用，前述费用均按月缴纳，如逾期支付，每逾期一天，须按全部应收金额的千分之一收取滞纳金；如被告速搏特公司无正当理由连续60天拖欠原告租金或物业管理费、水电费等一切费用，原告可以单方解除本合同并没收被告交付的履约保证金。此外，双方还约定，任何一方为实现本合同，追究对方违约责任，而需通过诉讼程序解决的，违约方应赔偿对方因诉讼而支出的一切费用，包括诉讼费、律师费、评估费等。

上述《租赁合同》签署后，原告积极履行合同义务，按时向被告速搏特公司交付了涉案物业，并协助被告速搏特公司办理各种承租手续。但上述《租赁合同》于2015年4月30日期限届满以来，原告没有和被告速搏特公司续签租赁合同，被告速搏特公司仍然继续占有、使用涉案物业，并在2016年2月22日将涉案物业交付其关联公司暨被告中建公司经营使用。2018年3月起，两被告无故拖欠租金、物业管理费、电费等，并拒不支付相应的滞纳金。两被告的行为己构成违约，严重损害了原告的合法权益。2020年10月12日，原告委托广东广信君达律师事务所向两被告出具《律师函》，依法敦促两被告切实履行付款义务，但被告速搏特公司拒绝签收《律师函》，被告中建公司签收《律师函》后，于2020年11月13日仅向原告偿付20000元。现根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定提起诉讼。另外，两被告分别于2016年2月22日，2017年2月22日以及2018年4月25日先后三次出具的三份申请书均表明在本案中，两被告均为本案中的承租人，因此，两被告均需按照双方签订的租赁合同的约定履行交付租金、物业费、水电费的义务，以及因拖欠前述三类款项所产生的违约金即滞纳金。

被告速搏特公司未答辩。

被告中建公司辩称：我司与原告之间无合同关系，与被告速搏特公司不存在关联关系，并非案涉《租赁合同》的签订主体，不应受《租赁合同》条款限制，无需承担滞纳金、诉讼费用。1、案涉两份《租赁合同》的签订主体为原告和被告速搏特公司，被告速搏特公司与我司系独立的两个公司法人，其法人代表、公司股东都不存在任何交叉或混同，两公司无任何关联关系。根据合同的相对性原则，我司未参与合同签订，不是合同相对方，合同内容对我司不产生拘束力，原告不能依据案涉《租赁合同》的约定要求我司支付逾期滞纳金。2、我司使用案涉物业始于2016年2月22日，而原《租赁合同》早己于2015年4月30日届满且未续签，原《租赁合同》与我司毫无关系。从我司使用案涉物业起至今，虽经过我司多方努力，但原告始终未与我司签订双方为主体的租赁合同，因此双方并无合约关系，我司更不可能产生“违约”行为。我司仅有交付实际占有使用费的义务，并不受《租赁合同》拘束，无需缴纳原告与被告速搏特公司约定的滞纳金。二、我司未向原告缴纳占用费用的过错责任在于原告。1、我司实际占用案涉物业后，多次要求原告变更合同中的名称，但原告一直以上级单位要求进行合同整改而无法变更，虽然我司积极配合原告的合同整改工作，但直至我司搬出案涉物业时，原告的合同仍然无法通过整改。2、案涉物业因消防验收无法通过，也影响了我司的使用，且原告因为此原因也无法合法出租。3、由于原告合同整改及消防验收无法通过，我司根据原告的要求缴纳租金、物业费、水电费后无法开具我司发票，导致不能抵扣税金等，造成我司很大损失。4、2018年开始，原告以国有资产清退为由要求我司腾退案涉物业，并从3月开始拒收我司的相关费用，我司因装修花费巨大，多次与原告协商未果，于2019年6月搬离。综上，原告的部分诉讼请求缺乏事实及法律依据，请予以驳回。

经审理查明：

速搏特公司成立于2006年12月27日，注册资本500万元，为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为胡某、郑某。

中建公司成立于2011年1月28日，注册资本1008.000000万元，为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为黄某、黄某。

2014年5月1日，奥体中心（租赁方、甲方）、速搏特公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市天河区某物业及物业内相关设施出租给乙方使用，乙方在甲方的协助下以自己的名义向工商行政管理部门办理法人营业执照及经营所需的一切手续，合同终止时应自动向工商行政管理部门办理变更或注销登记手续；租赁期限2014年5月1日至2014年10月31日；租赁期满如甲方继续出租，乙方在同等条件下，享有优先续约权，但应重新签订租赁合同；租金支付标准为50元/月/平方米，半年租金为50元×245平方米×6月为73500元；物业管理费支付标准为5元/月/平方米；……甲方应于合同生效之日起十五日内将出租的物业及相关设施交付乙方使用；租赁物交付时，双方应办理书面交接手续。该交接纪录作为本合同的附件三，与本合同具同等法律效力。无论是合同期满还是提前终止，乙方都应在终止之日起十天内将承租的物业及财产完整无缺地归还甲方，归还时双方应办理移交手续。……甲乙双方不得因股权变更、所有制调整、人事变动或其他人为原因，影响合同的正常履行或随意终止合同，否则应承担违约的一切责任，并赔偿对方由此造成的一切损失。双方经协商一致，可以变更合问，变更合同时须签订书面协议，变更合同的协议与本合同具有同等法律效力。双方经协商一致，可以解除（提前终止）本合同。解除（提前终止）合同时须签订书面协议，解除（提前终止）合同的协议签订后，本合同随即解除（提前终止）。……乙方逾期缴付甲方租金、各项费用或代垫费用的，每逾期1日，甲方将按全部应收金额的1‰收取滞纳金。……任何一方未实现本合同的，追求对方违约责任，而需通过诉讼程序解决的，违约方应赔偿对方因诉讼而支出的一切费用，包括诉讼费、律师费、评估费等。

上述合同履行到期后，2014年11月4日，奥体中心（租赁方、甲方）、速搏特公司（承租方、乙方）续签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为半年，自2014年10月31日至2015年4月30日止。租赁期满如甲方继续出租，乙方在同等条件下，享有优先续约权，但应重新签订租赁合同。租金支付标准为50元/月/平方米，半年租金为50元×245平方米×6月为73500元；物业管理费支付标准为5元/月/平方米；合同其他条款同上份合同条款。

2015年4月30日租赁期满，速搏特公司继续使用上述物业，双方未再重新签订《租赁合同》。

2016年2月22日，速搏特公司将上述物业交由中建公司使用，由中建公司以速搏特公司的名义向奥体中心缴交租金、物业管理费、电费。

2016年2月22日，速搏特公司向奥体中心发出《关于在变更我公司名称的申请》，称：尊敬的广东省奥林匹克体育中心领导：我公司广州速博特体育设施有限公司日前与广州中建体育有限公司进行股权合并，今年因业务拓展需要更名为广州中建体育有限公司。现公司名称因与签订租赁合同时的不同，导致贵我两方在物业管理、企业经营等方面出现问题。故我公司特向贵单位提交在租赁合同中变更我公司名称的申请。特此申请！

2017年2月22日，中建公司向奥体中心发出《关于变更我司名称的再次申请》，称：尊敬的广东省奥林匹克体育中心领导：我司（原称：广州速博特体育设施有限公司）2016年2月时因业务拓展需要变更公司名称为广州中建体育有限公司，并向贵单位提交在与贵单位签订的租赁合同中变更我司名称的申请，因得知贵单位正处于合同整改时期，无法处理我公司名称变更的申请，故暂时停止该项申请。如今因无法在租赁合同中变更我司名称而导致我司出现以下两个方面的问题：1、我司在缴纳租金、管理费、水电费后，因现公司名称与租赁合同中的公司名称不符，而无法获得由贵单位开具的增值税专用发票发票联及抵扣联，从而增加我司在缴纳税款方面的成本。2、因现公司名称与租赁合同中的公司名称不符，我司无法在工商局处把现办公地址—广东XX登记为注册地址，而只能就近另行租赁办公室完成登记注册，既增加我司在日常运营方面的成本，也增加了我司在工商登记方面的风险。结合以上情况，我司再次向贵单位提交在与奥林匹克体育馆物业管理处签订的租赁合同中变更我司名称。特此申请！

2018年3月起，中建公司未再向奥体中心缴交租金、物业管理费、电费。

2018年4月25日，中建公司向奥体中心发出《关于2018年变更我公司名称的申请》，称：尊敬的广东省奥林匹克体育中心领导：我司（原称：广州速博特体育设施有限公司）2016年2月时因业务拓展需要已变更公司名称为广州中建体育有限公司，第一次向中心提交了我司在租赁合同中变更我司名称的申请，因中心处于合同整改时期，无法处理我司名称变更的申请，后我司于2017年2月再次提交该项申请，但仍未获批准。因无法在租赁合同中变更我司名称，对我司内部管理及对外运营业务造成了一定影响，具体阐述如下：1、现公司名称与租赁合同中的公司名称不符，我司所缴纳的租金管理费用及其他费用均无法获得奥体中心开具的增值税专用发票，长期以来增加我司在税务方面的成本及运营成本。2、我司无法在工商管理局把公司地址：广东省XX注册登记为办公营业地址，故我司须另行租赁办公室完成注册登记，增加了我司在日常运营成本及工商管理登记方面的风险。3、与奥体中心原签订的租赁合同于今年即将到期，因现有公司名称与原租赁合同中的公司名称不符，我司在续签程序上出现问题，租赁合同无法续签，影响贵我双方的物业管理、企业经营等工作。结合以上情况，故我司再次向奥体中心提交申请变更我司名称。特此申请！

2018年8月17日，奥体中心发出《合同终止通知》，称：速搏特公司暨中建公司：贵公司于2014年11月4日签署的租赁合同已于2015年4月30日到期。截止2018年7月31日贵公司还拖欠奥体中心租金61250元、管理费4900元、电费9712元，以上共计欠费75862元。根据双方合同约定，贵公司已违反合同第九章的第三条第2点。经奥体中心专题会研究，决定解除双方合同。请贵司于2018年9月30日归还该租赁区域。特此通知。

2019年6月，中建公司搬离涉案物业，但仍未向奥体中心缴交拖欠的租金、物业管理费、电费。

2020年10月12日，奥体中心委托律师事务所向速搏特公司暨中建公司发出《律师函》，要求速搏特公司、中建公司在2020年10月20日前支付拖欠的租金196000元、物业管理费（本金）18375元、电费（本金）22664.4元以及迟延支付的滞纳金171858.27元(暂计至2020年10月11日)。速搏特公司拒绝签收《律师函》，中建公司签收《律师函》后，于2020年11月13日向奥体中心支付租金20000元，其余租金以及物业管理费、电费至今未付。

2021年4月14日，奥体中心诉至本院，提出上述诉讼请求。

本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议的法律事实发生于民法典实行之前，应当适用当时的法律、司法解释之规定调处本案。

合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的主要内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

速搏特公司、中建公司为各自独立的企业法人，具有独立的主体资格。速搏特公司、奥体中心先后签订两份《租赁合同》，该合同仅对签约双方具有约束力。2015年4月30日租赁期满，双方未再续签《租赁合同》，速搏特公司继续使用上述物业，双方之间视为不定期租赁。

2016年2月22日，速搏特公司将上述物业交由中建公司使用，由中建公司以速搏特公司的名义向奥体中心缴交租金、物业管理费、电费。中建公司与奥体中心之间存在事实上的不定期租赁合同关系。

因中建公司多次向奥体中心申请变更租赁合同名称，奥体中心未予同意，致使双方之间未能采用书面形式明确双方之间的权利义务关系，对此，奥体中心负有一定的过错责任。

2018年3月起，中建公司未再向奥体中心缴交租金、物业管理费、电费，直至2019年6月搬离涉案物业，仍未向奥体中心缴交拖欠的租金、物业管理费、电费，中建公司显属无理，除支付上述拖欠的租金、物业管理费、电费外，还应当支付逾期付款滞纳金，但考虑奥体中心的过错责任，逾期付款滞纳金的起计时间从2020年10月21日起计，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。奥体中心主张按合同约定1‰的标准自2018年3月6日起计的主张，本院不予采纳。速搏特公司经本院公告送达传票期满未到庭，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：

一、被告广州中建体育有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广东省奥林匹克体育中心租金176000元；

二、被告广州中建体育有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广东省奥林匹克体育中心物业管理费18375元；

三、被告广州中建体育有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广东省奥林匹克体育中心电费22664.40元；

四、被告广州中建体育有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广东省奥林匹克体育中心逾期付款滞纳金（以217039.40元为本金，从2020年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿日止）；

五、驳回原告广东省奥林匹克体育中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7618元，由原告、被告广州中建体育有限公司各负担3809元（受理费原告已预交本院3809元，被告负担部分迳向本院缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　　田天宝

二〇二一年八月二十七日

书记员　　梁炎梅

李亦珊