华中科技大学
曾城文与***、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初6446号
原告：曾城文，男，1987年10月30日出生，汉族，江西宜春人，个体工商户经营者，住江西省宜春市上高县，
委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师。
被告：***，女，1968年10月28日出生，汉族，湖北武汉人，住武汉市江汉区，
被告：***，男，1991年4月27日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：***（被告***之母），住武汉市江汉区马场角路144号都市花园*楼*号。
被告：华中科技大学，住所地：武汉市洪山区珞喻路****号。
法定代表人：丁烈云，该大学校长。
委托诉讼代理人：童天明，华中科技大学后勤集团市场总公司副总经理。
委托诉讼代理人：鄂骏，华中科技大学后勤集团市场总公司副总经理助理。
原告曾城文与被告***、***、华中科技大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案。因案情复杂，本院于2017年11月13日依法作出（2017）鄂0111民初6446号民事裁定，将本案由简易程序转为普通程序审理。原告曾城文申请证人聂某、帅某出庭作证，本院依法予以准许。2017年12月5日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾城文及其委托诉讼代理人李术礼、被告***（被告***的委托诉讼代理人）、被告华中科技大学的委托诉讼代理人童天明、鄂骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾城文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告***于2017年3月29日签订的《商铺转租协议》；2、判令被告***、***返还原告曾城文转让费90000元；3、判令被告***、***赔偿原告装修等损失70000元，被告华中科技大学对该损失承担连带赔偿责任；4、案件诉讼费由三被告承担。事实与理由：2017年3月，原告在“58同城”网上看到被告***、***发布的商铺转租广告。随后经协商，原告（乙方）于2017年3月29日与被告***（甲方）签订了《商铺转租协议》1份，约定：1、甲方同意将位于华中科技大学校内紫菘公寓33号门面转让给乙方使用，……乙方一次性支付甲方转让费为9万元人民币，2、甲方要保证乙方在租赁期间内对商铺拥有绝对使用权，否则因此给乙方造成的损失全部由甲方承担。涉案《商铺转租协议》签订后，原告按约支付被告***转让费9万元。2017年4月，原告对涉案商铺进行装修。2017年5月，原告准备开业；被告华中科技大学明确表示不同意转租涉案商铺，并采取换锁、焊门等手段，导致原告无法开业。事后，原告多次通过电话、短信的方式通知被告***、***出面解决纠纷未果。
涉案《商铺转租协议》签订时，被告***告知原告，涉案商铺系其儿子，即被告***从被告华中科技大学处承租的，被告华中科技大学同意被告***转租涉案商铺。被告***实际经营了涉案商铺。原告留存了被告***、***的身份信息。
涉案商铺由华中科技大学后勤集团市场总公司经营，但该公司不具有法人资格。
原告认为，被告***、***故意隐瞒被告华中科技大学不同意转租涉案商铺的事实，与原告签订合同。原告投入巨资装修，购置设备，现被告华中科技大学明确表示不同意被告***转租涉案商铺，并已收回涉案商铺，导致原告的合同目的不能实现，涉案《商铺转租协议》应当解除。被告***、***应当返还原告转让款及赔偿原告经济损失。被告华中科技大学无偿取得涉案商铺的装饰装修物以及原告购置的设备，应对原告的经济损失承担连带赔偿责任。
被告***辩称：涉案商铺系被告***于2015年7月从肖晓处承租的。58同城网上发布的涉案商铺转租信息是被告***委托案外人发布的。被告***未参与涉案商铺的转租事务。被告***只收取了原告房租65200元、转让费24800元。
被告***辩称，其未参与涉案商铺的转租事务。
被告华中科技大学辩称：其不知晓涉案商铺转租情况，其不同意转租涉案商铺。原告与被告***签订的涉案《商铺转租协议》无效。
本院经审理认定事实如下:2012年6月12日，华中科技大学后勤集团综合经营管理部（甲方）与案外人王杰（乙方）签订《华中科技大学后勤集团经营门面使用合同》1份（以下简称门面使用合同），约定：1、甲方将主校区紫菘公寓入口处33号商铺（面积为24平方米）出租给王杰用于“茶物语奶茶专卖店”经营，使用期：2012年9月1日至2017年8月31日止，使用期为5年。2、房屋使用期间，乙方不得私自转给他人使用和改变合同规定的经营项目。3、合同期满，本合同自动终止。甲方有权收回房屋。
被告***辩称涉案商铺系其从案外人肖晓处承租的。
2017年3月29日，原告（乙方）与被告***（甲方）签订《商铺转租协议》1份，约定：1、甲方同意将位于华中科技大学校内紫菘公寓33号门面转让给乙方使用，建筑面积为25平方米。一次性转让给乙方，转让时间为2017年3月29日，乙方一次性支付甲方转让费9万元人民币。2、租金在每年9月1日之前一个星期交付给甲方。年租金为63600元。3、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。4、甲方要保证乙方在租赁期内对商铺拥有绝对使用权，否则因此给乙方造成的损失全部由甲方承担。
涉案《商铺转租协议》签订前，即2017年3月27日，原告通过支付宝转账的方式支付被告***定金5000元。涉案《商铺转租协议》签订后，即2017年3月30日，原告通过支付宝转账的方式向被告***支付55000元。另原告以现金的方式支付被告***30000元。被告***于2017年4月10日将涉案商铺腾空交付原告。
原告承租涉案商铺后，对涉案商铺进行装修。原告与帅某签订《门店装修合同》1份，约定：1、工期：自2017年4月10日开工，至2017年4月30日竣工，工期20天。2、工程总价款35000元。原告已支付帅某工程款33000元，尚欠工程款2000元。
原告将涉案商铺用于经营烘焙店，定制各种柜台及墙面软装，花去35000元。
原告于2017年5月10日左右，对涉案商铺装修完毕。被告华中科技大学工作人员于2017年5月发现涉案商铺存在被转租的情况以及商铺装修、更换招牌未报请被告华中科技大学审批的情况。被告华中科技大学多次制止原告对涉案商铺的装修行为无效果的情况下，于二〇一七年五月十几日对涉案商铺卷闸门上锁。
另查明，原告在签订涉案《商铺转租协议》前后共支付被告***的90000元中包含肖晓将涉案商铺转租给被告***剩余转租期内的租金以及涉案商铺装饰装修物转让费。原告诉称上述90000元中包含截至2017年8月30日的房租（数额不详）；被告***辩称上述90000元中包含房租63600元，转让费26400元。被告***未在法院指定期限内提交其与肖晓之间签订的商铺转租合同。
以上事实，有原告提交的《商铺转租协议》、《门店装修合同》、定制合同、证人证言、支付宝转账电子回单、涉案商铺照片等证据，被告***提交的装修款收据之证据，被告华中科技大学提交《房屋使用合同》之证据及庭审笔录在案证实。
本院认为，涉案商铺的出租人系被告华中科技大学。被告***未经被告华中科技大学的同意，将涉案商铺转租给原告，且被告华中科技大学主张涉案《商铺转租协议》无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院确认涉案《商铺转租协议》无效。合同解除以存在有效合同为前提，涉案《商铺转租协议》无效，不存在合同解除的问题。原告请求确认涉案《商铺转租协议》解除，本院不予支持。
原告无充足的证据证明其与被告***之间存在房屋转租关系，其主张与被告***之间存在房屋转租关系，本院不予支持。被告***在本案中不承担民事责任。
被告***辩称原告向其已支付的90000元中包含涉案《商铺转租协议》中约定的涉案商铺1年的租金63600元，与于2017年3月29日签订的涉案《商铺转租协议》中关于“租金在每年9月1日之前一个星期交付给甲方（被告***）。年租金为63600元”之约定相冲突，有悖常理，本院不予采信。
被告***应对其向原告交付涉案商铺的日期承担证明责任。被告***辩称其于2017年3月29日将涉案商铺卷闸门钥匙交付原告，但商铺内的物品在1周内才搬走，但未举证证明，本院不予采信。原告诉称其于2017年4月10日左右才接收涉案商铺，且原告与案外人签订的《门店装修合同》中约定的开工日期为2017年4月10日，本院认定原告于2017年4月10日接收涉案商铺。截止2017年4月10日，涉案《门面使用合同》中约定的租赁期间剩余4个月20天（2017年4月10日至2017年8月31日）。原告对其已支付给被告***的90000元中包含房租的数额不清楚。根据涉案《商铺转租协议》中约定的房租标准63600元/年推算，上述90000元中含房租24733元（63600元/年÷12月/年×4月+63600元/年÷12月/年×20日/30日），含装饰装修物转让费65267元（90000元-24733元）。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
涉案商铺于2017年4月10日交付原告，于2017年5月十几日被被告华中科技大学上锁，原告实际占用涉案商铺约1个月。原告应向被告***支付涉案商铺占用费5300元（63600元/年÷12月/年×1月）。扣除原告应支付的涉案商铺占用费5300元，被告***应返还原告房租19433元（24733元-5300元）。涉案《门面使用合同》中约定租赁期终止日为2017年8月31日；涉案《商铺转租协议》中约定租金在每年9月1日之前一个星期交付给甲方（被告***），由此可见，涉案《商铺转租协议》中的转租期限终止日应在2018年8月31日之后。涉案《商铺转租协议》未约定具体的转租期限，考虑原告实际占用涉案商铺约1个月，占用时间很短，占用装饰装修物的费用可忽略不计，被告***应将装饰装修物转让款65267元全部返还原告。综上，被告***应返还原告房租和装饰装修物转让费共计84700元（19433元+65267元）。
原告因装修涉案商铺和定制柜台等遭受的损失共计70000元（35000元+35000元）。被告***明知涉案商铺未经被告华中科技大学同意不得转租而与原告签订涉案《商铺转租协议》，被告***应对原告的损失承担主要赔偿责任；原告未查看被告华中科技大学与案外人王杰签订的涉案《门面使用合同》以及被告***次承租涉案商铺所签订的转租合同，未尽到次承租人应尽的注意义务，应对其损失承担次要责任。考虑原告损失发生的原因力大小，本院酌定被告***对原告的损失承担70%的赔偿责任，原告自担30%的责任。综上，被告***应赔偿原告损失49000元（70000元×70%）。
被告华中科技大学与原告之间不存在合同关系，不应对原告承担合同责任。被告***未经被告华中科技大学的同意，将涉案商铺转租给原告，侵害了被告华中科技大学的财产权益。被告华中科技大学通过制止原告装修涉案商铺的方式维护自己的合法权益无效的情况下，将涉案商铺卷闸门上锁，属自助行为，被告华中科技大学也不应对原告承担侵权责任。综上，被告华中科技大学在本案中不应承担民事责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第五条之规定，判决如下：
一、被告***于本判决生效之日起五日内返还原告曾城文房租及装饰装修物转让款共计84700元；
二、被告***于本判决生效之日起五日内赔偿原告曾城文装修及柜台等损失共计49000元；
三、驳回原告曾城文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元（原告曾城文已预交案件受理费1750元），由被告***负担2974元，由原告曾城文负担526元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊 新 文
人民陪审员 吴 小 蕊
人民陪审员 熊 英
二〇一九年二月十一日
书 记 员 蔡郑美佳
