华中科技大学
***、曾城文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鄂01民终6000号
上诉人（原审被告）：***，女，1968年10月28日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：陈汉俊，男，湖北卓道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾城文，男，1987年10月30日出生，汉族，江西宜春人，个体工商户经营者，身份证住址江西省宜春市上高县，现住武汉市东湖生态旅游风景区。
委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师。
原审被告：谢俊羚，男，1991年4月27日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：***，系谢俊羚之母，1968年10月28日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江汉区马场角路144号都市花园*楼*号。公民身份号码4201031968********。
原审被告：华中科技大学，住所地武汉市洪山区珞喻路****号。
法定代表人：丁烈云，该大学校长。
委托诉讼代理人：童天明，华中科技大学后勤集团市场总公司副总经理。
上诉人***因与被上诉人曾城文、原审被告谢俊羚、华中科技大学房屋租赁合同纠纷一案。不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
***的上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，发回重审或驳回曾城文的全部诉讼请求；2、由曾城文承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审诉讼程序违法，导致实体判决错误。1、***与曾城文签订的《商铺转租协议》并非当然无效，华中科技大学在一审时，没有向法庭提供任何书面证据确认对《商铺转租协议》无效或撤销的意思表示，同时，曾城文的一审诉请之一是要求解除合同，显然，曾城文也是在华中科技大学没有向其主张过《商铺转租协议》无效或撤销的前提下，才诉请解除与***之间签订的《商铺转租协议》，曾城文的诉请是合同变更之诉，然而原审既未向曾城文和华中科技大学释明，又没有任何事实依据的情况下，却认定《商铺转租协议》无效是错误。2、涉案商铺是***向第三人受让而来，也向转让方第三人支付了相应的对价，当***将涉案商铺转让给曾城文时，***连同商铺以及装饰装修，尤其是涉案商铺中的全部资产（如空调等）一并作价转让的，既然认定《商铺转租协议》无效，那么涉案商铺就应当返还给***，同时涉案商铺的装饰装修和设备设施也应当由曾城文返还给***，或冲抵***应当返还给曾城文的款项，***在原审庭审时虽然以此进行抗辩，但原审却既不予以支持***的主张，又不向***进行释明权利救济途经。二、原审认定曾城文的损失并判令由***承担，没有事实与法律依据。l、原审认定曾城文的损失包括装饰装修和定制柜台，且损失金额为70000元没有充分确凿的证据支持，缺乏任何事实依据。2、假使按照原审的认定，曾城文的损失分为两类，一类是曾城文自己进行的装饰装修的损失，另一类是设备设施损失。显然，设备设施是可以移动的动产，曾城文完全可以自行收回利用，不应当计算在损失范围内，若将其计算在内了，那么设备设施的所有权就应当归属于***。3、***向第三人支付了相应对价后，将受让商铺再转租给曾城文过程中，***并没有从曾城文处获取额外收益，本案中***也是合法利益的受损者。而曾城文是具有完全民事行为能力，原审将《商铺转租协议》无效的过错责任，认定由***承担70%的赔偿责任，明显不公。综上，为维护***的合法权益，恳请二审依法支持***的全部上诉请求。
曾城文辩称：第一，合同效力是人民法院依职权审查的范围，一审没有超出曾城文的诉讼请求，程序合法。第二，本案是因***的过错造成的曾城文的全部损失，按照合同约定和法律规定应该由***承担全部责任，一审判决曾城文承担30%的责任，为了减轻诉累，曾城文没有上诉。第三，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，望驳回上诉，维持原判。
谢俊羚辩称：同意***的意见。
华中科技大学辩称：同意曾城文的意见。
曾城文向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除曾城文与***于2017年3月29日签订的《商铺转租协议》；2、判令曾城文***、谢俊羚返还曾城文转让费90000元；3、判令***、谢俊羚赔偿曾城文装修等损失70000元，华中科技大学对该损失承担连带赔偿责任；4、案件诉讼费由***、谢俊羚、华中科技大学承担。
一审法院认定事实：2012年6月12日，华中科技大学后勤集团综合经营管理部（甲方）与案外人王杰（乙方）签订《华中科技大学后勤集团经营门面使用合同》1份（以下简称门面使用合同），约定：1、甲方将主校区紫菘公寓入口处33号商铺（面积为24平方米）出租给王杰用于“茶物语奶茶专卖店”经营，使用期：2012年9月1日至2017年8月31日止，使用期为5年。2、房屋使用期间，乙方不得私自转给他人使用和改变合同规定的经营项目。3、合同期满，本合同自动终止。甲方有权收回房屋。
***辩称涉案商铺系其从案外人肖晓处承租的。
2017年3月29日，曾城文（乙方）与***（甲方）签订《商铺转租协议》1份，约定：1、甲方同意将位于华中科技大学校内紫菘公寓33号门面转让给乙方使用，建筑面积为25平方米。一次性转让给乙方，转让时间为2017年3月29日，乙方一次性支付甲方转让费9万元人民币。2、租金在每年9月1日之前一个星期交付给甲方。年租金为63600元。3、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。4、甲方要保证乙方在租赁期内对商铺拥有绝对使用权，否则因此给乙方造成的损失全部由甲方承担。
涉案《商铺转租协议》签订前，即2017年3月27日，曾城文通过支付宝转账的方式支付***定金5000元。涉案《商铺转租协议》签订后，即2017年3月30日，曾城文通过支付宝转账的方式向***支付55000元。另曾城文以现金的方式支付***30000元。***于2017年4月10日将涉案商铺腾空交付曾城文。
曾城文承租涉案商铺后，对涉案商铺进行装修。曾城文与帅克双签订《门店装修合同》1份，约定：1、工期：自2017年4月10日开工，至2017年4月30日竣工，工期20天。2、工程总价款35000元。曾城文已支付帅克双工程款33000元，尚欠工程款2000元。
曾城文将涉案商铺用于经营烘焙店，定制各种柜台及墙面软装，花去35000元。
曾城文于2017年5月10日左右，对涉案商铺装修完毕。华中科技大学工作人员于2017年5月发现涉案商铺存在被转租的情况以及商铺装修、更换招牌未报请华中科技大学审批的情况。华中科技大学多次制止曾城文对涉案商铺的装修行为无效果的情况下，于二○一七年五月十几日对涉案商铺卷闸门上锁。
另查明，曾城文在签订涉案《商铺转租协议》前后共支付***的90000元中包含肖晓将涉案商铺转租给***剩余转租期内的租金以及涉案商铺装饰装修物转让费。曾城文诉称上述90000元中包含截至2017年8月30日的房租（数额不详）；***辩称上述90000元中包含房租63600元，转让费26400元。***未在法院指定期限内提交其与肖晓之间签订的商铺转租合同。
以上事实，有曾城文提交的《商铺转租协议》、《门店装修合同》、定制合同、证人证言、支付宝转账电子回单、涉案商铺照片等证据，***提交的装修款收据之证据，华中科技大学提交《房屋使用合同》之证据及庭审笔录在案证实。
一审法院认为，涉案商铺的出租人系华中科技大学。***未经华中科技大学的同意，将涉案商铺转租给曾城文，且华中科技大学主张涉案《商铺转租协议》无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，确认涉案《商铺转租协议》无效。合同解除以存在有效合同为前提，涉案《商铺转租协议》无效，不存在合同解除的问题。曾城文请求确认涉案《商铺转租协议》解除，不予支持。
曾城文无充足的证据证明其与谢俊羚之间存在房屋转租关系，其主张与谢俊羚之间存在房屋转租关系，不予支持。谢俊羚在本案中不承担民事责任。
***辩称曾城文向其已支付的90000元中包含涉案《商铺转租协议》中约定的涉案商铺1年的租金63600元，与于2017年3月29日签订的涉案《商铺转租协议》中关于“租金在每年9月1日之前一个星期交付给甲方（***）。年租金为63600元”之约定相冲突，有悖常理，不予采信。
***应对其向曾城文交付涉案商铺的日期承担证明责任。***辩称其于2017年3月29日将涉案商铺卷闸门钥匙交付曾城文，但商铺内的物品在1周内才搬走，但未举证证明，不予采信。曾城文诉称其于2017年4月10日左右才接收涉案商铺，且曾城文与案外人签订的《门店装修合同》中约定的开工日期为2017年4月10日，认定曾城文于2017年4月10日接收涉案商铺。截止2017年4月10日，涉案《门面使用合同》中约定的租赁期间剩余4个月20天（2017年4月10日至2017年8月31日）。曾城文对其已支付给***的90000元中包含房租的数额不清楚。根据涉案《商铺转租协议》中约定的房租标准63600元/年推算，上述90000元中含房租24733元（63600元/年÷12月/年×4月+63600元/年÷12月/年×20日/30日），含装饰装修物转让费65267元（90000元-24733元）。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
涉案商铺于2017年4月10日交付曾城文，于2017年5月十几日被华中科技大学上锁，曾城文实际占用涉案商铺约1个月。曾城文应向***支付涉案商铺占用费5300元（63600元/年÷12月/年×1月）。扣除曾城文应支付的涉案商铺占用费5300元，***应返还曾城文房租19433元（24733元-5300元）。涉案《门面使用合同》中约定租赁期终止日为2017年8月31日；涉案《商铺转租协议》中约定租金在每年9月1日之前一个星期交付给甲方（***），由此可见，涉案《商铺转租协议》中的转租期限终止日应在2018年8月31日之后。涉案《商铺转租协议》未约定具体的转租期限，考虑曾城文实际占用涉案商铺约1个月，占用时间很短，占用装饰装修物的费用可忽略不计，***应将装饰装修物转让款65267元全部返还曾城文。综上，***应返还曾城文房租和装饰装修物转让费共计84700元（19433元+65267元）。
曾城文因装修涉案商铺和定制柜台等遭受的损失共计70000元（35000元+35000元）。***明知涉案商铺未经华中科技大学同意不得转租而与曾城文签订涉案《商铺转租协议》，***应对曾城文的损失承担主要赔偿责任；曾城文未查看华中科技大学与案外人王杰签订的涉案《门面使用合同》以及***次承租涉案商铺所签订的转租合同，未尽到次承租人应尽的注意义务，应对其损失承担次要责任。考虑曾城文损失发生的原因力大小，酌定***对曾城文的损失承担70%的赔偿责任，曾城文自担30%的责任。综上，***应赔偿曾城文损失49000元（70000元×70%）。
华中科技大学与曾城文之间不存在合同关系，不应对曾城文承担合同责任。***未经华中科技大学的同意，将涉案商铺转租给曾城文，侵害了华中科技大学的财产权益。华中科技大学通过制止曾城文装修涉案商铺的方式维护自己的合法权益无效的情况下，将涉案商铺卷闸门上锁，属自助行为，华中科技大学也不应对曾城文承担侵权责任。综上，华中科技大学在本案中不应承担民事责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第五条之规定，判决：一、***于本判决生效之日起五日内返还曾城文房租及装饰装修物转让款共计84700元；二、***于本判决生效之日起五日内赔偿曾城文装修及柜台等损失共计49000元；三、驳回曾城文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元（曾城文已预交案件受理费1750元），由***负担2974元，由曾城文负担526元。
本院二审期间，调查中，本院询问曾城文一审判决认定订制柜台及墙面软装花了35000元都运进商铺了没有？曾城文答复都搬进去了，定制柜台都是定制的搬不走，后来被华中科技大学当废品拆了。华中科技大学答复根据学校的规划，商铺4月份拆了。本院询问***是否将谢俊羚和华中科技大学的合同给曾城文看过？***答复不清楚。华中科技大学答复谢俊羚和华中科技大学没有合同。本院询问***，认为曾城文有设备可以回收利用的证据有没有？***答复没有证据。
本院二审期间，***向本院提交以下新证据：三份微信聊天记录，一审提到过，没有提交证据，因为没有请律师不知道。第一份是***和装修工小王的聊天记录，拟证明***支付了装修款2万元。第二份是***和肖晓的老婆徐晶的聊天记录，拟证明***是从肖晓处支付了6万元受让了商铺，包括商铺和装饰装修。第三份是***和另一个房东王杰的聊天记录，拟证明肖晓是从王杰名下转租过来，华中科技大学并没有提出异议，不存在禁止转租。经质证，曾城文意见：第一，该证据不属于二审新证据；第二，对该证据的三性均不认可。华中科技大学意见：华中科技大学的商铺合同里有规定禁止私下转租，他们私下转租的行为，华中科技大学无法查证。谢俊羚意见：同意***的意见。***所提交证据不属新证据，不能达到证明***支付了装修款2万元，及王杰与华中科技大学的租赁合同允许转租的证明目的，本院不予采信。曾城文、谢俊羚、华中科技大学均未向本院提交新证据。本院对一审法院审理查明事实予以确认。
本院认为，王杰与华中科技大学的租赁合同明确约定涉案商铺禁止转租，***还与他人签订涉案商铺的转租合同，并在明知其订立的转租合同未得到华中科技大学的认可，未向曾城文告知前述情况下，又与曾城文签订转租合同，属违背曾城文真实意愿所订立的合同，为无效合同。合同无效自始无效，因合同给合同相对方造成损失，应予赔偿。***上诉认为***与曾城文签订的《商铺转租协议》并非当然无效，认定合同无效为错误的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立。对合同无效导致责任的承担，一审判决以曾城文未尽审核义务，承担30%责任，***承担70%责任，曾城文未提出上诉，视为服判，本院予以维持。***上诉认为曾城文的损失没有事实与法律依据，但***未予举证证明曾城文的损失实际金额是多少，且曾城文装修完成即被华中科技大学拆除的事实，***也未举证予以推翻，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，***应承担举证不能的法律责任，其上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，***的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2974元，由***负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 李 文
审判员 叶 欣
二〇一九年七月二十六日
书记员 张 欣
