某某、三九工程开发总公司永吉县分公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省桦甸市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）吉0282执异8号

案外人：王某，男，户籍所在地广东省深圳市。

案外人：张某，女，户籍所在地广东省深圳市。

委托诉讼代理人：张晴，北京大成（吉林）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵宏微，北京大成（吉林）律师事务所律师。

申请执行人：**，男，户籍所在地辽宁省本溪市。

被执行人：三九工程开发总公司永吉县分公司，所在地吉林省永吉经济开发区吉桦路91-540号。

法定代表人：温建恒。

被执行人：三九工程开发总公司，所在地广东省深圳市罗湖区北环大道1028号（三九大院内的质检办公大楼301-1房）。

法定代表人：陈宏伟。

在本院执行申请执行人**与被执行人三九工程开发总公司永吉县分公司、三九工程开发总公司建设工程合同纠纷一案中，案外人王某、张某于2021年1月5日对执行三九工程开发总公司名下位于深圳市福田区XX房屋（房产证号：XXXX，建筑面积103.32平方米）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。

案外人王某、张某称，请求解除对三九工程开发总公司名下位于深圳市福田区XX房屋房产的查封。事实与理由：案外人王某系原案被执行人三九工程开发总公司的员工，案外人王某与案外人张某系夫妻关系。1996年三九工程开发总公司为解决员工住房问题，鼓励员工集资从公司购房。1997年两案外人集资人民币392812.31元购买了深圳市福田区XX房屋房产（以下称涉案房产），三九工程开发总公司将房产交付案外人使用，并于1997年9月3日和1997年8月31日分别向案外人出具个人付清房款证明和收款收据，于1998年3月20日与两案外人签订《深圳市经济适用房买卖合同》（合同号3014231420XX）。涉案房产交付后，两案外人居住至今。因涉案房产系政策性福利购房，性质为非市场商品房，过户手续比较繁琐，房产遂一直登记在三九工程开发总公司名下。案外人一直在深圳市住宅主管部门申请房产过户，经过多年的审查，深圳市人民政府住房制度改革办公室终于在2020年7月27日作出1FG20200XX号《购买政策性住房批复》，批复同意两案外人购买涉案房产，案外人可凭批复和相关资料到房地产登记部门办理涉案房产的房地产证。在案外人申请办理房地产证时，住宅主管部门告知涉案房产已被查封，办证手续无法推进。查封案件为原案被执行人三九工程开发总公司的案件，分别被深圳市龙岗区人民法院以案号为（2018）粤0307执3062号查封，被吉林省桦甸市人民法院以（2019）吉0282执恢140号轮候查封。案外人认为，涉案房产虽登记在三九工程开发总公司名下，但案外人早在20多年前已购买该房产，付清购房款，且已接收使用，涉案房产实为案外人的财产。深圳市人民政府住房制度改革办公室经过多年审查，也已批复确认案外人购房的正式性、合法性，但龙岗法院和贵院的两次查封导致案外人无法办理房屋过户。贵院查封涉案房产的（2019）吉0282执恢140号执行案的债权额才人民币100余万元，但此案查封了5处房产市值1000余万元，远远超出执行案件的债权额。在解除本申请涉及房产的查封之后，剩余房产的价值之和也远超过执行案件的债权额。综上，涉案房产的查封措施违反相关法律和司法解释的规定，严重损害了案外人的合法权益，案外人现依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》提出异议，望法院审查后予以解封。

申请执行人**提交书面答辩意见称，答辩人认为案外人的请求是虚假的，同时不符合法律规定，请求人民法院予以驳回。涉案房产在产权处备案显示为三九工程开发总公司，备案与案外人无关。依据之前的《物权法》和现行《民法典》规定，应以登记机关的登记来确定所有权人，而本案人民法院依据法律规定进行查封，这是符合法律规定的。案外人表示1998年5月22日与三九工程开发总公司签订《深圳市经济适用房买卖合同》，而时隔20年，案外人没有要求三九工程开发总公司过户，另外，经济适用房应当履行相关手续，一套面积为60平方米左右（依据《经济适用房管理办法》），而本案房屋为103.32平方米，这是不现实的，案外人的申请显然是虚假的。案外人称当年公司集资392812.31元，那么案外人并未出示自己的资金来源。如果像案外人所述单位解决住房问题，那么更不需要案外人交任何费用。案外人实际没有购房行为，案外人称三九工程开发总公司于1997年9月3日和1997年8月31日向案外人出具个人付清房款证明和收款收据，在正常情况下，收款收据即可作为付款证明，何需要个人付清房款证明。而后于1998年3月20日与三九工程开发总公司签订《深圳市经济适用房买卖合同》，这并不符合交易流程，是不正常的，实际应为在签合同时交付房款。案外人称答辩人超标的查封原因是之前有罗湖区法院的查封，查封额不详，与答辩人的查封无关。综上所述，原审法院查封符合法律规定，案外人的申请没有事实及法律依据，请求法院驳回其申请。

被执行人三九工程开发总公司永吉县分公司、三九工程开发总公司未提交书面答辩意见及证据。

本院查明，**与三九工程开发总公司永吉县分公司、三九工程开发总公司建设工程合同纠纷一案，本院于2020年9月16日作出（2019）吉0282执恢140号执行裁定：一、轮候查封三九工程开发总公司名下位于深圳市福田区XX房屋，房产证号：XXXX，建筑面积103.32平方米；深圳市福田区XX房屋，房产证号：XX8643，建筑面积103.32平方米；深圳市福田区XX房屋，房产证号：XX8644，建筑面积103.32平方米；深圳市福田区XX房屋，房产证号：XX8655，建筑面积103.32平方米；深圳市福田区XX房屋，房产证号：XX8667，建筑面积103.32平方米，五处房产。二、轮候查封期限为三年，自转为正式查封之日起开始计算，查封期间禁止设定买卖、转让等他项权利负担。该裁定已于2020年9月16日发生法律效力。

另查明，王某、张某于1998年3月20日与三九工程开发总公司签订深圳市经济适用房买卖合同，双方约定三九工程开发总公司以392812.31元价款将坐落于深圳市福田区XX房屋（户型为三室二厅，建筑面积103.32平方米）房屋出售给王某、张某。王某于1997年8月31日全款交付了全部购房款。深圳市人民政府住房制度改革办公室于2020年7月27日作出购买政策性住房批复，同意王某、张某购买该房屋，产权单位与购房申请人签订的购房合同从该批复之日起生效。案涉房屋由王某、张某实际居住使用中。

本院认为，本案争议的焦点为案外人王某、张某是否享有能够排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行的房屋产权虽登记在三九工程开发总公司名下，但案外人王某、张某提供的深圳市经济适用房买卖合同、收款收据、购买政策性住房批复、管道燃气客户缴费清单等证据，足以证实其主张，其异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对位于深圳市福田区XX房屋（房产证号：XXXX，建筑面积103.32平方米）房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　王冰茹

审判员　　张文亮

审判员　　毛长斌

二〇二一年一月十五日

书记员　　王瑞雪